Ponencia sobre las novedades de la Ley de Propiedad Horizontal de la República de Panamá, realizada en el Colegio Judicial, dependencia del Órgano Judicial donde se dan cursos de actualización a Magistrados y Jueces.

1. RETOS LEGALES EN SU ACTUAL DESARROLLO
30 de abril de 2013
Rolando Candanedo Navarro
Socio Bufete Candanedo
rcn@bufetecandanedo.net
pa.linkedin.com/in/rolandocandanedonavarro/

2. INTRODUCCIÓN
1.- La evolución legislativa.

3. LA PRIMERA LEY
 Ley 33 de 25 de noviembre de 1952, sobre el régimen de la
propiedad de “pisos y departamentos de un mismo edificio” (sic)

4.  a) La ley se refiere en su primer artículo a los diversos pisos de un
edificio y los departamentos en que se divida cada piso.
 b) para esta ley solo podía ser una PH los edificios.
 c) se incluía a los departamentos de las casas de un solo piso
 d) el requisito esencial mencionado en la era: cuando sean
independientes y tengan una salida a la vía pública directamente
o por un pasaje común.

5. e) El artículo primero de la ley 33 de 1952 es idéntico a la artículo
primero de la ley uruguaya No. 10751 de 25 de junio de 1946 y
casi idéntica a la ley argentina No. 13 512 de 13 de octubre de
1948.
f) Los autores argentinos están contestes sin lugar a dudas que la
ley N. 13 512 se inspiró en la ley uruguaya de 1946.
g) Ninguna de esas dos leyes han sido modificadas a la fecha. En
argentina se estudia un proyecto de ley de Código Civil y comercial
unificado, en donde toda la materia de la propiedad horizontal
quedará en ese nuevo cuerpo legislativo.

6. SEGUNDA LEY
• Decreto de Gabinete 217 de 26 de junio de 1970.
• Por la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal o
Propiedad de Pisos o Departamentos. (sic).
• Si bien el título de la ley dice que se “establece”, el artículo primero
dice “Se constituye el Régimen de Propiedad Horizontal”
• El artículo primero hace un listado de los bienes que podrán
pertenecer al régimen, pero los literales a, b, c y d se refieren a
departamentos y edificios. El literal e) menciona a “cualquier otro tipo
de departamento, edificio, o edificios siempre que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente y que presenten las características
del régimen”, pero sin mencionar cuales son.

7. TERCERA LEY
 Ley 13 de 28 de abril de 1993, por la cual “se regula el Régimen
de Propiedad Horizontal o Propiedad de Unidades
Departamentales”.

8. • Lo que más llama la atención es el gran error del legislador de
mencionar que “regula” el régimen, cuando en la legislación
nacional no hay nada que se refiera a la propiedad horizontal.
• La situación sería distinta si en Panamá el Código Civil tuviese un
artículo igual al No. 396 del Código Civil español que habla de los
diferentes pisos o locales de un edificio susceptible de
aprovechamiento independiente y menciona las características de
la PH.
• En todo caso la ley sigue hablando de edificios y departamentos y
al final del artículo 2 numeral 3 repite lo que dice la ley anterior en
el sentido de mencionar a cualquier otro tipo de unidad
departamental, edificio o edificios, siempre que presenten las
características del régimen, sin decir cuáles son esas
características.

9. LA CUARTA LEY
 Ley 39 de 5 de agosto de 2002 que modifica y adiciona a la Ley 13
de 1993, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal o
Propiedad de Unidades departamentales y dicta otras
disposiciones.
 Posteriormente se dicta el Texto Único de 11 de agosto de 2003.
 La ley 39 de 2002 y su Texto Único, mantiene el concepto de
regular el régimen. En este caso ambas normas no podían ser de
otra manara ya que una modifica la ley existente y la otra es un
texto único.

