Les marchés immobiliers français 2015 - Cushman & Wakefield

2015
LES MARCHÉS
IMMOBILIERS
FRANÇAIS
Une publication Cushman & Wakefield

6
INVESTISSEMENT
Études & Recherche Cushman & Wakefield
JANVIER 2015
3
ÉDITORIAL
5
ÉCONOMIE
18
BUREAUX
32
LOGISTIQUE
40
COMMERCES
56
GLOSSAIRE
2

ÉDITORIAL
ÉDITORIAL
Renouant avec des niveaux d’activité inédits depuis le début de la crise,2014 aura été la troisième meilleure année de l’histoire pour le marché
français de l’investissement.Si les acteurs nationaux ont conforté leur domination,les investisseurs étrangers,à l’origine d’opérations comptant
parmi les plus importantes jamais enregistrées dans l’Hexagone, ont largement contribué à ce résultat. Leur demande soutenue et l’arrivée
régulière de nouveaux entrants de nationalités diverses ont ainsi témoigné de l’ampleur des flux internationaux de capitaux et de leur
influence déterminante dans la hausse des volumes investis en France et dans la majorité des pays européens.L’activité des utilisateurs est,elle,
plus étroitement liée aux réalités locales ; celles d’un pays qui, en 2014, est passé pour l’homme malade de l’Europe aux yeux de nombreux
observateurs, contrastant avec la vigueur retrouvée de l’économie britannique ou l’amorce de reprise observée dans certaines nations
durement frappées par la crise ; celles d’un pays aussi dont l’instabilité du cadre fiscal et réglementaire – illustrée par le flou entourant
l’adoption des lois ALUR et ACTPE – a pesé sur le développement des projets immobiliers d’entreprises ou d’enseignes par ailleurs affectées
par la morosité persistante du climat des affaires et la stagnation de la consommation.
La dichotomie du marché français, distinguant des investissements en plein boom d’une activité locative plus chaotique, devrait a priori se
prolonger en 2015.Plusieurs paramètres exogènes,comme la chute des cours du pétrole,la dépréciation de l’euro et la politique accommodante
de la BCE, devraient pourtant insuffler de l’oxygène aux entreprises et aux ménages. La situation intérieure de la France pourrait également
marquer un tournant.Ainsi,dans les circonstances exceptionnelles que vit le pays depuis les attentats de janvier 2015,et capitalisant sur l’esprit
d’union nationale prévalant depuis lors, la défiance vis-à-vis de l’exécutif s’est quelque peu dissipée. Les partis de gouvernement pourraient
aussi s’accorder davantage sur les priorités à fixer pour sortir le pays de l’ornière. Encore loin des profondes réformes que certains appellent
de leurs vœux, les mesures proposées dans le cadre du projet de loi Macron devraient par exemple contribuer à améliorer la perception que
les grands décideurs étrangers ont de la France : celle d’un pays moins imperméable au changement et offrant un cadre plus épanouissant à
ses acteurs économiques,qu’il s’agisse des champions traditionnels du CAC 40 ou de ces nombreuses start-up très remarquées lors de grands
salons high-tech.
Si tous ses problèmes sont encore loin d’être réglés, la France a donc sans doute rarement disposé, ces dernières années, d’une telle
conjonction d’éléments favorables. De quoi nous donner des raisons de croire en un retour de la confiance plus rapide qu’espéré.Tel est en
tout cas le préalable indispensable au redémarrage plus général de l’activité immobilière au-delà de la seule effervescence du marché de
l’investissement, qui continuera lui de profiter en 2015 de la faiblesse des obligations et des taux d’intérêt.
Olivier Gérard
Président
3

ÉCONOMIE
ÉCONOMIE
En 2014, le ralentissement des pays émergents et la stagnation de
l’activité de la zone euro ont confirmé la morosité de la conjoncture
économique internationale. Les BRICS1
en particulier ne font plus
figure de piliers de la croissance : les derniers mois ont confirmé
l’essoufflement de la Chine et les fragilités structurelles du Brésil et
de l’Inde,et accru les difficultés d’une économie russe plombée par
le conflit avec l’Ukraine et la baisse des cours du pétrole. Dans la
zone euro, la croissance est restée faible dans la plupart des États.
Le climat des affaires et le moral des ménages, sapés par plusieurs
années de crise, n’y ont pas connu de redressement significatif
tandis que le taux de chômage n’est guère éloigné de son plus haut
historique de 2013. Cet enlisement a contrasté avec le dynamisme
des économies américaine et britannique. Portés par la hausse des
investissements des entreprises et la vigueur de la consommation
des ménages, les États-Unis et le Royaume-Uni ont ainsi enregistré
une croissance annuelle de leur PIB comprise entre 2 et 3 % et
connu un très net redressement de leur marché du travail. Plus de
220 000 emplois ont ainsi été créés chaque mois aux États-Unis en
2014, tandis que le taux de chômage du Royaume-Uni a atteint son
plus bas niveau depuis six ans.
En 2015, la reprise inégale et modeste amorcée en 2014 dans le
monde devrait se raffermir et la croissance du PIB y atteindre
3,8 % contre 3,3 % en 20142
. L’activité bénéficiera de plusieurs
chocs positifs, à commencer par la forte baisse des cours du
pétrole dont le prix du baril3
est passé pour la première fois depuis
2009 sous la barre des 50 dollars.Allégeant la facture énergétique
des grands consommateurs d’or noir, ce recul pourrait contribuer
à soutenir la consommation privée des pays de la zone euro. Leurs
ménages profiteront en outre du niveau très bas de l’inflation et de
l’assouplissement des politiques de rigueur budgétaire. Les
exportations européennes devraient également tirer parti de la
dépréciation de l’euro, de la politique accommodante de la BCE et
du dynamisme économique des États-Unis.Ces différents éléments
permettent de tabler sur une accélération de la croissance dont la
hausse, estimée à 1,1 % en 2015 puis 1,7 % en 2016, représenterait
une amélioration non négligeable par rapport à la récession ou à la
stagnation enregistrée depuis le début de la crise.Plusieurs facteurs
de risques pourraient toutefois compromettre ce scénario, qu’il
s’agisse des incertitudes entourant la tenue d’élections importantes
en Grèce et en Espagne, de l’absence de résolution du conflit
russo-ukrainien ou, encore, d’une remontée possible des cours du
pétrole.
En dépit d’un rebond plus marqué qu’attendu au troisième
trimestre, la croissance du PIB de la France est restée faible et
même proche de 0 % sur l’ensemble de 2014. Pourtant, après trois
années de quasi-stagnation, une reprise plus vigoureuse semble
enfin se dessiner avec une hausse attendue de près de 1 % en 2015
et de 1,5 % en 2016. Le niveau très bas de l’inflation et la légère
progression du pouvoir d’achat continueront notamment de
soutenir la consommation privée. Les ménages profiteront en
partie de la baisse des prix du pétrole mais aussi, pour les plus
modestes d’entre eux, d’une moindre pression fiscale liée à la
suppression de la première tranche d’impôt sur le revenu. La
reprise plus marquée de la zone euro et la vigueur de la croissance
aux États-Unis et au Royaume-Uni permettront aussi à la France de
relancer ses exportations. En revanche, les effets de la baisse de
l’euro seront limités par la structure même de ses échanges – sept
des dix principaux partenaires commerciaux de la France sont
européens – le renchérissement mécanique du coût des
importations et le manque de compétitivité des entreprises
hexagonales sur certains segments de marché. Si l’horizon se
dégage un peu, les perspectives économiques de la France sont
donc mitigées. Ses performances devraient, comme en 2014, être
inférieures à la moyenne observée dans la zone euro et son climat
des affaires rester bien en-deçà de sa moyenne de longue période.
Malgré la hausse du nombre d’emplois aidés et les allègements de
charges promis par le CICE, il ne faut dont pas compter sur une
amélioration significative du marché de l’emploi ou du moral de
Français par ailleurs affectés par les attentats de janvier 2015 et
l’accroissement de la menace terroriste dans l’Hexagone.
Source :Commission européenne,Novembre 2014.
1
Brésil, Russie, Inde, Chine.
2
Perspectives économiques de la Commission européenne, novembre 2014.
3
Baril de light sweet crude.
ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE
-5,0
-2,5
0,0
2,5
5,0
-5,0
-2,5
0,0
2,5
5,0
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 P
Croissance du PIB (annuelle %) - échelle de gauche
Inflation (annuelle %) - échelle de droite
PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)
Source : INSEE
PIB INFLATION % CHÔMAGE
2014 2015 2014 2015 2014 2015
FRANCE 0,3 0,7 0,6 0,7 10,4 10,4
ALLEMAGNE 1,3 1,1 0,9 1,2 5,1 5,1
ZONE EURO 0,8 1,1 0,5 0,8 11,6 11,3
ROYAUME-UNI 3,1 2,7 1,5 1,6 6,2 5,7
ÉTATS-UNIS 2,2 3,1 1,8 2,0 6,3 5,8
CHINE 7,3 7,1 2,4 2,4 - -
JAPON 1,1 1,0 2,8 1,6 3,8 3,8
MONDE 3,3 3,8 - - - -
5

23,8 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en
France en 2014, loin des volumes enregistrés en 2013 (+ 57 %). Le
marché a ainsi renoué avec des niveaux de performance inédits depuis
le début de la crise, 2014 étant même la troisième meilleure année de
l’histoire après 2007 (28,5 milliards d’euros) et 2006 (24,4 milliards).
Cet excellent résultat tient avant tout à la concrétisation de grandes
transactions réalisées par des investisseurs français et étrangers aux
capacités d’investissement considérables, dans un contexte financier
particulièrement favorable au compartiment immobilier en raison de
la faible rémunération des marchés obligataires et d’une plus forte
volatilité des marchés boursiers. L’activité a en outre bénéficié d’une
offre plus abondante,alimentée par les arbitrages de certaines foncières
et les échéances de fonds en liquidation. Si les investisseurs restent
généralement très sélectifs, leurs critères de recherche ont parfois
évolué au-delà du core, plusieurs acteurs se positionnant ainsi sur des
biens à revaloriser ou présentant un risque locatif, ou ciblant les actifs
sécurisés de secteurs moins établis.
INVESTISSEMENT
LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS

JANVIER 2015
VOLUMES INVESTIS
23,8 milliards d’euros ont été investis en France en 2014, soit une hausse
de 57 % par rapport à 2013 et de 48 % par rapport à la moyenne des dix
dernières années. Le premier semestre a été très dynamique : avec 12,8
milliards d’euros investis,il figure même parmi les trois meilleurs semestres
de l’histoire après les premier et second semestres de 2007.Au second
semestre 2014, l’activité a légèrement ralenti, avec 11 milliards d’euros
investis dont 7,5 milliards au cours du seul quatrième trimestre.
416 transactions ont été recensées en France en 2014. Ce chiffre,
supérieur à celui de l’année précédente (393),reste toutefois assez bas et
légèrement inférieur à celui de 2012 (421). Cette tendance est
principalement liée à la baisse du nombre d’opérations de plus petite taille :
312 opérations inférieures à 50 millions d’euros ont ainsi été enregistrées
en 2014 contre 305 en 2013 mais 343 en 2012.Le créneau des opérations
de taille intermédiaire est quant à lui assez stable, avec 50 transactions
comprises entre 50 et 100 millions d’euros (52 en 2013 et 39 en 2012).
Les grandes transactions restent de fait le principal moteur du marché.Au
nombre de 54 en 2014 contre 36 en 2013, les opérations de plus de
100 millions d’euros concentrent ainsi 68 % des volumes investis contre
48 % l’année précédente. Si le nombre de transactions comprises entre
100 et 200 millions d’euros est resté relativement stable (31 contre 26 en
2013), celui des opérations supérieures à 200 millions a en revanche
fortement augmenté : au nombre de 23, elles ont totalisé 11,9 milliards
d’euros contre seulement 10 totalisant 3,5 milliards en 2013.Trois de ces
transactions de plus de 200 millions d’euros ont même dépassé le milliard
(Cœur Défense et les portefeuilles Klépierre/Carmila et Risanamento),
figurant ainsi parmi les plus importantes jamais réalisées en France. Ces
opérations ont pu se traiter grâce à l’abondance des liquidités et un accès
plus ouvert à la dette, les quotités empruntées atteignant souvent 70 %
des sommes investies. En outre, elles ont impliqué diverses typologies
d’acteurs (assureurs, fonds de pension, foncières, fonds d’investissement,
privés, etc.) quand de telles transactions étaient surtout menées, avant la
crise, par des fonds américains.
VOLUMES INVESTIS EN FRANCE
50 %
Part des opérations de
plus de 200 millions
d’euros sur l’ensemble
des volumes investis
en France en 2014
(23 % en 2013)
12,2
17,5
24,4
28,5
13,0
7,8
11,0
16,5
14,9
15,2
23,8
0
5
10
15
20
25
30
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Moyenne 2004-2013 (16,1 mds €)
8

