3. 3
Felelősség elhárítás
Igyekeztem az évek alatt megszerzett tudásomat és tapasztalataimat a lehető
legnagyobb alapossággal átadni. Ennek ellenére előfordulhat, hogy egyrészt az adó-és
jogszabályok változásának, másrészt az ismertetett elvek és módszerek nem
megfelelő értelmezésének vagy alkalmazásának következtében anyagi veszteségek
érnek.
Változó a törvények jogi értelmezése is. Nem vállalhatok tehát felelősséget a
közölt információk teljességéért és pontosságáért. Azt javaslom, hogy saját
érdekedben mindig konzultálj helyi ingatlanszakértőkkel, ügyvédekkel és
adótanácsadókkal, mielőtt jelen könyv és a hozzátartozó oktatóanyagok információi
alapján bármilyen döntést hoznál.
4. 4
Tartalom
Köszönetnyilvánítás 6
Előszó 7
Az én történetem 9
I. rész – EGYESEK MIÉRT GAZDAGODNAK MEG,
ÉS MÁSOK MIÉRT LESZNEK SZEGÉNYEK 18
1.fejezet - Befektetni csak pontosan és szépen 19
2. fejezet - Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom? 25
3. fejezet - Három terület, amire fókuszálnod kell 27
3.1. Ingatlan-mit veszel 27
3.2. Kondíciók-hogyan veszed 28
3.3. Hálózat-ki segít neked 29
4. fejezet - Hatástöbbszörözés, a pénz gyorsítása 32
5. fejezet - A királyok útja - az én ingatlanbefektetési stratégiám 33
5.1. Vétel és gyors eladás 33
5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás 34
II. rész- FELÚJÍTANDÓ ÉS FEJLESZTENDŐ INGATLANOK-A
TŐKENÖVELÉS KIVÁLÓ ESZKÖZEI 35
6. fejezet- A befektetés folyamata 37
6.1. Találd meg! - A keresés folyamata 37
6.1.1. Kit és mit keresünk 37
6.1.2. A keresés eszközei 38
6.2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra! 49
6.2.1. Értékelési kisokos 49
6.2.2. A maximális vételár meghatározása 54
6.2.3. A felújított ingatlanok három változata 59
6.3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika 62
6.3.1. Az információszerzés két forrása 62
6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal 64
5. 5
6.4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása 67
6.4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként 68
6.4.2. Finanszírozási lehetőség cégek számára 71
6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével 73
6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó 77
6.5.1. Praktikus alaprajz megoldások 80
6.5.2. Hatásvadász technikák 83
6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása 85
6.6. Értékesítés 94
6.6.1. A gyors eladás biztos receptje 94
6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz 98
6.7. Utólagos kiértékelés 101
7. fejezet - Befektetés építési telkekbe 103
III. rész- BÉRLETI DÍJ JÖVEDELEM-A
SZABADSÁG FORRÁSA 108
8. fejezet - A passzív jövedelemforrásokról 109
9. fejezet - Bérbe adott ingatlanok 114
10. fejezet - Csoportosítási szempontok 117
10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba 117
10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba 121
11. fejezet - A bérbe adott ingatlanok elemzése 123
11.1. A számok nem hazudnak 123
11.2. Finanszírozás- hitel- és lízingkonstrukciók 124
12. fejezet - A bérleti szerződés 127
IV. rész -AZ ANYAGI FÜGGETLENSÉG MEGTERVEZÉSE 133
+1 fejezet - Indulj el az úton 137
MELLÉKLETEK 141
6. 6
·
Köszönetnyilvánítás
Hogy miért írtam ezt a könyvet? Azért, mert más hazai szerző még nem írt
hasonlót. Ezért először szeretném megköszönni minden olyan ingatlan befektetőnek,
akik úgy döntöttek, hogy megtartják maguknak titkaikat, és nem teszik közkinccsé,
megadva számomra az elsőbbséget, hogy megírjam az első magyar kreatív ingatlan-befektetéssel
foglalkozó könyvet.
Másodszor, szeretném megköszönni minden szemináriumi hallgatóm
támogatását, akik bátorítottak, hogy könyv formájában is írjam le tapasztalataimat, és
osszam meg befektetési stratégiámat mindazokkal, akik érdeklődnek a téma iránt.
Utoljára, de nem utolsó sorban szeretném megköszönni gyönyörű
feleségemnek, Eszternek, aki sikeres üzletasszony, szerető feleség és kiváló anya is
egyben, hogy mindig hitt bennem, és kitartott mellettem, azokban az időkben is,
amikor adósságon kívül semmink sem volt, csak a hit, hogy talpra tudunk állni, és
olyan szabad és boldog életet fogunk élni, mint amilyenre mindig is vágytunk.
Még emlékszem azokra a reggelekre, amikor a zokogására ébredtem. Nehéz
volt neki elfogadni a tényt, hogy mindenünket elvesztettük, és szegényebbek
vagyunk, mint valaha is voltunk. Bizony, az anyagi nélkülözés sok kapcsolatot
szétrobbantott már, de szerencsére nem a miénket. A saját képességeinkbe és a
működő stratégiákba vetett hitünk átsegített a nehézségeken, és új életünk kárpótol
minden nélkülözésért, melyben részünk volt a múltban.
7. 7
Előszó
Az ingatlanbefektetések titokzatos világa
Üdvözöllek az úton, ami a sikeres ingatlan befektetések világába vezet. Ez a
könyv és oktatóanyag meg fog téged tanítani arra, hogyan építhetsz fel vagyont, és
hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlan befektetések segítségével még
akkor is, ha pillanatnyilag semmivel sem rendelkezel. Igen, jól hallottad, akár a
nulláról indulva is sikeressé válhatsz a befektetések világában, ha megfogadod a
tanácsaimat.
Talán azt gondolod, hogy viccelek, hiszen köztudott, hogy az ingatlan
befektetésekhez komoly tőke kell. Hogyan lehetséges pénz nélkül pénzt csinálni?
Természetesen az ingatlanvásárlásokhoz szükség van pénzre, viszont nem feltétlen
kell, hogy a sajátodat használd. Hidd el tudom, miről beszélek, te most nem egy
elméleti szakember könyvét olvasod. Amit ebben a könyvben leírtam, az az első
szótól az utolsóig a saját tapasztalatomból való, amit most megosztok veled, és ami
ingatlanmilliomossá tehet téged is.
Ahhoz, hogy működtetni tudd a módszeremet, nincs szükséged nagy
mennyiségű készpénzre, sőt még sok időre sem. Kezdetben elég hetente 6-12 órát
rászánnod a gyakorlásra, később még annyira sem lesz szükséged. Ha alkalmazott
vagy, nyugodtan megtarthatod az állásod, vállalkozóként szintén nem kell feladnod a
tevékenységedet. Persze, ha úgy látod jónak, később akár főállású befektetővé
válhatsz - ez csak rajtad múlik.
Amennyiben pontosan betartod az útmutatásaimat, akkor egy dolgot biztosan
tudok garantálni: mindegy, hogy hány éves vagy, milyen iskolai végzettséged van,
tartozz akár az erősebb vagy a gyengébb nemhez, rendelkezz adóssággal vagy
nem; attól függően, hogy mennyi időt fordítasz ingatlan üzleted fejlesztésére, 5-15
éven belül el fogod érni az anyagi függetlenséget, és pusztán a pénzkeresetért nem
kell dolgoznod. Ha adósságaid is vannak, akkor se keseredj el, van egy jó hírem:
módszereim segítségével felül tudsz kerekedni az adósságon, és győztes lehetsz.
8. 8
Pár évvel ezelőtt én sem bővelkedtem az anyagiakban, sőt még csak nem is a
nulláról indultam, hanem sokkal mélyebbről. Egy anyagi csőd után, nagyjából tíz-millió
forint adóssággal a nyakamban kezdtem el építeni befektetői karrieremet. 2 év
múlva, a bérbe adott ingatlanjaim pozitív készpénzáramlásának köszönhetően már
több bevételem volt, mint amennyi a megélhetéssel kapcsolatos kiadásom, és ezt
még kiegészítette az a sok millió forint profit, amit a viszonteladási céllal vásárolt
ingatlanjaim eladása után kaptam.
És ez csak a kezdet volt: bevételeim továbbra is évről évre növekedtek, és
növekednek, miközben végre mindenre van időm. Eszterrel, a feleségemmel néha
eszünkbe jutnak azok az idők, amikor még egy korábbi vállalkozásunkban napi 10-12
órát fejvesztve dolgoztunk a hétvégéket is beleértve, és mégsem jutottunk egyről a
kettőre. Az egyik nap arra ébredtünk, hogy 4 év munkája hiábavaló volt, ha nem
csináltunk volna semmit, akkor is előrébb jutottunk volna.
Én megfizettem a tanulópénzt, neked nem kell feltétlenül kijárnod ezt a
„méregdrága egyetemet”. A közmondás úgy tartja, hogy az okos ember más kárán
tanul. Induljunk hát, megmutatom neked, hogyan lehetsz sikeres az
ingatlanbefektetések világában.
9. 9
Az én történetem
Bocsáss meg nekem, ha a következő pár oldal olvasásakor úgy tűnhet, hogy
túlzott részletességgel fogok írni a múltamról. Ezt azért teszem, hogy lásd,
meglehetősen kacskaringós utat tettem meg, és sok tapasztalatra tettem szert, mire
megtaláltam az utam, ami igazi szabadságot és gazdagságot hozott számomra.
Ezekből, a sokszor nem éppen kellemes élményekből építettem fel mai
hitvallásomat, ami eljuttatott a szabad, élni érdemes élethez. Szeretnélek meggyőzni
arról, hogyha nekem sikerült a mélypontról újra kezdeni, és pár év alatt soha nem
látott boldog és gondtalan életet teremteni, akkor ez neked is sikerülhet.
Minden kezdet nehéz
Miután elvégeztem Debrecenben a középiskolát, kezemben az építész
technikusi oklevelemmel két dolgot biztosan tudtam; egyrészt nem akartam a tanult
szakmámban dolgozni, másrészt valamilyen vállalkozást szerettem volna indítani. A
gond csak az volt, hogy semmilyen elképzelésem nem volt arról, hogy milyen
vállalkozást indíthatnék, tanácstalanul néztem a jövőbe mindenféle tapasztalat és
kezdőtőke nélkül.
Mivel versenyszerűen teniszeztem, és a tanulás mellett néha foglalkoztam
teniszórák tartásával is, ezért úgy gondoltam, itt az alkalom, hogy elsődleges
megélhetési forrásommá tegyem ezt a tevékenységet. Hamar megtanultam azonban,
hogy ebből a munkavégzésből épphogy csak meg tudok élni, ezért elkezdtem más
lehetőségek után is keresgélni.
Találtam egy szimpatikus hirdetést: egy osztrák-magyar pénzügyi és
biztosítási tanácsadó cég munkatársakat keresett. A hétvégi alapképzés és a
vállalkozói igazolvány kiváltása után rögtön munkába is álltam. Igyekeztem mindent
úgy csinálni, ahogy az értékesítési tréningeken tanították, és legnagyobb
meglepetésemre, a negyedik hét végére nyolc megkötött szerződéssel a hónap
10. 10
legsikeresebb tanácsadója lettem. Ez azért is értékes tapasztalat volt számomra,
mert inkább introvertált személyiségjegyekkel rendelkeztem, és kezdetben
kifejezetten nehezemre esett a sokszor ismeretlen emberekkel való kapcsolatfelvétel.
Később, sajnos rá kellett jönnöm, hogy hiába voltam sikeres az üzletkötésben,
a csapatépítés sajnos nem volt az erősségem. A kiugró jövedelemhez viszont ebben
az üzletben erre a készségre nagy szükségem lett volna, amit akkor még nem
tudhattam magaménak.
Váratlanul jött a felkérés testvéremtől, aki Budapesten egy fényes jövő elé
néző kis- és nagykereskedelmi vállalkozást indított, hogy vállaljam el az általa
importált és forgalmazott Vans cipőmárka nagykereskedelmi menedzselését. Mivel a
kereskedelem területén még nem voltak tapasztalataim, úgy döntöttem, hogy
mindenképpen érdemes elvállalnom a feladatot, még annak árán is, hogy az előző
két jövedelemforrásomról le kell mondanom.
Érdekes visszaemlékeznem, hogy választhattam a havi fix fizetés, vagy az
általam generált forgalomból járó jutalék között. Akkoriban, 1997-ben havi százezer
forint még nagyon jó fizetésnek számított, de én a forgalom utáni jutalékot
választottam, mert ilyen módon is mérni akartam a teljesítményem, motiválni saját
magam, továbbá nem szerettem volna korlátokba ütközni. Végül az eredmények
igazolták helyes döntésemet, mivel a cég nagykereskedelmi forgalma az ott töltött
két évem alatt folyamatos növekedésen ment át.
Ez alatt az idő alatt két további dolgot tapasztaltam meg. Egyrészt, hogy
önmagunk továbbképzése kiemelkedően fontos feladat, így elvégeztem az egyik jó
nevű üzleti iskola MBA Certificate képzését. Másrészt, az alkalmazotti élet
kötöttségeit is megtapasztaltam, és rádöbbentem, hogy nem egyeztethető össze az
igazán szabad élettel.
Visszatérés a vállalkozók világába
Jutalékos alkalmazotti munkaviszonyom alatt nem felejtettem el kitörési
lehetőségekre nyitva tartani a szemem. Egyik nap egy piaci résre lettem figyelmes.
