1022- Ação de Obrigação de Fazer Cc Indenizatória II

XXXX XXX XXXXX
Assessoria Jurídica Online
__________________________________________________
Rua XXXXXXXXXXXX, 000 – Bairro xxxxxx - CEP 00000000 - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx – UF
Tels: (00) 0000000000000 / (00) 0000000000000 – e-mail: advogadoxxxx@aasp.org.br1
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE XXXX XXXXXX - XX
XXXXX XX XXXX XXXXX XXXX, portador da
Carteira de Identidade n° 0000000-0 expedida pelo IFP/RJ, inscrito no CPF
000.000.000-00, e XXXX XX XXXX XXXXXX XXXXX, brasileira, casada,
administradora, portadora da carteira de identidade n° 00000000 SSP/MG, inscrita
no CPF sob o n° 0000000000-00, ambos residentes e domiciliados na Rua xxxxx,
Casa 0000, xxxxxx - XXXX/XX, CEP 00000-000, por sua advogada subscritora
(procuração em anexo), vem, com o devido respeito ante à honrosa presença de
Vossa Excelência, para, com supedâneo no art. 186 c/c art. 944, ambos do Código
Civil e, ainda, arts. 6º, inc. VI, 12, 14, 18, 20 e 25, § 1º do CDC, apresentar a
presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC INDENIZAÇÃO
em face de XXXXXXX XXXXXX XXXXX, personalidade jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ sob o n° 00.000.000/0000-00, com a Inscrição Estadual de
n° 00.000.000 e registrada no XXXXX/XX sob o n° 000000000000, estabelecida à
Praça XXXX XXXXX n°000, sala 00, Centro, XXXX XXX/XX, representada na forma
do seu Contrato Social por seus diretores, XXXX XX XXXX XXXXXX, portador da
Carteira de Identidade n° 00.000.000-0 expedida pelo IFP/XX, inscrito no CPF sob o
n° 000.000.0 00-00 e XXXXX XX XXXXX XXXXXX, portador da Carteira de
Identidade n° 000000000-0 expedida pelo IFP/XX, inscrito no CPF 000.000.000-00 e
em razão das justificativas de ordem fática e de direito adiante delineadas.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
RATIO SCRIPTA DA EXORDIAL
NOBRE MAGISTRADO:
1- BREVE RELATO DOS FATOS
Os Autores firmaram com a Requerida, na data de
00 de março de 0000, um Contrato Particular de Promessa e Compra e Venda de
Imóvel. (doc. 02 em anexo)
O propósito contratual era a aquisição do imóvel da
cota da fração ideal de terreno e parcelas do fundo de construção, do projeto da
casa residencial n° 01 do Empreendimento denominado XXXXX XX XXXX XXXXXX,
constituindo-se o condomínio de 32 unidades de casas duplex, com 3 (três)
vagas de estacionamento descobertas para cada unidade. (doc. 3 cronograma em
anexo)
Constituindo-se ainda a área comum adjacente às
ruas tem 12 (doze) vagas de estacionamento para visitantes, Guarita, Lixeira,
Refeitório e Sanitários para funcionários, ainda com área de lazer é constituída de
Espaço Grill, Home- office, Salão Multiuso, Sala de Jogos Adulto e Infantil, Sauna a
Vapor com Sala de Repouso e Lavabos, Fitness, Restaurante, Piscinas Infantil,
Adulto e Semiolímpica, Salão Gourmet, Playground, Sanitários Feminino e
Masculino, Quadra Poliesportiva, Quadra de Tênis, Espaço Zen e Redário.
Coeficiente de proporcionalidade e benfeitorias estes, consoante as clausulas e
condições contratualmente estipuladas.
O valor da unidade, ora negociada foi de R$
000.000,00 (xxxxxxx e xxxxxx mil reais), referente à cota de fração ideal de terreno e
parcelas do fundo de construção, cujo valor total foi pago à vista através de TED
eletrônico para o Banco xxxxx Agência: 000, Conta Corrente: 00000-0 em nome da

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Construtora Modular ora requerida, consoante comprovante de pagamentos em
anexo (doc.5).
Todavia – e esse é o âmago desta pretensão --, a
Requerida não entregara o imóvel na data aprazada contratualmente, ou seja, no
mês de dezembro do ano de 2014, em que pese o pagamento de todas as
parcelas avençadas.
Ainda que acertada expressamente a data da
entrega do bem, os Autores, mesmo com os atrasos contataram a Demanda por
diversas vezes almejando obter informação nesse sentido, contudo sempre
recebendo respostas evasivas que nunca justificaram o imenso atraso que até a
presente data ultrapassa 13 (treze) meses, e ainda com previsão de entrega para
Março de 0000.
Assim, não imaginava os autores estarem
entabulando negócio jurídico com empresa inidônea, negligente e desorganizada,
que desrespeita flagrantemente as obrigações pactuadas, pouco importando se de
sua incúria advirão substanciais prejuízos aos seus consumidores. Acaso o
soubesse, decerto os demandantes não teriam realizado a aquisição da referida
unidade imobiliária.
Registre-se, por oportuno, que a demandada, ciente
de que incorria em delonga contratual injustificada, apta a configurar o
inadimplemento das obrigações pactuadas, optou por adotar uma estratégia
astuciosa e que denota, de saída, patente desrespeito aos ditames da boa-fé
objetiva e afronta aos deveres anexos de transparência, lealdade e informação
adequada ao consumidor.
Com efeito, tal como se pretendessem engabelar os
seus clientes, a demandada passou a encaminhar-lhes correspondências físicas e
eletrônicas, cujo conteúdo sinalizava para a iminente conclusão das obras –
malgrado ciente de que tal fato ainda se encontrava, à época, muito longe de ocorrer

