1. COME DARE LA CASA IN
AFFITTO
CONTRATTI E FISCALITÀ
2. Introduzione
Dai contratti alle detrazioni,
tutte le regole dell’affitto 5
Capitolo 1
Il contratto libero
Dalla riforma niente vincoli:
sono le parti a decidere
di Nicola Graziano e Francesca Picierno 8
Capitolo 2
Il contratto concordato
Accordi proprietari-inquilini
per tenere i prezzi più bassi
di Francesca Picierno 20
Capitolo 3
Il contratto transitorio
Affitti brevi e usi particolari:
ecco le tipologie innovative
di Francesca Picierno 30
Capitolo 4
La porzione d’immobile
Stanze e parti dell’alloggio,
utilizzabili tutte le fattispecie
di Francesca Picierno 40
Capitolo 5
Il contratto uso ufficio
Durata minima di sei anni
per gli edifici non abitativi
di Marco Rinaldi 46
Capitolo 6
Il contratto con patto di vendita
Così il canone si trasforma
nell’anticamera dell’acquisto
di Nicola Graziano 64
DIRETTORE
RESPONSABILE
Roberto Napoletano
Registrazione n. 273
del 22 giugno 2012
A cura di
Bianca Lucia Mazzei (capo servizio)
b.mazzei@ilsole24ore.com
Silvia Marzialetti
s.marzialetti@ilsole24ore.com
Coordinamento
Morena Pivetti (capo servizio)
m.pivetti@ilsole24ore.com
Lescritteevidenziateinrossoriguardanoiprovvedi-
menti pubblicati integralmente in questa Guida+
multimediale
Rimanda alle norme consultabili direttamente
sullebanchedatide«IlSole-24Ore»
Il significato dei simboli
Indicano la provenienza da un link esterno alle
banchedatide«IlSole-24Ore»
In redazione:
Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni;
AnnamariaCapparelli;PaoloDelBufalo;Giorgiodell’Ore-
fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob-
bi; LuigiIlliano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; Enza
Loddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu-
cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro-
meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri-
podi; Valeria Uva
SOMMARIO
2
Il Sole 24 Ore
3. Capitolo 7
Le agevolazioni e la tassazione
A studenti, giovani e fuori sede
il top degli sconti sugli affitti
di Laura Ambrosi 70
Imponibile Irpef o cedolare:
la scelta è del contribuente
di Laura Ambrosi 76
Capitolo 8
La fine locazione e lo sfratto
Morosità e contratti scaduti
godono di un iter più veloce
di Stanislao De Matteis 84
Capitolo 9
La giurisprudenza
Cosa ha scritto la Cassazione
negli ultimi diciotto mesi
di Nicola Graziano 92
Capitolo 10
Domande & Risposte
I quesiti più frequenti 100
Capitolo 11
La documentazione
Liberalizzazione controllata
al debutto con la legge Zagatti
Il testo annotato della legge 9 dicembre
1998 n. 431 108
Capitolo 12
La documentazione online
Tutti i provvedimenti
consultabili con un click 128
Lavoriincasa
conscontodel50%
C’è tempo fino al 30
giugno 2013 per
ristrutturare casa
detraendo il 50%
della spesa: nella
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COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
3
Il Sole 24 Ore
5. Un quadro completo
della normativa e della
giurisprudenza che fornisce
a proprietari e inquilini
la bussola per scegliere
la soluzione più opportuna
I
tipi di contratto da utilizzare, il prelievo
fiscale, le agevolazioni su cui inquilini e
proprietari possono contare, la fine loca-
zione,leprocedureeitempinecessariper
losfratto.Prendereodareinaffittounim-
mobilerichiedela conoscenzaeil rispettodi una
moltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta-
ri e inquilini trovano il quadro completo delle
normeedellagiurisprudenza,oltreaindicazioni
praticheeai modellicontrattuali.