Abban az időben kezdtek divatba jönni az oldalzsebes nadrágok, és mivel a mi
nagykereskedésünkben csak limitált számban voltak kaphatóak, ráadásul a
tengerentúli beszerzés miatt az áruk is nagyon magas volt, ezért úgy gondoltam,
11. 11
hogy lényegesen olcsóbban ki tudnám a kereskedőket szolgálni, ha itthon varratnám
meg a nadrágokat minőségi anyagokból, az amerikai stílust idéző szabásminták
alapján.
Így aztán százezer forint befektetéssel elkezdtem az első igazán jól
jövedelmező vállalkozásomat. Egy-két hónap elteltével már ott tudtam hagyni az
állásomat, a fővárosból visszaköltöztem szülővárosomba, Debrecenbe, és
nekifogtam kiépíteni egy országos nagykereskedelmi hálózatot.
Hamarosan, új tevékenységemnek köszönhetően többet kerestem, mint
korábban az állásomban, és ráadásul lényegesen több szabadidőm is maradt.
Rendszeresen félretettem keresetemnek egy részét értékpapírokba, részvényekbe
és kisebb kölcsön ügyletekbe. Befektetéseim hozamát újra és újra visszaforgattam.
Gondosan megterveztem azt is, hogy mekkora befektetett tőkével kell rendelkeznem,
hogy pusztán a befektetéseim hozamaiból meg tudjak élni, és kitűztem a célt, hogy
ezt mikorra szeretném elérni. Hogy hasznosan teljenek napjaim, kerestem
magamnak egy új elfoglaltságot: továbbléptem az ingatlanok világába.
Első tapasztalataim az ingatlanpiacon és az építőiparban
Mivel érdekelt az ingatlanok világa, és korábban sok helyről hallottam, hogy az
ingatlan az egyik legjobb befektetés, viszont akkor még sajnos nem rendelkeztem
sok ismerettel a témáról, ezért úgy gondoltam, hogy egy ingatlan irodánál fogok első
ízben tapasztalatokat gyűjteni. Így aztán ingatlanközvetítőként kezdtem el dolgozni.
Ebben az időben vásároltam első saját tulajdonú lakásomat is.
Emlékezetes tapasztalat maradt számomra, amikor közvetítőként egy
rendkívül elhanyagolt állapotú, penészes mennyezetű, amúgy piaci ár alatt kínált
lakást hosszú hónapokig árultam, mire egy befektetőnek sikerült eladnom. Pár
hónappal később felújítva több, mint másfélszeres áron kelt el újra az ingatlan, ami
tisztes hasznot hozott az ügyfelemnek.
Még ebben az évben megkereste az ingatlanirodát egy budapesti
könnyűszerkezetes készházakat építő cég, aki területi képviselőt keresett
Debrecenben. Mivel az iroda tulajdonosát nem érdekelte a lehetőség, nekem viszont
felkeltette az érdeklődésemet, elvállaltam a feladatot, és külön képviseleti irodát
nyitottam.
12. 12
Rövid időn belül sikerült két házat eladnom, ám ekkor kellemetlen dolog
történt. Kiderült, hogy a budapesti anyacég ellen felszámolási eljárás indult, és nem
tudja teljesíteni a megrendeléseket. Addigra már meglehetősen sok energiám és
pénzem is bánta volna, ha egyszerűen csak hátat fordítok a készházépítésnek, ezért
úgy döntöttem, hogy létrehozok egy új kft-t, és saját magam kezdek el építeni
készházakat új márkanév alatt. Rövidesen cégem hazánk egyik legismertebb
készházépítő vállalkozásává nőtte ki magát, de akkor még nem tudtam, hogy
letértem a biztos útról, és komoly kockázatot vállaltam.
Egy kis pénzügyi mlm kitérő
Közben megkeresett egy régi baráti házaspár, akik egy új, független pénzügyi
tanácsadó cég munkatársaiként a kelet-magyarországi irodahálózat
megszervezéséhez kerestek ambiciózus munkatársakat. Mivel korábban, hasonló
cégnél már voltak tapasztalataim, és úgy éreztem, hogy nagy lehetőség van a
kezemben ha az első fecskék között lehetek, ezért nagy lendülettel vetettem bele
magam a munkába, és a debreceni iroda után megnyitottuk a miskolcit, majd a
nyíregyházit is. Tucat számra vettük fel és képeztük az újdonsült munkatársakat, és
a cég szép jutalékkal díjazta a tevékenységemet.
A megkeresett pénzt az utolsó forintig az építőipari cégem finanszírozásába
fektettem vissza, ami úgy benyelt mindent, mint az iszap. Egy év múlva döntési
helyzet elé kerültem: választanom kellett a hálózatépítés és a készházépítő
vállalkozásom között. Mindkét tevékenység teljes embert igényelt, és én a saját
tulajdonú cégem mellett döntöttem.
Bár a pénzügyi cégtől elváltak útjaim, hála a sorsnak, Eszterrel, akivel itt
ismerkedtem meg, összekötöttük az életünket. Vállalkozásomat így teljes erővel
folytattam feleségemmel, aki bár talált volna biztos állást három, piacképes
diplomájával, mégis a szabadabb jövő reményében a vállalkozói létet választotta, és
a házépítő cég értékesítési részén, mellettem kezdett el dolgozni.
13. 13
Újabb piaci rés kiaknázása egy magazin létrehozásával
Faszerkezetes házaink marketingmunkáját megnehezítette az a tény, hogy,
nem volt olyan nyomtatott kiadvány vagy magazin, ami megfelelő hitelességgel
mutatta volna be az ember- és környezetbarát építkezést. Ezért megalapítottam a
ma is közkedvelt Öko-Házak Magazint, aminek segítségével egy piaci rést sikerült
kitöltenünk. Ezt a negyedéves kiadványt öt éven keresztül Eszter menedzselte, majd
miután befutott lap lett, tisztességes haszonnal eladtuk egy nagy kiadónak.
Érdekessége a történetnek, hogy a magazin végig nyereséges volt, pedig
beindítása nem igényelt tőkebefektetést, mivel az első szám nyomdaköltségét a
hirdetőktől befolyó pénzből kényelmesen tudtuk fedezni. Végig támogatta az
építőipari vállalkozásunkat, (mivel saját hirdetéseink számunkra ingyenesek voltak,
ami más magazinokban való megjelenés esetén havi több százezer forint kiadással
járt volna) majd végül túlélte a készházépítő cégünket.
Megfizettem a tanulópénzt
Van olyan, hogy az ember jót akar, és mégis rosszul sülnek el a dolgok.
Felépítettem egy országos tevékenységet végző, látszólag sikeres építőipari
vállalkozást. 4 év kemény munkám feküdt benne, napi 10-12 órás munkaidővel. Azt
hittem, hogy a kezeimen átfolyó pénz nagysága egyenesen arányos a sikerrel.
Sajnos, nem így történt.
Egy-két emberi mulasztás, és a nem fizető ügyfeleknek köszönhetően művem
kártyavárként omlott össze. Egyik pillanatról a másikra azt vettem észre, hogy
semmim sincs csak adósságom - abból viszont bőven. Két tehermentes lakással
rendelkeztünk, amiket szintén el kellett adnunk, hogy mérsékelni tudjuk a
veszteségeinket. Mire feleszméltem, az egyik oldalon nulla forint vagyon és
készpénz, a másik oldalon pedig tízmillió forint adósság volt.
A helyzetemet nehezítette, hogy a fokozott élettempónak és stressznek
köszönhetően egy alattomos betegség támadta meg a szervezetemet. Pár hónap
alatt úgy éreztem, hogy évtizedeket öregedtem. Az izmaim és ízületeim
elmerevedtek, a gerincem minden mozdulatra fájt, sántítottam a csípőfájdalomtól, és
már a karomat sem tudtam a vállamnál magasabbra felemelni.
14. 14
Az egykori teniszbajnoknak még a buszon vagy trolin való zötykölődés is
kibírhatatlan fájdalommal járt - pedig még csak 32 éves voltam. Az orvosi vizsgálatok
is sajnos alátámasztották, hogy begyulladtak a gerincem kisízületei, betegségem
végkifejlete a gerinccsigolyák összecsontosodása és elmeszesedése, orvosi nevén
Bechterew-kór, amire az orvostudomány mai álláspontja szerint nincs ismert
ellenszer.
Újra felegyenesedni a padlóról
Fülemben csengtek Craig Hall amerikai milliárdos szavai, miszerint:
„A sikeres vállalkozók nem fogadják el a kudarcot,
csak a visszaesést.”
A kudarc nem a legrosszabb dolog, ami történhet velünk, sokkal nagyobb
gond, ha nem tanulunk belőle. Nos, én megfizettem a tanulópénzt, és úgy döntöttem,
hogy új alapokra fogom helyezni az üzletről szóló elképzeléseimet. Nem akartam úgy
élni, mint az elmúlt pár évben, nem akartam reggeltől estig dolgozni a
nyugdíjkorhatár eléréséig. Szabadságot és anyagi biztonságot akartam, utazni
akartam, és több időt szerettem volna eltölteni a családommal és a barátaimmal.
Kiszámoltam, hogyha semmit mást nem tettem volna, csak a már egyszer
megszerzett vagyonomat kiszámítható, jól kalkulálható megtérüléssel rendelkező
befektetésekbe fektetem, mint ahogy azt párszor korábban meg is tettem, akkor az
anyagi mélypont helyett már igazi luxus körülmények között élhettem volna pusztán a
befektetéseim hozadékaiból.
Sajnos, az az igazság, hogy elkövettem azt a hibát, amit oly sokan mások is:
annyit dolgoztam, hogy nem volt időm pénzt keresni. Ez a mondat első hallásra
ellentmondásosnak tűnhet, de ha jobban belegondolsz megérted, hogy pontosan mit
is értek alatta.
Úgy döntöttem, hogy a jövőben elsősorban befektetésekre, ezen belül is az
ingatlanbefektetésekre helyezem a hangsúlyt, továbbá olyan üzleti lehetőségeket
keresek, melyek mögött vagy komoly fedezet van, vagy a tőkebefektetési igénye
relatív kicsi a megtérüléshez képest, és működtetése a beindítás után minimális
figyelmet igényel.
15. 15
„Csak” egy problémával kellett szembenéznem: nem volt pénzem. És nem
elég, hogy nem volt pénzem, de több millió forint adóssággal is rendelkeztem.
Korábban már három vállalkozást indítottam el különösebb kezdőtőke nélkül, de a
sors iróniája, hogy az utolsónak köszönhetően mindent elvesztettem. Úgy
gondoltam, hogy ha egy évi 200 millió forint forgalmú vállalkozást fel tudtam építeni
jelentős tőke nélkül, akkor a módszereimnek az ingatlanbefektetések területén is
működniük kell.
Volt egy kft-m, ami egy úgynevezett parkoltatott cég volt, tevékenységet nem
végzett, mivel egy korábbi vállalkozási ötletem céljából hoztam létre. Első lépésként
megváltoztattam a cég nevét, és főtevékenységként az ingatlanforgalmazást vettem
fel. Második lépésem az volt, hogy a feleségemmel eladtunk pár bútort, és
minimálisra csökkentettük a kiadásainkat. A bútoreladásból befolyó 500.000 Ft-ot
kezdőtőkeként használtam fel első befektetésemnél.
Harmadszor, drasztikusan le kellett redukálnunk a kiadásainkat, tudtam, hogy
egy ilyen anyagi helyzetben nem engedhetek meg magamnak semmi luxust, a
távolabbi célom elérésének érdekében jelentős áldozatokat kellett hoznom, ezért
beköltöztünk egy 41 m²-es lakásba, amit addig iroda céljára béreltem, mostantól
kezdve viszont már az otthonunk is volt egyben.
Az első ingatlanbefektetésem
Pénzt kellett szereznem ingatlan adás-vételeim finanszírozásához. Hirdetés
útján ismertem meg első befektető partneremet, akivel a mai napig vannak közös
befektetéseink. Az első ingatlanbefektetésünk egy felújítandó lakás volt.
Befektetőtársam elégedett volt a neki kifizetett 33%-os éves kamatnak megfelelő
nettó hozammal, és így újabb és újabb befektetésekbe fogtunk. Volt olyan
befektetésünk, ahol az éves hozam az előbb említettnek több, mint duplája volt.
Szépen növekedett a befektetett tőkém értéke, mindent visszaforgattam, a
projektek menedzseléséért járó sikerdíjamból származó összegeket is. Sikerült
elérnem, hogy rövid időn belül a gyors viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim
vásárlásainál 50%-os tulajdonrésszel vegyek részt.
16. 16
Aki ad, az duplán kap
Befektetői karrierem építése közben intenzíven kerestem az
ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos fellelhető irodalmat. Elkeseredetten vettem
tudomásul, hogy a hazai kínálat majdnem egyenlő volt a nullával. A tengerentúlról
rendeltem könyveket és hanganyagokat, hogy elméleti tudásomat fejlesszem. Köztük
többet annyira hasznosnak és motiválónak tartottam, hogy úgy éreztem ezt
másoknak is meg kell ismerniük - így indult el a kiadói tevékenységem.
