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COME DARE LA CASA IN
AFFITTO
CONTRATTI E FISCALITÀ
Introduzione
Dai contratti alle detrazioni,
tutte le regole dell’affitto 5
Capitolo 1
Il contratto libero
Dalla riforma niente vincoli:
sono le parti a decidere
di Nicola Graziano e Francesca Picierno 8
Capitolo 2
Il contratto concordato
Accordi proprietari-inquilini
per tenere i prezzi più bassi
di Francesca Picierno 20
Capitolo 3
Il contratto transitorio
Affitti brevi e usi particolari:
ecco le tipologie innovative
di Francesca Picierno 30
Capitolo 4
La porzione d’immobile
Stanze e parti dell’alloggio,
utilizzabili tutte le fattispecie
di Francesca Picierno 40
Capitolo 5
Il contratto uso ufficio
Durata minima di sei anni
per gli edifici non abitativi
di Marco Rinaldi 46
Capitolo 6
Il contratto con patto di vendita
Così il canone si trasforma
nell’anticamera dell’acquisto
di Nicola Graziano 64
DIRETTORE
RESPONSABILE
Roberto Napoletano
Registrazione n. 273
del 22 giugno 2012
A cura di
Bianca Lucia Mazzei (capo servizio)
b.mazzei@ilsole24ore.com
Silvia Marzialetti
s.marzialetti@ilsole24ore.com
Coordinamento
Morena Pivetti (capo servizio)
m.pivetti@ilsole24ore.com
Lescritteevidenziateinrossoriguardanoiprovvedi-
menti pubblicati integralmente in questa Guida+
multimediale
Rimanda alle norme consultabili direttamente
sullebanchedatide«IlSole-24Ore»
Il significato dei simboli
Indicano la provenienza da un link esterno alle
banchedatide«IlSole-24Ore»
In redazione:
Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni;
AnnamariaCapparelli;PaoloDelBufalo;Giorgiodell’Ore-
fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob-
bi; LuigiIlliano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; Enza
Loddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu-
cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro-
meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri-
podi; Valeria Uva
SOMMARIO
2
Il Sole 24 Ore
Capitolo 7
Le agevolazioni e la tassazione
A studenti, giovani e fuori sede
il top degli sconti sugli affitti
di Laura Ambrosi 70
Imponibile Irpef o cedolare:
la scelta è del contribuente
di Laura Ambrosi 76
Capitolo 8
La fine locazione e lo sfratto
Morosità e contratti scaduti
godono di un iter più veloce
di Stanislao De Matteis 84
Capitolo 9
La giurisprudenza
Cosa ha scritto la Cassazione
negli ultimi diciotto mesi
di Nicola Graziano 92
Capitolo 10
Domande & Risposte
I quesiti più frequenti 100
Capitolo 11
La documentazione
Liberalizzazione controllata
al debutto con la legge Zagatti
Il testo annotato della legge 9 dicembre
1998 n. 431 108
Capitolo 12
La documentazione online
Tutti i provvedimenti
consultabili con un click 128
Lavoriincasa
conscontodel50%
C’è tempo fino al 30
giugno 2013 per
ristrutturare casa
detraendo il 50%
della spesa: nella
Guida+ aggiornata
con le ultime novità,
le opere ammesse e le
procedure da seguire.
Arketipo
È uscito il nuovo
numero del magazine
bilingue Il Sole 24
ORE Arketipo,
dedicato al tema
“Energia”. È
acquistabile nelle
migliori librerie
specializzate e in
abbonamento.
Le offerte de «Il Sole-24 Ore»
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
3
Il Sole 24 Ore
INTRODUZIONE
4
Il Sole 24 Ore
Un quadro completo
della normativa e della
giurisprudenza che fornisce
a proprietari e inquilini
la bussola per scegliere
la soluzione più opportuna
I
tipi di contratto da utilizzare, il prelievo
fiscale, le agevolazioni su cui inquilini e
proprietari possono contare, la fine loca-
zione,leprocedureeitempinecessariper
losfratto.Prendereodareinaffittounim-
mobilerichiedela conoscenzaeil rispettodi una
moltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta-
ri e inquilini trovano il quadro completo delle
normeedellagiurisprudenza,oltreaindicazioni
praticheeai modellicontrattuali.
Quale contratto sottoscrivere è la prima que-
stione da affrontare, in modo da individuare la
scritturapiùconsonaalleproprieesigenze:èim-
portanteconoscerelecaratteristichechecontrad-
distinguono i vari tipi di contratto previsti dalla
legge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati-
vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad uso
ufficio. E anche avere un quadro delle possibili
opzioni per utilizzare l’affitto come anticamera
dell’acquistovero epropriodell’immobile.
Alladescrizionedelcontrattolibero,incuilafis-
sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar-
ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera-
reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatii
primiduecapitoli.Nelterzovengonopresiincon-
siderazione i contratti di durata inferiore, come
il transitorio e quello per studenti.