Quale contratto sottoscrivere è la prima que-
stione da affrontare, in modo da individuare la
scritturapiùconsonaalleproprieesigenze:èim-
portanteconoscerelecaratteristichechecontrad-
distinguono i vari tipi di contratto previsti dalla
legge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati-
vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad uso
ufficio. E anche avere un quadro delle possibili
opzioni per utilizzare l’affitto come anticamera
dell’acquistovero epropriodell’immobile.
Alladescrizionedelcontrattolibero,incuilafis-
sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar-
ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera-
reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatii
primiduecapitoli.Nelterzovengonopresiincon-
siderazione i contratti di durata inferiore, come
il transitorio e quello per studenti.
L’affitto di camere o di porzioni di immobili,
sempre più diffuso al fine di ammortizzare una
tassazione sempre più elevata, è esaminata nel
capitoloquattro;ilcinquesioccupadegliimmo-
bilidestinatiadusoufficioeilseidellelocazioni
con patto di futura vendita.
La Guida+ si occupa poi della tassazione e delle
detrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro-
prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta-
vo prende in esame le procedure di sfratto e il
nono illustra le principali indicazioni fornite
dallagiurisprudenza.Arricchisconoecompleta-
no il quadro le domande e risposte. Nella docu-
mentazione si riporta la legge 431 del 1998 per
intero, arricchita dalle note esplicative. Il siste-
ma dei link permette di accedere a tutti i riferi-
menti normativi.
Daicontratti
alledetrazioni,
tutteleregole
dell’affitto
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
5
Il Sole 24 Ore
8. I
n linea generale la locazione è un con-
tratto con il quale una parte – tecnica-
mente definita “locatore” – si obbliga a
far godere un bene all’altra – definita
“conduttore”– per un periodo di tempo
determinato, in cambio di un corrispettivo.
La disciplina delle locazioni di immobili ad
uso abitativo è stata radicalmente trasforma-
ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem-
bre1998n.431,meglionotacome“leggeZagat-
ti”, cheha abolito ilregime “vincolistico” pre-
visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio
conosciuta come«equo canone»),che discipli-
navasia i contratti di immobili ad uso abitati-
vo, sia quelli degli immobili ad uso commer-
ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio-
ne,permantenerlientrolimitiragionevoli,ob-
bligava ad affittare gli immobili ad un canone
prestabilito,conlaconseguenzachemoltipro-
prietaripreferironolasciarelepropriecasesfit-
te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop-
po bassi.
Ilmercato libero
Con la riforma del 1998, il legislatore ha in-
novato profondamente la normativa, in parti-
colare per gli immobili ad uso abitativo, con
l‘obiettivodiattuareunaliberalizzazionecon-
trollatadel settoredellelocazioni aifini abita-
tivi,definendoatale scopouncomplessodire-
gole nell’ambito delle quali possano trovare
spazio ed applicazione una maggiore autono-
mia negoziale delle parti.
In particolare, con il citato provvedimento
legislativo del 1998, si è cercato di realizzare
non solo la citata liberalizzazione controllata
della locazione, ma anche una sorta di regola-
rizzazione dei contratti, a tutela soprattutto
Dal 1998 la normativa è
stata molto innovata:
liberalizzazione controllata
delle locazioni abitative
diNicolaGraziano
eFrancescaPicierno
Dallariforma
niente vincoli:
sonoleparti
adecidere
01 | IL CONTRATTO LIBERO
8
Il Sole 24 Ore
9. dei conduttori e, più in generale, della traspa-
renza.
Illegislatorehadettatounregimedimerca-
tolibero,governatodalgiocodelladomandae
dell’offerta, in cui la pattuizione del canone è
del tutto rimessa alla trattativa delle parti.
La gran parte delle locazioni adibite ad abi-
tazione è attualmente regolata dall’autono-
mia negoziale dei contraenti, i quali, sempre
più spesso, scelgono
la tipologia contrat-
tuale del cosiddetto
«contratto libero».