Miközben figyelemmel kísértem a hazai üzleti képzéseket, egy alkalommal
szerepcsere történt: meghívtak előadónak egy üzleti klubba, ahol több témában
tartottak előadást meghívott vállalkozók - nekem az ingatlanbefektetésekről kellett
beszélnem. Az előadás után többen körülvettek, és érdeklődtek, hogy tartok-e egész
napos tréningeket, mert ők szeretnének arra is eljönni. Egyszeri alkalomnak indult az
Online Ingatlan Akadémia honlapom segítségével szervezett első ingatlanbefektetési
szemináriumom, amit azóta számos követett - talán te is onnan ismersz engem.
Végre szabadon
A korábbi gyakorlatommal ellentétben, igyekszem az alkalmazotti létszámot
minimalizálni, ami a gyakorlatban egy titkárnőt vagy asszisztenst jelent, aki elvégzi
az adminisztrációs feladatokat, és az ingatlanmenedzselési munkákat koordinálja. A
marketingmunkát szinte teljes egészében az időközben elindított internetes oldalaim
végzik, melyek az automatizálás következtében csak minimális feladatokat rónak
rám.
Új üzleti filozófiámnak köszönhetően, ma már mindenre van időm, sok időt
töltök a családommal, szépen épül az ingatlanbirodalmam, nyugalomban telnek
napjaim, és élvezem a befektetési tevékenységet. Természetesen ez nem azt jelenti,
hogy nem dolgozom, egész nap csak henyélek, mert bármilyen hihetetlenül
hangozzék is, de a munkám igazi örömet jelent nekem. Tudom, hogy nem kötelező
csinálnom, és bármelyik nap „szabadságot vehetek ki”.
Az üzleti ügyeken kívül marad időm testi, szellemi és lelki egészségemmel is
törődni. A „gyógyíthatatlan” betegségemen sikerült olyan szinten úrrá lenni, hogy
hetente már kétszer járok futni az új hatszobás családi házunk melletti parkerdőbe,
17. 17
és képes vagyok testi fájdalom nélkül élni az életemet. Tudom, hogy
ingatlanbefektetéseimnek köszönhetően anyagilag biztonságban vagyok, és ha
velem történne valami, a családom a befektetéseim által generált cash flow-nak
köszönhetően biztonságban élhet.
Az újrakezdésem óta folyamatosan kontrollálom az anyagi fejlődésem
alakulását. Emlékszem, én magam is meglepődtem, amikor már a 3. év végén
végzett kiértékelésemkor kiderült, hogy pénzügyi tervemet háromszorosan
túlteljesítettem. Néha elgondolkodom rajta, hogy mennyi időt megtakarítottam volna,
ha évekkel korábban valaki megmutatta volna a helyes utat, és nem kellett volna
elszegényednem és lebetegednem.
18. 18
I. RÉSZ
Egyesek miért
gazdagodnak meg,
és mások miért lesznek
szegények
19. 19
1. fejezet
Befektetni csak pontosan és szépen, ahogy
a csillag megy az égen – úgy érdemes
A befektetés biztonsága fontos tényező
A pénz pénzt szül. Kétségtelen, hogy az első milliót a legnehezebb
megszerezni. Ha kevés, vagy semennyi pénzzel sem rendelkezel, akkor te keresed a
lehetőségeket, viszont ha sok pénzed van, akkor azt veszed észre, hogy a
lehetőségek találnak meg téged.
A pénz megtartásának képessége legalább olyan fontos, mint a pénz
megkeresése. Hosszú távú sikert csak akkor érhetsz el, ha a megkeresett pénzed
megfelelő biztonságú befektetésekbe fekteted. Mit értek megfelelő biztonságú
befektetés alatt?
Be kell vallanom, az idők folyamán sokkal inkább biztonságra törekvőbb
lettem, mint korábban. Számomra a kockázat a befektetés profitjának a kockázatát
jelenti. Lehet, hogy az adott befektetés a tőkének a többszörösét is hozza, de lehet,
hogy abszolút nem termel profitot. A lényeg, hogy biztosnak kell lenned benne, hogy
a tőkédet nem bukhatod el. Tehát a tőke biztosítva van, pusztán a hozam a
kérdéses. Én ezen elv szerint fektetek be, és neked is ezt ajánlom, egyébként
könnyen kerülhetsz abba a helyzetbe, hogy több éves munkád egy csapásra
semmivé válik.
Hogyan érheted el azt, hogy ne a tőkédet kockáztasd, csak a
profitodat?
Erre a kérdésre megnyugtató megoldást számomra az ingatlanbefektetések
adták. Amióta megreformáltam üzleti és befektetési elveimet, azóta nem volt
veszteséges befektetésem. Ha megfelelő gondossággal és pontos elemzés után
20. 20
választod ki a megvásárolandó ingatlant, (a későbbiekben erről még lesz szó
részletesen) akkor a pénzed garantáltan biztonságban lesz.
Ha mégis sikerül elkövetned egy-két hibát, és nem keletkezik profitod, sőt még
a befektetett tőkéd értékéből is veszítesz, akkor valamit biztos, hogy nem csináltál
jól, nem követted maradéktalanul az útmutatásaimat. Ne ess kétségbe, ha kudarc ér,
csak tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el. Egy sikeres üzletembertől hallottam
a következő mondást, mely meghatározóvá volt életfilozófiámban:
„A siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát.”
Ok, de mibe fektessem a pénzem?
Ha szétnézel a piacon, azt tapasztalod, hogy számtalan befektetési lehetőség
létezik, amiket sokféleképpen lehet csoportosítani. Véleményem szerint a négy
legfontosabb szempont a következő, amit mérlegelned kell a befektetési döntésed
meghozatalakor:
Biztonság
Hozam
Likviditás
Időzítés
A négy szempont egyformán fontos. Ha a biztonság nálad nem játszik fő
szerepet, akkor jobban teszed, ha kaszinóban fekteted be a pénzed. Én rendkívül
kényelmetlenül érzem magam, ha olyan tényezők befolyásolják a befektetésem
hozamát, melyekre esélyem sincs hatást gyakorolni.
Nemrég részt vettem egy konferencián, ahol egy nagy nemzetközi bank
befektetési üzletágának a vezetője úgy nyilatkozott, hogy a befektetés inkább
művészet, mint tudomány. Sajnos, egyet kell értenem vele, a tőzsdei befektetések
világára igaz ez a mondás, hiszen két tőzsdebróker sokszor homlokegyenest
ellenkező stratégiát ajánl ugyanabban a piaci helyzetben. Minden tiszteletem a
művészeké, de én jobban szeretem tudományos alapokra helyezni a pénzem
21. 21
kezelését, és ha nem akarsz egy szerencsejátékos szintjére lesüllyedni, akkor neked
is inkább ezt javaslom.
Mielőtt befektetsz, kalkuláld ki előre a várható hozam nagyságát. Ezen a téren
már lehet kockázatot vállalni, de ne feledd: ne a tőkéd kockáztasd, hanem a profit
nagyságát. A profit mértékét befolyásolja az átfutási idő, az a tényező, amit a
befektetők többsége szeret optimistán megbecsülni. Minél hosszabb időbe telik, hogy
visszakapd a pénzed nyereséggel együtt, annál kisebb lesz a befektetésed
megtérülése.
Az ingatlanokra azt szokták mondani, hogy nem tartoznak a likvid
befektetések közé. Akkor hogyan lehet likviditás szempontjából értékelni egy
ingatlant? A válasz egyszerű: olyan ingatlanokat kell vásárolni, melyeket egy kis
fejlesztés után sokan szeretnének birtokolni. Egyértelmű, hogy egy kis faluban lévő
átlagos állapotú háznál sokkal piacképesebb egy nagyvárosi, frekventált övezetben
található jó adottságokkal rendelkező lakás vagy ház, éppen úgy, ahogy egy
külvárosi üzlethelyiségnél is lényegesebben könnyebben eladható egy belvárosi,
forgalmas utcában található utcafronti üzlethelyiség.
Szót kell ejteni az időzítésről is: egy piaci összeomlás vagy mélypont nagy
lehetőséget kínálhat egy figyelmes befektető számára. Sok taktikus befektető szép
nyereséget könyvel el azért, mert olyankor száll be a tőzsdére, amikor az árfolyamok
rekordmélységen állnak, vagy olyankor vásárol ingatlanokat, amikor a nagymértékű
kínálati piacon lényegesen többen akarnak eladni, mint vásárolni.
Mint befektető, ha a pénzedet szeretnéd fialtatni, számos befektetési
lehetőséggel találkozhatsz. Fontos, hogy ismerd a lehetőségeket előnyeikkel és
hátrányaikkal együtt. Nézzük meg, milyen alapvető befektetési lehetőségekkel
találkozhatsz.
Bankbetétek
A legelterjedtebb befektetési formák egyike, mely biztonságos, viszont sokszor
a banki lekötések hozamai még a tényleges infláció mértékét sem érik el. Ezért
legjobb esetben ez a befektetési forma arra alkalmas, hogy a pénzünk értékét
szinten tartsuk, de reálhozamot hosszabb távon nem fogsz tudni elkönyvelni. A
bankbetétek az én befektetési stratégiámban elsősorban a likvid pénzeszközök
kezelésénél jöhetnek szóba.
22. 22
Kötvény- és pénzpiaci alapok
A modern kor szüleményei a befektetési alapok, melyeknek a lényege, hogy
az alapkezelő a kisbefektetőktől akár több milliárdos tőkét gyűjt össze, melyet az
összeg nagyságrendjének köszönhetően jobb kondíciókkal tud befektetni, mintha az
egyén saját maga szeretné azt megtenni. Az én tapasztalatom, hogy a kötvény és
pénzpiaci alapok hasonló hozamokat érnek el, mint a bankbetétek. Ezen alapok
előnye, hogy a befektetési jegyeknek napi árfolyamuk van, ezért likvidebbek, mint a
fix futamidőre lekötött bankbetétek.
Részvényalapok
Kockázatosabb befektetési forma, mint az előzőekben ismertetettek, a
rövidebb időszakra vetített hozamuk sokszor negatív előjelű is lehet, bár kétségtelen,
hogy a megfelelő időzítéssel vásárolt befektetési jegyek az inflációt lényegesen
meghaladó hozamokra is képesek. Én személy szerint nagyon ritkán fektetek be
részvényalapokba a nehéz kiszámíthatóságuk miatt, olyankor szánom el magam
cselekvésre, ha egy nagy és biztonságosnak mondható részvényalap árfolyama a
két-három évvel korábbi árfolyamának a szintje alá süllyed.
Ingatlan alapok
Az ingatlan alapok elve is ugyanaz, mint az értékpapírokba fektető alapoké: a
kisbefektető akár pár tízezer forint befektetéssel milliárdos értékű iroda- és
üzletházak, vagy más egyéb ingatlanbefektetések hozamaiból részesülhet. Ezen
befektetési forma esetenként kevésbé likvid, mivel egyes alapoknál az alapkezelők
akár fél évben is meghatározhatják a maximális visszaváltási időt, de ez a pillanatnyi
hazai gyakorlatban általában csak egy-két napot jelent. Ha megvizsgáljuk az
ingatlanbefektetési alapok hozamait, akkor manapság hasonló számokat láthatunk,
mint a kötvényalapoknál.
Részvények
A tőzsde egy izgalmas és érdekes befektetési forma. A legtöbb ember
befektetési stratégiája a szerencsejátékokhoz hasonló, bizony legtöbbször a
szakemberek sem tudják megjósolni, hogy egy részvény ára a következő napokban
felfele vagy lefele fog változni. Ennek ellenére tény, hogy bizonyos tőzsdeindexek
árfolyamai az elmúlt évtizedekben az inflációt meghaladó mértékben növekedtek.
23. 23
Nemesfémek és drágakövek
A ritka és értékes dolgokban nyugvó tőke folyamatosan növekszik.
Nagyapáink még emlékeznek a nagy gazdasági világválságra, amikor az egyik nap
megkapott fizetésük másnapra már egy kiló krumplira is alig volt elég. Ahhoz, hogy
egy hasonló helyzetet átvészeljünk, jó szolgálatot tehetnek a régi idők fizetőeszközei,
mint az arany, az ezüst és drágakő ékszerek. Hiszen tudjuk, a mai pénz mögött már
nincs nemesfém fedezet.
Antikvitás
Az értékes régiségek szintén értékálló, folyamatosan növekvő értékű
befektetések, sőt akár passzív jövedelemépítésre is alkalmasak lehetnek. Vannak
gyűjtők, akik bérbe adják gyűjteményüket, melyeket egyik városból a másikba
utaztatnak. Ehhez a befektetési formához nagyon komoly szaktudás és speciális
érdeklődés szükséges, hogy az értékeset meg tudd különböztetni az értéktelentől.
Kisvállalkozások üzletrészei
A kockázati befektetések témakörébe tartozik, ha tőkéstársként fektetünk be
egy vállalkozásba. Mivel a legtöbb esetben ezen ügyleteknek a fedezete csak a cég
know-how-ja, esetleg vagyona, ami komoly probléma esetén nem biztos, hogy
fedezetet nyújt a tartozásokra, ezért nagyon nagy gondossággal kell kezelni ezt a
befektetési formát.
Ingatlan
Egy megfelelő körültekintéssel és jelen oktatóanyagban bemutatott
módszerekkel megvásárolt ingatlan a banki befektetéseknek akár a többszörösét is
hozhatja. Bizonyos kötelező elemzések elmulasztása persze ennél a befektetési
formánál is negatív előjelűvé teheti a megtérülést. Viszont, ha szeretnéd kezedben
tartani az irányítást, és magas hozamszinten dolgoztatni a pénzed, akkor az ingatlan
befektetésekben nem fogsz csalódni.