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
–, a fim de transmitir a falsa impressão do regular andamento das obras e
cumprimento do cronograma contratualmente acordado.
Os autores, a princípio, foram levados a crerem que
receberiam, finalmente, as chaves do apartamento no qual depositara suas
economias, fato que, todavia, não se concretizaram dada a morosidade e
ineficiência com que opera a demandada na execução da referida obra.
Nada obstante, procurou os autores resolverem, de
forma amigável, o imbróglio criado pela demandada.
Apesar da atitude idônea, e malgrado os reiterados
contatos telefônicos e correspondências eletrônicas efetuadas pelos autores, a
demandada simplesmente ignorou os seus reclamos, afirmando apenas que “a
empresa cumprirá com as cláusulas contratuais”. Os autores, então, diante da
impossibilidade de celebrar qualquer acordo com a parte ré, enviaram inúmeras e
sucessivas mensagens eletrônicas para a demandada, questionando, dentre outros
assuntos, sobre a data de entrega do seu apartamento. A acionada, por sua vez,
valendo-se da sua astuciosa estratégia, respondia sempre de forma evasiva, e após
um ano de atraso novamente comunicou novo atraso, alegando fortes chuvas,
entre outras tantas desculpas, que em nada tem compromisso com a verdade.
Portanto, muito embora os autores tenham, por
diversas oportunidades, buscado solução consensual junto à empresa ré, a fim de
ver minorados os prejuízos materiais e morais suportados, foram tratados sempre
com descaso, sendo ludibriado pela demandada, que tentava em suas respostas
esconder o seu patente descumprimento contratual. Desse modo, diante da conduta
da requerida, não restou alternativa senão bater às portas do Poder Judiciário para
ver resguardados os seus direitos enquanto cidadãos e consumidores.
Desse modo, a Promovida encontra-se inadimplente
com os Autores, uma vez que na data do ajuizamento da presente ação, ainda não
recebera as chaves do imóvel adquirido.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Com esse proceder, os Autores vêm sofrendo prejuízos
de ordem material (lucros cessantes) e, mais ainda, danos morais, esses motivados
pelo atraso na entrega do tão sonhado imóvel, o que motivou, a propósito, o
ajuizamento da presente ação judicial.
Eis a síntese dos fatos, narrada.
2- DA AUTENTICIDADE DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUEM A INICIAL
A ora Reclamada declara, sob as penas da lei, que os
documentos que instruem a presente defesa são cópias autênticas dos respectivos
originais nos termos da legislação em vigor.
3- DO MÉRITO
3.1. DA RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA
Inicialmente, convém destacar que entre os Autores e
a Requerida emerge uma inegável relação de consumo.
Tratando-se de compra e venda de imóvel, cujo
destinatário final é o tomador, no caso os Autores, havendo evidente relação de
consumo, nos precisos termos do que reza o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que
adquire ou utiliza produtos ou serviço como
destinatário final.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica,
pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como
os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade
de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° (...)

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado
de consumo, mediante remuneração, inclusive as de
natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,
salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Por esse ângulo, responsabilidade da Requerida é
objetiva. Nesse contexto, imperiosa a responsabilização da mesma,
independentemente da existência da culpa, nos termos do que estipula o Código de
Defesa do Consumidor.
Art. 14. O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela
reparação dos danos causados aos consumidores por
defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como
por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
fruição e riscos.
A corroborar o texto da Lei acima descrita, insta
transcrever as lições de Fábio Henrique Podestá:
“Aos sujeitos que pertencerem à categoria de prestadores de serviço, que não sejam
pessoas físicas, imputa-se uma responsabilidade objetiva por defeitos de segurança
do serviço prestado, sendo intuitivo que tal responsabilidade é fundada no risco
criado e no lucro que é extraído da atividade. “(PODESTÁ, Fábio; MORAIS,
Ezequiel; CARAZAI, Marcos Marins. Código de Defesa do Consumidor
Comentado. São Paulo: RT, 2010. Pág. 147)”.
Existiu, em verdade, defeito na prestação de serviços,
o que importa na responsabilização objetiva da fornecedora, ora Promovida. Nesse
sentido:
EMBARGOS INFRINGENTES. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO
INDÉBITO C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. DIREITO DO
CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RELAÇÃO CONSUMERISTA.
CONTRATAÇÃO PELA CONSTRUTORA-INCORPORADORA. CONTRATO DE
ADESÃO. ABUSO CONTRA O CONSUMIDOR. BOA-FÉ DEVE VIGORAR. NA
RELAÇÃO DE CONSUMO. EMBARGOS INFRINGENTES CONHECIDOS E
ACOLHIDOS.
1- O contrato de promessa de compra e venda imobiliária está, no caso dos autos,
vinculado às normas do Código de Defesa do Consumidor, de sorte que,
independente da controvérsia em torno da origem da obrigação em voga, o
consumidor/adquirente sempre terá em seu favor as normas de proteção do CDC,

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
ante a natureza consumerista dos contratos firmados, impondo-se, na espécie, a
necessidade de proteção aos direitos básicos do consumidor, parte
reconhecidamente vulnerável, bem como a observância dos princípios da boa-fé
objetiva e da função social dos contratos. 2. Os contratos de promessa de compra e
venda imobiliária estão submetidos a certos princípios que regulam as relações
dessa natureza, dentre os quais, o dever de interpretação de eventuais dúvidas
existentes no contrato de modo a favorecer o consumidor/aderente, a teor do que
preceitua o art. 47 do CDC, não podendo a força obrigatória dos contratos ser
interpretada em exclusão de direitos, mormente ante a natureza do contrato
(adesão), de sorte que a análise do contrato e, por conseguinte, das obrigações
assumidas por ambas as partes, deve ser realizada sob os auspícios da Lei
consumerista, tendo em conta os princípios da hipossuficiência do consumidor e da
responsabilidade objetiva do prestador de serviço por vícios e defeitos porventura
ocorrentes, eximindo-se apenas ante a existência de excludentes, a saber, ausência
de nexo de causalidade, fato de terceiro e culpa exclusiva da vítima/consumidor. 3-
Todo contrato que envolve relação de consumo deve observar os limites impostos
no Código Civil e no Código do Consumidor, buscando assegurar que as partes
alcancem os objetivos desejados quando da celebração da avença, movendo-se a
balança justamente, na direção das partes, ante os investimentos e expectativas
realizados, concretizadoras das vontades manifestas. 4- A cláusula contratual que
transfere a responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem ao consumidor
deve ser clara, expressa e objetiva. Não o sendo, ou não existindo esta disposição
contratual, a obrigação supramencionada cabe a construtora/incorporadora
contratante. 5. O embargante dirigiu-se ao stand das apelantes, visando à aquisição
de imóvel oferecido pela construtora embargada. Nesse passo, foi atendido por
profissionais que lá se encontravam, sob a bandeira da construtora-incorporadora,
os quais, regra geral, são corretores autônomos ou ligados a uma imobiliária, sem,
contudo, que o consumidor/embargante fosse devidamente informado desta
distinção técnica. 6. Embargos Infringentes acolhidos. (TJMA; Rec 0002653-
36.2011.8.10.0001; Ac. 144114/2014; Primeira Câmara Cível Reunida; Rel. Desig.
Des. Raimundo José Barros de Sousa; Julg. 07/03/2014; DJEMA 27/03/2014).
4- DA RESPONSABILIDADE CIVIL DA DEMANDADA E DEVER DE INDENIZAR
Antes de demonstrar os prejuízos, materiais e
morais, sofridos pelos demandantes em razão do inadimplemento contratual
imputável à parte ex adversa, cumpre, em um primeiro momento, tecer algumas
considerações acerca da responsabilidade civil da requerida frente ao
descumprimento das normas contratuais entabuladas entre os litigantes. É o que
passamos a fazer.
Como visto, a demandada descumpriu a cláusula 8ª
do contrato de promessa de compra e venda sob exame, que estabelecia o prazo