INVESTISSEMENT
Les ventes de portefeuilles ont également alimenté les volumes.
Portant sur tous les types d’actifs, 46 opérations – dont sept de
plus de 200 millions d’euros – ont en effet concentré 31 % de
l’ensemble des sommes investies dans l’Hexagone (7,4 milliards).Si
quelques « trophy assets » ont été échangés (portefeuille Étoile
cédé par Risanamento pour 1,2 milliard), la mise sur le marché de
ventes de portefeuilles a souvent permis à des investisseurs de se
séparer d’actifs peu prisés à l’unité.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Ile-de-France
L’Ile-de-France totalise 71 % de l’ensemble des montants engagés
dans l’Hexagone. 17 milliards d’euros y ont été investis en 2014,
soit une hausse de 53 % sur un an.C’est le marché le plus prisé des
investisseurs et même la cible quasi exclusive des étrangers, dont
81 % du volume des acquisitions sont concentrés en région
parisienne. La taille de son parc tertiaire, la présence de très
nombreux sièges sociaux et la résistance de son économie, moins
touchée par la crise que celle de la plupart des autres régions
françaises, expliquent en particulier l’attractivité du marché des
bureaux d’Ile-de-France. Les bureaux concentrent ainsi 77 % des
montants investis en région parisienne en 2014,une part stable par
rapport à l’année précédente (78 %). Mais les commerces ont
connu un net regain d’intérêt : avec 3,3 milliards d’euros, les
volumes investis sur ce segment de marché affichent une très forte
hausse de 71 % sur un an. Cette excellente performance tient aux
sept transactions de plus de 100 millions réalisées à Paris, qui ont
porté sur plusieurs immeubles mixtes (portefeuille Étoile, Le
Madeleine, 49-51 avenue George V, etc.) et actifs unitaires
emblématiques (Beaugrenelle, flagship Chanel de l’avenue
Montaigne, flagship Benetton du boulevard Haussmann, etc.). Enfin,
la part des locaux industriels est de 4 % contre 5 % en 2013,malgré
une hausse de 8 % des volumes investis d’une année sur l’autre.
Province
6,3 milliards d’euros ont été investis en province, soit une
augmentation de 58 % par rapport à 2013.Ce volume est même en
hausse de 75 % par rapport à la moyenne des dix dernières années.
Les grandes transactions et les ventes de portefeuilles ont là
encore joué un rôle moteur, dans le secteur des commerces en
particulier. Dopés par plusieurs cessions de galeries et de centres
commerciaux, les commerces ont ainsi représenté 70 % des
montants engagés hors de l’Ile-de-France.Pénalisé par les difficultés
du climat économique, des marchés locatifs souvent atones et une
plus grande prudence des investisseurs, le marché des bureaux
totalise quant à lui 1,3 milliard d’euros et représente seulement
21 % de l’ensemble des montants engagés en province (26 % en
2013 et 28 % en 2012). La répartition géographique des sommes
investies en bureaux est en outre très inégale : l’agglomération
lyonnaise en concentre près de la moitié (590 millions) grâce
notamment à l’acquisition par la Caisse d’Épargne, pour plus de
200 millions, de la Tour Incity, plus grosse transaction unitaire
recensée en 2014 hors de l’Ile-de-France.
ACTEURS
Les Français ont concentré 66 % des volumes investis dans
l’Hexagone en 2014.Ils restent donc,et de loin,les investisseurs les
plus importants.Présents sur tous les segments de marché,ils sont
à l’origine de 33 des 54 opérations de plus de 100 millions d’euros,
dont la plus importante recensée en 2014 (acquisition par Carmila
d’un portefeuille de galeries Carrefour pour 1,4 milliard).
Comme en en 2013, les investisseurs institutionnels – assureurs,
mutuelles et caisses de retraite disposant d’importantes liquidités
– se sont une fois de plus distingués. Ces derniers ont privilégié de
grands ensembles de bureaux neufs ou à construire en région
parisienne,comme le campus de SFR à Saint-Denis (cédé à Predica
et Aviva Investors), CityLights à Boulogne-Billancourt (cédé à
Cardif) ou encore l’immeuble A9B dans la ZAC Rive Gauche à
Paris (acquis par la CNP). Les SCPI et OPCI, dont les collectes ne
cessent d’augmenter, ont également animé le marché des bureaux,
avec l’acquisition par Primonial Reim de Grand Seine à Paris ou
d’Ovalie à Saint-Ouen, l’achat par BNP Reim de Bord de Seine 2 à
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE ET TYPOLOGIES D’ACTIFS
% en volume / hors portefeuilles non divisibles
7% 10% 9%
23%
32% 26%
70%
51%
61% 64%
21% 26%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2014
France
2013
France
2014
Province
2013
Province
Bureaux Commerces Industriel
TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE
9
% en volume, tous produits
0 2 4 6 8 10 12
1-15 M€
15-50 M€
50-100 M€
100-200 M€
>200 M€
Mds
2013 2014
*

JANVIER 2015
Issy-les-Moulineaux,ou encore la cession à La Française de Jazz à Boulogne.
Toutefois, ce sont d’autres types d’acteurs dont la part a le plus augmenté
en 2014 : les foncières, dont les volumes investis ont été gonflés par les
acquisitions de Carmila (près de 3 milliards d’euros), mais aussi les privés
avec l’acquisition du centre commercial Beaugrenelle par un consortium
réunissant Apsys, le groupe Madar et la Financière Saint James. De grands
utilisateurs de bureaux, dans les secteurs de l’administration et de la
banque-assurance, se sont aussi ajoutés à la liste des acteurs français les
plus importants du marché, avec les acquisitions de SMABTP (futur siège
dans le 15e
),de la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes (Tour Incity à Lyon),de la
BRED (Urbagreen à Joinville-le-Pont) ou encore du ministère de l’intérieur
(Garance dans le 20e
).
Si les étrangers sont restés minoritaires en 2014 (34 % des sommes
investies en France), ils ont toutefois été bien plus actifs que l’année
précédente. De fait, leurs acquisitions ont totalisé 8,2 milliards, soit une
forte hausse de 55 % par rapport à 2013. La liquidité du marché français,
la qualité et la diversité de ses actifs immobiliers en font ainsi l’une des
cibles incontournables des grands investisseurs internationaux, comme
l’indique l’apparition constante de nouveaux entrants de nationalités
diverses (le Néerlandais Syntrus Achmea, le Canadien Oxford Properties,
le Coréen Igis Asset Management, le Japonais Mitsubishi, etc.).
La répartition des volumes investis par des étrangers confirme la
domination des Européens (14 % des acquisitions en 2014).Les Néerlandais
figurent en première place grâce à deux grandes transactions d’envergure
totalisant près d’un milliard d’euros et illustrant le goût des investisseurs
de ce pays pour les commerces : l’achat par Wereldhave d’un portefeuille
de six centres commerciaux appartenant à Unibail-Rodamco pour
850 millions d’euros et la cession par Grosvenor à Syntrus Achmea du
portefeuille Verano (boutiques de pied d’immeuble à Paris, Toulouse et
Bordeaux). Les Allemands, principalement représentés par des assureurs
et des fonds, arrivent en deuxième position. Très sélectifs, ils ont
essentiellement porté leur dévolu sur de grands ensembles de bureaux ou
des actifs mixtes sécurisés à Paris et en 1ère
couronne (Arc de Seine dans
le 13e
acquis par Allianz, Les Ateliers du Parc à Clichy cédés à Deka, le 49-
51 avenue GeorgeV dans le 8e
acheté par Pramerica).Toutefois, ils se sont
% en volume, tous produits, France
ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEURS EN 2014
France
66 %
Europe
14 %
Amérique du Nord
12 %
Moyen-Orient
6 %
Asie
2 %
La France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré
d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de
nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la
volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier
leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de
l’immobilier à l’échelle de la planète. 215 milliards d’euros
ont ainsi été investis en Europe en 2014,soit une progression
de 26 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié (45
% des volumes investis en Europe), les commerces ont,
comme en France, connu une augmentation plus importante,
passant de 40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards
en 2014 (+ 24 %).La hausse des volumes a été importante au
Royaume-Uni (74,6 milliards d’euros, soit + 15 %) et en
Allemagne (40 milliards d’euros, soit + 31 %), permettant à
ces deux pays de conserver leur position de leaders du
marché européen. Les performances exceptionnelles du
marché français lui permettent néanmoins de consolider sa
troisième place devant la Suède.
Focus sur le marché
européen
La France n’est pas le seul marché d’Europe à avoir enregistré
d’excellents résultats en 2014. Il en va de même pour de
nombreux pays, confirmant l’ampleur des flux de capitaux, la
volonté des grands investisseurs internationaux de diversifier
leur allocation d’actifs et le statut de valeur refuge de
l’immobilier à l’échelle de la planète. 169 milliards d’euros
ont ainsi été investis en Europe en 2014*
,soit une progression
de 22 % sur un an. Si les bureaux restent l’actif privilégié
(57 % des volumes investis en Europe), les commerces ont,
comme en France,connu une forte augmentation,passant de
40 milliards d’euros en 2013 à près de 50 milliards en 2014
(+ 24 %). La hausse des volumes a été relativement
importante au Royaume-Uni (55,3 milliards d’euros, soit
+ 7 %) et en Allemagne (30,6 milliards d’euros, soit + 9 %),
ces deux pays conservant donc leur position de leaders du
marché européen. Les performances exceptionnelles du
marché français lui permettent néanmoins de consolider sa
troisième place devant la Suède.
Focus sur le marché
européen
10
*
Volumes investis en bureaux, commerces et locaux industriels.