24. 24
Miért nem mindegy, hogyan dolgozik a pénzed?
Véleményem szerint a kamatos kamat az egyik legnagyszerűbb találmány a
pénzügyi világban. Ha kis mértékben növelni tudod befektetéseid hatékonyságát,
akkor hosszú távon meghökkentő különbséget fogsz tapasztalni vagyonod
gyarapodásában. Ez az ingatlanbefektetésekre is ugyanúgy igaz, mint bármi másra.
A következő ábra azt szemlélteti, hogyan gyarapszik 1 millió forint különböző
hozamszinteken dolgoztatva.
1 000 000 Ft gyarapodása a kamat tőkésítésével
Évek 5% 10% 20% 30%
5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930
10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849
15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893
20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638
Az előbbi ábrát áttanulmányozva láthatod, hogy miért van az, hogy egyesek
pár év alatt is jelentős tőkére tesznek szert, míg mások, miután egy életet
végigdolgoztak, és megtakarított pénzüket csak bankbetétben dolgoztatták,
elszegényednek.
Szinte hallom, hogy mire gondolsz: Na jó, jó, de ahhoz, hogy évi 20-30%-os
vagy még magasabb szinten dolgozzon a pénzem, biztos magas kockázatot kell
vállalnom, melynek következtében elbukhatom a befektetett pénzem. Kérlek, tarts
velem továbbra is, és bebizonyítom, hogy a magas hozam és a magas biztonság
nem zárja ki egymást.
„Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.”
Robert T. Kiyosaki
25. 25
2. fejezet
Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom?
Számomra az ingatlanbefektetések a biztonságot és a szabadságot jelentik.
Nézzük meg, hogy mik az ingatlanbefektetések legfontosabb előnyei:
Te irányítasz
Mivel te választod ki a megvásárolandó ingatlant, te határozod meg, hogy
mennyit vagy hajlandó fizetni érte, hogy milyen fejlesztésekre vagy hajlandó
beruházni, és hogy kinek, mennyiért adod el, vagy adod bérbe - ezért az irányítás a
te kezedben van.
Viszonylag rövid idő alatt meg lehet tanulni
Bátran kijelentem: a hatékony ingatlanbefektetés viszonylag könnyen
megtanulható, sokkal könnyebben, mintha például antikvitással szeretnél foglalkozni.
Heti pár óra időráfordítással, 1-2 év alatt rutinos befektetővé válhatsz a saját
vadászterületeden.
Minimális saját tőkével is elkezdhető
Ingatlan vásárlásaid finanszírozására saját készpénzed mellett több lehetőség
is kínálkozik, melyet a finanszírozási résznél fogunk részletesen tárgyalni.
Társulhatsz készpénzzel rendelkező befektetőkkel, igénybe vehetsz banki
finanszírozást, de ügyleteid finanszírozásába bevonhatod vevőidet vagy az eladót is.
Szakértők segítenek
Nincs még egy befektetési terület, ahol minimális anyagi ellenszolgáltatásért,
sőt sokszor teljesen ingyenesen szakértők sokaságát veheted igénybe. Lehet, hogy
neked még új terület az ingatlanbefektetések világa, viszont rutinos
ingatlanközvetítők, értékbecslők, hiteltanácsadók, ügyvédek, és még számos terület
szakértői várják, hogy igénybe vedd tudásukat.
26. 26
Biztonságos és értékálló
Az ingatlan befektetések biztonságát és értékállóságát nem kell bemutatni.
Nem véletlen, hogy a bankok és egyéb hitelezéssel foglalkozó szervezetek számára
a legáltalánosabban elfogadott fedezet az ingatlan. A világ milliárdosai pénzük
jelentős részét ingatlanvagyonban tartják.
Magas profitpotenciál
Ingatlanból több ember gazdagodott meg, mint bármi másból a világon.
Személyes tapasztalataim is azt támasztják alá, hogy ingatlanbefektetések
segítségével, nagy biztonság mellett az inflációt akár többszörösen meghaladó
hozamot realizálhatunk.
Folyamatos készpénzáramlás
Bérbe adott ingatlanjaid bérleti díj bevételeinek köszönhetően valósággá válik
az anyagi és időbeli függetlenség megvalósítása. Nem tudom, hogy van-e
megnyugtatóbb érzés, mint az a biztonság, amit a bérleti díjbevétel által generált
passzív jövedelem képes adni.
Hatástöbbszörözés
Hatástöbbszörözés alatt a befektetések világában azt értjük, amikor más
pénzének köszönhetően a befektetésünk hozama nagyobb mértékű lesz, mintha
csak a saját pénzünket használtuk volna. A későbbiekben egy példán keresztül
pontosan be fogom mutatni a működés elvét.
Adóelőnyök
Ingatlanbefektetéseknél számos adózási előny létezik, akár
magánszemélyként vásárolsz, akár jogi személyként. Például, ha
magánszemélyként vásárolsz lakóingatlant, annál alacsonyabb lesz az értékesítés
esetén fizetendő adó kulcsa minél tovább tartod meg az ingatlant, az ötödik év után
pedig adómentességet élvezel.
Én személy szerint elsősorban a cégemen keresztül fektetek be, mert az állam
illetékkedvezményt ad a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok után, és sok olyan
kiadást el tudok számolni költségként, amit magánszemélyként nem tudnék.
27. 27
3. fejezet
Három terület, amire sikeres ingatlan-befektetőként
fókuszálnod kell
A sikerességed szempontjából meghatározó, hogy az alábbi három területre
hogyan tudsz fókuszálni:
Ingatlan – mit veszel
Kondíciók – hogyan veszed
Hálózat – ki segít neked
3.1. Ingatlan – mit veszel
Mi a célod az ingatlannal – stratégia
Fontos, hogy legyen stratégiád: tudd, hogy mi a célod az adott ingatlannal.
Viszonteladási céllal keresel ingatlant, vagy hosszú távon tejelő bérbe adható
ingatlanra vadászol?
Milyen jellegű ingatlant keresel – besorolás
Lakást keresel, családi házat, építési telket vagy kereskedelmi célú ingatlant?
Sorold be a keresendő ingatlant az árkategóriája vagy alapterülete szerint is.
Hol keresed az ingatlant - terület
Van egy mondás, miszerint az ingatlanbefektetéseknél három szempont a
legfontosabb: a hely, a hely és a hely. Részesítsd előnyben azokat a területeket,
amik a legkedveltebbek, ahova a legtöbben szeretnének költözni, ugyanis ezek az
ingatlanok a leginkább forgalomképesek.
28. 28
3.2. Kondíciók – hogyan veszed
A számodra elérhető kondíciók meghatározzák az ajánlati áradat, és
befolyásolják a várható profitodat. A legfontosabb tényezők a következők:
Előleg nagysága
Minél kisebb összeggel tudod lefoglalózni az ingatlant, annál kevesebb
pénzed áll benne, így az előkészítő, szervezési munkákon át a birtokba adásig
nyugodtan dolgozhatsz.
Fizetési határidő
Vannak ingatlanok, melyek vásárlásakor érdemes a fizetési határidőt a lehető
leghosszabban kitolni. Ilyen eset lehet például, ha egy telken lévő házat szeretnél
lebontani, és a bontási engedély elkészítése és engedélyeztetése hosszabb időt
vesz igénybe.
Hitelkamat nagysága
A hitelkamat költség, ami egy viszonteladási céllal vásárolt ingatlannál
csökkenti a profitunkat. Egy bérbeadási céllal vásárolt ingatlan esetében annál
nagyobb esélyünk van pozitív készpénzáramlású üzlethez jutni, minél alacsonyabb
kamatozású hitellel tudunk finanszírozni.
A hitel futamideje
A hitel futamideje elsősorban a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanoknál
kritikus tényező. Rövid futamidejű finanszírozással vásárolt ingatlanok esetén
rendkívül nehéz pozitív készpénzáramlást produkáló üzletet találni. Például, sokszor
egy 10 éves futamidejű hitellel vásárolt ingatlan bérleti díja képtelen fedezni a
hiteltörlesztés nagyságát, viszont ha a futamidőt 15 vagy 20 évre ki tudjuk tolni, akkor
a negatív készpénzáramlást átfordíthatjuk pozitívra.
Járulékos költségek
A járulékos költségeinket igyekezzünk reális keretek között tartani. Járulékos
költség például az ügyvédi munkadíj, amit az adás-vételi szerződés elkészítéséért
kérnek el.
29. 29
Adók, illetékek
Az adó- és illetékfizetés csökkenti a hasznodat, ezért igyekezz a
legoptimálisabb megoldást megtalálni. Például, ha ingatlanforgalmazó cégként
vásárolsz egy telket viszonteladási céllal, a 10%-os illeték helyett csak 2%-ot kell
megfizetned. Ha azt is vállalod, hogy a telekre új építésű lakásokat építesz, akkor
illetékmentességet kapsz. Az adó- és illetékfizetéssel kapcsolatos kérdéseiddel
kapcsolatban még az adás-vételi szerződés megkötése előtt konzultálj az
ügyvédeddel és a könyvelőddel.
3.3. Hálózat – ki segít neked
A szakértőkből kialakított csapatod minősége fontos szerepet játszik sikered
szempontjából, ezért gondosan válogasd meg őket. Támogató csapatod
legfontosabb résztvevői:
Partnerek, mentor
Egy vagy több partnerrel való közös munka csökkenti a hibázás lehetőségét,
mivel a kritikus kérdéseket meg tudod beszélni velük. A „több szem többet lát” elve
ilyenkor is nagyon jól működik, jó ha van a környezetedben egy olyan személy, aki
már több tapasztalattal rendelkezik, és szívesen segít, ha megakadsz valahol.
Befektetők
Ha nincs pénzed, akkor másnak a pénzét kell használnod, és ha olyan
lehetőségekre utazol, ahol a gyors készpénzes vásárlás a nyerő, akkor a befektetői
tőke bevonása a legjobb út számodra.
Ingatlanügynökök
Az ingatlanközvetítők rendkívül fontos szerepet töltenek be az értékesítés
folyamán. Voltak és vannak olyan ingatlanjaim, melyek értékesítését kizárólag
ingatlanirodákon keresztül végeztem és végzem. Egy jó ingatlanközvetítő
nyilvántartja azon ügyfelei elérhetőségét, akiknek a közelmúltban mutatott be
ingatlanokat, így ha van köztük olyan, aki hasonlót keres, mint az általad kínált, akkor
rögtön szolgálhat néhány potenciális vevővel. Másrészt, ha egy sürgős és alkalmi
30. 30
vételre kap eladási megbízást, akkor elsők között fogja kiajánlani számodra a vételi
lehetőséget.
Végrehajtók
A végrehajtókkal elsősorban az árverési hirdetményeken keresztül kerülhetsz
kapcsolatba. Meghatározott időpontokban, a fogadóóráikon sok hasznos
információkhoz juthatsz az árverezésre kiírt ingatlanról.
Ügyvédek, jogi képviselők
Kulcsfontosságú szerepet tölt be csapatodban az ügyvéded, egy jól képzett
jogi tanácsadó sokszor a bonyolultnak tűnő ügyeket is rutinosan oldja meg.
Adótanácsadó, könyvelő
Ha nem vagy elég tájékozott az adózási kérdésekben, befektetésed
megtérülése akár negatív előjelűvé is válhat a fizetendő adóknak köszönhetően.
Különösen fontos a megfelelő szakértelmű könyvelő és adótanácsadó segítsége, ha
cégeden keresztül vásárolod meg ingatlanjaidat.
Hitelbróker, bankár
A finanszírozási lehetőségek ismerete és a személyes banki kapcsolatok
döntően befolyásolják egy finanszírozás eredményességét. Saját vásárlásaink
finanszírozását általában célszerű számlavezető bankunkon keresztül végeztetni,
mivel a személyes kapcsolatok elősegítik a döntés pozitív alakulását. Vevőink
finanszírozása esetén egyszer az egyik bank tud hathatós megoldást kínálni, máskor
egy másik, ilyenkor előtérbe kerül egy független hitelbróker tudása.
Építőipari szakemberek
Ingatlanbefektetéseid során szükséged lesz építészmérnökre, statikusra,
földmérőre, generál kivitelezőre és egyéb szakmunkásokra.
31. 31
Hogyan találhatod meg támogató csapatod ideális tagjait?
Ha még nincsenek kialakult kapcsolataid, akkor keress különböző
szaknévsorokban, illetve keress az interneten, de a legjobb módszer, ha ajánlásokat
kérsz barátaidtól és ismerőseidtől. A puding próbája az evés, – mondja a közmondás
- lehet, hogy a harmadik ügyvéddel fogod megtalálni az ideális munkakapcsolatot és
a negyedik könyvelővel.
Emiatt ne érezd magad kellemetlenül, mert ez így természetes. Ideális
„csapattársaimat” én is évek alatt találtam meg, és a csapat sohasem lesz végleges.
Bár én szeretem a hosszú, stabil emberi kapcsolatokat az üzleti életben is, de
elfogadom azt a tényt, hogy megváltozott igényeink, élethelyzetünk miatt
változtathatunk az addig bevált szokásainkon, és váltunk.