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
para entrega da unidade imobiliária concluída em dezembro 2014. Induvidosamente,
não tendo recebido, na data fixada, as chaves do apartamento adquirido desde
março de 2014, resta demonstrada, claramente, a mora excessiva e injustificada
incorrida pela parte ré, apta a configurar o inadimplemento contratual, devendo a
demandada ser responsabilizada, além do percentual de 2% previsto no contrato,
ser ainda incursa nos termos do art. 43, inciso II, da Lei Federal nº. 4.591/1964, in
verbis:
“Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão
impostas as seguintes normas:
(...)
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os
adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não
se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras,
cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a
culpa” (grifos aditados)
Observe-se, por outro lado, que o descumprimento
patente de cláusula contratual, como ocorreu em relação ao prazo convencionado
para a entrega do apartamento comprado pelos autores, dá azo à aplicação dos
arts. 394 e 395 ambos do Código Civil pátrio. Eis, ipsis litteris, o teor dos referidos
dispositivos normativos:
“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor
que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção
estabelecer.”
“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais
juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.
Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este
poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.”
Em assim sendo, considerando que a Construtora
Modular Ltda descumpriu o prazo contratualmente previsto para a entrega das
chaves da unidade imobiliária adquirida pelos demandantes, dúvidas não há que ela
deverá responder pelos prejuízos oriundos da sua mora, nos termos dos dispositivos
legais retro mencionados.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Observe-se, finalmente, que a responsabilidade da
empresa demandada, por força do quanto disposto no art. 14 do Código de Defesa
do Consumidor, é objetiva, sendo dispensada, portanto, a demonstração do
elemento subjetivo (culpa) para que se alcance o efeito jurídico ora perseguido:
responsabilidade civil.
Enfim, de acordo com o exposto, em síntese, no que
toca à responsabilidade civil aplicável à espécie, pode-se afirmar que:
a) A Construtora Modular Ltda é responsável pelos danos amargados pelos
demandantes, uma vez que é ela a fornecedora direta da unidade imobiliária
adquirida pelos mesmos, e, por fim,
b) A responsabilidade da demandada é objetiva, nos termos do art. 14 do Diploma
Consumerista.
ALGUNS ASPECTOS CONTRATUAIS
Definidos os parâmetros que marcam a responsabilidade
civil da empresa ré, cumpre aos demandantes expor algumas circunstâncias
contratuais necessárias para a compreensão do pedido indenizatório formulado
nestes autos.
DA ESTIPULAÇÃO, EM CONTRATO DE ADESÃO, DE PRAZO ADICIONAL DE
TOLERÂNCIA – PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL – CLÁUSULA
ABUSIVA – NULIDADE DE PLENO DIREITO
Inicialmente, há de reconhecer-se a manifesta
abusividade das letras “a”, “b” e “e” todas da cláusula 8ª do instrumento contratual de
promessa de compra e venda que instrui a presente exordial, sendo, pois, de rigor a
declaração da nulidade de tais cláusulas abusivas. Vejamos os motivos.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
O microssistema legislativo inaugurado com a edição do
Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.087/90) impõe em norma cogente e
impregnada de viés protetivo à parte mais fraca na relação consumerista, a
aplicação do princípio do equilíbrio contratual, do qual decorre o dever de equidade,
de equilíbrio nas prestações, de boa-fé objetiva e harmonia nos negócios jurídicos
de consumo, ex vi do art. 4º, inciso III; art. 51, incisos I, IV e XV, todos do CDC. De
fato, como bem pontua o professor PAULO LUIZ NETTO LÔBO, “o princípio da
equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio contratual de direitos e
deveres no contrato, antes, durante e após a sua execução, para harmonização de
interesses”.
Desse modo, de acordo com a sistemática adotada pelo
Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso em tela, bem assim com base
na exegese do princípio da função social do contrato, devem ser afastadas, ou
melhor, invalidadas, as cláusulas contratuais abusivas, aqui entendidas como
aquelas que proporcionem um desequilíbrio entre os sujeitos do negócio jurídico.
Anote-se, por oportuno, que o tema ganha maior
relevância quando contextualizado aos chamados contratos de adesão, nos quais as
cláusulas são pré-estabelecidas unilateralmente e não permitem ao aderente
discutir, tampouco modificar substancialmente o seu conteúdo, mitigando, por certo,
a autonomia da vontade do consumidor na relação negocial.
Nesse panorama, a interpretação conferida aos termos
contratuais deve ser feita em favor do consumidor, justamente para proteger a
posição do aderente, tudo conforme prever o art. 47 do Diploma Consumerista, in
verbis:
“Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor.”
Pois bem. O contrato de que se cuida foi assinado em
março do ano de 2014, com previsão para entrega no exato mês de dezembro de

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
2014, de modo a permitir a incorporadora um prazo razoável para executar a obra de
construção do imóvel adquirido pelos demandantes.
Neste contexto, a estipulação contida nas letras “a”, “b” e
“e” constante na cláusula 8ª, exonerando a empresa ré do ônus da multa e demais
encargos pertinentes, sem que tenha de explicitar qualquer motivo excepcional para
a delonga na entrega do bem imóvel, tampouco se exonerando da incidência de
qualquer penalidade pelo atraso injustificado, afigura-se desarrazoado e
flagrantemente violador do princípio do equilíbrio contratual, notadamente quando o
mesmo contrato fixa de modo categórico, a aplicação ao autor de penalidades –
além dos juros de mora e correção monetária e até prorrogação na entrega do
imóvel – em caso de inadimplemento de sua obrigação de efetuar, pontualmente, o
pagamento das prestações acordadas. Sim, o contrato em tela não confere qualquer
benefício aos adquirentes pela mora da demandada, flexibilizando, porém, as
obrigações assumidas pela empresa ré. Nada mais absurdo!
Observe-se que, além do período razoável de que
dispunha a demandada para concluir as obras de engenharia, ainda cuidou de
estabelecer, em seu favor, uma espécie de “bônus” consoante os termos adesivos
previstos nas letras “a”, “b” e “e” da cláusula 8ª, sem que qualquer benesse análoga
fosse concedida aos autores no tocante às suas obrigações, de sorte a acarretar-
lhes, assim, desvantagem excessiva decorrente do desequilíbrio contratual
manifesto.
A orientação jurisprudencial predominante, a propósito,
não destoa do entendimento esposado, consoante se verifica de excertos dos
seguintes julgados:
PROMESSA DE COMPRA E VENDADE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO
– INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –
CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (…)¨3. A
cláusula que faculta a construtora o adiamento da entrega da obra após o prazo
previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por
configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e
Defesa do Consumidor.4. Recurso do autor provido parcialmente.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Registre-se, finalmente, que a cláusula em destaque visa
atenuar a responsabilidade da empresa ré decorrente do descumprimento do prazo
de entrega do imóvel objeto da compra e venda firmada entre as partes. Com efeito,
a demandada, de acordo com o contrato unilateralmente por ela elaborado, somente
não poderá ser responsabilizada em razão do seu descumprimento contratual, se o
atraso na entrega do imóvel decorrer por conta de chuvas e outros artifícios
alegados nos incisos mencionados, minorando, com isso, significativamente os
efeitos do seu inadimplemento contratual, circunstância esta expressamente vedada
pelo ao art. 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.
À vista do exposto, é insofismável que se trata de
cláusula iníqua e abusiva, violadora do princípio do equilíbrio contratual e, por isso,
nula de pleno direito, não constituindo ela, por certo, em obstáculo à pretensão ora
deduzida.
5- DO DESCABIMENTO DE EXCLUSÃO DA RESPONSABILIDADE –
INEXISTÊNCIA DE FATORES IMPREVISÍVEIS E DE CARÁTER
EXTRAORDINÁRIO
Por outro lado, sendo aplicável à hipótese dos autos a
teoria da responsabilidade civil objetiva, apenas as circunstâncias reais e concretas
atinentes à ocorrência de caso fortuito e força maior, devidamente comprovado pela
demandada (dada à inversão do onus probandi), teriam o condão, a princípio, de
elidir a obrigação de indenizar.
Todavia, conforme doravante se demonstrará, não há,
no caso em tela, qualquer fato imprevisível apto a justificar o descumprimento das
normas contratuais por parte da requerida. Senão vejamos.
Primeiro, é de se ter em conta que, tendo a obra sido
atrasada em mais de 13 (treze) meses, afigura-se pouco crível e razoável imaginar-