Lecaratteristiche
Il «contratto libe-
ro»ècosìdefinitoper-
ché consente ai con-
traenti di non essere vincolati ad uno schema
predefinito:lepartisonosostanzialmentelibe-
re di decidere in piena autonomia le clausole
contrattuali,inprimisilcanone,apattochees-
sorisulti“trasparente”,nelsensochenonven-
ga convenuto, neppure in forma orale, alcun
tipodi ulteriore corrispettivorispetto a quello
indicatoall’internodelcontratto,penalanulli-
tà dell’interonegozio giuridico ela facoltàdel
conduttore di chiedere:
a. la revisione dello stesso contratto;
b. la restituzione della differenza di fatto
versata al locatore.
L’unico vero limite posto dalla legge all’au-
tonomia contrattuale dei contraenti riguarda
lafissazionedelperiododilocazione,cheèsta-
bilitoinquattro anniautomaticamenterinno-
vabili.
Duratae rinnovoautomatico
L’articolo2dellaLeggen.431/1998vietaalle
partidistipularecontrattidilocazioneacano-
neliberoperunperio-
doinferiorealquadri-
ennio, decorso il qua-
le il locatore è tenuto
arinnovareilcontrat-
toperunaltroquadri-
ennio, salve le ipotesi
di diniego di rinnovo
alla prima scadenza.
Regime di mercato governato da domanda e offerta
La pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa
delleparti che deve, però, essere trasparente: non può
essere convenuto alcun ulteriore corrispettivo
Legge 392/1978
La legge sull’equo canone
Finoal1998disciplinavain modovincolistico icontratti
di immobili a uso abitativo e a uso commerciale
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
9
Il Sole 24 Ore
10. Alla prima scadenza, quindi, il locatore è
obbligatoarinnovareilcontrattoperunulte-
riorequadriennioalle stesse condizionicon-
trattuali.
Tuttavia, la regola del rinnovo automatico,
nonè applicabileadalcuneipotesi disciplina-
te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri-
correre delle quali il proprietario può avvalersi
dellafacoltàdi«diniegodirinnovo»,dandone
comunicazione al conduttore con preavviso –
disdetta con indicazione specifica del motivo,
a pena di nullità –, di almeno sei mesi.
Ladisdetta
Inparticolare,illocatorepuò
daredisdetta,adesempio:
a.seintendedestinarel’im-
mobile locato ad uso abitati-
vo, commerciale, artigianale,
proprio,delconiuge,deigeni-
tori, dei figli;
b.seilconduttorenonoccu-
pacontinuativamentel’immo-
bilesenza giustificatomotivo;
c. se il conduttore dispone di alloggio libe-
ro e idoneo nello stesso Comune;
d.sel’unitàimmobiliareèubicatainunedi-
ficio gravemente danneggiato che deve esse-
re radicalmente ristrutturato;
e. se il locatore intenda vendere l’immobile
a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione
del conduttore.
Lagiurisprudenza hachiarito cheillocatore
cheintendaavvalersidellafacoltàprevistadal-
la norma a suo favore, deve fornire la prova
dellaserietàdellasuaintenzione,ovverolare-
alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto a
dimostrare la concreta ed effettiva realizza-
zionediesso enon deve dimostrarel’effettiva
necessità di destinare l’immobile ad abitazio-
ne o ad attività di lavoro propria o di un pro-
priofamiliare,essendosufficienteunasempli-
ce manifestazione di volontà
in tal senso.
Resta, comunque, fermo il
diritto del conduttore di agi-
regiudizialmenteperilripri-
stino del contratto o per il ri-
sarcimento del danno ove
l’immobile non venga desti-
nato entro 12 mesi all’uso in-
dicato nella disdetta.
Siaggiungachelapossibili-
4 +4anni
La durata del contratto libero
Dopo il primo quadriennio scatta
il rinnovo automatico del secondo
Il video
NicolaGraziano, esperto de «IlSole-24 Ore», risponde alla
domanda: Quali sono le regole per affittare casa?