32. 32
4. fejezet
Hatástöbbszörözés, mint a pénz gyorsításának
bevált módszere
A következő táblázatban két azonos értékű ingatlan vásárlásának és
eladásának profiteredményeit hasonlítom össze a befektetett összegre vonatkozóan.
Kérlek, nézd el nekem, hogy a jobb érthetőség kedvéért a befektetések bizonyos
költségeivel nem számoltam.
Az első példa szerint 10.000.000 Ft készpénzért vásároltunk egy ingatlant,
majd 6 hónap elteltével 12.000.000 Ft-ért adtuk el. A leegyszerűsített példánk szerint
a profitunk 2.000.000 Ft lett, ami 20%-os megtérülést jelentett a befektetett tőkére
vonatkozóan.
A második példa szerint a vételár finanszírozása 2.000.000 Ft önerőből és
8.000.000 Ft banki hitelből állt. Fél év alatt 500.000 Ft-ot fizettünk ki a banki
finanszírozásra, és szintén 12.000.000 Ft-ért értékesítettük az ingatlant.
A profitunk 1.500.000 Ft lett, ami első ránézésre alacsonyabb, mint az első
példában elért összeg. De vizsgáljuk meg egy kicsit alaposabban a történteket. A
második esetben a hitelköltségekkel együtt a tényleges befektetésünk 2.500.000 Ft
volt, ha ehhez az összeghez viszonyítjuk a 1.500.000 Ft nyereségünket, akkor azt
láthatjuk, hogy a befektetésünk megtérülése 60% volt, tehát háromszor magasabb,
mint az első esetben. Így, ha van 10.000.000 Ft készpénzünk, a matematikai elv
alapján magasabb megtérülésre számíthatunk, ha inkább több ingatlant vásárolunk
hitel segítségével, mintha csak egyet vennénk készpénzre.
1. példa 2. példa
Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft
Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft
Hitel költségei (6 hónap) --- 500 000 Ft
Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft
Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft
Megtérülés 20% 60%
Példa a hatástöbbszörözésre
33. 33
5. fejezet
A királyok útja-az
én ingatlanbefektetési stratégiám
Alapvetően többféle ingatlanbefektetési stratégia van, és létezik azok kevert
változata is. Én felépítettem egy olyan módszert, ami egyszerű, logikus, és bárki
számára megtanulható, követhető. Alapvetően két stratégiát futtatok párhuzamosan:
1. számú stratégia: Vétel és gyors eladás – eredmény: gyors készpénz
2. számú stratégia: Hosszú távú megtartás és bérbeadás – eredmény:
folyamatos készpénzáramlás
Miért alkalmazok egyszerre két stratégiát? Mert egymagában mindkét
stratégiának vannak előnyei és hátrányai, viszont ha a kettőt ötvözöm, akkor a
hátrányok kioltják egymást, és az előnyök egyesülnek.
Előnyök és hátrányok a két stratégiánál
5.1. Vétel és gyors eladás – gyors készpénz
Előnye
Mivel a nullánál is mélyebbről indultam, ezért nem engedhettem meg
magamnak, hogy pusztán bérbeadási céllal vásárolt ingatlanokba fektessek, mivel
nem várhattam 10-20 évig, hogy az ingatlanjaim tehermentessé váljanak, és
elkezdjenek komoly pénzt termelni. Gyors készpénzre és gyors tőkenövekedésre
volt szükségem, amit újabb és újabb ingatlanokba fektettem.
Erre a célra a legmegfelelőbb megoldást a viszonteladási céllal vásárolt
ingatlanok jelentik, ezen belül is legalkalmasabbnak a lakóingatlanokat és a
többlakásos lakóépületek építésére alkalmas telkeket találtam. Több olyan estet
fogok a későbbiekben bemutatni, amikor a befektetésem hozama éves szinten
közelített a 100%-hoz, vagy akár meg is haladta azt.
34. 34
Hátránya
A viszonteladásos projektek odafigyelést igényelnek. Még ha nem is
verejtékes munkáról van szó, akkor is foglalkozni kell velük. Ha egy feladatot
sikeresen teljesítettél, utána keresni kell az újabb lehetőséget. Ha azt akarod, hogy
dolgozzon a pénzed, nincs megállás. Maximum szünetek vannak, és a befektetés
helyszíne is szabadon változhat, ami nem rossz. De egy olyan kényelmes befektető,
mint amilyen én vagyok, -és talán te is vagy- folyamatosan megújuló jövedelemre
vágyik. És bár ez a stratégia az extra profit lehetőségét hordozza, megújuló
jövedelem képzésére nem alkalmas.
5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás
- folyamatos készpénzáramlás
Előnye
Nincs annál megnyugtatóbb érzés, amikor tudod, hogy hónapról hónapra
folyamatosan érkezik a bevételed bérleti díj formájában. Egy jól kiadható frekventált
helyen található lakó vagy üzleti ingatlan nagyon nagy kincs. Ennél a befektetési
formánál valójából egyszer kell beindítanod a gépezetet, a későbbiekben már csak
minimális odafigyelést igényel. Ráadásul, minimális saját erő befektetése mellett a
bérlőnk fizeti ki az ingatlant, ami a megtérülést igen magas szintre emelheti.
Hátránya
Ha minimális önerővel, vagy önerő nélkül finanszírozod a bérbe adott
ingatlanodat, akkor addig, amíg tehermentessé nem válik, tehát amíg a hitel
futamideje le nem jár, vagy vissza nem fizeted a jelzálogot, nagyon kevés, vagy akár
nulla bevételre számíthatsz. Ha hasonló anyagi helyzetben vagy, mint amilyenbe én
voltam, akkor neked sem lesz időd kivárni a finanszírozási futamidő végét, hogy
élvezd az azutáni pénzügyi szabadságot, hanem dinamikusabb befektetésekre is
szükséged lesz.
35. 35
II. RÉSZ
Felújítandó és
fejlesztendő ingatlanok-a
tőkenövelés kiváló
eszközei
36. 36
A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban
érzelmi döntés
Számtalanszor tapasztaltam, hogy egy felújítandó, a legtöbb vásárlónak
ijesztő állapotú lakóingatlan már hosszú hónapok óta a piacon volt, és senkinek sem
kellett, csak nekem, amikor megvásároltam. A felújítás után viszont néhány héten
belül, akár a vételi ár másfélszereséért lelt új gazdára, több millió forinttal gazdagítva
engem, mint befektetőt.
A legtöbb embernek miért nem kell a csúnya lakás, és miért kell a szép?
Az átlagos lakásvásárló élete folyamán maximum kétszer-háromszor kerül
olyan helyzetbe, hogy új otthont vásárol. Ez azt jelenti, hogy az emberek
többségének nincs rutinja a lakásvásárlásban, és a lakások felújításában még
annyira sem. Ezért a döntéseiket meglehetősen az érzelmeik irányítják.
Ha meglátnak valami szépet és kellemeset, megdobban a szívük – ez a
„szerelem első látásra” effektus. Ha viszont valami kevésbé vonzóval, esetleg
csúnyával találkoznak, már hátat is fordítottak a lehetőségnek.
A legtöbben a jelent látják, és csak nagyon kevesen képesek vizualizálni a
jövőt. Elképzelni és megtervezni, hogy egy csúnya és kedvezőtlen elosztású lakásból
egy kis átalakítás után milyen szépség válhat nem más, mint pénzt termelő
tevékenység. A befektetői gondolkodásmód szerint minden megoldható problémának
örülnünk kell, hiszen azokból lesz a haszon – ami tökéletes vagy jó állapotú, abból
ezzel a stratégiával nem nagyon lehet profitot realizálni.
A legtöbb dolgozó embernek egyszerűen nincs ideje és energiája, hogy
apróságokon kívül komolyabb felújítási munkákkal foglalkozzon. Mi, a XXI. század
emberei, hozzászoktunk a gyors és kész, ún. „instant” megoldásokhoz, mivel
felgyorsult világunkban a legnagyobb értékünk az idő. Ráadásul sokszor a vevőnél
van egy határidő kényszer, mivel egy közeli dátumig ki kell költöznie a régi, eladott
lakásából, és akkor csak egy felújított, jó állapotú ingatlan jöhet számításba. És itt
következik a te szereped - pontosan azt kínálod a vevőnek, amire szüksége van.
37. 37
6. fejezet
A befektetés folyamata
A befektetési folyamatot a jobb átláthatóság érdekében több részfolyamatra
osztom, melyeket a későbbiekben részletesen kifejtek. A befektetés folyamatának
részegységei:
Keresés
Elemzés
Az üzlet megkötése
Finanszírozás
Fejlesztés
Eladás
Kiértékelés
6.1.Találd meg! - A keresés folyamata
6.1.1. Kit és mit keresünk
Célunk, hogy olyan tulajdonosokat találjunk, akik hajlandóak a piaci ár alá
menni egy komoly vételi ajánlat esetén.
Miért adja el valaki az ingatlanját piaci ár alatt?
A válasz prózai: nagyon kell neki a pénz!!!
Az ilyen személyeket nevezzük motivált eladóknak. Nézzük meg, hogy milyen
események /élethelyzetek tesznek motiválttá egy eladót. Az alábbi motiváló tényezők
szinte mindegyikével találkoztam már a gyakorlatban:
· Jelzálogtartozás van az ingatlanon, és a végrehajtás veszélye fenyeget
· Válás következtében a felek szeretnék megosztani a vagyont, és végre új
életet kezdeni
38. 38
· Örökölték az ingatlant, és az örökösödési adót ki kell fizetnie
· Lefoglalózott egy másik lakást, és ha nem tud időre fizetni, elbukhatja a
foglalót
· Pénzre van szüksége a vállalkozásához
· Közeledik az esküvő időpontja, melyet az ingatlan eladásából kívánnak
finanszírozni
· Betegség, megváltozott egészségügyi életkörülmények miatt nagy szükség
van a pénzre, vagy egy speciális ingatlanra
· Külföldi letelepedés miatt sürgősen fel kell számolni az itthoni vagyont
6.1.2. A keresés eszközei
Apróhirdetési újságok és napilapok
Internet
Ingatlan ügynökségek
Árverési hirdetmények
Direkt marketing
a. Apróhirdetési újságok és napilapok
Egy ingatlan meghirdetésének vagy keresésének legelemibb fóruma a
különböző helyi hirdető újságok és napilapok hirdetési rovata. Egy-egy kiadványban
akár több száz hirdetéssel találkozhatunk, ezért fontos, hogy legyen egy kialakult
keresési módszerünk.
Először is, határozd meg pontosan, hogy mit keresel, a legtöbb hirdetőújság
jelleg és ár szerint kategorizálja az ingatlanhirdetéseket, ezért koncentrálj azokra,
melyek az érdeklődési körödbe esnek.
Másodszor, keresd az árulkodó jeleket. A hirdetések szövegében néha olyan
szavak és kifejezések szerepelnek, melyek sok mindent elárulnak a hirdető
lelkivilágáról. Lássuk, hogy mik is ezek az árulkodó jelek:
39. 39
Sürgős
Minden megoldás érdekel
Hívjon, megegyezünk
Felújítandó
Lelakott
Eredeti állapotú
Mit sugallnak ezek a kifejezések? Szinte biztosra veheted, hogyha felhívod a
megadott telefonszámot, a vonal túlsó végén egy motivált eladó lesz. Célszerű
feltenned néhány praktikus kérdést az ingatlan paramétereivel kapcsolatban, hogy el
tudd dönteni, érdemes-e személyesen is megnézned. Kezdetben szinte minden
ingatlanhoz ki fogsz menni. Később, ahogy nagyobb rutinra teszel szert, pár kérdés
után el fogod tudni dönteni, hogy megéri-e a fáradtságot.
b. Használd az internetet
Napjaink egyik legnagyszerűbb találmánya a világháló. Fantasztikus, hogy
milyen nagymértékben meg tudja könnyíteni az életünket. Be kell vallanom, hogy
amióta rendszeres internet használó vagyok, azóta a nyomtatott sajtót nem is
használom se a kereséshez, se a saját ingatlanjaim meghirdetéséhez. De lássuk,
hogyan tud a technika segíteni nekünk abban, hogy motivált eladókat találjunk.
Hirdetőújságok weboldalai
A legnagyobb adatbázisok a hirdetőújságok weboldalain találhatók, és talán a
legtöbb keresési kritériumot is ezeken az oldalakon adhatunk meg. Az esetek
többségében az alábbi paraméterekre kereshetünk:
· Bármilyen szó vagy kifejezés
· Ártartomány
· Hely
· Rovat
· Kategória
· Megjelenés ideje
40. 40
A célunk és a módszer ugyanaz, mintha a nyomtatott hirdetőújságot böngésznénk.
Ilyenkor is motivált eladókat keresünk, és szűkítjük a hirdetések körét, majd
szemezgetünk a kínálatból. A különbség a keresésre szánt idő és a precíz
szelektálás között van. Amíg a nyomtatott sorok közötti keresés akár több órás
böngészést is igényelhet, ráadásul könnyen előfordulhat, hogy egy-két hirdetés
elkerüli a figyelmünket, addig az interneten elég néhány kattintás, és a tökéletes
keresési eredmény máris megjelent.