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
se que a ocorrência de fatores excepcionais e imprevisíveis justificaria tamanha
delonga na conclusão do empreendimento imobiliário em tela.
Ademais, a fim de evitar discussões desnecessárias, já se
adianta serem absolutamente descabidas eventuais alegações atinentes a
ocorrência de chuvas no período conforme alegado pela mesma. (doc. em anexo)
Assim a eventual alegação acerca da ocorrência de chuvas
não permite à demandada esquivar-se das suas obrigações contratuais. É que, a
uma, não é qualquer precipitação de chuvas, de per si, que se revela idônea a
configurar fator superveniente, de natureza excepcional ou imprevisível. Ao revés, as
chuvas ordinárias são corriqueiras e previamente estimadas com base nas médias
dos índices pluviométricos dos anos anteriores, tratando-se, pois, de evento
plenamente previsível e já contabilizado no cronograma físico da obra, não sendo
aceito pela doutrina e jurisprudência como justificativa para atrasos na sua
execução.
Corroborando o entendimento supra, confira-se orientação
predominante da jurisprudência pátria:
“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade.
Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como
imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência.
Sentença mantida. Recurso improvido.”¨(TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº
994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010).
“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação
julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométricos e greves
no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força
maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara.
Multa e juros previstos no contrato aplicado ao caso, por equidade. Tratando-se de
obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso
parcialmente provido para este fim.” (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6,
Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005).
De mais a mais, deve-se ter em conta que cabe à
demandada o ônus inerente aos riscos do seu negócio. Deveras, eventuais
vicissitudes afetas à atividade econômica explorada pelas demandadas – tais como

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
falta de insumo, greves dos seus trabalhadores, chuvas extraordinárias, dentre
outros – não podem, de modo algum, ser imputadas ou repassadas ao consumidor,
mormente quando adimplente com suas obrigações e não tendo concorrido para o
evento. Vejamos, pois, ementa de precedente que corrobora o quanto aqui
defendido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS.
CONSTRUÇÃO CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA
CONTRATUAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO CONFIGURADO –
SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS – CASO FORTUITO OU
FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS – CRISE ECONÔMICA DO SETOR
IMOBILIÁRIO – RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR –
CONTRATO DE ADESÃO – CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA –
AUSÊNCIA DE PROVA – APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.¨(…).¨2. O caso
fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento
contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos
impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no
presente caso, pois as causas arguidas são todas previsíveis no campo da
construção civil.¨3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o
desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de
prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade
desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso
fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc.,
portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da
obra.”¨(TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto
Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007).
Diante disso, Excelência, malgrado seja ônus da
requerida a comprovação da existência de circunstâncias excludentes da sua
responsabilidade, já resta evidenciado, nos termos acima definidos, a ausência de
quaisquer situações aptas a justificar o inadimplemento da empresa ré, maiormente
porque a alegação de ocorrência de chuvas é de dezembro de 2015, portanto, já
com o atraso de um ano na entrega da obra pronta conforme os termos contratuais.
6- DOS DANOS AMARGADOS PELA PARTE DOS AUTORES
Como afiançado ao longo desta inicial, em razão do
inadimplemento contratual imputado à empresa ré, causara inúmeros prejuízos aos
requerentes, tanto de ordem material quanto de natureza moral. Nos tópicos