INVESTISSEMENT
davantage distingués par leurs arbitrages : menées par des fonds
contraints de faire face à leurs échéances, ces cessions ont permis
d’alimenter l’offre proposée à la vente. Enfin, les Britanniques ont
été les troisièmes investisseurs européens les plus actifs en France
en 2014, confirmant leur intérêt pour des types de biens assez
variés, plus ou moins sécurisés et situés au sein de secteurs
géographiques relativement divers. Leur plus grande opération a
porté sur la cession à Hammerson du centre Saint-Sébastien1
à
Nancy.Ils ont également ciblé des bureaux à revaloriser,à l’exemple
de l’acquisition par un fonds géré par Tristan Capital Partners de
Cap West à Clichy, et plusieurs actifs industriels unitaires ou sous
forme de portefeuilles (portefeuille Phoenix acquis par MStar,
plateformes logistiques cédées à Segro et Standard Life en Ile-de-
France et près de Marseille).
Plus présents qu’en 2013, les Nord-Américains ont représenté
12 % des montants engagés sur le marché français et sont à l’origine
de la deuxième transaction la plus importante de 2014 (rachat par
Lone Star de Cœur Défense pour 1,3 milliard d’euros). Il s’agit
surtout de fonds américains de private equity aux capacités
d’investissement importantes, qui se positionnent en priorité sur
de grandes opérations supérieures à 100 millions d’euros. Ces
fonds ciblent parfois des secteurs géographiques moins établis et
des biens délaissés par les investisseurs core et moins faciles à
financer, comme des locaux industriels de seconde main
(portefeuille Loren acquis par Blackstone), des VEFA en blanc
(Influence à Saint-Ouen acheté par Tishman Speyer) et de grands
immeubles de bureaux à restructurer ou affichant des taux de
vacance parfois élevés (Seine Office dans le 12e
). Les investisseurs
du Moyen-Orient représentent 6 % des montants investis en
France.Ils se positionnent en priorité sur des actifs mixtes parisiens
sécurisés par de longues périodes d’engagement, comme l’illustre
l’achat par la famille Olayan du portefeuille Étoile. Enfin, la part des
Asiatiques n’est que de 2 %, mais ne reflète pas leur appétit
croissant pour le marché français. À l’affut d’opportunités sur le
segment core, quelques nouveaux entrants ont ainsi fait leur
apparition dans l’Hexagone (IGIS Asset Management, Mitsubishi) et
pourraient être plus nombreux dans les mois à venir.
INVESTISSEMENTS EN BUREAUX
Volumes investis
14,4 milliards d’euros ont été investis en bureaux en 2014,soit 61 %
de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Cette part
est moins élevée que l’année précédente (64 %), un recul qui ne
traduit pas la désaffection des investisseurs pour les bureaux mais
est exclusivement lié au boom des commerces. Ainsi, les volumes
investis en bureaux en 2014 sont supérieurs de 48 % à ceux de 2013
et de 24 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années.Cette
hausse s’est accompagnée d’une diversification des types de biens
ou de secteurs géographiques ciblés par les investisseurs, même si
les prises de risque restent mesurées. Si plusieurs VEFA ont été
recensées,la plupart ont ainsi porté sur des ensembles neufs et bien
desservis, pour la plupart sécurisés (A9B dans le 13e
) et situés au
sein de pôles tertiaires majeurs (CityLights à Boulogne), très
prometteurs (Season dans la ZAC Clichy-Batignolles) ou assez peu
offreurs (Influence à Saint-Ouen). Le marché des bureaux d’Ile-de-
France est aussi resté, et de loin, le plus prisé avec 13,2 milliards
d’euros investis en 2014,soit 91 % des sommes engagées en bureaux
dans l’Hexagone et une hausse de 53 % d’une année sur l’autre.
Répartition géographique
6,4 milliards d’euros ont été investis en 2014 dans Paris intra-muros,
dont 4 milliards dans le seul Quartier Central des Affaires (QCA).
La hausse est de 71 % par rapport à 2013 et tient en grande partie
à la concrétisation de plusieurs opérations d’envergure (12 de plus
de 100 millions d’euros dont la vente du siège de Sanofi-Aventis au
54-56 rue La Boétie, la cession des bureaux de GrDF au 6 rue
Condorcet ou encore la vente du 44-48 rue de Châteaudun, siège
des Galeries Lafayette). Le prestige de son parc immobilier, sa
position géographique centrale et son excellente accessibilité ont
donc joué, une fois de plus et sans surprise, en faveur du QCA.
Toujours prisé par nombre d’investisseurs français ou étrangers
riches en fonds propres, ce secteur structurellement peu offreur a
profité des opportunités représentées par les cessions d’immeubles
% en volume, tous produits, France
VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE
10,2
14,0
18,2
19,5
10,3
5,3
6,7
12,3
10,0
9,7
14,4
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
4
8
12
16
20
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
RÉPARTITION PAR TYPE D’INVESTISSEUR EN 2014
Foncières
26%
Fonds
d'investissement
21%Assureurs /
Mutuelles
18%
SCPI/OPCI
16%
Privés
10%
Utilisateurs
5%
Fonds souverains
3% Promoteurs
1%
1
75 % de l’ensemble
11

mixtes (Le Madeleine acquis par BlackRock, portefeuille Étoile) et
d’ensembles restructurés (32 Blanche, L’Astorg). Enfin, le développement
d’un nouveau quartier (ZAC Clichy-Batignolles dans le 17e
) a permis
d’alimenter le marché en produits neufs de qualité (Strato, Season) et de
concrétiser l’extension géographique du QCA au-delà de ses frontières
traditionnelles. Hors du QCA, l’activité du marché parisien a de même
été soutenue par le succès d’autres quartiers en développement.C’est le
cas de la ZAC Rive Gauche (Paris 13e
), où 1,04 milliard d’euros ont été
investis en 2014 (v. ci-contre). Il s’agit là de son plus haut historique,
supérieur de 29 % au précédent record de 2004. Cette excellente
performance explique l’augmentation de 30 % sur un an des montants
engagés dans Paris Rive Gauche, un marché également animé par la
cession à SMABTP de l’ancien Hôtel Pullman (Paris 15e
) ou l’acquisition
par Unofi Assurances de l’immeuble Atlantique 34 (Paris 14e
).
Hors de Paris intra-muros, l’activité du marché d’Ile-de-France a été
principalement soutenue par le dynamisme des grands secteurs tertiaires
de l’ouest. Avec 1,9 milliard d’euros investis en 2014, La Défense
enregistre sa meilleure année depuis le début de la crise – ce qui est aussi
le cas de son marché locatif. Si ce résultat tient en grande partie à la
vente de Cœur Défense, l’un des plus vastes ensembles de bureaux
d’Europe, plusieurs autres transactions de plus de 100 millions d’euros
ont aussi contribué au succès du quartier d’affaires (acquisition de laTour
Prisma par Invesco Real Estate pour le compte d’un fond de pension
malaysien, cession à LaSalle Investment Management et Quantum Global
Real Estate de laTour Blanche, etc.). D’autres pôles tertiaires des Hauts-
de-Seine se sont distingués, à l’exemple du Sud-Ouest où plus d’un
milliard d’euros ont été investis. Après une année 2013 dynamique, ce
dernier a de nouveau rencontré le succès en 2014 grâce aux cessions de
grands immeubles existants (Bords de Seine 2 ou Quai Ouest à Issy-les-
Moulineaux) et à l’appétit des investisseurs pour les offres neuves-
restructurées du secteur (CityLights et Jazz à Boulogne). Contrastant
avec la forte hausse des mètres carrés de bureaux loués en 2014, les
volumes investis dans le Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) ont en
revanche diminué.
JANVIER 2015
Jazz - Boulogne-Billancourt (92)
La ZAC Rive Gauche – dont les premiers immeubles sont
sortis de terre à la fin des années 1990 – a initialement été
développée afin de favoriser un rééquilibrage de l’activité
économique parisienne, traditionnellement concentrée dans
l’ouest. Le succès de ce marché de grandes transactions,
apprécié des utilisateurs de la banque-assurance et de
l’administration et affichant aujourd’hui un très faible taux de
vacance (4 % environ), ne s’est jamais démenti depuis lors.
Illustré depuis 2009 par le maintien de ses valeurs de
renégociation et l’écoulement rapide de ses offres de
bureaux de seconde-main, son dynamisme tient également
désormais à l’enthousiasme montré par de grands utilisateurs
pour de nouvelles opérations à construire dans le cadre de
l’extension du quartier, à l’image de la décision du Monde
d’implanter son nouveau siège près de la gare d’Austerlitz ou
de la prise à bail par SNI du projet A9B. L’acquisition de ce
nouvel actif par la CNP fait partie des cinq transactions de
plus de 100 millions d’euros enregistrées au sein de la ZAC
Rive Gauche en 2014. Parmi ces transactions figurent un
autre projet à développer (Panorama acquis par Icade et La
Mondiale) et trois immeubles existants : Arc de Seine acquis
par Allianz, Grand Seine acheté par Primonial Reim et le
France acquis par Gecina.
Une année record pour la
Zac Rive Gauche
AB9 - Paris 13e
12

INVESTISSEMENT
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2014
Peu d’opérations supérieures à 100 millions d’euros y ont été
enregistrées (Les Ateliers du Parc à Clichy acquis par Deka etc.),
l’activité portant en grande partie sur des transactions de taille
intermédiaire (Tour Aviso à Puteaux, Cap West à Clichy ou Seine
Étoile à Suresnes).
Le Nord de l’Ile-de-France a été le marché le plus dynamique en
dehors de Paris et des Hauts-de-Seine. 1,3 milliard d’euros y ont
été investis, un volume dont l’importance s’explique par la
finalisation de plusieurs transactions supérieures à 50 millions
d’euros à Saint-Ouen (Influence, Ovalie) et Saint-Denis (Spallis,
Dyonis) mais surtout par la cession du nouveau siège de SFR. Cet
ensemble,dont la deuxième tranche sera livrée en 2015,a été cédé
pour près de 700 millions d’euros, constituant ainsi la plus grande
transaction jamais enregistrée dans le Nord. Une telle opération
confirme également le goût des investisseurs pour les campus,
actifs neufs de qualité loués à de grands utilisateurs et sécurisés
par des baux long-terme.Après avoir gonflé les volumes du Sud 1ère
Couronne en 2013 (Eco-campus Orange à Châtillon),de nouvelles
cessions de campus expliquent aussi la bonne performance de
certains secteurs de 2e
couronne en 2014 (campus Carrefour à
Massy acquis par Predica pour environ 380 millions d’euros). Les
performances des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France sont en
revanche mitigées.Avec 403 millions d’euros en 2014, les volumes
affichent une baisse de 55 % sur un an dans le Sud 1ère
couronne,
tandis que 262 millions d’euros seulement ont été investis dans
l’Est.
Avec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en bureaux en
province affichent une hausse de 18 % par rapport à 2013 mais ne
constituent que 8 % des sommes engagées en France sur cette
typologie d’actif.L’agglomération lyonnaise a concentré 45 % de ce
volume grâce à l’acquisition des 40 000 m² de la Tour Incity.
Majoritairement réalisées par les SCPI et les OPCI, les autres
transactions d’envergure sont le plus souvent comprises entre 20
et 70 millions d’euros et portent pour la plupart sur des actifs
situés dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone (acquisition
du siège de Safran à Toulouse par Crédit Agricole Assurances,
d’Europrogramme à Marseille par Primonial ou encore des
Arcuriales à Lille par Swiss Life Reim).
*Actifs mixtes
ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR
PRIX
(M€)
SURFACE (M²)
Cœur Défense La Défense (92)
JV Lehman Bros Holdings,
Atemi, GE Pension Trust
Lone Star 1280 182 000
Portefeuille Étoile* Paris (75008, 75009) Risanamento The Olayan Group 1160 76 500
Campus SFR Saint-Denis (93) Vinci Immobilier, SFR Predica,Aviva Investors 680 134 000
Campus Carrefour Massy (91) Colony Capital Predica 380 (est.) 81 000
CityLights Boulogne-Billancourt (92) BNP Paribas Promotion Cardif 375 (est.) 40 000
54-56 rue La Boétie Paris (75008) Kanam IGIS Asset Management 350 (est.) 21 000
32 Blanche Paris (75009) Carlyle Oxford Properties / Hines 263 21 100
A9B Paris (75013) Kaufman & Broad CNP / DTZ Investors conf. 23 000
Tour Incity Lyon (69) Sogelym Steiner, Dixence Caisse d'Épargne Rhône-Alpes 240 42 300
6 rue Condorcet Paris (75009) Blackstone SFL 230 25 600
Liberté & Coupole Charenton-Le-Pont (94) Natixis Foncière des Régions 162 38 000
Tour Blanche La Défense (92) Perella Weinberg Real Estate
LaSalle Investment Management,
Quantum Global
161 25 800
Ovalie Saint-Ouen (93)
Aviva Investors, Capital
Continental
Primonial Reim 100 15 100
Eastview Bagnolet (93) Pramerica HSBC Reim 98 26 900
Jazz Boulogne-Billancourt (92) Eurosic La Francaise AM 70 7 000
46 rue La Boétie Paris (75008) Invesco Real Estate MEC (Mitsubishi) 35 2 400
13

