2. Isännöitsijäkeskus
- Perustettu 1993
- 2 isännöitsijää, 1 kirjanpitäjä, 2 kiinteistösihteeriä
- Tuottaa laadukkaita isännöinti- ja kiinteistönjohto-
palveluja.
- Vuokra-asuntojen välitys
- Molemmilla isännöitsijöillä on alan korkein
tutkinto: Johtavan ammatti-isännöitsijän tutkinto
AIT
5. Mitä on suunnitelmallinen ja
tavoitteellinen kiinteistönpito?
• Kiinteistön elinkaaren hallinta
pitkäjänteisesti.
• Määritellään miten taloyhtiötä
kehitetään.
• Missä halutaan olla viiden vuoden
kuluttua?
7. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen
ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon?
1. Halu / tahtotila
2. Hyvät sopimukset. isännöinti,
huolto ym.
8. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen
ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon?
3.Viestintä, taloyhtiön viestintäsuunnitelma
4.Strategia
5.Hankesuunnittelu
9. Halu/ tahtotila
• Jokaisessa taloyhtiössä olisi hyvä olla
mietitty millainen oman talon
halutaan olevan.
• Taloyhtiön tahtotilan
muodostamiseen osakkaat mukaan.
pitkäjänteisyys & sitoutuminen
asioihin
10. Sopimukset
• Sopimuksissa otetaan huomioon
suunnitelmallisuus sekä tavoitteellisuus.
• Sopimukset laaditaan riittävän
yksityiskohtaisiksi, kiinteistön
yksilölliset ominaisuudet huomioiden.
11. Kiinteistön- ja piha-alueiden hoito
Asunto Oy Uudenkaupungin Kirkkokatu 13-15
Veloitus Toimitukset Lisätietoja / huomautukset
Päättää Toteuttaa Sis lisä € yks arvo yks Selite
Kulutusmittarilukemat
Lämpöenergian mittareiden luku kh x 1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle ja VS-
Lämpöön
Kiinteistösähkön mittareiden luku kh x 1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle
Huoneistokohtaisten
sähkömittareiden luku
Kiinteistön vesimittareiden luku kh x 1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle
Kulutuslukemien ilmoitukset kh x Pyydettäessä
toimittajille
Kiinteistönhoitoon liittyvien kh x Huoltokirjan täyttö
tapahtumien raportointi (esim.
huoltopäiväkirja ja viestivihko)
Manuaaliset kirjaukset kh x Sovitut raportit allekirjoituksella
kuitattuina
Kulutusten seuranta ja optimointi
Kulutusseuranta; mittarien kh x
lukeminen
Kulutusseuranta; tilastointi ja is
vertaaminen tavoitteisiin
Kulutusseuranta; toimenpiteisiin kh x
ryhtyminen poikkeustilanteissa
Kulutusseuranta; tiedotus kh x
Lämpötilamittaukset ja säätökäyrän kh kh x
asettelu
12. Lämmitysjärjestelmät
Verkostojen toimintalämpötilojen ja kh x 1 krt/vk
säätö- ja toimilaitteiden tarkkailu
Paisuntajärjestelmän vesimäärän kh x 1 krt/vk
valvonta
Paisunta-astian tarkastus kh x 2 krt/v Lämmityskauden alussa ja lopussa
Lämmönjakohuoneen kh x 1 krt/v Lämmityskauden alussa
määräaikaistarkastus
Linjasulku- ja säätöventtiilien kh x 1 krt/v Lämmityskauden alussa
asetusasentojen tarkastus, säätö ja
voitelu.
Venttiilien karatiiveyden tarkkailu kh x 1 krt/vk
Patteriverkoston ilmaus kh x Tarvittaessa
Pumppujen ja verkostojen vuotojen kh x 1 krt/vk
ja paineiden tarkkailu
Sisätilojen lämpötilojen mittaus ja kh x Tarvittaessa
lämmön säätö
Termostaatit ja käsisäätöisten kh x Tarvittaessa
patteriventtiilien säätö ja huolto
Käyttöaikojen asetus kh x
Energiamittarin toiminnan seuranta kh x
14. Viestintä
• Liikaa ei voi viestiä. Vai voiko?
• Monta kanavaa
• Tietoa esim. vesivahingosta: huhut,
päätöksenteko tulevaisuudessa
helpompaa?
15. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma
1
• Taloyhtiön viestinnästä vastaa isännöinti
ja hallitus.
• Viestintäsuunnitelma on osa taloyhtiön
toiminnan kokonaissuunnitelmaa ja
tavoitteita.
• Jos yhtiöllä ei ole selkeitä tavoitteita, ei
viestinnän tavoitekaan voi olla selkeä.
16. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma
2
• Isännöintisopimuksessa olisi hyvä sopia,
mikä on isännöinnin rooli taloyhtiön
viestinnässä.
• Kannattaa huomioida, että viestintä on
tavoitteellista ja suunnitelmallista työtä
ja vaatii usein paljonkin työaikaa.
17. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma
3
• Toimimaton viestintä koituu helposti
isännöinnin ja hallitustyön vahingoksi.
• Toimivan ja vuorovaikutteisen
viestinnän merkitys korostuu kaikissa
erikois-tilanteissa, kuten
korjaushankkeissa tai riita- ja
ongelmatilanteissa.
19. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita
1
• Tiedon välittäminen ajankohtaisista asioista,
uudistuksista ja muutoksista
• Tulevista hankkeista ja muutoksista
kertominen ennakkoon
• Asukkaiden ja osakkaiden ohjeistaminen
• Yhteishengen luominen, ristiriitojen
ennaltaehkäisy
20. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita
2
• Huomion kiinnittäminen tärkeisiin asioihin
• Isännöinnin, huoltoyhtiön, hallituksen ja
osakkaiden roolien selkeyttäminen
• Asumisviihtyisyyden lisääminen
• Innostaa osakkaita osallistumaan
yhtiökokoukseen ja hallitustyöskentelyyn
21. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 1
• Yhtiön tavoitteet/strategia ja pitkän tähtäimen
suunnitelmat
• Yhteystiedot: mihin otetaan yhteyttä eri
asioissa
• Minkälaiset palvelut yhtiöllä on isännöinnissä,
huollossa, siivouksessa, vartioinnissa jne.
• Yhtiökokouksen päätökset
22. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 2
• Hallituksen päätökset (asiat, jotka ovat julkisia)
• Talousasiat, yhtiön taloudellinen tilanne
• Rakennusten kunto, kuntoarvioiden ja
tutkimusten tulokset
• Tehdyt ja tulevat korjaukset
• Energian kulutustiedot ja energiansäästöohjeet
29. Taloyhtiölle strategia, miksi?
• Selvittää millainen taloyhtiö on tänään ja
miten sitä ja sen palveluita tulee kehittää
ja johtaa
• Aktivoidaan osakkaat päättämään tavoite
taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille
• Isännöitsijälle ja hallitukselle
johtamistyökalu
30. Strategian laadinnan perustelut 1
1. Asunto Oy:n päätöksenteko usein
asiantuntematonta, sattumanvaraista
ja linjatonta?
2. Osakkeenomistajat ja hallituksen
jäsenet sekä isännöitsijät ja
huoltoyhtiöt tulevat ja menevät
31. Strategian laadinnan perustelut 2
3. Asunto Oy:n kokonaistilannetta eri
näkökulmistaan ja varsinkaan
tavoitteita ei ole koskaan pysähdytty
miettimään
4. Asuintaloilla on rajallinen elinkaari.
Elinkaari edellyttää kaikissa vaiheissa
huolenpitoa. Toimenpidetarve kasvaa
elinvuosien myötä. Maamme
kiinteistökanta on nyt suurelta osin
ikääntynyt perusparannuskuntoon
32. Strategian laadinnan perustelut 3
5. Strategia edesauttaa systemaattista ja
tavoitteellista asuintalon käyttöä ja
kehittämistä ja sitä kautta säästää
rahaa. Toisaalta strategia turvaa
parhaan asunto-osakkeiden arvon-
kehityksen.
33. Strategian laadinnan vaiheet 1
1. Aloite strategian laadinnasta
2. Hallituksen päätös strategian
laadinnan käynnistämisestä
3. Tulevaisuuskyselyn toteuttaminen
4. Tulosten analysointi ja esittely
hallitukselle
34. Strategian laadinnan vaiheet 2
5. Hallituksen päätös ja esittely yhtiö-
kokoukselle
6. Yhtiökokouskäsittely
7. Toteuttaminen
8. Seuranta / tarkistaminen
36. Tulevaisuuskysely 1
Vastaajina osakkaat ja vuokralaiset
5 osiota
1. Taustatiedot
2. Nykytilanne
3. Taloyhtiön ominaisuudet
• ilmapiiri ja käytettävyys
• ominaisuudet ja toimivuus
39. Strategian sisältö 1
1. Historia ja kohdetiedot
• Rakennusten ja huoneistojen lukumäärä
ja keskikoko
• Milloin, miten, kuka rakentanut
• Asukasrakenne, vuokralaisten osuus,
vaihtuvuus
• Omaisuus, vuokratulot
• Merkittävät tapahtumat
40. Strategian sisältö 2
2. Nykytilanne
• taloyhtiön ominaisuudet
• Kuvaus taloyhtiön palveluista
• Korjaushistoria
• Kuntoarvio laadittu (kyllä/ei)
2. Tulevaisuuden strategia, linjaukset
41. Tulevaisuuden strategian yhteenveto
1
1. Taloyhtiön ylläpidon periaatteet
tulevaisuuskyselyn perusteella (strategiset linjaukset)
• Taloyhtiön ominaisuudet ja toimivuus /
periaatteet
• Taloyhtiön palveluiden periaatteet
• Korjaustoiminnan periaatteet
42. Tulevaisuuden strategian yhteenveto
2
2. Kehitystarpeet (3-5)
• Tärkeimmät tekijät ja suurimmat
panostustarpeet
• Kehittäminen ei heikennä olemassa olevia
palveluita
3. Kehitystarpeet osaksi taloyhtiön korjaus- ja
investointiohjelmaa
• Strategian toteutuksen kustannukset
43. Strateginen linjaus, esimerkki 1
Taloyhtiön ominaisuuksien, turvallisuuden
ja viihtyvyyden suhteen tasosta pidetään
huolta.