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
subsequentes, portanto, serão demonstradas a existência e a extensão desses
prejuízos.
7- DOS LUCROS CESSANTES
De acordo com as precisas lições de MIGUEL MARIA
DE SERPA LOPES, dano material “é o que afeta um interesse patrimonial, a um
bem considerado como de ordem patrimonial, tradicionalmente estimável em
dinheiro. Assim, entende-se por dano toda diminuição do patrimônio do credor, quer
consistente na perda sofrida (damnum emergens), quer num lucro de que haja sido
privado (lucrum cessans)” . Em outras palavras, dano nada mais é do que a lesão ao
patrimônio do indivíduo, que, por sua vez, abrange o conjunto de bens, direitos e
obrigações de um sujeito, avaliáveis economicamente.
Em nosso ordenamento jurídico, o tema encontra
disciplina no art. 402 do Código Civil, segundo o qual “as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu [dano emergente], o que
razoavelmente deixou de lucrar [lucros cessantes].” Tem-se ai, pois, a ideia de dano
emergente e de lucros cessantes, ambos os prejuízos indenizáveis, de acordo com o
nosso sistema jurídico.
O dano emergente traduz “os valores efetivamente
perdidos pelo ofendido, em razão da lesão. Há um desfalque atual em seu
patrimônio real e efetivo, acarretando imediato déficit patrimonial.” Já os lucros
cessantes “correspondem ao acréscimo patrimonial concedido ao ofendido, se a
obrigação contratual ou legal não fosse objeto de descumprimento.” Em outros
termos, o lucro cessante é a expectativa de lucro que o ofendido deixou de agregar
ao seu patrimônio.
Em assim sendo, na hipótese dos autos, a empresa ré
deverá ressarcir os autores os valores que eles deixaram de auferir, por conta do
atraso na entrega do seu apartamento. Sim, os demandantes fazem jus aos lucros
que não foram percebidos em razão da mora contratual imputável à parte contrária.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Deveras, malgrado tenha cumprido rigorosamente com
suas obrigações, os autores se se viram privados de dispor, como bem lhe
aprouvesse, do bem imóvel no qual depositou suas economias de anos de trabalho,
exclusivamente em razão do patente descumprimento, por parte da demandada, das
normas jurídicas pré-estabelecidas contratualmente.
Desse modo, no caso dos autos, diante do atraso
injustificado da demandada, ficou os autores impossibilitados de usufruir o bem
imóvel adquirido do modo que lhe convenha, bem assim de torná-lo, se quisesse
rentável mediante a locação a terceiros, o que seria facilmente concretizada dada a
escassez de imóveis semelhantes ao adquirido pelo requerente na cidade, máxime
nos padrões de qualidade e acabamento do imóvel ora em comento.
Consoante já averbado, os autores tiveram postergada a
entrega do seu imóvel até o momento desta ação, em cerca de 430 (quatrocentos e
trinta) dias, equivalente a 14 (catorze) meses. Nesse período, decerto, acaso
houvesse recebido as chaves da unidade imobiliária, teriam percebido, a título de
aluguel, valor correspondente, em cálculo aproximado, a R$ 00.000,00 (tantos mil
reais), uma vez que o preço de mercado para locação do imóvel em exame gira em
torno de, no mínimo, R$ 0.000,00 (tantos mil reais).
Tem-se, desse modo, contabilizados os chamados lucros
cessantes decorrentes da não percepção dos frutos civis (aluguéis) que o imóvel
poderia ter gerado aos demandantes, acaso houvesse sido entregue, no prazo
contratualmente previsto, e ele assim desejasse destinar o seu imóvel.
Calha, por oportuno, observar que, em situações
análogas à dos autos, a orientação jurisprudencial do SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA é uníssona acerca do cabimento, no mínimo, de indenização por perdas e
danos em face dos lucros cessantes que o proprietário do imóvel lesado deixou de
auferir. EM CASOS TAIS, POIS, PRESUME-SE A OCORRÊNCIA DOS LUCROS
CESSANTES. Senão vejamos as seguintes decisões:

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. Conforme entendimento desta
Corte, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há
presunção relativa do prejuízo do promitente comprador, cabendo ao vendedor
produzir prova em contrário. Recurso especial a que se nega seguimento. (AgRg no
Respe nº 7375.353/RJ, Rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 10/10/2005) – grifos
aditados.
AGRAVO REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES.
- Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente
ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos
aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso. (AgRg no Ag
692.543/RJ, Rel. MIN. HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA,
julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223) – grifos aditados
PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO
MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO.
COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DECOMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.
CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL. PROPORCIONALIDADE.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA. I - A competência para julgar
embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado que o proferiu. Contudo,
se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo apreciada pelo órgão
competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se declara a existência
de nulidade. Precedentes. II - A arguição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do
Código de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e
contraditórios, não sendo suficiente a alegação genérica, sob pena de aplicação do
enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. III - Conforme
entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao
vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. NÃO HÁ FALAR, POIS, EM ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp
808.446/RJ, Rel. MIN. CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em
24/08/2006, DJ 23/10/2006, p. 312) – grifos aditados
Outrossim, o entendimento firmado pela Corte Federal,
como não poderia deixar de ser, também tem sido observado pelos Tribunais
Estaduais Pátrios, conforme se verifica através dos seguintes julgados:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. DESERÇÃO.
NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. MULTA. PRESCRIÇÃO. AFASTAMENTO.
LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA. 1 - A deserção decorre da falta de preparo e
não da sua insuficiência, notadamente se, como na espécie, a diferença de valor é
ínfima. Precedentes iterativos desta Corte. 2 - Se a multa contratual decorre do
atraso na entrega do imóvel, o termo inicial da contagem do prazo somente se inicia
com aquela efetiva entrega, pois é dela que se pode aferir a real extensão da mora
e, consequentemente, do montante da multa, incrementado mês a mês. 3 -
Configurado na instância ordinária o adimplemento das parcelas a que estava o
promitente comprador obrigado e o inadimplemento do promitente vendedor,
viabilizada fica a condenação em lucros cessantes, expressados pela
impossibilidade de uso e de locação do imóvel, durante todo o tempo, mais de 22
anos, de atraso na entrega do imóvel. Precedentes da Terceira e da Quarta Turmas.
4 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido." (REsp nº
155.091/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ de 08/08/2004). –
grifos aditados.
“CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS
E DANOS. O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas
parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos
governamentais – não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que
caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O
não cumprimento, por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no
prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento de aluguéis que o
promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado
existentes”. (TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 49.073/1998, Rel. Des. Ana Maria
Duarte Amarante, julg. 24.08.1998). – grifos aditados.
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Descumprimento. Indenização. Aluguel. - Os
aluguéis devidos pela não utilização do imóvel prometido à venda devem ser
contados até o dia em que as chaves foram depositadas em juízo.- Recurso
conhecido em parte e provido.” (REsp nº 221496/MG, Rel. Min. Ruy Rosado,
Quarta Turma, DJ de 05/08/02, p. 349). – grifos aditados.
Diante do quanto exposto, a empresa ré deve ser
condenada a indenizar os autores pelos lucros que deixaram de auferir
correspondentes aos aluguéis devidos desde a data prevista para a entrega do seu
imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, levando-se em consideração o
preço do aluguel praticado pelo mercado, que para imóveis como o adquirido pelo
demandante gira em torno de R$ 0.000,00 (xxxxxxxxxxx reais), tudo conforme será
demonstrado ao longo da fase instrutória.
8- DOS JUROS MORATÓRIOS E DA MULTA CONTRATUAL DECORRENTES DO
INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA EMPRESA RÉ