INVESTISSEMENTS EN COMMERCES
Volumes
Avec 7,7 milliards d’euros, le marché français des commerces a connu en
2014 la meilleure année de son histoire et pulvérisé son précédent
record de 2007 (+ 60 %). Les commerces représentent 32 % des
montants investis dans l’Hexagone,soit près du double de la performance
moyenne des dix dernières années (18 %). Ce résultat exceptionnel
confirme l’attractivité d’une typologie d’actif auréolée de sa réputation
de valeur refuge. En outre, le marché a bénéficié d’un afflux d’offres très
variées,illustrant la poursuite des arbitrages d’acteurs désirant recentrer
leur patrimoine sur des biens de plus grande taille (Unibail-Rodamco,
Klepierre) ou d’autres types de produits que les commerces (Gecina).
Enfin, le boom des volumes investis en commerces est également la
conséquence des vastes mouvements de réorganisation qui ont
récemment animé le secteur,à l’exemple de la création de Carmila ou de
la fusion entre Klépierre et Corio.Dans ce contexte,la multiplication des
grandes ou très grandes transactions n’est pas une surprise. Ainsi,
14 transactions supérieures à 100 millions d’euros (contre 7 en 2013)
ont représenté 78 % des montants engagés en commerces. Cinq de ces
opérations sont même supérieures à 500 millions et, totalisant,
4,5 milliards d’euros,concentrent à elles seules près de 60 % de l’activité.
Typologies d’actifs
Ces cinq transactions de plus de 500 millions d’euros portent sur des
galeries et des centres commerciaux. Toutes tailles d’opérations
confondues, ce segment de marché a capté 72 % des sommes engagées
en immobilier de commerces en 2014. Cette part élevée tient
principalement aux arbitrages des foncières, réalisés sous forme de
cessions d’actifs unitaires (Beaugrenelle cédé par Gecina) ou de
portefeuilles (acquisition par Carmila et Wereldhave de centres Unibail-
Rodamco). Ces opérations ont permis d’échanger divers
JANVIER 2015
VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE
1,2
1,9
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
4,0
7,7
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
1,2
1,9
2,3
4,8
1,2
1,9
3,6
3,3
3,6
4,0
7,7
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
5
opérations de plus de
500 millions d’euros
ont concentré 60 %
de l’ensemble des
volumes investis en
commerces en 2014
14

types de biens, des grands centres régionaux (Beaugrenelle à Paris,
Docks Vauban au Havre) aux galeries d’hyper (portefeuille
Carrefour cédé par Klepierre à Carmila, galerie du Cotentin cédée
à Ciloger) en passant par des sites de taille intermédiaire (Rivétoile
à Strasbourg, Côté Seine à Argenteuil). Enfin, plusieurs transactions
ont confirmé l’intérêt de certaines catégories d’investisseurs pour
des biens à revaloriser, à l’image de l’acquisition par KKR/Seefar
d’un portefeuille de quatre centres commerciaux en région
parisienne et en province (Ivry Grand Ciel, Espace du Palais à
Rouen) ou de la vente à Orion Capital Manager de Domus à
Rosny-sous-Bois.
Totalisant 1,5 milliard d’euros, les volumes investis en rues
commerçantes en 2014 sont stables d’une année sur l’autre, même
si le nombre total de transactions a quant à lui augmenté
(66 contre 54 en 2013). Paris concentre sans surprise la grande
majorité des montants engagés sur ce segment de marché (82 %).
Illustrant l’appétit de grands investisseurs français et étrangers
pour les produits core de la capitale, plusieurs opérations
emblématiques ont rythmé l’année écoulée. Certaines ont porté
sur des immeubles mixtes de l’ouest parisien,comme Le Madeleine,
Le Rossini, le 49-51 avenue George V ou les immeubles mixtes du
portefeuille Étoile. Privilégiés par les enseignes pour renforcer leur
visibilité et promouvoir leur image,les flagships des artères les plus
renommées ou les plus fréquentées ont aussi fait l’objet d’une
forte demande, illustrée par la cession à Thor Equities du magasin
Benetton au 51-53 boulevard Haussmann et les transactions
réalisées dans le secteur du luxe (Louis Vuitton à Saint-Germain-
des-Prés, portefeuille Étoile). En dépit d’un contexte de marché
moins porteur, la rareté des meilleurs emplacements continue par
ailleurs d’inciter les plus grands groupes du luxe à sécuriser leur
réseau au travers d’acquisitions de boutiques (Chanel au 51 avenue
Montaigne). Les plus grandes artères de province sont également
restées très prisées, à l’image de l’acquisition par le néerlandais
Syntrus Achmea du portefeuille Verano et de la réalisation de
quelques transactions de moindre envergure (New Yorker et La
Halle rue Serpenoise à Metz,Armand Thiery rue Sainte-Catherine
à Bordeaux, Sandro rue Edouard Herriot à Lyon, etc.).
Avec 590 millions d’euros, les volumes investis en 2014 sur le
marché français des parcs d’activités commerciales sont en baisse
de 40 % par rapport à 2013. Ce recul est principalement imputable
à la chute des externalisations. Les acquisitions de retail parks ont
également été très peu nombreuses, reflétant un manque d’offres
de qualité proposées à la vente alors même que les investisseurs,
toujours très sélectifs, ciblent en priorité ce type de produits. Les
transactions significatives de 2014 incluent ainsi plusieurs actifs
existants et sécurisés – comme ceux dont Realis a fait l’acquisition
dans la zone de la Croix Blanche – ainsi que quelques ensembles
récents ou en cours de développement mais situés au sein de
grandes zones de périphérie bien identifiées (White Parc à Orgeval,
Saint-Max Avenue dans la zone de Creil-Saint-Maximin).
INVESTISSEMENT
Rivétoile - Strasbourg (67) Avenue des Ternes - Paris 17e
(PortefeuilleVerano)
15

INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS
Volumes investis
Avec 1,7 milliard d’euros investis – soit 7 % de l’ensemble des
montants engagés en France en 2014 – le marché des locaux
industriels affiche une hausse de 13 % sur un an et connaît une
augmentation continue des volumes depuis 2009. Comme en 2012
et 2013, les ventes de portefeuilles ont joué un rôle décisif :
14 opérations de ce type – parmi lesquelles quelques portefeuilles
paneuropéens – ont ainsi été répertoriées pour un total de
1,05 milliard d’euros (62 % de l’ensemble des montants engagés en
industriel).Parmi les plus importants portefeuilles échangés en 2014
figurent les sites logistiques cédés par Foncière des Régions à
Blackstone (portefeuille Loren) et les locaux d’activités acquis par
MStar auprès de Tamar Capital (portefeuille Phoenix). Plusieurs
transactions de taille intermédiaire, comprises entre 50 et 100
millions d’euros, ont aussi été recensées : au nombre de sept, elles
totalisent 512 millions d’euros contre 4 totalisant 230 millions en
2013 (acquisition par Etche et KKR du portefeuille Cloud,
portefeuille de trois plateformes logistiques cédé par Internos
Global Investors à CBRE Global Investors, etc.).
Les bonnes performances du marché des locaux industriels
confirment l’appétit des grands pure players du secteur.Attirés par
des taux de rendement plus élevés et à l’origine des plus grandes
transactions, les fonds anglo-saxons (Blackstone, KKR, MStar, CBRE
Global Investors,etc.) se sont encore distingués en 2014,expliquant
la part importante des investisseurs étrangers sur l’ensemble des
volumes investis en industriel (60 %). Représentant 32 % des
acquisitions, les Nord-Américains ont notamment bénéficié des
arbitrages de fonds allemands (SEB Immobilien Investment) ou
d’acteurs français (Foncière des Régions). Ces derniers ont été
moins présents à l’acquisition (40 % des volumes investis),
principalement représentés par les foncières (Argan, Foncière
Atland, Etche), les SCPI et OPCI (Amundi, BNP Paribas Reim,
Corum AM) et les investisseurs privés.
JANVIER 2015
VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS
EN FRANCE
* actif mixte / ** estimation
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2014
TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR
PRIX
(M€)
SURFACE
(M²)
Galerie Portefeuille (56 galeries) France Klépierre Carmila 1 379 –
Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Carmila 931 128 000
Centre commercial Portefeuille (6 centres) France Unibail-Rodamco Wereldhave 850 202 500
Centre commercial Beaugrenelle Paris (75015)
Gecina, SCI Pont de
Grenelle
Apsys, Foncière du Rond
Point, Financière Saint-James
700 50 000
Pied d'immeuble Le Madeleine* Paris (75001) Blackrock NBIM 425 29 700
Pied d'immeuble Flagship Chanel Paris (75008) Privé Chanel 140 600
Centre commercial Saint-Sebastien (75%) Nancy (54) Axa Real Estate Hammerson 130 24 000
Pied d'immeuble PortefeuilleVerano
Paris, Bordeaux,
Toulouse
Grosvenor
Syntrus Achmea / BNP
Paribas Reim
130 9 400
Centre commercial Portefeuille (4 centres) France Corio Seefar / KKR 104 55 300
Pied d'immeuble Rossini* Paris (75009)
Inovalis, Pitch Promo-
tion
Aviva Investors 98 6 300
Centre commercial Domus
Rosny-sous-Bois
(93)
Rabo Real Estate Orion Capital Managers 70 62 000
Galerie Grand Cap (extension) Le Havre (76) Immochan Amundi 50 13 000
Retail park White Parc
Villennes-sur-
Seine (78)
Codic DeAWM 35 11 600
0,8
2,6
2,1
3,2
1,5
0,6
0,7
0,8
1,3
1,5
1,7
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
1
2
3
4
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%)
16
**

INVESTISSEMENT
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2014
TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR
PRIX
(M€)
SURFACE
(M²)
Logistique Portefeuille Loren France Foncière des Régions Blackstone 380 619 000
Parc industriel Portefeuille Phoenix France Tamar Capital MStar 103 167 000
Locaux
d'activités
Portefeuille Cloud France BNP Paris Reim Etche, KKR 87 174 000
Logistique Portefeuille Ile-de-France, Lyon Carval Investors IDI Gazeley 83 200 000
Locaux
d'activités
Portefeuille* France Groupe Elis
Fonciere Atland,
Groupe Tikehau
80 267 000
Logistique Plateforme Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Tristan Capital Partners Segro 69 116 000
Logistique Portefeuille
Mer (41), Satolas & Saint-
Priest (69)
Internos Global Investors
CBRE Global
Investors
59 104 000
Typologie d’actifs et répartition géographique
Avec 1,1 milliard d’euros, la part des entrepôts sur l’ensemble des
volumes investis en industriel en 2014 s’élève à 65 %.Le marché de
la logistique a continué de profiter d’une demande soutenue pour
de grandes plateformes neuves ou récentes,principalement situées
au sein de vastes bassins de consommation et à proximité des
grands axes de communication. Les quatre grands pôles de la
dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) concentrent une
part conséquente de l’activité, à l’exemple de l’acquisition par
CBRE Global Investors d’une plateforme de 25 000 m² louée à
Rexel à Saint-Vulbas ou de la cession à Goodman d’une plateforme
logistique de 20 500 m² sur le port de Gennevilliers.Toutefois,2014
peut également être considérée comme l’année de la percée du
marché des locaux d’activités dont les volumes ont enregistré une
hausse de 72 % sur un an. Ce net rebond tient essentiellement à la
signature de plusieurs portefeuilles (Phoenix, Cloud, etc.) et à
quelques opérations de sale and leaseback (cession par le groupe
Elis de 17 actifs totalisant 270 000 m²).
TAUX DE RENDEMENT
Les taux de rendement prime ont enregistré une nouvelle
compression en 2014, s’établissant respectivement à 4 % et 3,5 %
pour les actifs de bureaux et les commerces parisiens.La baisse des
taux s’est également poursuivie dans quelques grands pôles
tertiaires de 1ère
couronne (Hauts-de-Seine, Nord) et de 2e
couronne.
La fin d’année 2014 aura également vu la baisse des taux directeurs,
l’Euribor 3 mois s’établissant à 0,08 % en moyenne au mois de
décembre. Les emprunts d’État long terme (OAT 10 ans) sont
quant à eux passés sous le seuil symbolique des 1 % (0,92 % en
moyenne en décembre). Si le faible niveau de l’OAT, conjugué à la
forte concurrence entre investisseurs, a accéléré la compression
des taux de rendement, la rentabilité des actifs immobiliers reste
néanmoins largement supérieure aux emprunts d’état sans risques.
PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Les perspectives économiques de la France et de la zone euro ne
promettent au mieux qu’une légère amélioration de la conjoncture
en 2015.Par ailleurs,l’instabilité du contexte réglementaire et fiscal
devrait continuer d’alimenter la prudence, limitant en particulier
les projets immobiliers des utilisateurs. Le marché français n’en
restera pas moins dynamique. La très forte demande des
investisseurs déjà présents dans l’Hexagone, l’arrivée constante de
nouveaux entrants et la masse des capitaux disponibles promettent
ainsi une année 2015 animée et des volumes sans nul doute
supérieurs à la moyenne décennale.
JANVIER 2014 JANVIER 2015
BUREAUX
Paris (QCA) 4,25 4,00
Province (Lyon) 5,90 5,75
COMMERCES
Boutiques 3,75 3,50
Centres commerciaux 5,00 4,50
Retail parks 6,00 5,75
INDUSTRIEL
Logistique 7,25 6,75
Locaux industriel 8,25 7,75
MOYENNE 5,77 5,43
TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%)
* Sale and leaseback / ** estimation
17
**