01 | IL CONTRATTO LIBERO
10
Il Sole 24 Ore
11. Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativo
Le condizioni e la durata per i diversi casi
Tipologia Condizioni Durata
Contratto
libero
Le parti sono libere di decidere in piena autono-
mia le clausole contrattuali, a partire dal canone,
a patto che risulti trasparente
Quattro anni automaticamente
rinnovabili per altri quattro
Contratto
concordato
Le parti possono stipulare contratti sulla base di
quanto stabilito in appositi accordi, definiti in
sede locale tra le associazioni dei proprietari e
degli inquilini, che fissano gli importi massimi e
minimi dei canoni sulla base:
a. delle caratteristiche dell’immobile
b. della zona ove è ubicato l’immobile
c. del numero degli occupanti
Treanni automaticamenterinno-
vabili per altri due
Contratto
transitorio
Le parti possono stipulare contratti per soddisfa-
re qualsiasi esigenza specifica, espressamente
indicata in contratto, del locatore o di un suo
familiare, o del conduttore e di un suo familiare,
collegata a un evento certo a data prefissata.
Il canone segue lo stesso meccanismo del con-
tratto convenzionato
Deve essere compresa tra uno e
18 mesi
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
11
Il Sole 24 Ore
12. Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo è
Nelle disposizioni normative non si
rinviene una definizione di
“appartamento ammobiliato“.
Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“
quando quest’ultimo dispone dei mobili e
dell’arredamento necessario per permettere
all’inquilino di abitarvi correttamente e
portando con sé i soli effetti personali.
L’immobile non deve essere interamente
arredato per essere considerato come
ammobiliato, per definire un appartamento
“ammobiliato“ basta lo stretto
indispensabile: cucina con il solo piano di
cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto.
In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è
lasciata alla valutazione del proprietario e
soprattutto dei suoi inquilini.
Certamente, affittare un appartamento
ammobiliato può permettere di aumentare la
redditività del proprio investimento locativo a
seconda dei casi. Un arredamento dettagliato
nei minimi particolari, infatti, incrementando il
valore dell’immobile, ben può far aumentare il
canone locatizio dello stesso.
La cosidetta “legge dell’equo canone“
(392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «se
l’immobile locato è completamente arredato
con mobili forniti dal locatore ed idonei, per
consistenza e qualità, all’uso convenuto, il
canone (...) può essere maggiorato fino a un
massimo del 30 per cento»; si poteva quindi
stabilire un corrispettivo maggiore di quello
legale ma entro limiti ben precisi.
La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra gli
altri, anche il suddetto articolo 12 della legge
dell’equo canone.
Poiché oggi la fissazione del canone è libera
nei contratti 4 + 4, chi affitta un
appartamento ammobiliato può liberamente
tenerne conto nello stabilire il canone al
momento della stipula del contratto.
Nei contratti a canone concordato (3 + 2,
transitori e per studenti) la maggiorazione del
canone, nel caso di appartamento
ammobiliato, è in genere prevista negli
accordi intervenuti tra associazioni degli
inquilini e dei proprietari che fissano la griglia
minima e massima dei canoni di locazione.
La natura ammobiliata dell’immobile è del
tutto irrilevante nella scelta della tipologia
contrattuale: affittare un appartamento
ammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, né
rischi particolari rispetto a una locazione
classica.
Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti,
opportuno specificare nel contratto che
l’appartamento concesso in locazione è
ammobiliato.
Al contratto deve essere allegato l’inventario
dei mobili, annotando attentamente la natura
e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico,
anche al fine di superare la presunzione,
altrimenti operante, della proprietà dei mobili
in capo al conduttore.
Sarebbe anche utile, per il locatore,
fotografare l’ambiente con i mobili e gli
oggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto,
far firmare le foto dell’arredamento al
conduttore.
Si tratta di una formalità importante, in quanto
è l’inquilino che deve prendere in carico le
riparazioni cosiddette “classiche“ e che si
deve anche occupare della manutenzione
degli elettrodomestici indicati nel contratto.