Íme néhány hasznos link a kereséshez
Apróhirdetési oldalak gyűjtőportálja: www.ingatlan.lap.hu , www.apro.lap.hu
Budapest legnépszerűbb hirdetőújsága: www.expressz.hu
Észak-Kelet Magyarország hirdetőújságai: www.onlineapro.hu
Példa a keresésre
Keresés a „felújítandó” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni
lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:
Példa az adatlap kitöltésére
41. 41
A keresés eredménye: 32 találat
Keresés a „sürgős” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni
lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:
A kitöltött adatlap
42. 42
Találatok száma: 105 !!!
Mit gondolsz, a 105 találatból akad legalább egy olyan sürgősen eladó
ingatlan, ami meg fog felelni a feltételeidnek? Több, mint valószínű!
Online ingatlan adatbázisok
Az interneten több nagy ingatlan adatbázis található, ahol érdemes keresgélni.
Indulásnak ajánlom a www.ingatlan.lap.hu portált, melyen számos hasznos link
található. Az egyes dobozokban megtalálhatóak az ingatlan adatbázisok, ingatlan
apróhirdetési oldalak, megyék szerint csoportosítva az ingatlanirodák oldalai, és még
több hasznos információ.
Az egyik legnagyobb ingatlan adatbázis a www.ingatlan.com, mely
ingatlanajánlatainak száma néha a 150.000 db-ot is meghaladja. Ezen az oldalon
számos kritérium szerint kereshetünk:
· Értékesítés típusa
· Ingatlan típusa
· Megye, város
· Ár
· Sorrendiség ár vagy hirdetés feladásának dátuma szerint
· Keresés szavakra
43. 43
Az oldalnak van hirdetésfigyelő szolgáltatása is, ahol a megfelelő paraméterek
megadása után értesítést kapunk az általunk keresett új hirdetésekről. Az
ingatlan.com oldalhoz kapcsolódik egy oldal, melyen a sürgősen eladó ingatlanok
tulajdonosainak hirdetéseit találod. Ezt az oldalt http://surgos.ingatlan.com/ címen
tudod elérni.
Másik nagy ingatlan adatbázis a www.ingatlan.net. A hagyományos ár,
alapterület és szobaszám paraméterek megadásán kívül ezen az oldalon is
lehetőség van egyes szavakra rákeresni, továbbá különleges szolgáltatás a „Best of”
és a „Befektetésre” nevet kapott keresési kritérium. Ezekre a virtuális gombokra
kattintva olyan ingatlanok listája jelenik meg, melyeket a hirdető ügynökségek
valamilyen szempontból különlegesnek vagy befektetésre különösen alkalmasnak
találnak.
A sort még lehetne folytatni a www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu és
egyéb nagy látogatottságú ingatlan adatbázisok felsorolásával, de felesleges, mert a
www.ingatlan.lap.hu oldalon úgyis megtalálod őket.
Itt említem meg www.ingatlanprofit.hu weboldalt, melyet azzal a céllal hoztam
létre, hogy kizárólag befektetési célú ingatlanokról és ingatlan projektekről kapjanak
információkat a regisztrált felhasználók. Néhány ezer forintos előfizetési díjért egy
éven keresztül számos befektetési céllal hasznosítható ingatlanról kaphatsz
információkat, köztük kiemelt figyelemmel szerepelnek olyan jelzálogokkal terhelt
ingatlanok, ahol vagy az ingatlant, vagy a követelést a finanszírozó pénzintézettől
lehet megvásárolni.
Ingatlanirodák weboldalai
Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért foglalkozom külön az ingatlanirodák
weboldalaival, amikor az ingatlan adatbázisokban óriási a kínálat. Ennek egyrészt az
oka az, hogy mivel az ingatlan adatbázisokban való megjelenés általában díjköteles,
így egy-egy ingatlaniroda kínálatának csak tört része jelenik meg. Másrészt, sokszor
az irodák saját oldalán részletesebb információkhoz juthatsz hozzá, valamint az is
tény, hogy a vidéki kis irodák csak a legritkább esetekben jelentetik meg
hirdetéseiket országos adatbázisokban.
A franchise ingatlanirodák honlapjai többnyire nagyon jól felépítettek és
könnyen kezelhetőek. A Duna House honlapján: www.dh.hu, például kivétel nélkül
44. 44
minden ingatlan hirdetéshez tartozik alaprajz is a számos megjelenített fotón kívül.
Néhány további ismert franchise iroda oldala a teljesség igénye nélkül www.oc.hu ,
www.ingatlanbank.hu , stb.
c. Ingatlanügynökségek
Ha felhívsz néhány ingatlan hirdetést, tapasztalni fogod, hogy az esetek
többségében a telefont egy megbízott ingatlanközvetítő fogja felvenni. Egy jól
képzett ingatlanügynök nagy segítségedre lehet a vásárlásnál és az eladásnál is,
mivel, mint „független” harmadik, sokkal őszintébb kapcsolatot alakíthat ki a vevővel
és az eladóval, mintha a felek közvetlenül csak egymással tárgyalnának.
Egy jó ingatlanközvetítő számos kérdést fog neked feltenni arról, hogy milyen
jellegű ingatlant keresel, és megpróbál ajánlani néhányat az iroda adatbázisából,
melyek megfelelhetnek az elképzeléseidnek.
Azokkal az ingatlanosokkal, akikkel úgy érzed, hogy sikerül megtalálni a közös
hangot, és értik, hogy mit keresel, továbbá nem riadnak vissza attól, hogy olyan
vételi ajánlatokat is továbbítsanak az eladóknak, mely esetleg mélyen az irányár alatt
van, azokkal igyekezz kialakítani szorosabb munkakapcsolatot. Számíthatsz rá,
hogyha egy sürgős alkalmi vételre kap eladási megbízást az iroda, akkor elsőként,
de legalábbis elsők között fognak értesíteni téged.
Tipp: Újdonsült ingatlan-befektetőként egy A4-es papírlapon megfogalmaztam,
hogy milyen jellegű ingatlanokat keresek, milyen árkategóriában, mely
lakóövezetekben, és melyek azok a területek, amik biztos, hogy nem érdekelnek.
Kinyomtattam az oldalt, és átnyújtottam azoknak az ingatlanközvetítőknek,
akikkel egy-egy lakás bemutatása során kapcsolatba kerültem.
45. 45
d. Ingatlan árverési hirdetmények
Mielőtt mélyebben belemennék ebbe a témába, le kell szögeznem, hogy nem
kell árverésen vásárolnod ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektető légy. Több tucat
ingatlan megvásárlása után azt kell, hogy mondjam, hogy eddig még egy alkalommal
sem sikerült árverésen vásárolnom. Ennek több oka van. Egyrészt sokszor az
árverésre kiírt ingatlanok árát túlságosan magasnak találtam, másrészt a jó
ingatlanok többnyire nem jutnak el az árverésig, mivel az utolsó pillanatokban sikerül
a tulajdonosnak értékesíteni, vagy valami más megoldást találni, ami által elkerüli a
végrehajtást. Ennek ellenére azt javaslom, hogy kövesd figyelemmel az árverési
hirdetményeket, mert könnyen profitálhatsz belőle. Lássuk, hogyan!
Vásárlás árverés előtt
Az árverésre kiírt ingatlanok és a hiteltörlesztést fizetni képtelen, de még
végrehajtásra nem jelölt ingatlanok tulajdonosai sokszor a leginkább motivált eladók,
akikkel találkozhatsz. Több lakást és családi házat vásároltam már az említett
helyzetben lévő eladóktól. Ezek a tulajdonosok pánikszerűen szeretnének
megszabadulni az életüket pillanatnyilag csak megnehezítő tulajdonuktól. Félnek az
árverés megaláztatásától, félnek attól, hogy az árverésen olyan szinten lenyomják a
licitálók az ingatlan árát, hogy a költségek kifizetése után semmi nem marad nekik.
Ha pedig még nem annyira súlyos a helyzet, akkor félnek a BÁR listára való
felkerüléstől, és a hitelképességük elvesztésétől.
A „sürgős” és „minden megoldás érdekel” kifejezéseket tartalmazó
hirdetéseken kívül vannak más források is, melyek segítségével friss nyomokra
bukkanhatsz.
Az Árverési Hírek hetilap a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara hivatalos
kiadványa, mely felsorolja a bírósági végrehajtók, az APEH és esetenként a
Vámudvar által tartandó ingatlan és ingóság árveréseket. Bővebb információ és
megrendelés a www.bedo.hu honlapon.
Az ingatlanárverési információknak létezik már hazánkban is internetes
keresőoldala, melyet a www.ingatlanarveresek.hu címen érhetsz el. Keresésnél
beállíthatod a települést, az ingatlan jellegét, alapterületét, árát, tulajdonrészét és
hogy beköltözhető állapotú-e, illetve kereshetsz a múltbeli árverési kiírások között is.
Egy gombnyomásra megjelenik az eredmény, melynek áttanulmányozása az írott
46. 46
médiában bizony elég időigényes feladat. A weboldalnak van egy úgynevezett
ingatlanfutár szolgáltatása, ami a megfelelő paraméterek beállítása után minden
héten automatikusan tájékoztatást küld az új árverésekről regisztrált felhasználóinak.
Ha bővebb információkra és további hasznos weboldalakra vagy kíváncsi,
akkor látogass el a www.vegrehajtas.lap.hu és a www.ingatlanbefektetes.lap.hu
portálokra.
Mi a teendő, ha találsz egy szimpatikus árverési hirdetményt?
Minden bírósági végrehajtónak van fogadóórája, ha ebben az időpontban
érdeklődsz, a végrehajtók kötelesek felvilágosítást nyújtani, és tapasztalatom szerint
készségesen adnak is információkat az árverezendő ingatlannal és tulajdonosával
kapcsolatban.
Másik lehetőség, hogy a helyrajzi szám és cím tudatában - ez az árverési
hirdetményből kiderül – felkeresed a Földhivatalt, és betekintést kérsz az ingatlan
tulajdoni lapjába. Ez a szolgáltatás ingyenes. Az alábbi információkra mindenképpen
szükséged lesz:
· Tulajdonos(ok) neve és címe
· Jelzálogok nagysága és jogosultjai
· Egyéb bejegyzések, széljegyek
Tehát, ha már tudod a tulajdonos nevét és címét, meg kell próbálnod felvenni
vele a kapcsolatot. Első lépés lehet a tudakozó hívása, hátha el tudod telefonon
keresztül érni a tulajdonost. Ha nem jársz sikerrel, marad a személyes megkeresés.
Ha megtekintetted az ingatlant, látsz benne fantáziát, és megvan az eladási
hajlandóság a tulajdonosnál, akkor az árat ugyanúgy kell meghatároznod, mint
minden egyéb esetben, azaz a kalkulációs programunk segítségével. Készülj fel arra
is, hogy esetleg magasabb összegű jelzálogtartozás van az ingatlanon, mint
amekkora a te ajánlati árad lenne.
47. 47
Esettanulmány
Egy ingatlanközvetítéssel foglalkozó hölgy, Zsuzsa, aki korábban már több
eladó ingatlant ajánlott nekem, a következő kérdéssel fordult hozzám:
„Norbi, a párom lakását éppen most adtuk el, összeköltöztünk, és hozzád
hasonlóan szeretnénk mi is megforgatni egy kicsit a pénzünket. Ha véletlenül volna
tudomásod olyan lakásról, ami megfelelne az elképzeléseinknek, és téged
valamiért éppen nem érdekel, gondolnál rám?”
„Éppen most kaptam a www.ingatlanarveresek.hu oldalról egy értesítőt az
aktuális árverésekről, úgy emlékszem van köztük egy lakás, ami érdekes lehet a
számotokra. Igen, itt is van egy 1+2 szobás lakótelepi panellakás 8,6 millió forintos
értékbecsléssel, melynek három nap múlva lesz az árverése.” – feleltem, miközben
megnyitottam az e-mail postafiókom, hogy pontosabb információkhoz jussak.
„És akkor most mi a teendőm?” – kérdezte Zsuzsa.
„El kell menned a Földhivatalhoz, és ott minden információt megkapsz az
ingatlanról. Derítsd ki a tulajdonos telefonszámát, de ha nem sikerül elérni, keresd
fel személyesen, és mondd el neki, hogy érdekelne az ingatlan megvásárlása.
Közben keresd fel a felszámolót is, hogy még több információhoz juss, és tudasd
vele, hogy folyamatban van a tulajdonos adósságának a rendezése.” –
válaszoltam, és közben kinyomtattam az ingatlan adatlapját, mely tartalmazta az
ingatlan adatait és a felszámoló elérhetőségét.
„Indulj a Földhivatalba, és beszélj a tulajdonossal!”
Zsuzsi megfogadta a tanácsomat, felkereste a tulajdonos hölgyet, aki furcsa
módon csak most döbbent rá, hogy tényleg elveszítheti a lakását. Megállapodtak
6,9 millió Ft-os vételárban, ami még mindig magasabb volt, mint amit az árverésen
remélhetett, hogy megkap.
Együtt elmentek a bankba, és kifizették az ingatlant terhelő jelzálogot, majd
utána a felszámolóhoz siettek, hogy töröltessék az árverés időpontját. Három
hónappal később találkoztam újra Zsuzsival, és természetesen szóba került a
befektetése is.
„Mi újság van a lakással?” – kérdeztem.
„Ó, nagyon köszönöm a segítségedet. 8,3 millió forintért sikerült is eladnom,
és azóta már lefoglalóztunk egy újabbat, ugyanazon a környéken. Furcsa módon
ezt is 6,9 millió forintért sikerül megvennünk, ez nem egy árverezés előtti ingatlan,
48. 48
viszont a tulajdonosnak nagyon sürgős volt az eladás. Egy kicsit kipofozzuk, és úgy
gondolom, hasonló áron el fogjuk tudni adni, mint a másikat.”