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Além dos lucros cessantes, devidos em razão do
inadimplemento contratual, conforme acima visto, a parte contrária deve, ainda,
arcar com os juros decorrentes da sua conduta morosa. Isso porque, segundo o art.
407 do Código Civil, o devedor é obrigado “aos juros da mora que se contarão assim
às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes
esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre
as partes.”
Observe-se que, segundo a norma sub oculis, os juros
moratórios serão sempre devidos, na hipótese de inadimplemento contratual,
independentemente da natureza da obrigação (dar, fazer e não fazer), bastando
apenas que o juiz fixe o valor pecuniário, no caso das obrigações não pecuniárias.
Comentando o dispositivo em destaque, assevera MARIA HELENA DINIZ:
“os juros moratórios deverão ser pagos, seja qual for a natureza da prestação,
pecuniária ou não. “Se o débito não for pagamento em dinheiro, contar-se-ão os
juros sobre a estimação atribuída ao objeto por sentença judicial, arbitramento ou
acordo entre as partes.” (grifos aditados).
Saliente-se, noutra quadra, que a cobrança dos juros
moratórios prescinde da comprovação da existência de dano, sendo sempre
devidos, inclusive, para as situações em que o contratante não tenha amargado
qualquer prejuízo. O mote da cobrança deste encargo, pois, é apenas e tão-somente
a mora do contratante. Neste ponto, vale mais uma vez, citar o escólio de MARIA
HELENA DINIZ:
“os juros moratórios serão devidos independentemente da alegação de
prejuízo, decorrendo da própria mora.”
Não se pode olvidar, ademais, que a cobrança de juros
moratórios, no caso em tela, visa, também, conferir tratamento igualitário entre as
partes contratantes, mormente considerando o caráter sinalagmático da compra e
venda firmada entre os ora litigantes. Ora, se o atraso do pagamento de qualquer
das parcelas do preço acordado enseja a cobrança dos juros moratórios por parte da

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
construtora – obrigação assumida pelo consumidor autor –, dúvidas não há que o
afastamento deste encargo contratual, para a hipótese de descumprimento da
obrigação de entregar o imóvel objeto desta querela no prazo e modo
convencionados – dever atribuído à parte demandada –, além premiar a incúria das
requeridas, implicaria num injustificado tratamento desigual entre as partes
contratantes.
Desse modo, tendo em vista o descumprimento da
obrigação assumida pela requerida, além dos lucros cessantes, são devidos ao autor
os juros moratórios, calculados no importe de 1% a.m. (um por cento ao mês),
incidente sobre o valor atualizado do bem objeto do contrato.
Mas não é só. O princípio da igualdade contratual e o
caráter sinalagmático da promessa de compra e venda firmada entre as partes
também assegura ao demandante a aplicação da multa contratualmente prevista
para a hipótese de impontualidade do pagamento das prestações avençadas, no
percentual de 2% (dois por cento) conforme previsto no contrato em questão. Nesse
sentido, vale transcrever o seguinte julgado:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DESCUMPRIMENTO PELA VENDEDORA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE PARCELAS
PAGAS. MULTA PENAL E VALORES REFERENTES ÀS DESPESAS COM
ALUGUEL DEVIDOS. PARCELAS DE IPTU. EXCLUSÃO. A devolução integral dos
valores pagos pelo promitente-comprador, que não deu causa à rescisão do
contrato, não configura enriquecimento sem causa, nada devendo ser retido pela
construtora a título de perdas e danos e/ou multa rescisória. Restando comprovado
que a única responsável pelo descumprimento do contrato de promessa de compra
e venda, em razão do injustificado atraso na construção e entrega do imóvel objeto
da avença, foi a própria empresa construtora, deve ser reconhecido o direito do
adquirente à rescisão do pacto, assim como à restituição de todos os valores pagos
para a aquisição do bem pretendido e ao recebimento da multa contratual pelo
atraso na conclusão da obra. (...)
Em assim sendo, considerando que, conforme antes
dito, a demandada ainda encontra-se em atraso na entrega das chaves do
apartamento adquirido pelos requerentes, resta induvidoso que ela deverá ser
condenada a pagar ao autor o valor correspondente a multa contratual, no importe

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
de 2% (dois por cento), além de juros moratórios, calculados na ordem de 1% (um
por cento) ao mês, ambos encargos incidentes sobre o valor equivalente ao preço
atualizado do imóvel adquirido pelos demandantes.
9- DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS DESEMBOLSADOS
PELO DEMANDANTE E DO PRINCÍPIO REPARAÇÃO INTEGRAL
DOSPREJUÍZOS AMARGADOS. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA
Como cediço, de acordo com os artigos 389, 395 e 404
do Código Civil pátrio, os honorários advocatícios integram os valores devidos a
título de reparação por perdas e danos. Eis, in verbis, o teor dos referidos
dispositivos legais:
“Art. 389. Não cumprida à obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais
juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado.”
“Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa mais juros,
atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.”
“Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão
pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da
pena convencional.”
Desse modo, considerando que, por razões óbvias, os
autores não possuem capacidade postulatória, sendo indispensável, portanto, para o
ajuizamento desta demanda, a contratação de advogado, dúvidas não há que a
empresa ré deverá ressarcir os requerentes pelos valores desembolsados para
remunerar profissional contratado para patrocinar os seus interesses.
Observe-se que os honorários mencionados pelos
dispositivos legais retro citados são os honorários CONTRATUAIS, uma vez que
sucumbenciais, por constituírem crédito autônomo do advogado, não importam em
decréscimo patrimonial do vencedor da demanda.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Destarte, como os honorários convencionais são
adimplidos pela parte que contratou o advogado, sendo, portanto, retirados do
patrimônio da parte lesada, para que haja reparação integral do dano sofrido, aquele
que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos com os honorários
contratuais. É esta, pois, interpretação mais correta que deve ser extraída dos
dispositivos legais acima mencionados, na medida em que prestigia os princípios da
restituição integral, da equidade e da justiça. Nesse diapasão, vale cita o escólio de
LUIZ ANTONIO SCAVONE JÚNIOR:
“Sendo assim, os honorários mencionados pelos arts. 389, 395 e 404 do Código
Civil, ressarcitórios, evidentemente NÃO SÃO AQUELES DECORRENTES DO
ESTATUTO DA ADVOCACIA, OU SEJA, OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA;
de outro lado, são pagos diretamente pelo credor ao advogado e constituem em
prejuízo (dano emergente) decorrente da mora e do inadimplemento.
(...)
Assim os honorários atribuídos a título de sucumbência não se confundem
como os honorários ressarcitórios, convencionais ou arbitrados.
Os honorários ressarcitórios, convencionais ou
arbitrados, representam dispêndio do credor e, por essa razão, perdas e danos
decorrentes do inadimplemento das obrigações, notadamente em razão da
necessidade de contratação de advogado para efetivar o direito de receber o objeto
da prestação da relação jurídica obrigacional.
Rompe-se, em razão do ordenamento jurídico, o
entendimento corrente, porém equivocado, que decorria do direito anterior, segundo
o qual apenas haveria lugar para a condenação do devedor nos honorários de
sucumbência.
Não é crível, ante o princípio da restituição integral, que os honorários pagos pelo
credor sejam por ele suportados sem qualquer ressarcimento pelo devedor, que a
eles deu causa.” (grifos aditados)