Per quanto riguarda la loro sostituzione,
questa è a carico del proprietario e varia a
seconda della qualità iniziale del materiale e
dello stato di utilizzo.
Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio di
una cauzione – che può arrivare fino a sei
mensilità – al fine di riparare gli eventuali
danni causati dal conduttore.
In primo luogo, è importante considerare che
la locazione ammobiliata è rivolta a una
tipologia di inquilini ben definita: si tratta,
per la maggior parte, di persone “in transito“
e che non prevedono di stabilirsi per un lungo
periodo, ad esempio studenti, giovani
lavoratori e persone che si trasferiscono per
periodi prolungati.
Legge 392/1978,
articolo 12
01 | IL CONTRATTO LIBERO
12
Il Sole 24 Ore
13. tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato-
re soltanto in presenza di un suo comporta-
mento maliziosamente preordinato a creare
unostatodinecessità,nonpo-
tendosi, al di fuori di tale ipo-
tesi,negareal locatore di agi-
re liberamente per il suo in-
tento.
In ogni caso, alla scadenza
degli otto anni, a ciascuna
delle parti è attribuita la fa-
coltà di comunicare all’altra,
mediante lettera raccoman-
dataconavvisodiricevimen-
to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione
di disdire il contratto.
Entro 60 giorni dal ricevimento della sud-
detta comunicazione, la parte interpellata de-
ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac-
comandata.Senonrisponde,ilcontrattosiin-
tenderà scaduto alla data di cessazione della
locazione.
Se pervenuta fuori dal termine, la disdetta
può valere solo per il termine successivo.
Larecessione anticipata
Il conduttore, può recedere anche in antici-
po rispetto alla naturale scadenza del contrat-
to, purché tale possibilità sia specificamente
prevista ed indicata in una
clausola dello stesso contrat-
to. Tuttavia, qualora il con-
tratto non preveda la facoltà
didisdettadapartedell’inqui-
lino, è possibile recedere in
qualsiasi momento dal con-
tratto dimostrando la sussi-
stenzadigravimotivi,dando-
necomunicazioneallocatore
con un preavviso di sei mesi.
Alla scadenza degli otto anni
canonici ciascuna delle parti
in causa ha la possibilità
di disdire il contratto
I casi in cui il locatore può dare disdetta
60giorni
Dal ricevimento della disdetta
Il tempo massimo che la parte
interpellata haper rispondere
■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu-
ge, dei genitori, dei figli
■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo
■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune
■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmente
ristrutturato
■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
13
Il Sole 24 Ore
14. Contratto libero di locazione a uso abitativo
Il Sig. __________________________ di seguito
denominato/a locatore (dati anagrafici)
Concede in locazione
al Sig. __________________________ di seguito
denominato/a conduttore (dati anagrafici)
che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità
immobiliare posta in via ____________________
n. civico ________ piano _______ scala _______
interno ______ composto di n. _____ vani, oltre
cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti
elementi accessori (cantina, autorimessa
singola, posto macchina in comune o meno,
ecc.: indicare quali)
_________________________________________
_____________________________________ non
ammobiliato/ammobiliato come da elenco a
parte, sottoscritto dai contraenti.
Tabelle millesimali
proprietà _________________________________
riscaldamento_____________________________
acqua____________________________________
altre_____________________________________
Estremi catastali identificativi
dell’unità immobiliare
_________________________________________
_________________________________________
Documentazione amministrativa
e tecnica sicurezza impianti
_________________________________________
_________________________________________
Certificato di collaudo
e certificazione energetica
_________________________________________
_________________________________________
La locazione sarà regolata dalle seguenti
pattuizioni:
1. Il contratto è stipulato per la durata di anni
quattro, dal ____________ al ______________ e
si intenderà rinnovato per altri quattro anni
nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al
conduttore disdetta del contratto motivata
ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9
dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo
lettera raccomandata – contenente la
specificazione del motivo invocato – almeno 12
mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il
locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell’alloggio alla prima scadenza e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in
cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi
per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il
conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto
di locazione alle medesime condizioni di cui al
contratto disdettato o, in alternativa, ad un
risarcimento in misura pari a trentasei mensilità
dell’ultimo canone di locazione percepito.