L’affitto di camere o di porzioni di immobili,
sempre più diffuso al fine di ammortizzare una
tassazione sempre più elevata, è esaminata nel
capitoloquattro;ilcinquesioccupadegliimmo-
bilidestinatiadusoufficioeilseidellelocazioni
con patto di futura vendita.
La Guida+ si occupa poi della tassazione e delle
detrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro-
prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta-
vo prende in esame le procedure di sfratto e il
nono illustra le principali indicazioni fornite
dallagiurisprudenza.Arricchisconoecompleta-
no il quadro le domande e risposte. Nella docu-
mentazione si riporta la legge 431 del 1998 per
intero, arricchita dalle note esplicative. Il siste-
ma dei link permette di accedere a tutti i riferi-
menti normativi.
Daicontratti
alledetrazioni,
tutteleregole
dell’affitto
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
5
Il Sole 24 Ore
Guida affitto casa
01
Il contratto
libero
I
n linea generale la locazione è un con-
tratto con il quale una parte – tecnica-
mente definita “locatore” – si obbliga a
far godere un bene all’altra – definita
“conduttore”– per un periodo di tempo
determinato, in cambio di un corrispettivo.
La disciplina delle locazioni di immobili ad
uso abitativo è stata radicalmente trasforma-
ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem-
bre1998n.431,meglionotacome“leggeZagat-
ti”, cheha abolito ilregime “vincolistico” pre-
visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio
conosciuta come«equo canone»),che discipli-
navasia i contratti di immobili ad uso abitati-
vo, sia quelli degli immobili ad uso commer-
ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio-
ne,permantenerlientrolimitiragionevoli,ob-
bligava ad affittare gli immobili ad un canone
prestabilito,conlaconseguenzachemoltipro-
prietaripreferironolasciarelepropriecasesfit-
te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop-
po bassi.
Ilmercato libero
Con la riforma del 1998, il legislatore ha in-
novato profondamente la normativa, in parti-
colare per gli immobili ad uso abitativo, con
l‘obiettivodiattuareunaliberalizzazionecon-
trollatadel settoredellelocazioni aifini abita-
tivi,definendoatale scopouncomplessodire-
gole nell’ambito delle quali possano trovare
spazio ed applicazione una maggiore autono-
mia negoziale delle parti.
In particolare, con il citato provvedimento
legislativo del 1998, si è cercato di realizzare
non solo la citata liberalizzazione controllata
della locazione, ma anche una sorta di regola-
rizzazione dei contratti, a tutela soprattutto
Dal 1998 la normativa è
stata molto innovata:
liberalizzazione controllata
delle locazioni abitative
diNicolaGraziano
eFrancescaPicierno
Dallariforma
niente vincoli:
sonoleparti
adecidere
01 | IL CONTRATTO LIBERO
8
Il Sole 24 Ore
dei conduttori e, più in generale, della traspa-
renza.
Illegislatorehadettatounregimedimerca-
tolibero,governatodalgiocodelladomandae
dell’offerta, in cui la pattuizione del canone è
del tutto rimessa alla trattativa delle parti.
La gran parte delle locazioni adibite ad abi-
tazione è attualmente regolata dall’autono-
mia negoziale dei contraenti, i quali, sempre
più spesso, scelgono
la tipologia contrat-
tuale del cosiddetto
«contratto libero».
Lecaratteristiche
Il «contratto libe-
ro»ècosìdefinitoper-
ché consente ai con-
traenti di non essere vincolati ad uno schema
predefinito:lepartisonosostanzialmentelibe-
re di decidere in piena autonomia le clausole
contrattuali,inprimisilcanone,apattochees-
sorisulti“trasparente”,nelsensochenonven-
ga convenuto, neppure in forma orale, alcun
tipodi ulteriore corrispettivorispetto a quello
indicatoall’internodelcontratto,penalanulli-
tà dell’interonegozio giuridico ela facoltàdel
conduttore di chiedere:
a. la revisione dello stesso contratto;
b. la restituzione della differenza di fatto
versata al locatore.
L’unico vero limite posto dalla legge all’au-
tonomia contrattuale dei contraenti riguarda
lafissazionedelperiododilocazione,cheèsta-
bilitoinquattro anniautomaticamenterinno-
vabili.
Duratae rinnovoautomatico
L’articolo2dellaLeggen.431/1998vietaalle
partidistipularecontrattidilocazioneacano-
neliberoperunperio-
doinferiorealquadri-
ennio, decorso il qua-
le il locatore è tenuto
arinnovareilcontrat-
toperunaltroquadri-
ennio, salve le ipotesi
di diniego di rinnovo
alla prima scadenza.