10. QUINTA LEY
 La Ley 31 de 18 de junio de 2010, que establece el régimen de la
propiedad horizontal.
 El artículo primero está mal redactado. Dice que “Se establece el
Régimen de Propiedad Horizontal que regula la propiedad
horizontal como un tipo especial de propiedad…”
 En mi criterio debió decir: Se establece el régimen de la propiedad
horizontal como un tipo especial de propiedad.
 El merito de esta Ley entre otros es que no se habla de edificio ni
de departamento, sino de unidad inmobiliaria.

11. No obstante el merito señalado, la ley fue aprobada en
sesiones extraordinarias, sin un adecuado análisis y está
llena de errores conceptuales, de redacción y artículos
contradictorios, lo que lleva a una mala aplicación y a la
creación de conflictos.
Dada la característica de las nuevas poblaciones que han
llegado a nuestro país, a la gran cantidad de edificaciones
de todo tipo que se han construido y al interés de los
panameños de conocer más de este tipo especial de
propiedad, el interés en profundizar en la materia es cada
día mayor.

12. 2.- Qué es la propiedad horizontal?
 Es un tipo especial de propiedad en donde coexisten bienes
comunes con bienes privativos con una salida a la vía pública.
 Qué tipo de derecho es? Para un gran sector de la doctrina la
propiedad horizontal es un derecho real autónomo que recae sobre
cosa propia.
 Su naturaleza jurídica? Hay muchas teoría la más aceptada hoy dìa
es que se trata de un derecho real de superficie.

13. • Elementos esenciales.
• 2.1.- La unión en un solo propietario de:
• a) bienes comunes y bienes privativos ;
• b) una salida a la vía pública.
• No hay que hablar de pasajes ya que en los modernos sistemas de
construcción no existen pasajes.
• 2.2.- Salida a la vía pública
• la salida a la vía pública tiene que ser autónoma, independiente,
propia. Aun el caso de “pasaje” este tiene que ser independiente y
autónomo.
• 2.3.- La ley panameña no menciona el “muro de cerramiento”
como requisito para la existencia de este tipo de propiedad, pero
en mi concepto es de su esencia.

14.  2.4.- La edificación.
 Contrario a lo que decían las leyes anteriores, el concepto de
unidad inmobiliaria hace innecesario la existencia de una
edificación. Basta que se den los elementos esenciales.
 La ley actual así lo reconoció y hay día se puede hacer un PH sobre
lotes servidos y sin construir (art 42)
 Puede ser una PH un cementerio; un edifico de estacionamiento;
uno de depósitos, etc., con solo reunir los elementos esenciales.

15. 3.- EL NOMBRE
 Porque se le denomina Propiedad Horizontal?
 El tipo de propiedad opuesto es la propiedad vertical, en donde el
que es dueño del suelo es dueño hacia abajo hasta el infierno y
hacia arriba hasta el cielo.
 El dueño de una unidad inmobiliaria lo es de todo lo que tiene en
su horizonte, limitado por los muros y paredes perimetrales de la
unidad; o los llamados planos horizontales y verticales. Al ser el
horizonte lo que limita la propiedad, de ahí toma su nombre.
 Esa propiedad limitada por los muros es lo que se llama “el cubo
de aire”, pues es el espacio delimitado por lo muros perimetrales,
el techo y el suelo del conjunto de habitaciones o secciones en que
se divide la propiedad, comprendido desde el umbral de la puerta.

16. 4.- QUÈ ES LA UNIDAD INMOBILIARIA?
 4.1. La Ley la define como “secciones que conforman un
desarrollo, urbanización, edificio o proyecto sometido al Régimen
de Propiedad horizontal”
 4.2. la definición correcta es: cada una de las distintas partes en
que se divide una propiedad horizontal.
 4.3. de la lectura del art., 2 numeral 4 y del art., 42, se entiende
que la definición de unidad inmobiliaria que da la ley, no es acorde
con los artículos mencionados.