Elbúcsúztunk, és hazafele sétálva azon gondolkodtam, hogy bár én személy
szerint csak kivételes esetekben foglalkozom lakótelepi panellakásokkal, ennek
ellenére ezen a szegmensen is lehet szép sikereket elérni.
e. Direkt marketing
Gyakran találkozhatunk társasházak bejáratára vagy a hirdető táblára
kiragasztott papírlapokkal, miszerint eladó lakást keresnek a házban vagy a
környéken. Továbbá találkozhatunk a postaládákba bedobált szórólapokkal is
hasonló tartalommal. Ezek mögött a hirdetések mögött az esetek túlnyomó
többségében ingatlan ügynökségek állnak, akik így próbálják bővíteni kínálatukat.
Ezért ha hasonló módszerrel kívánsz dolgozni, fontos, hogy megkülönböztesd
magad. Például, a következő szöveget használhatod:
Eladó lakást keresek a házban vagy a környéken.
Készpénzben fizetek, nem ingatlanügynökség.
Hívjon!
Tel: xx/xxx-xxxx
Jól működő marketingeszköz a névjegykártya. Azt javaslom, hogyha még
nincs, igyekezz minél előbb elkészíteni a sajátodat. Fontos, hogy egyértelműen
kiderüljön a kártyáról, hogy mivel foglalkozol. Nekem több vételi lehetőséget hoztak
már az elszórt névjegykártyák.
ROYALWELL Ingatlanbefektető, Hasznosító és Vagyoni Tanácsadó Kft.
Vásárolok felújítandó lakóingatlanokat, továbbá bérbeadási céllal
lakóingatlanokat, irodákat és üzlethelyiségeket
Király Norbert ügyvezető
4001 Debrecen, Pf. 547. Tel: xx-xxxxxx, Fax: xx-xxxxxx
E-mail: norbert@royalwell.hu, www.royalwell.hu
49. 49
6. 2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra!
Felújítandó lakóingatlanoknál egy olyan módszert dolgoztam ki az
elemzéshez, melyet ha követsz, és helyesen alkalmazol, akkor a kockázatot
minimális szintre lecsökkentheted.
6.2.1. Értékelési kisokos
Felállítottam egy értékelési szempontokból álló táblázatot. Az egyes
szempontokat egytől ötig osztályozom. Az 1 pont a legrosszabb, az 5 pont a legjobb
minősítés. Ha bármelyik szempont egyes vagy kettes osztályzatot kap, akkor az azt
jelenti, hogy az ingatlan „megbukott”, nem érdemes vele tovább foglalkozni. Az
elemzés végén összeadom a pontokat, és átlagot számolok. Általában az ideális
ingatlan pontszámai meghaladják a négyes átlagot.
Én a következő értékelési szempontokat használom lakások esetén:
Hely / kedvelt környék
Azokra a lakóövezetekre kell fókuszálnod, ahova a legtöbben szeretnének
költözni. Egy régi ingatlanos mondás szerint 3 dolog a legfontosabb egy
ingatlanbefektetési döntésnél; a hely, a hely, és a hely. Még ha ez így nagyon
leegyszerűsítetten hangzik, akkor is el kell ismerni, hogy a hely meghatározása
kulcsfontosságú tényező befektetési döntéseinknél.
Emelet / lift
Egy lift nélküli ház első emeleti lakásáért versenghetnek a vevők, míg
előfordul, hogy a negyedik emeleti ugyanolyan elosztású és alaprajzi lakás több
millió forinttal olcsóbban sem kell senkinek. Egy kínálati piacon a lift nélküli
társasházak magasabb szinteken fekvő lakásait sokszor nagyon hosszú időbe telik
értékesíteni, és akkor is csak jelentős áralku árán.
Az ok egyszerű: két vásárlóréteget kizártunk a potenciális vevői körünkből.
Egyrészt az időseket, akik már nem bírják a lépcsőmászást, másrészt a fiatal,
50. 50
kisgyerekes szülőket, akiknek a babakocsit gyerekestül nagyon nehézkes felcipelni a
felsőbb szintekre.
Én személy szerint maximum második emeletig vásárolok, nagy
belmagasságú lakásoknál viszont csak első szintig. Más a helyzet, ha van lift a
házban, akkor a szintszám jelentősége elhanyagolhatóvá válik, sőt sokszor a szép
kilátással és esetleg tetőterasszal rendelkező lakások a legkeresettebbek.
Homlokzat
Egy társasháznál bizony nem elhanyagolható szempont a kinézet. Ki akar egy
romos, hulló vakolatú és falfirkákkal díszített homlokzatú társasházban lakni? Egy
szépen karbantartott, mutatós külső viszont vonzza a vevőket. Az utcai vakolat
rendbehozatala komoly költség, aminek a felvállalása biztos, hogy nem fog beleférni
a költségvetésedbe, ezért ne is próbálkozz vele.
Lépcsőház
Egy összefirkált falú, hulló vakolattal és megroggyant postaládákkal
csúfoskodó lépcsőház szintén riasztó látványt nyújthat. Ha a lépcsőház tiszta,
karbantartott és növényekkel díszített, akkor nyert ügyed van. Bizonyos esetekben
elgondolkozhatsz rajta, hogy a lépcsőházat is kifested, például egy földszinti lakás
vásárlása esetén.
Ilyenkor megpróbálhatsz egyezkedni a közös képviselővel, hogy legalább
50%-ban állja a költségeket, hiszen közös területet újítasz fel. Nálam már volt rá
példa, hogy a villanyóra szekrényajtaját, csöveket festettem át, illetve hiányzó
burkolatot pótoltattam a lépcsőházban.
Alaprajz lehetőség
Nagyon sok esetben az eladás gátja és jelentős értékcsökkentő tényező egy
korszerűtlen, nem praktikus alaprajz. Számos esetben tapasztaltam, hogy az
előnytelen alaprajzból egy-két fal lebontása és átépítése után fantasztikus dolgok
születnek. Mivel ez egy nagyon fontos szempont, ezért a későbbiekben erre még
több tanulságos példát fogok hozni.
51. 51
Esettanulmány – Egy polgári lakás alaprajzának átalakítása
Egy ingatlanközvetítő hívta fel a figyelmem erre a meglehetősen korszerűtlen
alaprajzú, ám annál frekventáltabb helyen fekvő lakásra. Lejjebb láthatod a lakás
eredeti alaprajzát. Te milyen alaprajzi problémákat vélsz felfedezni?
Én a következőket gondolom erről a lakásról. Az alaprajz több sebből vérzik:
a konyha kicsi, sötét és használhatatlan, a legkisebb szobát a konyhán keresztül
lehet csak megközelíteni, a két nagyobbik szoba pedig egymásból nyílik. Ilyen nagy
alapterületnél szerencsésebb, ha a WC és a fürdő nem ugyanabban a helyiségben
van.
Alaprajz átalakítás előtt
Mielőtt megnéznéd, hogy én milyen új alaprajzot kreáltam, kérlek gondolkozz
el rajta, hogy te mit módosítanál. Melyik falat bontanád ki, és hova építenél újat?
Melyik ajtót hagynád meg, vagy nyitnál újat? Lehet, hogy az egyes helyiségek
funkcióit is érdemes lenne megváltoztatni? Figyelj oda a vizesblokk és a konyha
elhelyezésére! Rajzold le az elképzelésedet!
52. 52
Ha végiggondoltad a lehetőségeket, és le is rajzoltad, akkor hasonlítsd össze
az én verziómmal. Lehet, hogy te még jobb változatot találtál ki nálam, de úgy
gondolom, hogy nekem is sikerült egy korszerű alaprajzot létrehoznom.
Ingatlanos tapasztalataim szerint napjainkban legkeresettebbek a
konyhakapcsolatos nappalival rendelkező lakások. A modern igények megkövetelik
a külön bejáratú, tágas szobákat. Jelen esetben páratlan adottság a különlegesen
szép erkély, mely a belváros sétautcájára néz, és hangulatos partihelyet biztosít.
Alaprajz átalakítás után
Tájolás / fényviszonyok / zajszint
A leendő lakásvásárlók többsége világos és csendes lakásra vágyik. Ezek
olyan tényezők, melyekre minimális ráhatásunk van. Egy-két válaszfal lebontásával
és praktikus világítási megoldásokkal javítani tudunk a helyzeten, de ha nem jók az
adottságok, akkor hiába minden erőfeszítésünk. A forgalom nagyon fontos tényező:
a főutak, vagy egyéb zsúfolt utak mentén épült házak sokkal kevésbé piacképesek,
mint a csendesebb kis utcákban lévők.
53. 53
Szomszédok
Egy alkoholista vagy rosszindulatú szomszéd megnehezítheti az ember életét.
Többször tapasztaltam olyat, hogy a szomszéd azt hitte, hogy a bejárata előtti
lépcsőház is a lakása része, ezért ott tartotta a kiselejtezett bútorát, a bakancsát a
család összes biciklijével együtt. Ha a szomszédos lakás irodaként működik, és fél
óránként tartanak cigaretta szünetet a bejáratunk előtti függőfolyosón, az hasonlóan
illúzióromboló lehet.
Még egy dolgot meg kell említenem: az állattartást. Bár kutyabarát vagyok, de
szerintem vannak határok. Egy naphosszat ugató házi kedvenc, vagy éjszakánként
szerenádot adó macskacsalád szintén le tudja húzni a szomszédos lakások árait.
Parkolási lehetőség
Manapság a legtöbb ember autó nélkül már el sem tudja képzelni az életét,
ezért fontos, hogy legalább a társasház előtt legyen parkolási lehetőség. Egy zárt
udvaros gépkocsibeállási lehetőség, vagy garázsvásárlási lehetőség mindenképpen
előnyt jelent.
Az ingatlan ára
Igyekezzünk olyan lakásokat elemezni, ahol az ár már egyébként is
kedvezőnek mondható a piaci átlaghoz képest. Ha közvetítő útján jutottál el az
ingatlanhoz, kérdezd meg, hogy érkezett-e már rá ajánlat, amit visszautasított az
eladó, esetleg élt-e ellenajánlattal, és szerinte mi lehet az a legalacsonyabb összeg,
amiben meg lehetne állapodni. Ki kell számolnod a lakásért kifizethető maximális
vételárat, amivel később még részletesen fogok foglalkozni.
Eladó motiváltsága
Emlékezz, motivált eladókat keresünk. A motiváltságnak is vannak fokozatai,
sürgős esetekben napok alatt milliókat eshet az ár. Tudd meg, hogy mi az eladás
igazi oka.
A bemutatott értékesítési szempontok összefoglalása
Családi házak esetén egy-két ponttal ki szoktam egészíteni a táblázatot,
elsősorban a telek adottságaira, így az intimitására, formájára és méretére
fókuszálva.
54. 54
Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt környék x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lépcsőház x
Alaprajz lehetőség x
Tájolás / fényviszonyok / zajszint x
Szomszédok x
Parkolási lehetőség x
Ár x
Eladó motiváltsága x
Összesen / átlag 45 / 4,5
Értékelési szempontok lakások esetén – példa
6.2.2. A maximális vételár meghatározása
A profit a vásárláskor keletkezik
A viszonteladási céllal vásárolt ingatlanoknál, a maximálisan kifizethető ár
meghatározásához fordított gondolkodásra van szükség. Elsőként azt az összeget
kell meghatároznod, – egyébként ez a legkritikusabb része a folyamatnak – melyért a
felújított ingatlant relatív rövid idő alatt értékesíteni fogod tudni.
Ezután le kell vonnod minden szerzéssel, felújítással, tartással és eladással
kapcsolatos költséget, majd végül a megcélzott profitodat. Az így kapott összeg lesz
az az ár, amelyet maximálisan megajánlhatsz az ingatlanért, mert ha magasabbat
ajánlanál, akkor a nyereséged egy részéről kellene lemondanod.
Nézzük meg konkrétan, hogy milyen költségekkel kell kalkulálnod!
Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árból levonandó kiadások
- Ügyvédi díj
- Illeték
- Felújítás költségei
- Tartási költségek
- Tartalék keret
- Ingatlanközvetítő jutaléka
- Profit
- Adó
-------------------------------
Maximális vételár
55. 55
a. A felújítás utáni becsült eladási ár meghatározása
Mint ahogy említettem, ez kritikus része a kalkulációs folyamatnak. Ha rosszul
becsülöd fel a kínálati árad, akkor ez az egész befektetésed eredményét negatívan
fogja befolyásolni, végső esetben akár veszteségessé is teheti. Én a következő
módszereket ajánlom, melyek segítségével minimalizálhatod a kockázatodat.
Kérdezd az ingatlanközvetítőt
Amennyiben egy ingatlanközvetítőn keresztül jutok el a felújítandó
ingatlanhoz, én kivétel nélkül mindig meg szoktam kérdezni, hogy szerinte mennyiért
lehetne eladni ezt a lakást felújított állapotban. Azt ajánlom, hogy te se hagyd ki ezt a
kérdést. Az ingatlanügynököd remélhetőleg már nem kezdő, és ezért jól ismeri a
piacot. Tudja, hogy az elmúlt időszakban, ő és kollégái milyen árakon értékesítettek
itt, és jól ismeri a kínálati piacot is, ezért a véleményére érdemes adni. Én általában
felhívom több ingatlanközvetítő ismerősömet is, és megkérdezem, hogy voltak-e
eladásaik a nevezett környéken mostanában.