Le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est timidement redressé en
2014, avec une demande placée en hausse de 15 % par rapport à 2013
mais inférieure de 8 % à la moyenne des dix dernières années.Après
un premier semestre dynamique, l’activité s’est progressivement
étiolée en raison de l’allongement des prises de décision d’utilisateurs
échaudés par la morosité du climat économique. D’autres facteurs
ont pu jouer, comme le flou entourant certaines dispositions de la loi
ACTPE ou l’ampleur des efforts consentis par les bailleurs. Mais si les
négociations se sont parfois durcies, elles ont également été mises à
profit par de nombreux utilisateurs pour moderniser leur immobilier
tout en réduisant leurs coûts, expliquant le succès de quelques pôles
tertiaires de l’ouest disposant d’une offre de bureaux de qualité,
abordables et bien situés.
BUREAUX

JANVIER 2015
DEMANDE DES UTILISATEURS
Évolution de la demande placée
2 010 003 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs
en 2014. Supérieur de 15 % à celui de 2013 (1 743 102 m²), ce
volume reste loin des performances record du milieu des années
2000 et inférieur de 8 % à la moyenne des dix dernières années
(2 179 962 m²). La hausse de 9 % sur un an du nombre de
transactions n’est pas non plus le signe d’une amélioration
significative des conditions de marché : avec 2 213 mouvements
recensés en 2014, il s’agit même, après 2013, du chiffre le plus bas
de la décennie.Enfin,le moteur que constitue traditionnellement le
segment des grandes transactions semble également enrayé :
74 opérations de plus de 4 000 m² ont ainsi été recensées en 2014
contre 66 un an plus tôt mais 89 en moyenne chaque année depuis
dix ans.Totalisant 911 730 m², celles-ci représentent tout de même
45 % du volume de la demande placée totale (41 % en 2013).
Comme l’année précédente, et à l’exception du projet développé
pourVeolia àAubervilliers,les très grandes opérations clés en main
ont encore fait défaut, elles qui avaient régulièrement gonflé les
volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole à Montrouge,Thalès
à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à Saint-Denis, etc.).
Les ventes utilisateurs n’ont pas non plus permis de dynamiser
l’activité.En dépit de la finalisation d’opérations importantes comme
les 45 000 m² acquis par Safran à Châteaufort ou l’achat par
SMABTP de son nouveau siège dans le 15e
arrondissement, leur
volume a accusé une baisse de 14 % par rapport à 2013
principalement liée à la forte chute du nombre de petites et
moyennes transactions. Le niveau historiquement bas des taux
d’intérêt et le caractère refuge de l’immobilier n’ont donc pas
compensé l’attentisme des TPE et PME. Parfois affectées par des
problèmes de financement, celles-ci ont aussi pu être découragées
par le niveau élevé des prix de l’immobilier dans certains secteurs
de région parisienne et par des divergences de vues avec les
vendeurs.
Demande placée selon la qualité de l’offre
En 2014 les utilisateurs ont montré un goût plus prononcé pour les
grandes surfaces de bureaux rénovées. Constituant une alternative
de choix pour nombre d’entreprises soucieuses de réduire leurs
coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien et de leur
adresse, celles-ci ont concentré 24 % du volume de la demande
placée totale supérieure à 4 000 m² contre 14 % en 2013. Leur
succès a également contribué au dynamisme de quelques grands
pôles tertiaires de l’ouest comme le QAO (Henner au 14 boulevard
du Général Leclerc à Neuilly-sur-Seine, SNCF-Geodis dans Espace
Seine à Levallois-Perret) ou La Défense (Dalkia dans laTour Europe).
DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²)
1 937 638
2 049 452
2 791 622
2 656 443
2 357 403
1 752 665
2 091 864
2 321 082
2 098 351
1 743 102
2 010 003
44% 43%
51%
42% 49%
45%
51% 45% 50%
41%
45%
2 317
2 498
2 893
3 306
2 784
2 314 2 264
2 590
2 271
2 033
2 213
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions
DEMANDE PLACÉE SELON LA QUALITÉ DE L’OFFRE*
64% 61%
69% 67%
77%
65% 66% 66% 67%
73%
64%
12% 21%
15%
27%
13%
23%
15% 11%
15%
14%
24%
24%
18% 16%
6% 10% 12%
19% 23%
16%
13% 12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Neuve/restructurée Rénovée Seconde main
Tour Europe – La Défense (92)
20
*Transactions supérieures à 4 000 m2
.

L’augmentation de la part des immeubles rénovés a mécaniquement fait
diminuer celle des surfaces neuves-restructurées. Celles-ci n’en restent
pas moins, et de loin, les plus prisées puisqu’elles représentent encore
64 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 %
en 2013). Lié à la finalisation de quelques projets clés-en-main (Veolia à
Aubervilliers, Eiffage à Vélizy, etc.), ce succès tient également à la
commercialisation très en amont d’ensembles de plus de 20 000 m²,
comme la prise à bail par le ministère de l’Intérieur du Garance dans le
20e
ou la location par L’Oréal d’Ecowest à Levallois. Plusieurs projets de
bureaux accompagnant le développement ou la poursuite d’opérations
d’aménagement urbain ont également rencontré le succès,à l’exemple de
la deuxième phase duTrapèze à Boulogne-Billancourt (Carrefour Property
dansArdeko) ou,à Paris,des ZAC Clichy-Batignolles (Klesia dans Rezo et
Strato), Rungis (Mutuelle Générale dans Pushed Slab) et Rive Gauche
(SNI dans A9B).
Motivations des utilisateurs
Ceux qui tablaient sur un redémarrage de l’économie française dès 2014
ont assez vite déchanté. L’absence de croissance – estimée par l’INSEE à
0,4 % pour l’ensemble de l’année – s’est ainsi accompagnée de nouvelles
destructions d’emplois et d’une stagnation du taux de chômage en Ile-de-
France.
Dans ce contexte, le nombre limité d’opérations d’extension n’a guère
surpris. Celles-ci n’ont constitué que 6 % des mouvements supérieurs à
4 000 m² en 2014 accompagnant, dans de rares cas, la croissance
d’entreprises dans des secteurs d’activité dynamiques comme les
nouvelles technologies (Aldebaran Robotics dans Nouvel Air à Issy-les-
Moulineaux, Salesforce dans l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave
Gréard dans le 7e
). Mais les mouvements enregistrés sur le marché ont
surtout montré que la tendance était, bien plus qu’à la prise à bail de
surfaces supplémentaires,au regroupement et à la rationalisation des sites
d’entreprises pressées de réduire leurs charges et de préserver leur
rentabilité.Ces mouvements ont constitué 88 % du volume de la demande
placée totale supérieure à 4 000 m² en 2014. Le coût du poste de travail
est pourtant loin d’être le seul critère pris en compte lors d’un
déménagement, comme l’indique le nombre très limité de mouvements
BUREAUX
49%
39%
6%
3% 3%
Regroupement-Consolidation
Rationalisation
Extension
Fusion/Scission
Divers
DEMANDE PLACÉE PAR MOTIVATION (> 4 000 M²)
24 %Part des surfaces
rénovées dans
le volume de la
demande placée
> 4 000 m² en
2014
(14 % en 2013)
21

JANVIER 2015
de délocalisation loin du cœur de l’agglomération ou de prises à bail
de grandes surfaces de seconde-main. L’immobilier fait ainsi l’objet
d’une approche plus globale destinée à améliorer la productivité des
équipes et l’image de l’entreprise, ou lui permettre de continuer à
recruter les employés les plus talentueux. De fait, les facteurs
humains sont davantage pris en compte, traduisant l’implication
croissante des RH et confirmant l’importance donnée au confort
des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son
accessibilité.
Quelques utilisateurs ont profité d’opérations de fusion pour
regrouper leurs équipes à Paris (Klesia dans Rezo et Strato, Paris
17e
, Public System/Hopscotch au 23-25 rue Notre-Dame-des-
Victoires, Paris 2e
) et d’autres se sont rapprochés du cœur de
l’agglomération (Wolters Kluwer dans le Colisée IV). Mais plusieurs
entreprises ont aussi pris le chemin inverse,réduisant le nombre de
leurs sites au profit de grandes surfaces de bureaux parfois plus
excentrées mais de meilleure qualité, comme le nouveau siège de
Veolia à Aubervilliers ou celui de La Mutuelle Générale dans le 13e
(Pushed Slab). Relativement nombreux en 2014, les mouvements
d’utilisateurs ayant décidé de quitter le QCA sont également
emblématiques d’une approche opportuniste de l’immobilier et des
compromis réalisés à l’occasion d’un déménagement (v.tableau page
23). Les départs de quartiers prestigieux ou centraux ont ainsi été
compensés par la prise à bail de biens leur permettant de disposer
de bureaux efficients et moins onéreux tout en conservant une
adresse de qualité (Groupe Henner et Groupe M à Neuilly,Fimalac/
Webedia à Levallois, Fromageries Bel à Suresnes, Euronext à La
Défense) et, parfois, parisienne (ministère de l’Intérieur dans le
Garance).
Répartition géographique de la demande placée
En 2014, les résultats du marché parisien ont été mitigés. Avec
676 526 m², le volume de la demande placée dans la capitale a
enregistré une hausse de 11 % par rapport à 2013 mais est resté
inférieur de 12 % à la moyenne des dix dernières années.
Dans le QCA,l’activité a été particulièrement irrégulière. Ainsi, plus
de la moitié des onze transactions de plus de 4 000 m² finalisées en
2014 l’ont été sur le seul premier trimestre. L’année a donc débuté
en fanfare, marquant l’accélération des prises de décision
d’utilisateurs désirant tirer parti de quelques opérations de
restructuration pour optimiser leur immobilier (Cheuvreux au
55 boulevard Haussmann, Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg).
Mais cette dynamique ne s’est pas prolongée après le premier
trimestre. Malgré quelques prises à bail importantes (Fast Retailing
dans Louvre Saint-Honoré, Generali au 2-4 rue Pillet-Will),
l’attentisme des utilisateurs a repris le dessus. Confrontées à
l’arrivée à échéance de leur bail, certaines entreprises ont par
ailleurs privilégié une renégociation à un déménagement,à l’exemple
de plusieurs grands cabinets d’avocats de la place (Linklaters, De
Pardieu Brocas Maffei, etc.). En outre, le ralentissement observé sur
le segment des grandes surfaces n’a pas été compensé par un regain
d’activité des petites et moyennes entreprises. Plus exposées aux
difficultés économiques, celles-ci ont été peu mobiles en 2014, avec
un nombre de transactions de moins de 4 000 m² nettement
inférieur à la moyenne des dix dernières années (- 10 %).
D’autres secteurs que le QCA ont surtout pâti d’une forte pénurie
de bureaux de qualité. C’est le cas du 7e
arrondissement,
exclusivement animé en 2014 par la location par Salesforce de
l’ancien siège d’Alcatel au 3 avenue Octave Gréard et dont l’activité
3 avenue Octave Gréard – Paris 7e
140 %
61 %
35 %
27 %
21 %
13 %
- 2 % - 6 %
- 26 %
- 38 %
- 42 %
- 150 %
- 100 %
- 50 %
0 %
50 %
100 %
150 %
LaDéfense
ParisRiveGauche
Nord
QAO
Autres
ParisCentreEst
ParisQCA
SudOuest
Est
BoucledeSeine
Sud1èrecouronne
DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
ÉVOLUTION 2013-2014 (%)
22