17. 5.- EL DESTINO PREVISTO
 5.1. Un elemento esencial para la existencia de una PH es el
destino previsto. La ley 31 de 2010, así lo exige en los artículos 27
y 43 No. 2.
 5.2. El destino previsto se refiere al uso que se le dará al
inmueble. Esto es esencial para la convivencia, pues los que
habitan una propiedad de esta clase desean, necesitan y quieren
compartir los mismo intereses.
 5.3. Los multiusos. Aceptando que la PH es un tipo de inversión
inmobiliaria, los multiusos no dejan de ser un problema de
convivencia.

18. 6.- LA UNIDAD FUNCIONAL
 6.1. Es uno de los elementos más ignorados por las autoridades. Y
es de la esencia de este tipo de propiedad.
 6.2. El inmueble sometido al régimen de la PH, debe ser
autónomo, autosuficiente en si mismo y servir para el fin para el
cual fue creado.
 6.3. Como dice Marina Mariana de Vidal, si un edificio
compuesto de diez habitaciones, un baño y una cocina, no podría
ser sometido al régimen…para destinar las unidades a viviendas,
pues ellas no se bastarían a sí mismas, ya que posarían el baño y
la cocina comunes y, en consecuencia, dependerían las unas de las
otras.
 6.4 He leído un reglamento en donde un edificio destinado a
vivienda le dieron número de finca a dos terrazas. Ambas carecen
de unidad funcional para ser viviendas.

19. 7.- EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. SU NATURALEZA
JURÌDICIA
 7.1. Para algunos autores es un contrato de adhesión, pues es un
documento que hace el “promotor” en solitario y los futuros
propietarios se adhieren a lo establecido.
 7.2. Esta teoría no es tan cierta, pues el “promotor” al pasar a ser
copropietario, también se adhiere a ese contrato.
 7.3. Para otros se trata de un contrato de los llamados
plurilaterales, en donde las partes no tienen entre ellos
forzosamente prestaciones recíprocas, sino que se vinculan entre
sì para el logro de una finalidad común, que no es otro que el
mantenimiento de un sistema especial de propiedad.

20. 8.- EL PROMOTOR
 8.1. No es el dueño del inmueble. Lo es solo mientras no inscriba
el reglamento en el Registro Público.
 8.2. La ley en varios artículos dice promotor o primer propietario.
 No comparto esa definición, pues promotor es el inversionista, el
“productor” de la obra. Es aquella persona que decide, impulsa,
programa y financia la obra.
 8.3. Puede y generalmente coincide con el dueño del terreno, el
que contrata la construcción del inmueble, el que hace la
declaración de mejoras y presenta para su aprobación el
reglamento de copropiedad.

21. • 8.4. Primer propietario.
• En el instante que el título constitutivo (escritura que contiene la
declaración de mejoras; la resolución que aprueba el reglamento y el
reglamento) se inscribe en el Registro `Público, ese “promotor”
cambia su rol jurídico y pasa a llamarse primer propietario.
• 8.5. La ley 39 de 2002 decía en la última parte de la definición, que la
figura del promotor desaparece cuando se otorga el permiso de
ocupación. La Ley 31 de 2010, elimina esa última frase, pero ello no
varía el efecto jurídico.
• 8.6.Lo es porque todas las unidades inmobiliarias que nacen en el
título constitutivo, están inscritas a su nombre.
• 8.7. Copropietario. Una vez venda la primera unidad inmobiliaria, su
rol jurídico vuelva a cambiar y se llama copropietario.

22. 9.- LAS RESERVAS
 9.1. Es uno de los temas más polémicos y poco entendido por
todos, funcionarios del MIVIOT, del R., Pco., los promotores y los
propietarios.
 9.2. Es el tema que más conflictos genera.
 9.3. No hay reglamento que no diga que el promotor se reserva los
estacionamientos no asignados y los depósitos. Para luego
“vender el uso” de los mismos. Lo más grave es que el R., Pco.,
inscribe la venta de esos usos.

