In unserem aktuellen Investmentmarktbericht erhalten Sie einen fundierten Überblick über die Daten und Zahlen sowie die Entwicklung auf dem Stuttgarter Investmentmarkt.

1. DER INVESTMENTMARKT STUTTGART 2010/2011

2. INHALT
1. Investmentmarkt Stuttgart .....................................................................................................................3
2. Transaktionsvolumen / Renditeüberblick................................................................................................4
3. Nutzungsarten / Käufer-/ Verkäufergruppen ..........................................................................................5
4. Fazit & Prognose.....................................................................................................................................6
5. Ansprechpartner ....................................................................................................................................7
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3. 1. INVESTMENTMARKT STUTTGART.
Nachdem im Jahr 2009 das seit Jahren niedrigste Transaktionsvolumen umgesetzt wurde, konnte schon
Mitte 2010 das Ergebnis des gesamten Vorjahres erreicht werden. Nach den Rekordjahren 2006 und 2007
und dem darauffolgenden Einbruch 2008 mit rund 500 Mio. € und 2009 mit etwa 320 Mio. € Transaktions-
volumen war 2010 ein deutlicher Aufwärtstrend zum Vorjahr ersichtlich. Insgesamt lag das Transaktionsvo-
lumen 2010 bei rund 540 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von circa 69 %.
Etwa 55 Transaktionen wurden in 2010 getätigt, wobei etwa 75 % der umgesetzten Transaktionen im ein-
stelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Der Fokus der Investoren lag 2010 auf der Nutzungsart Büro
mit rund 44 % Anteil am Transaktionsvolumen. Das lag u.a. am Kauf des Gebäudekomplexes Börsenstraße
4-8, Huberstraße 3-5 durch die DFH Deutsche Fonds Holding. Geschäftshäuser folgten mit einem Anteil von
etwa 16 % am Transaktionsvolumen. Ausschlaggebend war hierbei u.a. der Verkauf des „City Plaza“ an die
HIH Hamburgische Immobilien Handlung, die das Objekt für einen von ihr betreuten Spezialfonds von War-
burg-Henderson erworben hat.
Die stärkste Käufergruppe mit einem Anteil von rund 46 % am Transaktionsvolumen 2010 entfiel u.a. durch
den Kauf des „City Plaza“ bzw. der „Börse“ auf die Gruppe der Immobilienfonds, gefolgt von den Entwick-
lern die eine hohe Investitionsbereitschaft gezeigt haben. Ihr Anteil liegt bei ca. 18 % des Transaktionsvo-
lumens.
Auf der Verkäuferseite gab es eine dominierende Gruppe. Mit einem Anteil von 26 % waren die Projekt-
entwickler die aktivsten Verkäufer unmittelbar gefolgt von Unternehmen ohne immobilienwirtschaftliches
Kerngeschäft mit einem Anteil von 19 % und privaten Verkäufern mit einem Anteil von 17 % am Transakti-
onsvolumen.
Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden 2010 Faktoren von etwa 18-fach (ca. 5,5 % An-
fangsrendite) erzielt. Geschäftshäuser in 1-A Lage konnten dieses Jahr aufgrund des geringen Angebotes
nicht veräußert werden. In der Regel werden hier Faktoren von bis zu 20-fach (5 % Anfangsrendite) aufge-
rufen, in Ausnahmefällen kann die Rendite aber durchaus geringer ausfallen.
Die Spanne der Faktoren für langfristige vollvermietete Büroobjekte in Cityrand- bzw. peripheren Lagen lag
zwischen 13,25- bis 15,5-fach (Anfangsrenditen ca. 6,5 bis 7,5 %).
Für Fachmarktzentren wurden Faktoren zwischen 11,75 und 13,25-fach bezahlt (Anfangsrendite ca. 7,5 bis
8,5 %).
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4. 2. TRANSAKTIONSVOLUMEN / RENDITEÜBERBLICK.
TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MRD. EURO
2,00
1,50 1,80
1,50
1,00
0,50 0,54
0,50 0,32
0,00
2006 2007 2008 2009 2010
* INKLUSIVE LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2010
SPITZENRENDITEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN %
7,5 7,5 7,5
8,0 7,0 7,0
7,0
5,5 5,5 5,5 5,5
6,0 5,25
5,0 Geschäftshäuser A-Lage
5,0 5,0
4,0 5,0 4,6
5,0 Büro
3,0 FMZ
2,0
1,0
0,0
2006 2007 2008 2009 2010
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2010
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5. 3. NUTZUNGSARTEN / KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN.
VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN %
2% 4%
3%
3% Büro
Grundstücke / Development
Geschäftshäuser
14%
44% Wohnen
Gemischt genutzte Immobilien
Handel
Logistik / Lager / Produktion
14% Hotel
16%
VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN %
6%
3%
Immobilienfonds
2%
Entwickler
7%
Privat
3% Semi-institutionelle Investoren
46% Immobilien AG
7%
Equity Fonds
Non Properties
8% Versicherungen, Pensionskassen
Sonstige
18%
VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN %
5%
8%
26%
9% Entwickler
Non Properties
Privat
Equity Fonds
16% Versicherungen
Immobilienfonds
19% Sonstige
17%
Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2010
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6. 4. FAZIT & PROGNOSE
Erwartungsgemäß ist das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen. Der schon ab
Beginn der 2. Jahreshälfte 2009 ersichtliche Trend des zunehmenden Interesses der privaten und institutio-
nellen Investoren hat sich 2010 fortgesetzt. Ausländische Investoren dagegen agierten auch 2010 nur sehr
reserviert.
Vor allem konservativ ausgerichtete eigenkapitalstarke Investoren werden 2011 wie schon 2009 und 2010
zu der stärksten Käufergruppe gehören. Durch das geringe Angebot an Core Immobilien ist davon auszuge-
hen, dass weiterhin verstärkt Core plus und Value-added Produkte nachgefragt werden. Des Weiteren wird
mit einem Anstieg von Aktivitäten von ausländischen Investoren gerechnet.
Grundsätzlich wird sich der Standort Stuttgart auf Grund der vergleichsweise geringen Volatilität im Immo-
bilienmarkt und dem gut ausgeprägten Wirtschaftsstandort weiterhin als Investitionsstandort empfehlen.
Unter diesen Vorraussetzungen erwarten wir für das Jahr 2011 einen moderaten Anstieg der Transaktions-
tätigkeit und rechnen für 2011 mit einem Transaktionsvolumen zwischen 500 und 700 Millionen Euro.
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7. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Börsenplatz 1
70174 Stuttgart
www.privatbank.de
Björn Holzwarth
Leiter gewerbliche Immobilien
Tel. 0711-2148-192
bjoern.holzwarth@privatbank.de
SIMONE Simone Siefert
Research
Tel.0711 2148-375
simone.siefert@privatbank.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-
schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür
bitten wir um Verständnis.
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