BUREAUX
UTILISATEUR COMMUNE D’ARRIVÉE | SECTEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ SURFACE M²
Ministère de l’Intérieur Paris 20 | Paris Centre Est Administration 26 200
Fromageries Bel Suresnes | QAO Industrie-Distribution 16 500
Groupe Henner Neuilly-sur-Seine | QAO Banque-Assurance 12 800
Fimalac/Webedia Levallois-Perret | QAO Communication 12 000
Groupe M Levallois-Perret | QAO Communication 12 000
La Française AM Paris 6 | Paris Rive Gauche Banque-Assurance 10 000
Euronext Courbevoie | La Défense Banque-Assurance 10 000
Salesforce Paris 7 | Paris Rive Gauche IT 5 500
Hi Media Paris 12 | Paris Centre Est IT 3 500
Groupon Courbevoie | La Défense IT 3 500
Open Levallois-Perret | QAO IT 3 000
EXEMPLES SIGNIFICATIFS DE MOUVEMENTS D’ENTREPRISES QUITTANT LE QCA*
sur le créneau des surfaces de plus de 4 000 m² est quasiment à
l’arrêt depuis l’absorption de quelques grands ensembles
restructurés (103 Grenelle,23-25 rue de l’Université,Laennec,etc.).
Ce manque de vigueur a contrasté avec le dynamisme de secteurs
plus excentrés de la capitale. Les grandes transactions enregistrées
dans quelques zones d’aménagement (SNI dans la ZAC Rive Gauche,
Klesia dans la ZAC Clichy-Batignolles, Pushed Slab dans la ZAC
Rungis) et certains quartiers essentiellement résidentiels (Ministère
de l’Intérieur dans le Garance) ont ainsi permis de limiter la chute
de la demande placée à Paris, mais aussi illustré la déconcentration
progressive de son marché des bureaux.
Dans l’ouest de l’Ile-de-France, l’activité a principalement dépendu
de l’assouplissement des conditions de bail, de grandes entreprises
profitant des efforts consentis par les bailleurs pour écouler une
offre de qualité relativement abondante.
Cette tendance a été particulièrement marquée dans le QAO.
Avec 336 830 m² placés dont 58 % sur des surfaces de plus de
4 000 m², ce dernier a connu sa meilleure année depuis 2008. La
répartition géographique de la demande placée a toutefois été très
inégale, Levallois-Perret concentrant à elle seule 43 % des mètres
carrés loués ou vendus aux utilisateurs du secteur.Avec 145 867 m²
placés, Levallois atteint même son plus haut historique : cinq
immeubles de plus de 4 000 m² y ont été pris à bail, qu’il s’agisse
d’offres neuves-restructurées permettant à certains utilisateurs
« historiques » de moderniser leurs bureaux et de regrouper leurs
équipes (L’Oréal dans Ecowest et So Ouest Plaza), ou de grands
immeubles sièges rénovés et aux loyers compétitifs permettant
d’attirer les entreprises d’autres communes (SNCF-Geodis dans
Espace Seine, Fimalac/Webedia dans Le Libertis). D’autres
communes du QAO ont été le théâtre de transactions significatives.
C’est le cas de Rueil-Malmaison, où les prises à bail par Ingerop et
Amex Voyages ont absorbé le solde de Green Office II, mais aussi
celui de Neuilly, qui a connu sa meilleure année depuis 2004 et
attiré de grands utilisateurs parisiens grâce aux opportunités
constituées par l’arrivée ou le retour sur le marché de grands
ensembles restructurés (Groupe M dans Silvergreen) et rénovés
(Groupe Henner au 14 boulevard du Général Leclerc).
Après une très mauvaise année 2013 – la pire de la décennie – le
marché de La Défense est également revenu au premier plan.Avec
231 933 m² placés, le quartier d’affaires a signé une performance
quasi record depuis 2001, situant 2014 au même niveau que 2006
et 2008.Au nombre de 13,les mouvements de plus de 4 000 m² ont
totalisé 171 925 m² soit 74 % de la demande placée totale du
secteur. Mais le segment des petites et moyennes surfaces a
*Transactions réalisées en 2014.
23
Carpe Diem – La Défense (92)

également été dynamique : le volume placé sur des bureaux de
moins de 4 000 m² est en hausse de 31 % sur un an et se situe à
son niveau le plus haut depuis 2007.Les baisses de valeur consenties
par les bailleurs ont joué un rôle déterminant : elles expliquent
l’absorption rapide d’une offre abondante et diversifiée constituant
autant d’opportunités pour les entreprises de La Défense
désireuses de s’étendre (Ernst &Young dans First) ou de regrouper
leurs employés tout en modernisant leur immobilier (KPMG dans
Eqho, HSBC dans Cœur Défense, AXA IM dans Majunga). Le
renforcement de la capacité de rétention du quartier d’affaires
s’est doublé d’une force d’attraction accrue auprès d’utilisateurs
d’autres pôles tertiaires. Confirmant le bien-fondé du plan de
relance de La Défense, les nouvelles offres du secteur ont ainsi
rencontré le succès – la prise à bail par Thalès d’une partie de
Carpe Diem lui permettant par exemple de s’offrir un site
prestigieux et performant en matière de consommation
énergétique et de confort. Les entreprises de communes voisines
des Hauts-de-Seine ou de Paris, à la recherche de solutions
immobilières flexibles, centrales et peu chères, ont aussi privilégié
La Défense, à l’exemple d’Euronext dans Praetorium, de Dalkia
dans la Tour Europe ou de Tarkett dans la Tour Initiale.
Contrairement au QAO ou à La Défense,la plupart des secteurs de
report de première couronne ont joué un rôle mineur en 2014 en
dépit d’un contexte économique pourtant favorable aux recherches
d’économies des utilisateurs. Le succès de La Défense et les efforts
réalisés par ses propriétaires ont notamment pesé sur les
performances de la Boucle de Seine, dont la demande placée a
affiché son plus bas niveau depuis 2005.Aucune transaction de plus
de 4 000 m² n’y a été enregistrée (une première depuis l’an 2000),
l’activité y ayant été principalement soutenue par l’écoulement de
surfaces de taille intermédiaire au sein d’immeubles livrés depuis
quelques années et offrant des coûts d’occupation très compétitifs
(Front Office et O² à Asnières). Disposant d’un nombre bien plus
limité d’opportunités de surfaces neuves disponibles, l’Est 1ère
couronne s’est également distingué par l’atonie de son marché des
bureaux. Le Nord a en revanche tiré son épingle du jeu. Avec un
volume placé de 160 643 m², certes gonflé par les 45 000 m² du
nouveau siège de Veolia Environnement à Aubervilliers, ses
performances ont été dans la lignée des dix dernières années. Le
rythme des commercialisations pourrait toutefois s’y essouffler
dans les prochains mois compte-tenu de l’offre restreinte de
bureaux neufs à Saint-Denis mais aussi de l’absorption des grands
ensembles rénovés de Saint-Ouen (Mondial Assistance dans
Eurosquare II).
Demande placée selon le secteur d’activité
L’administration, la banque-assurance et l’industrie-distribution ont
continué de représenter la majorité de l’activité en 2014, soit 75 %
de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² en Ile-de-France
contre une moyenne de 71 % entre 2004 et 2013.
La part de l’administration a toutefois fortement chuté d’une année
sur l’autre, passant de 25 % en 2013 à 9 % un an plus tard. Ce
secteur n’a de fait été à l’origine que de six grandes transactions
totalisant moins de 80 000 m2
– son niveau le plus bas depuis 2001.
Ces mouvements ont en outre majoritairement animé le marché
parisien,qui a concentré 80 % de ce volume grâce à la réalisation de
deux opérations de plus de 20 000 m² :la prise à bail par SNI d’A9B
dans la ZAC Rive Gauche et la location par le ministère de
l’Intérieur du Garance dans le 20e
, nouvelle illustration de la
tendance de l’État à relocaliser ses services vers l’est de la capitale,
après une première installation du ministère de l’Intérieur sur
35 400 m² dans Le Lumière (Paris 12e
) et la construction pour le
ministère de la Justice d’un bâtiment de 32 000 m² dans le Parc du
Millénaire (Paris 19e
). Les mouvements émanant de la fonction
publique territoriale ont en revanche été inexistants, à l’exception
de la prise à bail par la Région Ile-de-France de près de 6 000 m²
dans l’immeuble Nord Pont en raison de l’évacuation de ses agents
de la Tour Montparnasse. Après une année 2014 marquée par la
tenue des élections municipales, d’autres échéances électorales
(départementales et régionales) pourraient encore peser sur la
mobilité de l’administration en 2015 malgré la nécessaire
rationalisation de son parc immobilier.
JANVIER 2015
DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ (> 4 000 M²)
9%
28%
9%
10%
38%
2% 4%
Administration
Banque-Assurance
Communication
Conseil
Industrie-Distribution
It-Telecom
Services
DEMANDE PLACÉE À LA DÉFENSE
107 437
214 328
233 349
214 602
232 498
156 106
145 925
108 634
158 804
96 509
231 933
79%
77% 68% 70%
77%
81%
66%
51%
79%
53%
74%
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %)
24

Les utilisateurs de l’industrie-distribution ont en revanche
nettement dominé le marché des bureaux en 2014. Leurs
24 mouvements de plus de 4 000 m² ont concentré 38 % de la
demande placée totale sur ce créneau de surface contre 22 % en
2013. Ils ont également été, comme à leur habitude, à l’origine des
plus grandes transactions recensées en Ile-de-France, avec quatre
mouvements supérieurs à 30 000 m² dont les deux prises à bail par
L’Oréal d’Ecowest et de So Ouest Plaza à Levallois. Le géant des
cosmétiques, qui a également absorbé le solde de Nuovo à Clichy
en 2014 après y avoir loué 25 000 m² l’année précédente, a ainsi
accéléré la réorganisation de son immobilier, après la réalisation
d’un nouveau centre de recherche à Saint-Ouen en 2012 ou le
développement d’une vaste plateforme logistique récemment
livrée au nord de Roissy.
Comme ceux de l’industrie-distribution, les utilisateurs de la
banque-assurance ont vu leur part progresser d’une année sur
l’autre (de 25 % en 2013 à 28 % en 2014). Le volume placé dont ils
sont à l’origine a même bondi de 50 %. Certaines grandes banques
françaises restent particulièrement actives.Ainsi, après avoir lancé
l’extension de ses campus de Montrouge et Guyancourt en 2013,
le Crédit Agricole a de nouveau pris à bail plusieurs grandes
surfaces, lui permettant de consolider sa position d’entreprise la
plus consommatrice de surfaces de bureaux au cours des cinq
dernières années (v. tableau ci-dessus). Le secteur bancaire s’est
également distingué en 2014 par plusieurs transactions renforçant
le statut de pôle financier majeur de La Défense, au travers de
mouvements de consolidation (HSBC dans Cœur Défense) ou
grâce à l’arrivée d’acteurs préalablement installés à Paris et dans
d’autres secteurs géographiques (Euronext dans Praetorium,
Banque de France dans Eqho). À l’exception du Groupe Henner,
dont la décision de quitter le QCA pour Neuilly s’est ajoutée à
d’autres départs depuis 2011 (Allianz et Euler Hermès vers La
Défense,Apria RSA vers Montreuil),les assurances et les mutuelles
ont elles majoritairement animé la capitale en 2014 (Klesia dans le
17e
,Generali et Covéa dans le 9e
,La Mutuelle Générale dans le 13e
),
montrant leur attachement à un marché parisien dont elles
demeurent un acteur historique.
Enfin, de grandes sociétés de conseil et les avocats ont continué de
privilégier le QCA (DLA Piper dans le Laffitte-La Fayette, Clifford
Chance au 1-5 rue d’Astorg, McKinsey & Company au 90 Champs-
Élysées) et La Défense (KPMG dans Eqho), tandis que quelques
entreprises ont renforcé la position de cluster de la communication
du Sud Ouest (Solocal dans CityLights à Boulogne) et du QAO
(Groupe M à Neuilly).
VALEURS LOCATIVES
S’établissant à 750 €/m²/an à la fin de 2014, le loyer prime d’Ile-de-
France accuse une légère baisse de 1 % d’une année sur l’autre. Ce
recul tient essentiellement au nombre limité de transactions portant
sur des actifs prime neufs-restructurés (McKinsey & Company au
90 Champs-Élysées,OlivierWyman au 1 rue Euler,Holman Fenwick
Willan dans l’Astorg). La raréfaction de telles offres s’est de fait
accentuée, incitant notamment les utilisateurs de secteurs à forte
valeur ajoutée, comme le conseil, la finance ou les nouvelles
technologies à reporter leur demande sur des biens rénovés de
grande qualité pour rationaliser leur immobilier ou s’étendre tout
en conservant une adresse dans les plus beaux quartiers de la
capitale (Clifford Chance dans le 8e
, Salesforce dans le 7e
).
Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif
des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. La grande
hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la
règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur en
fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et
de la stratégie de commercialisation du propriétaire.Toutefois, les
BUREAUX
*Une seule transaction enregistrée sur la période.
LES UTILISATEURS LES PLUS CONSOMMATEURS DE
SURFACES DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE (2009-2014)
RANG UTILISATEUR SECTEUR D’ACTIVITÉ
1 Crédit Agricole Banque-Assurance
2 Thalès Industrie-Distribution
3 SFR* IT
4 France Telecom/Orange IT
5 BNP Paribas Banque-Assurance
6 Carrefour Industrie-Distribution
7 SNCF Secteur Public
8 Groupe BPCE Banque-Assurance
9 L’Oréal Industrie-Distribution
10 EDF Industrie-Distribution
LOYERS PRIME PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE (€/M²/AN)
ENTRE 2013 ET 2014
753
680
498 488
463
429
310
292
310
257
746
667
511
478
450
426
305
290 287
240
0 €/m²
100 €/m²
200 €/m²
300 €/m²
400 €/m²
500 €/m²
600 €/m²
700 €/m²
800 €/m²
Paris QCA Paris Rive
Gauche
La Défense Quartier
d'Affaires
Ouest
Sud Ouest Paris Centre
Est
Nord Boucle de
Seine
Sud 1ère
couronne
Est
2013
2014
25