23.  9.4. La reserva no es uno modo de adquirir la propiedad.
 9.5. Los modos de adquirir la propiedad son por ocupación;
accesión; prescripción; sucesión; tradición y la ley.
 9.6. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del
dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del
tiempo. Tratándose de bienes inmuebles, la venta de cosa
ajena es nula. (1227 C. Civil)
 9.7. Ni los depósitos, ni los estacionamientos, ni la azotea, ni el
sótano, son fincas y, por lo tanto, no pueden ser objeto de tráfico
jurídico de ninguna clase; sin la autorización de la asamblea de
propietarios.

24.  9.8. Qué debe entenderse por reserva?
 9.8.1 debe entenderse la limitación que tendrá el uso o restricción
de ciertos bienes comunes. Por ejemplo: no cambiar el color de la
fachada; no variarla; no cambiar el destino del inmueble, etc.
 9.9. El art., 43 No.13 dice así: El Reglamento de Copropiedad deberá
contener, como mínimo, sin perjuicio de otras disposiciones que los
propietarios juzguen necesarias para el mejor funcionamiento del Régimen,
lo siguiente: 13. La descripción de las reservas que haga el promotor, que
tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier
estipulación en contrario, de conformidad con lo establecido en esta Ley y
la reglamentación que sobre esta materia dicte el Ministerio de Vivienda y
Ordenamiento Territorial.

25.  9.10. Artículo 91. En los contratos de promesa de compraventa y
contratos de compraventa de unidades inmobiliarias bajo el
Régimen de Propiedad Horizontal, será obligatorio anunciar si la
azotea será o no de uso común de las unidades inmobiliarias.
 Las azoteas podrán ser de uso exclusivo de algunas unidades
inmobiliarias, con exclusión de otras unidades, y se deberá
especificar cuáles son las unidades inmobiliarias con derecho a su
uso e incluirse en los contratos de promesa de compraventa y los
contratos de compraventa. De omitirse esta información, la azotea
será de propiedad común de todas las unidades inmobiliarias que
conformen la propiedad horizontal.

26.  De igual forma, en la inscripción inicial de la propiedad
horizontal y en el Reglamento de Copropiedad, se podrá
establecer que las azoteas pertenecen a determinada unidad
inmobiliaria, en cuyo caso se le asignará un valor y un porcentaje
de participación y su propietario deberá pagar la respectiva cuota
de gastos comunes.
 Si la azotea es reservada por el promotor o dueño inicial para
futura construcción o instalación, este deberá cumplir con
antelación con las normas de desarrollo urbano, como
densidad, estacionamientos, destino o uso y otros. Además,
deberá contar con las autorizaciones respectivas.

27.  9.11. Si la azotea es de uso o de propiedad de alguna unidad
inmobiliaria, esta deberá hacerse cargo de los gastos de
mantenimiento.
 9.12. Si es una propiedad privada, de quién son las cargas vivas
que hay en ella?
 9.13: para ser “dueño” de la azotea es necesario ser dueño de
bienes comunes en el mismo inmueble; pues no es posible en PH
tener solo bienes privados y no bienes comunes. Por ello no es
jurídicamente válido el derecho a instalar antenas y no ser dueño
de bienes privados.

28.  9.14. El artículo 95 No. 4 dice así:
 En la promesa de compraventa que suscriban el promitente comprador
y el promitente vendedor, en el caso de viviendas nuevas, sin perjuicio
de los requisitos exigidos por la legislación de protección al
consumidor, deberán incluirse:
 4.- Información detallada de las reservas que el promotor impondrá
en el Reglamento de Copropiedad sobre la azotea, sótanos, fachadas,
servidumbres y otros. Las reservas que podrán establecerse sobre
áreas privadas ya edificadas, igual las podrá fijar sobre terrenos
adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad
horizontal. se permitirá al promotor adelantarlas, asumiendo haberse
cumplido con el mínimo exigido por las normas de desarrollo urbano.
No podrá el promotor desmejorar los derechos a la propiedad privada
ofrecida al comprador.

29. 10.- BIENES PRIVATIVOS Y BIENES COMUNES
LA REGLA GENERAL
 10.1. En PH la regla general es que lo común priva sobre la
general.
 10.2. Por lo tanto, todo lo que no esté inscrito a nombre de una
persona es bien común. Todo lo que no esté mencionado en la
declaración de mejoras, es bien común.
 10.3. De esa misma manera, el interés privado, cede al interés
común.