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
No mesmo sentido, leciona ANTONIO DE PÁDUA
SOUBHIE NOGUEIRA:
Pela sistemática do direito material que garante a ampla
indenização, amparada no conhecido princípio da restitutio in integrum, mostra-se
bastante razoável a interpretação no sentido de que os dispositivos do Código Civil
visam, realmente, disciplinar a indenização dos honorários advocatícios
extrajudiciais. O direito material, portanto, vai além das regras de direito processual,
permitindo à recomposição de tudo aquilo que a parte despendeu para fazer valer
seus interesses (em juízo ou fora dele), inclusive as verbas contratuais
comprometidas aos advogados que atuam em sua representação.
(...)
Com efeito, na realidade forense os honorários sucumbenciais são apenas uma
parcela, cada vez mais importante, de todo remuneratório fixado pelos serviços
jurídicos prestados pelo advogado. Pressupondo-se que, principiologicamente, a
reparação civil deve ser integral, e não parcial, para que o cliente (vítima do ato
ilícito) seja efetivamente ressarcido, de rigor que na conta indenizatória seja
computada, igualmente, a chamada verba extrajudicial, na hipótese de sua
contratação. Essa exegese é reforçada pelo fato de a previsão processual que
determina o pagamento de honorários sucumbenciais não acarretar prejuízo à parte
lesada, já que a sucumbência é devida pelo vencido. Não teria sentido lógico o
Código Civil garantir o ressarcimento de honorários de advogado que, pela
sistemática do art. 20 do CPC c⁄c art. 23 do EOAB ( Lei n. 8.906⁄94), são suportados
pelo vencido e não pela vítima do ato ilícito. (grifos aditados)
Registre-se, finalmente, que a matéria já foi enfrentada
pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, tendo a Corte Federal firmado o
entendimento acerca da necessidade do devedor suportar o pagamento dos
honorários contratuais, reparando, com isso, integralmente os danos causados à
parte lesada. É, pois, o que se verifica através da simples leitura dos seguintes
arestos:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VALORES DESPENDIDOS A TÍTULO DE
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. PERDAS E DANOS. PRINCÍPIO
DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. 1. Aquele que deu causa ao processo deve restituir
os valores despendidos pela outra parte com os honorários contratuais, que
integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e
404 do CC/02. 2. Recurso especial a que se nega provimento.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E
SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA.
RECLAMAÇÃO TRABALHISTA. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. PERDAS E
DANOS. PRINCÍPIO DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA
DO CÓDIGO CIVIL. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais
indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração,
impede o conhecimento do recurso especial. 2. O dissídio jurisprudencial deve ser
comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações
fáticas idênticas. 3. A quitação em instrumentos de transação tem de ser
interpretada restritivamente. 4. Os honorários convencionais integram o valor devido
a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02. 5. O
pagamento dos honorários extrajudiciais como parcela integrante das perdas e
danos também é devido pelo inadimplemento de obrigações trabalhistas, diante da
incidência dos princípios do acesso à justiça e da restituição integral dos danos e
dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02, que podem ser aplicados subsidiariamente no
âmbito dos contratos trabalhistas, nos termos do art. 8º, parágrafo único, da CLT. 6.
Recurso especial ao qual se nega provido. (grifos aditados)
Diante do quanto exposto, além dos juros de mora e da
multa contratual, para que haja a reparação integral dos danos causados ao
demandante, deve à empresa ré ser condenada ao pagamento dos honorários
contratuais devidos pelo demandante ao seu advogado, observando-se para tanto o
contrato de prestação de serviços advocatícios.
10- DOS DANOS MORAIS A SEREM INDENIZADOS
Não foi, porém, apenas em sua esfera patrimonial que
os autores foram lesados, tendo o inadimplemento perpetrado pela requerida
causado danos de ordem moral aos demandantes. Senão vejamos.
A) DA CONFIGURAÇÃO DOS DANOS MORAIS.
O dano moral, de acordo com as precisas lições dos
civilistas CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD, é
“decorrência de violação a direito da personalidade, caracterizado o prejuízo pelo
simples atentado aos interesses jurídicos personalíssimos”. Em outras palavras, o

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
fato gerador do dano moral consiste única e exclusivamente na violação de um dos
direitos personalíssimos do ofendido. E outra não é a hipótese dos autos.
Com efeito, durante o período de longa e extenuante
espera pela conclusão das obras de construção do Empreendimento Residencial
citado anteriormente – as quais, inexplicavelmente, arrastaram-se por tanto tempo,
os autores amargaram os transtornos de lidar com empresa inidônea, que sequer
respondeu satisfatoriamente aos questionamentos ventilados e as tentativas de
resolver de modo consensual a inadimplência contratual relatada, olvidando-se por
completo do dever de prestar informação adequada e transparente ao consumidor
(CDC, art.6º, III e IV).
Ademais, diante das constantes ligações não
retornadas e dos contatos infrutíferos com a demandada, é inegável que eles
enfrentaram imensurável desgaste de fundo emocional e psicológico, fruto, ainda, da
incerteza diária quanto ao recebimento da unidade imobiliária adquirida com suas
economias. Foram os autores, igualmente, lesados e enganados pela postura da ré
ao criar a legítima expectativa de que, em breve espaço de tempo, receberia sua
casa, quando, em verdade, já sabia de antemão que o prazo contratualmente fixado
seria extrapolado em muito, porquanto as obras andam a passos lentos, numa
morosidade invulgar.
Dificilmente se restitui, Excelência, a ansiedade e
desgaste emocional da longa e árdua espera de ver sair do papel o bem imóvel
contratado junto à demandada, afora o aborrecimento de ser tratado de forma
desrespeitosa pela empresa na qual confiou previamente para depositar os seus
investimentos financeiros, angariados em anos de intenso trabalho.
Os autores, nesse contexto, se viram ultrajados em sua
dignidade enquanto consumidores e pessoas de bem, cumpridores fieis de suas
obrigações, sendo certo que a postura da demandada revelou-se afrontosa aos seus
direitos personalíssimos, em especial à sua integridade psíquica e moral, o que está
a merecer, outrossim, a devida reparação indenizatória.

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Patente, portanto, a existência de dano moral indenizável.
B) DA QUANTIFICAÇÃO DOS DANOS MORAIS.
Por outro lado, ficando evidenciada a existência de
dano moral indenizável, cumpre registrar que, embora não haja, em nosso
ordenamento jurídico, critérios legalmente estabelecidos que definam o seu modo de
quantificação, a doutrina e a jurisprudência vêm desempenhando papel de
fundamental importância no que toca à mensuração do quantum indenizatório,
muitas vezes criando critérios objetivos para se alcançar a sua extensão.
Nesse panorama, o SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA, em reiteradas decisões, já firmou posicionamento de que a indenização
decorrente do dano moral deve ser arbitrada, de modo a compensar a vítima pelo
prejuízo amargado, bem como punir o ofensor pelo ilícito cometido. Assume a
reparação por dano moral, de acordo com o entendimento adotado pela colenda
Corte Federal, uma natureza híbrida, decorrente do binômio compensar/punir. Isto é,
deve ela, a um só tempo, compensar o ofendido e punir ofensor.
Note-se, por outro lado, que, ao se punir o ofensor, a
indenização reveste-se, também, de um caráter preventivo (inibitório), evitando que
o agressor, futuramente, pratique condutas ilícitas semelhantes, aptas a violar os
direitos da personalidade de terceiros. Nesse sentido, também já decidiu as nossas
Cortes Estaduais, conforme ilustram os seguintes arestos:
“O direito possui valor permutativo, podendo-se, de alguma forma, lenir a dor com a
perda de um ente querido pela indenização, que representa também punição e
desestímulo do ato ilícito” (TJSP – 1a Câmara, Apelação nº 152.029-1 – 19.01.1991
– grifou-se).
“O critério de fixação do valor indenizatório do dano moral levará em conta tanto a
qualidade do atingido como a capacidade financeira do ofensor, de molde a inibi-lo a
futuras reincidências, ensejando-lhe expressivo, mas suportável gravame
patrimonial” (RJTJRS 176/250 – grifou-se).