mesures d’accompagnement ont généralement été un élément
déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant
l’octroi de franchises de loyer plus importantes et soulignant l’écart
entre valeurs faciales et valeurs économiques, les utilisateurs ont
ainsi profité de conditions de négociation généralement plus
avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de
davantage de souplesse pour conserver leurs locataires.
Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique, d’une
accélération franche de la demande et d’une absorption plus rapide
de l’offre, ces caractéristiques devraient encore peser sur les
conditions de négociation entre bailleurs et preneurs en 2015.
L’adoption récente de la loi ACTPE devrait en revanche contribuer
à clarifier les relations entre les deux parties, témoignant d’un
certain équilibre s’agissant de la répartition des charges, travaux,
impôts et taxes.
OFFRE DISPONIBLE
Après avoir atteint un niveau historiquement haut au 1er
trimestre
2014 (4 426 621 m²), le volume de l’offre disponible à moins de six
mois a amorcé sa décrue et s’établit désormais à 4 190 958 m².Liée
à l’absence de grands ensembles mis sur le marché et à la finalisation
de quelques grandes transactions de plus de 10 000 m², la baisse a
donc été de 5 % sur les trois derniers trimestres.Le taux de vacance
en Ile-de-France est désormais de 7,8 %,positionnant l’agglomération
parisienne bien en-deçà des niveaux atteints dans les principales
métropoles européennes à l’exception de Central London (10,1 %
à Bruxelles, 11,4 % à Francfort, 14,9 % à Milan, etc.).
Les derniers mois n’ont pas pour autant gommé les écarts
importants entre les différents secteurs tertiaires d’Ile-de-France.Si
le marché de Paris intra-muros demeure relativement sous-offreur,
hors du QCA en particulier, les solutions sont en revanche
abondantes et assez diverses dans quelques marchés de l’ouest
comme la Boucle de Seine (avec un taux de vacance de 14,1 %) ou
le QAO (12,2 %). Le volume de l’offre disponible à moins de six
mois reste également élevé à La Défense et très nettement
supérieur aux niveaux observés avant la crise (+ 234 % par rapport
à 2008) en raison des effets conjugués des libérations et de la
livraison de plusieurs grands ensembles tertiaires neufs-restructurés.
Toutefois, le quartier d’affaires affiche désormais, avec 12 %, un taux
de vacance sensiblement en-deçà de ce qu’il était à la fin de 2013
(14,1 %).
L’accélération de l’absorption des actifs neufs-restructurés en 2014
s’est logiquement accompagnée d’une détérioration de la qualité
du stock, à La Défense comme dans l’ensemble de l’Ile-de-France.
À l’échelle de la région, leur part ne représente ainsi plus que 25 %
du volume total de l’offre disponible à moins de six mois. Dans
Paris intra-muros, cette part tombe même à 14 %. Quant à l’offre
rénovée, son volume s’est stabilisé, affichant une très légère hausse
de 2 % sur un an après la forte augmentation de 30 % constatée
entre la fin de 2010 et la fin de 2013.
TOUR D’HORIZON DE L’OFFRE FUTURE
Paris : un nombre limité d’offres de qualité à court terme
C’est dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale que le
nombre de solutions immobilières est, sans surprise, le plus limité.
Dans le quartier de l’Étoile, l’offre restructurée de plus de
10 000 m² à l’horizon 2016 n’est ainsi constituée que du
3-5 Friedland, après la location partielle du 1 rue Euler. Une fois
cette offre absorbée – et compte-tenu de l’absence de solutions de
report dans le 7e
arrondissement – les utilisateurs les plus captifs
du 8e
arrondissement confrontés à l’échéance de leur bail
pourraient dès lors être plus nombreux à renégocier.
Cette pénurie d’offres restructurées devrait également favoriser
l’écoulement des surfaces de seconde-main les plus qualitatives du
QCA, principalement constituées des 13 500 m² de Capital 8 ou
des 15 000 m² libérés par Clifford Chance dans Vendôme-Saint-
Honoré. D’autres solutions existent toutefois pour des utilisateurs
JANVIER 2015
ÉVOLUTION DE L’OFFRE DISPONIBLE EN ILE-DE-FRANCE
3413681
3133113
2794676
3290764
4103109
4066053
3720902
3869380
4367965
4190958
57%
54%
54%
56%
58% 58%
57% 57%
57%
54%
25%
20% 25%
30%
27% 25%
24% 23%
25% 25%
7,1
6,5
5,7
6,6
8,0 7,9
7,1
7,4
8,2
7,8
0,0 %
1,0 %
2,0 %
3,0 %
4,0 %
5,0 %
6,0 %
7,0 %
8,0 %
9,0 %
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
5 000 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Total stock dont … ...surfaces >4000 m² ...stock neuf/restructuré (toutes surfaces) Taux de vacance à moins de 6 mois
PHOTOGRAPHIE DE L’OFFRE ÀVENIR D’ICI 2017
1 101 619
443 320 406 713
88 524
1 417 205
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
2 000 000
2015 2016 2017
Volume d'offres probables > 10 000 m²
Volume d'offres certaines > 10 000 m²
Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années
1 101 619
443 320 406 713
88 524
1 417 205
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
2 000 000
2015 2016 2017
1 101 619
443 320 406 713
88 524
1 417 205
0
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400 000
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1 000 000
1 200 000
1 400 000
1 600 000
1 800 000
2 000 000
2015 2016 2017
26

BUREAUX
moins dépendants du prestige de leur adresse. À quelques
exceptions près, celles-ci sont majoritairement concentrées dans la
« Cité financière ». Deux offres restructurées de 10 000 m² et plus
y seront disponibles en 2015 : les 27 000 m² de #Cloud et le 24
Drouot.Mais les solutions devraient y être plus nombreuses et bien
plus diverses à partir de 2016, en raison de l’ampleur des surfaces
libérées par de grands utilisateurs historiques du QCA, comme la
finance dans le quartier des grands boulevards (Generali boulevard
Haussmann,Allianz rue Richelieu) ou le secteur public dans celui de
la gare Saint-Lazare (SNCF). Ces offres seront à terme complétées
par les deux projets de restructuration emblématiques du 1er
arrondissement, la Samaritaine et la Poste du Louvre.
Ce potentiel important, concentré dans quelques arrondissements,
pourrait inciter les propriétaires à échelonner les lancements. Cela
dit, la qualité de certains programmes, l’amélioration générale de
l’environnement de l’est du QCA (montée en gamme de la
Samaritaine et du quartier des Halles, centre commercial de la gare
Saint-Lazare, etc.) et la pénurie affectant l’ouest parisien
contribueront à coup sûr à faire de la Cité financière l’un des
principaux moteurs du marché parisien dans les années à venir. Le
QCA bénéficiera également de l’arrivée à maturité du secteur
Clichy-Batignolles.L’absorption rapide de Rezo et Strato et l’intérêt
exprimé en amont par les utilisateurs pour de futures offres à livrer
d’ici 2017 indiquent en effet que ce quartier devrait remporter un
franc succès auprès d’utilisateurs parisiens, ce malgré le report à
2019 de la mise en service du prolongement de la ligne 14 du métro.
La ZAC Clichy-Batignolles pourrait également offrir une adresse
parisienne aux entreprises de communes du QAO comme Levallois-
Perret ou Neuilly-sur-Seine,dont nombre d’offres de qualité ont été
absorbées en 2014.
3-5 Friedland – Paris 8e
Après 750 000 m² en 2013,les chantiers de bureaux achevés en
2014 en Ile-de-France ont totalisé un peu plus de 800 000 m².
Ce volume, concentré à un peu plus d’un tiers dans le QAO et
à La Défense, est constitué à 62 % d’offres commercialisées en
partie ou en totalité (Majunga à La Défense, Green Office II à
Rueil,Pushed Slab à Paris,etc.) et de vastes campus clés en main
(première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis,
nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.). En 2015, le volume
des livraisons sera bien plus important et sans doute assez
proche du record de 2009 (1,3 million de mètres carrés). Le
marché ne sera pas pour autant submergé par une vague de
bureaux vides, seuls 30 % des 1,2 million de mètres carrés
attendus cette année étant encore disponibles. Ce volume
compte en effet plusieurs clés en main d’envergure (ministère
de la Défense à Balard, bâtiment Eole sur Evergreen à
Montrouge, restructuration menée pour Sanofi à Gentilly,
deuxième tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis).
Quelques grands ensembles ont en outre déjà été pré-
commercialisés, comme CityLights à Boulogne (Solocal), So
Ouest Plaza à Levallois (L’Oréal) ou encore le Garance dans le
20e
(Ministère de l’Intérieur). Les opportunités seront encore
moins nombreuses après 2015 :sur les 575 000 m² actuellement
en cours de construction pour une livraison prévue en 2016,
moins de 200 000 m² sont en effet encore disponibles (le 10
Grenelle à Paris,White à Montrouge, etc.).
L’activité de construction en
Ile-de-France
27

Comme dans le QCA, le nombre de grandes offres de qualité
demeure très limité à court terme dans Paris Centre Est et Paris
Rive Gauche. La pénurie s’annonce même durable dans le 7e
.
D’autres arrondissements de la rive gauche pourraient en revanche
retrouver l’équilibre dès 2015. C’est le cas du 15e
, dont l’offre de
qualité sera gonflée par diverses opportunités liées à la mise sur le
marché de biens restructurés de secteurs centraux (10 Grenelle,
43-45 quai de Grenelle) et à la concrétisation de grands programmes
prévus aux abords des Maréchaux (Quadrans). Ces différentes
offres pourraient attirer un large spectre d’utilisateurs originaires
de quartiers plus ou moins prestigieux de la capitale, leur donnant
l’occasion de regrouper leurs équipes tout en modernisant leur
immobilier. Cette même logique contribuera sans aucun doute au
succès des nouvelles offres progressivement développées à partir
de 2016 dans la ZAC Rive Gauche, dans les secteurs Austerlitz et
Tolbiac (Panorama, Eléments, Austerlitz) et, à plus long terme,
Masséna-Bruneseau (Duo).
L’ampleur de l’offre à venir dans Paris Rive Gauche contraste avec la
situation durable de pénurie dans Paris Centre Est.L’offre de qualité
y est principalement constituée de quelques opérations ponctuelles
de restructuration dans des quartiers centraux et résidentiels
(Parisquare dans le 11e
, Archives dans le 3e
) ou de projets de
création dans des arrondissements périphériques.Tempo et le Parc
du Millénaire 4 devraient ainsi profiter de l’arrivée à maturité de
grandes zones d’aménagement urbain à la faveur du développement
de programmes résidentiels et commerciaux d’envergure et de la
mise en service de la gare Rosa Parks sur la ligne E du RER. Très
prisé des utilisateurs mais doté d’un parc d’IGH vieillissants et peu
efficients, le secteur de la Gare de Lyon ne propose en revanche
aucune offre certaine de grande surface avant, au mieux, 2017.
La Défense : une offre moins fournie à moyen terme
Si La Défense demeure l’un des marchés les mieux pourvus d’Ile-de-
France,nul doute que les solutions offertes aux utilisateurs y seront
plus limitées et moins diversifiées à moyen terme. De fait, la
multiplication récente et à venir du nombre de grandes transactions
promet l’écoulement d’une partie significative du stock, lequel ne
sera pas regarni par de nouvelles surfaces neuves-restructurées
avant la fin de 2017 et la commercialisation, entre autres offres, des
50 000 m² de la tourTrinity.D’ici là,La Défense restera probablement
l’un des moteurs du marché des bureaux d’Ile-de-France compte-
tenu de la grande qualité des programmes disponibles, qu’ils soient
neufs (D2 et le solde de First, Majunga et Carpe Diem), rénovés ou
de seconde-main (Cœur Défense).
Pourvu que les conditions de bail y restent suffisamment attractives,
de telles offres devraient renforcer la capacité de rétention de La
Défense,mais aussi permettre d’y attirer les entreprises de secteurs
moins pourvus, plus onéreux et offrant moins de possibilités
d’extension, comme Paris. Certaines des meilleures offres de La
Défense représenteront de même une solution de report pour les
utilisateurs de pôles établis du QAO, comme Levallois ou Neuilly,
dont le stock s’est nettement asséché en 2014 même si quelques
solutions de qualité demeurent (Alegria à Neuilly).
Les solutions, pour l’instant multiples et disparates, de La Défense
pourraient aussi demeurer une concurrence pour certaines offres
de Boulogne-Billancourt et d’Issy-les-Moulineaux, même si les
transactions de 2013 et 2014 ont confirmé que ces deux villes
réussissaient généralement à retenir leurs utilisateurs (Solocal dans
Citylights, Boursorama dans You). Les solutions de bureaux neufs-
restructurés de plus de 10 000 m² y sont toutefois, et de plus en
plus, limitées. Ce type de surface ne compte ainsi plus que trois
offres disponibles à Boulogne d’ici la fin de 2016 : les 33 000 m²
d’In & Out, les 15 800 m² de Kinetik, premier projet livré dans le
cadre de la deuxième phase du Trapèze avec Ardeko, et les
10 800 m² du Cristallin.La pénurie peut sembler plus marquée à Issy,
où le volume de l’offre neuve ou restructurée ne représente plus
que 10 % de l’ensemble du stock de la commune. L’offre supérieure
à 10 000 m² y sera toutefois alimentée à court et moyen termes par
quelques opérations de restructuration (Lemnys) et les libérations
de grands ensembles (Sequana, ex-siège de Coca-Cola). Aux
JANVIER 2015
Tour D2 – La Défense (92)
28