2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo
del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove
condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare alla
controparte almeno sei mesi prima della
scadenza. La parte interpellata dovrà
rispondere mediante lettera raccomandata
entro sessanta giorni dalla data di ricevimento
di tale raccomandata. In mancanza di risposta
ovvero di accordo, il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della suddetta comunicazione il
contratto si rinnoverà tacitamente alle
medesime condizioni.
3. Il conduttore ha facoltà di recedere per
giustificati motivi dal contratto previo avviso da
recapitarsi a mezzo lettera raccomandata
almeno 6 mesi prima.
4. L’immobile dovrà essere destinato
esclusivamente ad uso di civile abitazione del
conduttore e delle persone attualmente con lui
conviventi: _______________________________
5. Il conduttore potrà (col consenso scritto del
locatore)/non potrà sublocare o dare in
comodato, in tutto o in parte, l’unità
immobiliare, pena la risoluzione di diritto del
contratto. Lo stesso conduttore dovrà
trasmettere al locatore, con lettera
raccomandata, copia del contratto di
sublocazione o di comodato intervenuto.
01 | IL CONTRATTO LIBERO
14
Il Sole 24 Ore
15. 6. Il canone annuo di locazione – avendo le parti
tenute presenti le condizioni oggettive
dell’immobile anche sopra descritte e ben note,
e la sua ubicazione – è convenuto in Euro
___________, che il conduttore si obbliga a
corrispondere nel domicilio del locatore ovvero
a mezzo bonifico bancario ovvero
____________________________ in n. ________
rate eguali anticipate di euro ________________
ciascuna, scadenti il ______________________ .
Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno
nella misura del 75% della variazione assoluta
in aumento dell’indice dei prezzi al consumo
accertato dall’Istat per le famiglie degli operai e
degli impiegati verificatasi rispetto al mese
precedente quello di inizio del presente
contratto, a richiesta del locatore.
7. Il pagamento del canone o di quant’altro
dovuto anche per oneri accessori non potrà
essere sospeso o ritardato da pretese o
eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il
titolo. Il mancato puntuale pagamento, per
qualunque causa, anche di una sola rata del
canone (nonché di quant’altro dovuto ove di
importo pari ad una mensilità del canone),
costituisce in mora il conduttore.
8. Il conduttore dovrà consentire l’accesso
all’unità immobiliare al locatore, al suo
amministratore nonché ai loro incaricati ove gli
stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casa
locatagli e di averla trovata adatta all’uso
convenuto e – così – di prenderla in consegna
ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi,
costituendosi da quel momento della
medesima custode. Il conduttore si impegna a
riconsegnare l’unità immobiliare locata nello
stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il
deperimento d’uso, pena il risarcimento del
danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme
del regolamento dello stabile ove esistente,
accusando in tal caso ricevuta della consegna
dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna ad osservare le
deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in
ogni caso vietato al conduttore di compiere atti,
e tenere comportamenti, che possano recare
molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti
danno atto, in relazione allo stato
dell’immobile, di quanto segue: ______________
_________________________________________
10. Il conduttore non potrà apportare alcuna
modifica, innovazione, miglioria o addizione ai
locali locati ed alla loro destinazione, o agli
impianti esistenti, senza il preventivo consenso
scritto del locatore.
11. Il conduttore esonera espressamente il
locatore da ogni responsabilità per i danni
diretti o indiretti che potessero derivargli da
fatto dei dipendenti del locatore medesimo
nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
12. A garanzia delle obbligazioni tutte che
assume con il presente contratto, il conduttore
versa/non versa al locatore (che con la firma
del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una
somma di Euro __________________ pari a
____________ mensilità del canone, non
imputabile in conto pigioni e produttiva di
interessi legali che saranno corrisposti al
conduttore al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale come sopra costituito
sarà restituito al termine della locazione previa
verifica dello stato dell’unità immobiliare e
dell’osservanza di ogni obbligazione
contrattuale.