30.  10.4. Que es un bien de uso exclusivo?
 Son bienes comunes, cuyo uso se le concede a un propietario
determinado con exclusión de cualquier otro. Tal es el caso de los
estacionamientos asignados a cada unidad inmobiliaria.
 10.5. Se pueden establecer en el reglamento de copropiedad o en
el reglamento de uso.
 10.6. La junta directiva puede modificar el reglamento de uso y
cambiar la asignación de cualquier bien de uso exclusivo.

31. 11.-LOS BIENES ANEJOS
 11.1. Es otro tema mal llevado por los funcionarios del MIVIOT;
del R. Pco., y los promotores. Es fuente de conflictos permanente.
 11.2. Son bienes anejos aquellos que forman parte de una
determinada unidad inmobiliaria, pero que están físicamente
separados de ella.
 11.3. Los ejemplo de tales bienes son los estacionamientos y las
bodegas.
 11.4. Por mandato de la ley solo pueden y deben nacer en con el
reglamento, de acuerdo al art., 36 No. 13 que dice que el título
constitutivo debe contener para su inscripción: 13: …los bienes
anejos que deben estar plenamente identificados y descritos y que
deben formar parte de la unidad inmobiliaria.

32.  11.5: Características de los bienes anejos:
 a) físicamente separado de la unidad inmobiliaria;
 b) delimitado y descrito en el reglamento;
 c) no tienen coeficiente de participación en forma independiente de
la unidad inmobiliaria;
 d) no se les puede variar el uso para el cual fueron destinados;
 e) acceso a ellos por la vía pública de entrada al inmueble;
 f) se inscribe en le R. Pco a la par de la unidad inmobiliaria a la
que pertenece.

35. 12.- REPARACIONES
 12.1. El PH no importa en dónde se manifiesta el daño. Lo que
importa en dónde se origina el daño.
 12.2. El daño solo puede originarse en bienes comunes o en bienes
privativos, puesto que en PH no hay otra clase de bienes.
 12.3. También es importante saber cómo se origina el daño.
 12.4. Obvio, si el daño se origina en un bien privado, es a costa de
ese propietario las reparaciones en todas las partes en que se haya
manifestado.
 12.5. Si se origina en un bien común corre por cuenta del
inmueble.

36.  12.6. La cuota de mantenimiento tiene por objeto la conservación,
protección, cuidado y mantenimiento de los bienes comunes, por
lo tanto, cualquier daño originado en un bien común, es a cuenta
de los fondos del inmueble.
 12.7. Ningún propietario se puede negar a reparar un daño que se
origine en su propiedad, de hacerlo, el administrador está
facultado para irrumpir en la propiedad privada con la ayuda, en
este caso del Corregidor o la Policía.
 12.8. El hecho de sufrir un daño originado en un bien común no
exonera la obligación de pagar la cuota de mantenimiento.

37. 13.- LAS FACULTADES DEL JUEZ
 13.1. En un conflicto entre propietarios violación al reglamento;
vicios de la convocatoria a la asamblea de propietarios, o de actos
de la junta directiva; decisiones del administrador, el juez está
limitado.
 13.2. Lo está porque solo puede decidir conforme lo que diga la ley
y el reglamento. No puede interferir en la decisiones de los
propietarios; no puede llamar o hacer convocatorias judiciales a
una Asamblea de Propietarios; no puede presidirla para evitar
nuevos vicios, etc.
 13.3. Las decisiones de la mayoría legalmente tomadas, no pueden
ser alteradas, así una minoraría demande lo contrario.

38. Ponencia realizada en sesión informativa
del Colegio Judicial de Panamá
30 de abril de 2013
Rolando Candanedo Navarro
Socio Bufete Candanedo
rcn@bufetecandanedo.net
pa.linkedin.com/in/rolandocandanedonavarro/