BUREAUX
opportunités offertes à plus long terme à Boulogne (secteur du
Trapèze, Ile Seguin) s’ajoutent en outre plusieurs projets potentiels
à Issy,à l’exemple des IGH à développer en bord de Seine.De telles
opérations pourraient attirer de grandes entreprises du secteur,
conduisant à de nouvelles libérations et creusant le fossé avec une
offre de surfaces de seconde-main peu efficientes.
Un contexte de marché favorable aux marchés de report ?
La concurrence exercée par les pôles les plus établis sur les
marchés de report devrait demeurer, du moins à court terme,
assez vive. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main de La
Défense (Between, Pacific, etc.) pourraient ainsi être mis à profit
par les utilisateurs de pôles tertiaires proches moins établis pour
moderniser leur immobilier à moindre coût tout en bénéficiant
d’une adresse plus prestigieuse. Les efforts consentis par les
bailleurs, la qualité des offres et l’amélioration de l’environnement
immédiat de certaines communes pourraient toutefois permettre
à certains immeubles du QAO (Green Office Spring à Nanterre) et
aux offres de la Boucle de Seine proches de La Défense (West
Plaza à Colombes,DéfenseAutrement à La Garenne Colombes) de
mieux tirer leur épingle du jeu après une année 2014 atone.
D’autres secteurs de report pourraient être plus attractifs, comme
certaines communes du sud des Hauts-de-Seine qui jouissent d’une
bonne image, d’une offre neuve relativement importante et
compétitive, et d’une accessibilité renforcée par l’extension de la
ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les marchés de
Montrouge (Fairway,White) et Châtillon (Area Prima) s’affirment à
cet égard comme des solutions crédibles pour les utilisateurs de
secteurs tertiaires voisins plus établis et très peu offreurs comme
le sud de la capitale ou Issy-les-Moulineaux. Quelques secteurs du
sud de l’Ile-de-France, plus excentrés, mais moins onéreux et qui
bénéficieront également, à terme, d’une meilleure accessibilité ont
également de bonnes cartes en main. Théâtre de transactions
significatives en 2014 (Neopost dans Résonance, Sonovision dans
Aristide),Bagneux offre par exemple un potentiel de développement
important lié à la réalisation de grandes opérations d’aménagement
(ZAC Victor Hugo) et au prolongement de la ligne 4 du métro.
L’amélioration de l’accessibilité est, de fait, un puissant facteur
d’attractivité. S’il est loin d’être acté, le prolongement de la ligne 10
du métro jusqu’à Ivry-sur-Seine a ainsi été mis à l’étude, ce qui
pourrait favoriser à plus long terme le développement de projets
tertiaires sur le site des anciens entrepôts du BHV.
D’autres secteurs devraient, au nord et à l’est – et à plus court
terme – demeurer un report naturel pour des utilisateurs cherchant
à réduire leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de
métro. C’est le cas des meilleures offres du nord des Hauts-de-
Seine (Pointe Métro 2 à Gennevilliers) ou de certaines communes
de Seine-Saint-Denis comme Bobigny (Ecocité), qui bénéficieront
notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à Saint-Denis, où
un seul immeuble neuf sera disponible en 2015 (Coruscant). Elles
pourraient également profiter de la réduction du nombre
d’opportunités à Saint-Ouen, où l’offre future neuve-restructurée
de plus de 10 000 m² à l’horizon 2016 est essentiellement
représentée par un projet de 13 600 m² localisé sur le site de
l’ancien siège de CRIT aux portes de Paris. L’Est est, pour finir, le
marché de report le moins offreur d’Ile-de-France. Dans l’attente
du lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose
ainsi, dans les deux à trois prochaines années, qu’un seul immeuble
de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil).
PERSPECTIVES
Compte-tenu d’une croissance modeste de l’économie et du
nombre encore relativement important d’opportunités offertes aux
entreprises pour rationaliser leur immobilier, plusieurs des
tendances observées en 2014 devraient rester d’actualité ces
prochains mois.2015 pourrait donc faire figure d’année de transition,
avant un redémarrage probablement plus marqué de l’activité en
2016.D’ici là,la raréfaction progressive de l’offre neuve-restructurée
aiguisera l’appétit des entreprises pour les grandes surfaces
rénovées de qualité disponibles et pourrait même,dans les secteurs
les moins offreurs, amorcer un rééquilibrage des rapports de force
entre bailleurs et utilisateurs.
West Plaza – Colombes (92)
29

JANVIER 2015
30
LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE
Boulevard Périphérique
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX X
XI
XII
XIIIXIV
XV
XVI
XVII
XVIII
XIX
XX
Arcueil
Gentilly Le
Kremlin
Bicêtre
Cachan
Ivry-sur-Seine
Villejuif
Charenton-
le-Pont
Vincennes
Fontenay-
sous-Bois
Nogent-
sur-Marne
St-
Mandé
Champigny-
sur-Marne
St-Denis
St-Ouen
Tremblay-
en France
VillepinteAulnay-
sous-Bois
Le Blanc-
Mesnil
Le
Bourget
Drancy
Rosny-
sous-Bois
Neuilly-
Plaisance
Neuilly-sur-
MarneMontreuil
Bagnolet
La Courneuve
Aubervilliers
Pantin
Les Lilas
Le Pré-
St-Gervais
Noisy-le-
Grand
Villeneuve-
la-
Garenne
Gennevilliers
Colombes
La Garenne-
Colombes
Bois-
Colombes
Asnières-
sur-
Seine
Courbevoie
Rueil-
Malmaison
Suresnes
Puteaux
Clichy
Paris
Levallois-
Perret
Neuilly-
sur-Seine
Saint-
Cloud
Boulogne-
Billancourt
Issy-les
Moulineaux
Sèvres
Meudon
Châtillon
Vanves
Malakoff Montrouge
Bagneux
Roissy-
en-France
Bobigny
Nanterre
LaSeine
La
Défense
Gonesse
Bezons
Sud Ouest
Sud
Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO)
Est
Boucle de Seine
Nord
Paris QCA
Paris Rive Gauche
Paris Centre Est
La Défense
SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME (€/M²/AN) TAUX DE VACANCE (%)
2014 2013 2014 2013 2014 2013
PARIS QCA 398 636 404 813 746 753 7,9 7,7
PARIS CENTRE EST 121 476 107 321 426 429 6,5 5,3
PARIS RIVE GAUCHE 156 414 97 427 667 680 5,7 5,3
LA DÉFENSE 231 933 96 509 511 498 12 14,1
QAO 336 830 265 934 478 488 12,2 13,4
BOUCLE DE SEINE 36 717 58 929 290 292 14,1 17,1
SUD OUEST 160 312 170 566 450 463 11 10,3
EST 34 637 46 956 240 257 7,7 7,4
NORD 160 643 119 297 305 310 7,2 7,6
SUD 76 292 131 310 287 310 10,1 9,4
AUTRES SECTEURS 296 113 244 040 234 248 5,1 6,0
TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 2 010 003 1 743 102 750 753 7,8 8,2
INDICATEURS DU MARCHÉ DES BUREAUX DANS LES DIFFÉRENTS SECTEURS D’ÎLE-DE-FRANCE

BUREAUX

”
2,24 millions de m² d’entrepôts ont été loués ou vendus aux utilisateurs
en France en 2014. En légère hausse de 3 % sur un an, ce volume
a été gonflé, comme l’année précédente, par les projets menés pour
les chargeurs de la grande distribution, soucieux de rationaliser et de
moderniser leur supply-chain grâce au développement d’opérations
clés en main de grande envergure. Plusieurs de ces opérations ont
notamment alimenté les marchés de Paris et de Lyon qui, après une
année 2013 atone, ont connu un net regain de forme permettant de
compenser les performances plus mitigées de la plupart des autres
pôles logistiques de l’Hexagone.
LOGISTIQUE

JANVIER 2015
DEMANDE DES UTILISATEURS
Motivations des utilisateurs
Totalisant 2 240 000 m², les volumes placés en 2014 dans l’Hexagone
sont en très légère hausse de 3 % sur un an et supérieurs de 9 % à la
moyenne des dix dernières années. Il s’agit, après 2011, du niveau le plus
haut enregistré depuis le début de la crise. L’augmentation du volume de
la demande placée s’est accompagnée d’une hausse de 10 % du nombre
total de transactions. Les plus grandes transactions jouent un rôle
particulièrement important :totalisant près de 530 000 m²,dix opérations
supérieures à 40 000 m² concentrent ainsi près d’un quart de la demande
placée totale et confirment que les mouvements de regroupement
restent une priorité. Libérant plusieurs bâtiments au profit d’un nombre
réduit de plus grandes plateformes, de telles opérations permettent aux
utilisateurs de réduire les mètres carrés d’entrepôts qu’ils occupent.
La logique de réduction des coûts immobiliers est pourtant loin d’être le
seul facteur expliquant cette tendance à la massification des entrepôts.
Idéalement placées près des axes autoroutiers, situées à proximité des
grands ports maritimes ou au barycentre des bassins de consommation,
de vastes plateformes permettent aux utilisateurs d’optimiser leurs
coûts de transport en limitant le nombre de camions sur les routes et en
augmentant leur taux de remplissage. Elles sont plus généralement le
moyen de réaliser d’importantes économies d’échelle bien au-delà du
seul aspect immobilier (coûts de maintenance, salaires, etc.). Illustré en
2014 par le développement de plusieurs clés en main ou opérations
d’extension d’entrepôts existants (Amazon à Lauwin-Planque, Carrefour
à Saint-Vulbas, etc.), l’accroissement de la taille des bâtiments tient en
particulier à l’essor du e-commerce et à la modernisation de la supply-
chain des chargeurs de la distribution,qui impliquent des besoins de main
d’œuvre et de préparation des commandes plus importants ou de plus
grandes aires de stationnement et surfaces de circulation réservées aux
camions. La nécessité de répondre aux évolutions de la réglementation
(sécurité, pénibilité au travail, traçabilité des produits), les exigences en
matière de délai de livraison et la recherche d’une plus grande productivité
expliquent également l’appétit des utilisateurs pour des bâtiments plus
modernes.
*
Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements.
450000m²
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE*
1500000
2000000
2200000
2600000
2600000
1600000
1760000
2400000
1800000
2170000
2240000
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
3000000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Demande placée en France (m²) Part de l'Ile-de-France (%)
Volume placé
par les chargeurs
de la grande
distribution en
2014 en France
(500 000 m2
en 2013)
34

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