Altre forme di garanzia
_________________________________________
_________________________________________
13. In ogni caso sono interamente a carico del
conduttore le spese – in quanto esistenti –
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla
fornitura dell’acqua nonché dell’energia
elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi
neri e delle latrine nonché alle forniture degli
altri servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria, ove istituito saranno a carico del
conduttore nella misura del 90 per cento.
Altri eventuali accordi:
_________________________________________
_________________________________________
Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
15
Il Sole 24 Ore
16. sede di consuntivo – entro due mesi dalla
richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il
conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione
specifica delle spese anzidette e dei criteri di
ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere
visione presso il locatore (o presso il suo
amministratore o l’amministratore
condominiale, ove esistente) dei documenti
giustificativi delle spese effettuate Insieme col
pagamento della prima rata del canone
annuale, il conduttore verserà una quota di
acconto non superiore a quella di sua spettanza
risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del
proprietario dell’unità immobiliare locatagli,
nelle delibere dell’assemblea condominiale
relative alle spese ed alle modalità di gestione
dei servizi di riscaldamento e di
condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di
intervenire, senza voto, sulle delibere relative
alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e
di condizionamento d’aria si applica anche ove
si tratti di edificio non in condominio. In tale
caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili,
delle disposizioni del codice civile
sull’assemblea dei condomini) i conduttori si
riuniscono in apposita assemblea convocata
dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
15. Il conduttore – in caso di installazione sullo
stabile di antenna televisiva centralizzata si
obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto
relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso
di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e
demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore, il quale nulla potrà pretendere a
qualsiasi titolo.
16.Nelcasoincuiillocatoreintendessevendere
la casa locata il conduttore dovrà consentire la
visitaall’unitàimmobiliareunavoltaallasettima-
naperalmenodueoreconl’esclusionedeigiorni
festivi, oppure con le seguenti modalità: ______
_________________________________________
17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione
nella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo
38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
18. Le spese di bollo per il presente contratto, e
per le ricevute conseguenti, sono a carico del
conduttore. Il locatore provvederà alla registra-
zionedelcontratto,dandonenotiziaalcondutto-
re.Questicorrisponderàlaquotadisuaspettan-
za, pari alla metà. Le parti potranno delegareper
la registrazione del contratto una delle organiz-
zazioni che hanno prestato assistenza per la sti-
pula del presente contratto.
19.Atuttiglieffettidelpresentecontratto,com-
prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenzaagiudicare,ilconduttoreeleggedo-
micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li
occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di
segreteria del Comune ove è situato l’immobile
locato.
20. Qualunque modifica al presente contratto
nonpuòaver luogo,enonpuòessere provata,se
non mediante atto scritto.
21.Illocatoreedilconduttoresiautorizzanoreci-
procamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi
col rapporto di locazione.
22. Per quanto non previsto dal presente con-
tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi-
zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n.
392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque
alle norme vigenti ed agli usi locali.
23. Le parti di comune accordo potranno adire
perognicontroversiachedovessesorgereinme-
ritoallainterpretazioneeesecuzionedelpresen-
te contratto la Commissione di Conciliazione
stragiudiziale paritetica istituita tra __________
Letto, approvato e sottoscritto
____________, li _____________
Il locatore _______________________________
Il conduttore _____________________________
Amentedegliarticoli1341e1342,secondocom-
ma, del codice civile, le parti specificamente ap-
provano ipatti dicui ai punti 1),2), 3),5), 7), 10),
11), 12), 13), 16), 21).
Il locatore ________________________________
Il conduttore ______________________________
01 | IL CONTRATTO LIBERO
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Il Sole 24 Ore