Turvallisuuteen ja ympäristöön kiinnitetään
entistä enemmän huomiota. Tämä koskee
myös piha-alueiden järjestelyä ja sisällä
hissien toimivuutta.
44. Strateginen linjaus, esimerkki 2
Taloyhtiön korjauksia suunnitellaan jatkossa
minimoimalla häiriöt ja painottamalla
ennakoivaa korjaustoimintaa sekä seuraten,
etteivät järjestelmät tavoita laskennallista
elinkaartaan.
Korjausohjelman laatimisessa käytetään
asiantuntija-apua.
Korjausten ohessa selvitetään
energiatehokkuuden parantaminen.
45. Strateginen linjaus, esimerkki 3
Taloyhtiön tuottamien palveluiden tasoa
seurataan ja palveluita parannetaan jonkin
verran.
47. Hankesuunnittelu 1
• Hankesuunnitelma on yksityiskohtainen
selvitys korjaustyön tarvittavasta
laajuudesta, laadusta ja käytössä olevista
menetelmistä.
• Hankesuunnitelman tarkoitus on selvittää
korjaustyön sisältö ja laajuus sekä
mahdolliset vaihtoehtoiset ratkaisut ja
toteutustavat.
48. Hankesuunnittelu 2
• Hankesuunnitelma selvittää valittavat
ratkaisut
• Hankesuunnitelmassa voidaan ja usein myös
esitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja
toteutustavat.
• Vaihtoehtoja tulisi harkita kiinteistön ja sen
käyttäjien tavoitteita ja laadittua PTS-
suunnitelmaa vastaan.
49. Hankesuunnittelu 3
• Onko tavoitteena minimoida
investointikustannukset vai pitkän aikavälin
energiakustannukset
• Halutaanko toimenpitein vaikuttaa
energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen,
turvallisuuteen, ja terveellisyyteen tms.
50. Hankesuunnittelu 4
Kysymykset joihin hankesuunnitelma antaa
vastauksia
•Uusitaanko viemäriputket vai voidaanko ne pinnoittaa?
•Millainen on tarkoituksenmukaisin julkisivun korjaus-
menetelmä?
•Olisiko samalla järkevää lisätä lämmöneristystä?
•Onko ikkunat syytä vaihtaa uusiin vai riittäisikö
kunnostus?
•Kannattaisiko sähkö- ja telejärjestelmät uusia
putkiremontin yhteydessä?
51. Hankesuunnittelu 5
• Päätöksenteko onnistuu, kun on punnittuja
vaihtoehtoja.
• Siksi hankesuunnitelmaan kannattaa varata
aikaa. Perusteellinen suunnittelu tuo esille eri
vaihtoehtoja, jotka vaikuttava mm. kustan-
nuksiin ja aikatauluun.
• Harvoin asiat tehdään väärin, mutta liian
usein ne suunnitellaan huonosti.
Hankesuunnittelulla nämä karikot vältetään.
52. Hankesuunnittelu 6
• Suunnittelun merkityksestä kertoo se, että
hankesuunnittelun kustannukset ovat
noin 1 % peruskorjaushankkeen
kokonaiskustannuksista.
• Sen aikana sitoutetaan kuitenkin yli 90 %
projektiin käytettävistä varoista.
54. Hankkeeseen valmistautuminen 1
• Kun havaitaan, että remontti voi olla
tarpeen, alkaa tarveselvitys
• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle
hankkeen valmistelun aloittamista
• Yhtiökokouksessa
• Päätetään hankesuunnittelun aloittamisesta
55. Hankkeeseen valmistautuminen 2
• Hankesuunnitteluvaiheessa
• Palkataan hankesuunnittelija
• Huomioidaan osakkaiden omat tarpeet ja halut
varustelun tasosta ja tason nostosta
56. Hankkeeseen valmistautuminen 3
• Yhtiökokouksessa
• Tehdään päätös siitä, millaista remonttia
lähdetään toteuttamaan, hyväksytään
hankesuunnitelma
• Suunnitteluvaiheen aloitus
• Myös rahoituspäätös
• Annetaan hallitukselle valtuudet
57. Hankkeeseen valmistautuminen 4
• Tarjouspyynnöt
• Urakkakilpailu suunnitelmien perusteella
• Hallitus - urakoitsijan valinta
• ”Oikeus valita tai hylätä mikä tahansa
tarjous”
