Zur Bewertung von Kapitalanlagen wird von Experten oftmals das Ertragswertverfahren angewandt. Damit Sie sich die teure Analysen durch einen Experten sparen können, haben wir einmal alle wichtigen Informationen, Begriffe sowie den Rechenweg hinter dem Ertragswertverfahren für Sie verständlich aufbereitet. Den ganzen Artikel finden Sie unter: https://www.maklaro.de/immobilien-news/ertragswertverfahren-was-ist-meine-kapitalanlage-wert

1. Den Verkehrswert einer Kapitalanlage mittels
des Ertragswertverfahrens berechnen
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de

2. Schritt 1
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Jahresrohertrag – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag des Grundstückes
Jahresrohertrag
Gesamteinnahmen, der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Immobilie, wie beispielsweise die
Bruttokaltmiete inklusive umlagefähiger Betriebskosten.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können anders als umlagefähige Betriebskosten, nicht
über die Mietnebenkosten (in der Warmmiete enthalten) an die Mieter weitergegeben werden,
sondern müssen vom Eigentümer bezahlt und somit vom Jahresrohertrag abgezogen werden, damit
der Jahresreinertrag ermittelt werden kann.

3. Schritt 2
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Bodenwert x Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung
Bodenwert
Bei dem Bodenwert handelt es sich um den Wert eines Grundstücks ohne die darauf gebaute
Immobilie.
Liegenschaftszinssatz
Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken in der Regel verzinst wird. Er wird
regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt und festgelegt.

4. Schritt 3
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Jahresreinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung = Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
Jahresreinertrag des Grundstücks
Jahresrohertrag abzüglich aller nicht umlagefähigen und umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Bodenwertverzinsung
Selbst ohne Bebauung eines Grundstücks hat dieses einen Wertzuwachs und wird marktüblich
verzinst. Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem
Liegenschaftszinssatz.

5. Schritt 4
(𝑳𝑺𝒁−𝟏) 𝑹𝑵𝑫
((𝑳𝑺𝒁+𝟏) 𝑹𝑵𝑫∗ 𝑳𝑺𝒁
= Vervielfältiger
LSZ = Liegenschaftszinssatz
Zinssatz mit dem der Verkehrswert von Grundstücken marktüblich verzinst wird. Wird regelmäßig
vom Gutachterausschuss retrograd ermittelt.
RND = Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie gibt Auskunft darüber wie lange diese wirtschaftlich noch
genutzt werden kann. Voraussetzung für die Berechnung Restnutzungsdauer ist stets die
ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Instandhaltung dieser.

6. Schritt 5
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlage
Jahresreinertrag einer Immobilie
Jahresreinertrag des Grundstücks abzüglich der Bodenwertverzinsung.
Ertragswertverfahren Vervielfältiger
Wird mit Hilfe vom aktuellen Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer einer Immobilie
berechnet (siehe Schritt 4).

7. Schritt 6
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert
Ertragswert baulicher Anlagen
Der Ertragswert der baulichen Anlagen – Wert der Immobilie für den Immobilienkäufer - ergibt sich
aus dem Jahresreinertrag einer Immobilie multipliziert mit dem Vervielfältiger (Schritt 4 & 5).
Bodenwert
Der reine Grundstückswert – unbebaut, ohne Einbeziehung der darauf gebauten Immobilie.

8. Schritt 7
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de
Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert
Der vorläufige Ertragswert
Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus dem Ertragswert baulicher Anlagen addiert mit dem
Bodenwert. Hierbei handelt es sich um den Wert des Objektes – Grundstück und bauliche Anlagen –
vor Abzug sonstiger Ausgaben für die Immobilie.
Sonstige Kosten
Als sonstige Kosten laufen Belastung des Grundstückes, wie beispielsweise ein geltendes Wohnrecht.
Wertmindernde Faktoren, die bisher an keiner anderen Stelle im Ertragswertverfahren berücksichtigt
wurden.

9. Unser Tipp
Sie wollen Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen? Dann nutzen Sie den kostenfreien Rundum-
Service von Maklaro mit dem transparenten Online-Bieterverfahren!
So funktioniert das Online-Bieterverfahren:
Alle Kaufinteressenten können bequem von Zuhause an einem festgelegten Termin innerhalb von 30
Minuten auf Ihre Immobilie bieten – Sie verfolgen das Bieterverfahren über Ihr persönliches
Kundenkonto ebenfalls von Zuhause. Anschließend haben Sie die Wahl, ob und an wen Sie verkaufen
wollen.
Absolut transparent
Schnell
Keine zähen Verkaufsverhandlungen
Keine Verkaufspflicht
Unverbindlich Informieren
Foto: Rainer Sturm / pixelio.de