Kérdezz meg egy értékbecslőt
Bizonyos esetekben érdemes lehet egy értékbecslő szóbeli szakvéleményét
kikérned. Egy-egy ilyen szóbeli értékbecslés 5-10.000 Ft-ba kerül. Be kell vallanom,
én talán kétszer kértem szóbeli értékbecslést, amikor speciálisabb ingatlanok (pl.
autószerelő műhely) megvásárlását fontolgattam.
Tapasztalatom szerint azok a szakemberek, akik közvetítőként is dolgoznak,
jobban meg tudják becsülni az árakat. Egy értékbecslő akkor végez igazán jó
munkát, ha a múltbeli eladásokat veszi figyelembe, nem pedig a kínálati árakat.
Ezzel csak az a probléma, hogy nagyon nehéz a mai magyar rendszerben
megbízható és friss adatokhoz jutni, ráadásul sokszor nem lehet tudni, hogy a
számok mögött ténylegesen milyen műszaki állapotú ingatlan található.
Ellenben, egy rutinos ingatlanközvetítő a saját gyakorlatára alapozva ad
tényleges és friss információkat, ráadásul ezt ingyen teszi, hiszen ha összejön az
üzlet, jár neki a jutalék, esetleg egy későbbi bérbeadásnál szintén őt fogjuk keresni.
56. 56
Kutass saját magad
Nézz utána a hirdetési újságokban és az interneten, hogy mennyiért hirdetnek
a környéken, esetleg az utcában hasonló alapterületű lakásokat. Hívj fel néhány
hirdetést, tudd meg az ingatlan paramétereit, és menj is el megnézni párat.
Elképzelhető, hogy lesz olyan eset, amikor az eladó azt fogja válaszolni a
kérdésedre, hogy az ingatlan már elkelt. Ilyen esetben próbáld megtudni, hogy
mennyiért sikerült eladni. Nem biztos, hogy megkapod a választ, de tapasztalatom
szerint sokszor készségesen válaszolnak.
Vond le a biztonsági tartalékot
Miután begyűjtötted az információkat, ki fog alakulni benned egy kép, hogy
vajon mennyiért tudnád eladni az adott ingatlant felújított állapotban. Azt javaslom,
hogy menj biztosra, és csökkentsd az általad gondolt számot a biztonsági tartalékkal.
Ne feledd, hogy milliókkal játszol, a tévedésért súlyos árat fizethetsz. És, hogy
mennyi az a biztonsági tartalék? Én 5-10%-ot ajánlok attól függően, hogy mennyire
érzed azt, hogy használható adatokhoz sikerült hozzájutnod.
b. A tervezett eladási árból levonandó kiadások
Ügyvédi díj
Ahhoz, hogy az adott ingatlanon tulajdonjogot szerezhess, és a Földhivatal a
nevedre vagy a céged nevére írhassa, szükséged lesz egy ügyvédre. Az ügyvéd
munkadíja általában az ügylet bonyolultságának és az ingatlan árának függvényében
a vételár 0,5-1,5%-áig terjed.
Illeték
Ha tulajdonjogot szerzel egy ingatlanban, (néhány kivételtől eltekintve)
illetéket kell fizetned az ingatlan után. Attól függően, hogy milyen jellegű ingatlanról
van szó, illetve, hogy magánszemélyként vagy ingatlanforgalmazó cégként
vásárolsz, az illeték nagysága változó mértékű. Az illeték összegének
meghatározásában kérd jogi képviselőd vagy adótanácsadód segítségét.
57. 57
Felújítási, fejlesztési költségek
Valószínűleg a legnagyobb költségtételt a felújítási költségek fogják kitenni.
Nagyon fontos, hogy pontos kalkulációkat tudjál készíteni. Ezt bizony meg kell
tanulni, de nem kell megijedned: elég néhány szakipari munkának az egységárait, és
bizonyos anyagárakat ismerned.
Ha nagyon rutintalan vagy még a szakipari munkák költségeinek
felbecsülésénél, legegyszerűbb, ha a vételi ajánlatod előtt konkrét árajánlatot kérsz
mesteremberektől, vagy egy generálkivitelezőtől. Ezzel a témakörrel is foglalkozom
bővebben egy későbbi fejezetben. Fontos beépíteni egy 10% tartalék keretet, mivel
az építőipari költségvetésekre jellemző, hogy szinte sosem sikerül tartani őket.
Tartási költségek
Ha már a birtokodban van az ingatlan, számolnod kell bizonyos tartási
költségekkel. Ilyen költségek például, a rezsiköltség, közös költség, és amennyiben
hitelt vettél igénybe a vásárláshoz, akkor a hiteltörlesztés, illetve a kamat költsége.
Lakóingatlanoknál fél év tartási költséggel kell számolnod, fejlesztendő
telkeknél az átfutási idő ugyan hosszabb, de a hiteltörlesztésen kívül más tartási
költségekkel csak a legritkább esetben kell számolnod.
Tartalék keret
Azt javaslom, hogy a biztonság kedvéért különíts el egy tartalék keretet a nem
várt kiadásokra, ez 50.000 Ft-tól fölfele bármekkora összeg lehet, attól függően, hogy
mennyire érzed úgy, hogy pontosan becsülted meg a költségeket.
Ingatlanközvetítő jutaléka
Ha nem akarsz a munkád rabja lenni, és inkább befektetőként gondolkozol,
akkor egy vagy több ingatlanközvetítőt is meg fogsz bízni az ingatlanjaid eladásával.
Mivel az ügynökségek jutalékért dolgoznak, ezért ezt a tételt is be kell építened a
kalkulációdba. A hazai ingatlanközvetítők jutaléka 2-5%+áfá-ig terjed.
Elképzelhető, hogy végül saját magad fogod eladni az ingatlant, és ezt a tételt
megspórolod, de akkor is számolnod kell vele, mert a legköltségesebb lehetőségből
kell kiindulnod.
58. 58
A profitod kalkulálása
Jó szabály, ha a becsült eladási áradnak a minimum a 10-15%-át célzod meg
tiszta profitként. Ez azt jelenti, hogy egy 10 millió Ft –os ingatlanon minimum 1 millió
Ft-ot kell realizálnod adózás után.
Adó
Mivel nyereséged képződik, ezért adófizetési kötelezettséged is keletkezik. Az
adó mértéke különböző, ha magánszemélyként, illetve ha a vállalkozásodon
keresztül fektetsz be. Az adófizetés mértéke bizonyos esetekben törvényes
módszerekkel csökkenthető.
Ez elsősorban a nyereség újra befektetésével lehetséges, illetve ha cégként
vásároltad az ingatlant, akkor a közvetlen költségeken kívül a működési költségek
elszámolásának köszönhetően is minimalizálható. Ennek ellenére én azt javaslom,
hogy számolj úgy, mintha a teljes profitod után adóznod kellene, mert így nem érhet
meglepetés.
A maximális vételár meghatározása
Felújítás utáni eladási ár: 13.500.000 Ft
Ügyvédi díj - 54.000 Ft
Illeték - 216.000 Ft
Felújítás költségei -1.568.500 Ft
Tartási költségek - 90.000 Ft
Eladás költségei - 270.000 Ft
Biztonsági tartalék - 100.000 Ft
Profit -1.500.000 Ft
Adó - 270.000 Ft
--------------------------------------------------------------
Maximális vételár 9.481.400 Ft
Ehhez az oktatóprogramhoz tartozik egy Ingatlanmilliomos Kalkulátor 1.0. névre
keresztelt ingatlanelemző szoftver, és a szoftver működését bemutató video. Kérlek,
tanulmányozd át őket, mert a sikered szempontjából nélkülözhetetlen, hogy
megértsd, és alkalmazd azokat az alapelveket és számításokat, melyek a számodra
megfelelő vételár meghatározásához szükségesek!
59. 59
6.2.3. A felújítandó ingatlanok három változata
· Kozmetikai felújítást igényelő
· Lebontásra való
· A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház
Kozmetikai felújítást igénylő ingatlanok
Az ilyen lakásokat és házakat csak kivételes esetben tudod ár alatt
megszerezni. Mivel viszonylag jó állagú ingatlanokról van szó, ezért könnyebb vevőt
találni rájuk, nem olyan riasztóak, mint a megviselt állapotú és jelentős felújítást
igénylő társaik. A kérdés az, hogy vajon mennyivel fog többet érni ez a lakás egy
festés és kisebb javítások elvégzése után?
Az esetek többségében a plusz kiadások nem növelik annyival az ingatlan
eladhatóságát, hogy profitot lehessen realizálni belőle. Kivételt csak az az eset jelent,
amikor egy valóban komoly magánéleti probléma miatt kénytelen az eladó nagyon
rövid idő alatt, ennek következtében jelentősen, akár több millió forinttal a piaci ár
alatt pénzzé tenni ingatlanát.
Lebontásra való ingatlanok
Vannak olyan rossz műszaki állapotban lévő ingatlanok, melyek
megmentésével felesleges kísérletezni. Ilyen problémák lehetnek a talajvíz elleni
szigetelési problémák, salétrom, statikai problémák, korszerűtlen építőanyag,
javíthatatlan alaprajz stb. Ezekben az esetekben általában felesleges a felújítással
bajlódni, mert egyrészt a költségek felemésztenék a profitodat, másrészt vannak
hibák, melyeket nem lehet tökéletesen javítani, és így a ház eladhatóságát negatívan
befolyásolják.
Azért nem biztos, hogy rögtön hátat kell fordítanod egy ilyen ingatlannak,
mivel elképzelhető, hogy építési telekként komoly profit potenciál lakozik benne. Én
már jó pár olyan lebontásra való házat vásároltam, mely többlakásos házak
építésére alkalmas telekként az eredeti vételárnak akár több, mint a dupláját is érte
(erről a stratégiáról még olvashatsz a későbbiekben).
60. 60
A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház
Ha lakóingatlanokkal szeretnél foglalkozni, akkor elsősorban a jó
adottságokkal rendelkező, csúnya lakásokra, házakra fókuszálj. A felújítandó
ingatlanok gazdái az esetek többségében motivált eladók, és sokszor az anyagiak
szűkössége miatt az ingatlan állapota leromlott. Másrészt, egy csúnya lakásba
nagyon nehéz beleszeretni: a legtöbb embert elriasztják, akik mivel nem értenek
hozzá, nem tudják vizualizálni, hogy mit is lehetne kihozni egy alapos átalakítással.
Még egy fontos dolog van, ami taszítja az embereket: a felújítási macera.
Sokaknak se ideje, se szakértelme nincs felújítással bajlódni, és ha rohanó
világunkban a munka nagysága és időigénye túllépi a megengedett határt, akkor az
adott ingatlan biztos, hogy nem jöhet szóba. Az előbb elmondott tényekből
következik, hogy az ilyen ingatlanokhoz sokszor mélyen piaci ár alatt hozzá lehet
jutni, és egy kis átalakítás és felújítás után jelentős többletértékkel bírnak. Civilizált
életünkben a legtöbb ember kész megoldásokra vágyik, és itt jön a te szereped.
Tehát ahogy az ősi mondás is tartja: keresd a legjobb helyen található
legrosszabb állapotú lakóingatlant.
KOMOLY DE JAVÍTHATÓ HIBÁK= PROFIT!
Esettanulmány
Komoly értéknövekedés egy kis alaprajzi átalakítással
Hosszú hónapok óta árulták Debrecen főutcájában azt az első emeleti 78 m²-
es lakást, aminek az alaprajzát mellékelve láthatod. A három tulajdonos
örökségének kikiáltási ára az első meghirdetéskor 16 millió Ft volt, majd szépen
csúszott lefele. Rövidesen érkezett is rá egy 11,5 millió Ft-os vételi ajánlat, de a
lakás gazdái akkor még úgy gondolták, hogy ennyiért nem adják oda. Később
megbánták ezt a döntésüket, mert mikor én kapcsolatba kerültem velük, akkor az
ingatlanügynökség már 9,9 millió Ft-ért hirdette a lakást. Az ingatlan két ok miatt
nem kelt el:
1. Egyrészt rendkívül lelakott és elhanyagolt állapotban volt, még a konyha sem
volt kiépítve, csak egy ócska sparhelt csúfoskodott az egyik kis szobában.
2. Másrészt az alaprajz több hibával is rendelkezett, ami a kedvező ár ellenére is
elvette a kedvét az érdeklődőknek.
Itt láthatod az eredeti alaprajzot:
61. 61
Alaprajz átalakítás előtt
Újra azt kérem tőled, hogy gondolkozz el rajta, hogy te hogyan alakítottad
volna át a lakást!
A lakás alaprajza viszonylag kevés ráfordítással korszerűsíthető. Figyeld
meg, hogy a teherhordó falakhoz nem nyúltunk, csak a válaszfalakat mozgattuk:
- a bejárattól balra eső kis szobából és a „konyhából” egy kellemes szobát
alakítottunk ki, az egyik bejáratot megszüntettük
- a bejárati ajtóval szemben lévő falat lebontottuk, így egy tágas nappali alakult ki,
ahol a konyha is helyet kapott
- a fürdőszoba ajtaját áthelyeztük úgy, hogy az újonnan kialakított nappaliból
lehetett megközelíteni
Alaprajz átalakítás után