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Calha, neste ponto, salientar que, visando ao alcance
de uma quantia apta a punir o infrator, a nossa jurisprudência firmou o entendimento
de que a verba indenizatória deve ser arbitrada de acordo com o padrão econômico
do ofensor (no caso concreto, a demandada é composto pela empresa que
contabiliza, no último ano um faturamento bilionário em lançamentos imobiliários,
tudo conforme divulgado no endereço mantido pela ré, na rede mundial de
computadores); o seu grau de culpa (que é significativo em virtude do descaso e
desleixo que marcaram a conduta da acionada).
Desse modo, analisando-se as circunstâncias que
envolvem o caso concreto, deverá este M.M. Juízo condenar a empresa demandada
ao pagamento de indenização no importe a ser arbitrado Vossa Excelência, em valor
suficiente para compensar o dano moral sofrido pelos autores, bem como punir a
demandada em face do ilícito praticado e, ainda, inibi-la de cometer futuras
reincidências.
11- REQUERIMENTOS FINAIS
Diante do exposto, em face das alegações apresentadas
REQUER:
a) seja a demandada citada, no endereço indicado no cabeçalho desta
inicial, para que, querendo, ofereça defesa, sob pena de arcar com as
consequências previstas à contumácia;
b) seja acolhida a pretensão deduzida para declarar a nulidade dos incisos
“a”, “b” e “e” da cláusula 8ª do instrumento contratual de promessa de
compra e venda que instrui a presente exordial – a qual institui adesiva e
unilateralmente a prorrogação de prazo adicional para entrega do imóvel; e
c) seja acolhida a pretensão deduzida para condenar a demandada ao
pagamento de indenização por perdas e danos, a título de LUCROS
CESSANTES, no valor mensal correspondente ao aluguel praticado pelo
mercado na locação dos apartamentos semelhantes ao que fora adquirido
pelos demandantes, desde a data estabelecida para a conclusão das obras
até a data da efetiva entrega das chaves, nos termos da pacífica
jurisprudência do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA; e

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
d) seja acolhida a pretensão deduzida para condenar a demandada ao
pagamento de MULTA CONTRATUAL no importe de 2% (dois por cento),
bem assim de JUROS MORATÓRIOS, calculados na de 1% a.m. (um por
cento ao mês), ambos encargos incidentes sobre o valor atualizado do bem
objeto do contrato, desde de 31 de dezembro de 2014 até a data da efetiva
entrega das chaves; e
e) Seja a ré condenada SOLIDARIAMENTE ao pagamento, em dobro
(parágrafo único, art. 42, CDC), dos valores cobrados, a título de correção
monetária, no período posterior a dezembro de 2014; e
f) Seja acolhida a pretensão deduzida para condenar a demandada ao
pagamento de indenização por perdas e danos, a título de DANO
EMERGENTE, correspondentes aos honorários contratuais despendidos
pelo demandante para a contratação do seu advogado, observando-se para
tanto o contrato de prestação de serviços advocatícios, tudo nos termos da
jurisprudência firmada pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA;
g) Seja a demandada condenada ao pagamento de indenização por danos
morais no valor a ser arbitrado por Vossa Excelência, em valor suficiente
para compensar o dano moral sofrido pelo autor, bem como punir a
requerida em face do ilícito praticado e, ainda, inibi-la de cometer futuras
reincidências; e
h) Seja a demandada condenada solidariamente ao pagamento das custas
processuais, bem assim honorários advocatícios, estes últimos a serem
arbitrados no importe equivalente a 20% sobre o valor total da condenação;
e
i) Seja a demandada condenada ao pagamento de juros legais e correção
monetária, incidentes sobre todas as parcelas acima requeridas;
j) Seja aplicada a inversão do ônus da prova em favor dos autores, com
base no art. 6°, inciso VIII, do CDC, bem como seja admitida a prova
documental que já instrui esta exordial e deferida à produção dos demais
meios de prova em Direito admitidos, necessários a demonstrar a
veracidade das alegações fáticas aqui deduzidas, em especial as provas
documental e testemunhal, além do depoimento pessoal das representantes
legais das empresas acionadas, sob pena de confissão; e
k) Finalmente, requer o demandante que a empresa ré seja intimada para
acostar aos autos a planilha, contendo todos os valores até então adimplido
pelos consumidores autores, indicando especificamente os encargos
contratuais cobrados que eventualmente tenha composto as prestações
pagas (correção monetária, juros remuneratórios e etc);
Atribui à causa o valor de R$ 000.000,00 (xxxxxxxxxxx
mil reais).

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
Protesta provar o alegado por todos os meios em
direito admitidos, em especial pela juntada de documentos e testemunhas, sem
dispor dos demais, tudo por se tratar de medida da mais salutar e indispensável
JUSTIÇA!
Não somos responsáveis somente pelo que fazemos, mas também pelo que
deixamos de fazer. John Frank Kennedy.
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
XXXXX/XX, 00 de Janeiro de 0000.
__________________________
XXXXX XX XXXX XXXXXX
OAB/XX 00.000
DOCUMENTOS DE INSTRUÇÃO:
1- Procuração patronal;

XXXX XXX XXXXX
__________________________________________________
2- Contrato questionado celebrado entre as partes;
3- Cronograma do Condomínio e da Obra dos Autores;
4-Cópia de RG, CPF e Residência dos autores;
5- Comprovantes de pagamento;
6- Circulares e E-mails;
7- Guia de Recolhimento;
8- Outros;

1022- Ação de Obrigação de Fazer Cc Indenizatória II

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à 1022- Ação de Obrigação de Fazer Cc Indenizatória II

Similaire à 1022- Ação de Obrigação de Fazer Cc Indenizatória II (20)

Plus de Consultor JRSantana

Plus de Consultor JRSantana (20)

1022- Ação de Obrigação de Fazer Cc Indenizatória II