Regime di mercato governato da domanda e offerta
La pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa
delleparti che deve, però, essere trasparente: non può
essere convenuto alcun ulteriore corrispettivo
Legge 392/1978
La legge sull’equo canone
Finoal1998disciplinavain modovincolistico icontratti
di immobili a uso abitativo e a uso commerciale
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
9
Il Sole 24 Ore
Alla prima scadenza, quindi, il locatore è
obbligatoarinnovareilcontrattoperunulte-
riorequadriennioalle stesse condizionicon-
trattuali.
Tuttavia, la regola del rinnovo automatico,
nonè applicabileadalcuneipotesi disciplina-
te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri-
correre delle quali il proprietario può avvalersi
dellafacoltàdi«diniegodirinnovo»,dandone
comunicazione al conduttore con preavviso –
disdetta con indicazione specifica del motivo,
a pena di nullità –, di almeno sei mesi.
Ladisdetta
Inparticolare,illocatorepuò
daredisdetta,adesempio:
a.seintendedestinarel’im-
mobile locato ad uso abitati-
vo, commerciale, artigianale,
proprio,delconiuge,deigeni-
tori, dei figli;
b.seilconduttorenonoccu-
pacontinuativamentel’immo-
bilesenza giustificatomotivo;
c. se il conduttore dispone di alloggio libe-
ro e idoneo nello stesso Comune;
d.sel’unitàimmobiliareèubicatainunedi-
ficio gravemente danneggiato che deve esse-
re radicalmente ristrutturato;
e. se il locatore intenda vendere l’immobile
a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione
del conduttore.
Lagiurisprudenza hachiarito cheillocatore
cheintendaavvalersidellafacoltàprevistadal-
la norma a suo favore, deve fornire la prova
dellaserietàdellasuaintenzione,ovverolare-
alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto a
dimostrare la concreta ed effettiva realizza-
zionediesso enon deve dimostrarel’effettiva
necessità di destinare l’immobile ad abitazio-
ne o ad attività di lavoro propria o di un pro-
priofamiliare,essendosufficienteunasempli-
ce manifestazione di volontà
in tal senso.
Resta, comunque, fermo il
diritto del conduttore di agi-
regiudizialmenteperilripri-
stino del contratto o per il ri-
sarcimento del danno ove
l’immobile non venga desti-
nato entro 12 mesi all’uso in-
dicato nella disdetta.
Siaggiungachelapossibili-
4 +4anni
La durata del contratto libero
Dopo il primo quadriennio scatta
il rinnovo automatico del secondo
Il video
NicolaGraziano, esperto de «IlSole-24 Ore», risponde alla
domanda: Quali sono le regole per affittare casa?
01 | IL CONTRATTO LIBERO
10
Il Sole 24 Ore
Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativo
Le condizioni e la durata per i diversi casi
Tipologia Condizioni Durata
Contratto
libero
Le parti sono libere di decidere in piena autono-
mia le clausole contrattuali, a partire dal canone,
a patto che risulti trasparente
Quattro anni automaticamente
rinnovabili per altri quattro
Contratto
concordato
Le parti possono stipulare contratti sulla base di
quanto stabilito in appositi accordi, definiti in
sede locale tra le associazioni dei proprietari e
degli inquilini, che fissano gli importi massimi e
minimi dei canoni sulla base:
a. delle caratteristiche dell’immobile
b. della zona ove è ubicato l’immobile
c. del numero degli occupanti
Treanni automaticamenterinno-
vabili per altri due
Contratto
transitorio
Le parti possono stipulare contratti per soddisfa-
re qualsiasi esigenza specifica, espressamente
indicata in contratto, del locatore o di un suo
familiare, o del conduttore e di un suo familiare,
collegata a un evento certo a data prefissata.
Il canone segue lo stesso meccanismo del con-
tratto convenzionato
Deve essere compresa tra uno e
18 mesi
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
11
Il Sole 24 Ore
Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo è
Nelle disposizioni normative non si
rinviene una definizione di
“appartamento ammobiliato“.
Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“
quando quest’ultimo dispone dei mobili e
dell’arredamento necessario per permettere
all’inquilino di abitarvi correttamente e
portando con sé i soli effetti personali.
L’immobile non deve essere interamente
arredato per essere considerato come
ammobiliato, per definire un appartamento
“ammobiliato“ basta lo stretto
indispensabile: cucina con il solo piano di
cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto.
In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è
lasciata alla valutazione del proprietario e
soprattutto dei suoi inquilini.
Certamente, affittare un appartamento
ammobiliato può permettere di aumentare la
redditività del proprio investimento locativo a
seconda dei casi. Un arredamento dettagliato
nei minimi particolari, infatti, incrementando il
valore dell’immobile, ben può far aumentare il
canone locatizio dello stesso.
La cosidetta “legge dell’equo canone“
(392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «se
l’immobile locato è completamente arredato
con mobili forniti dal locatore ed idonei, per
consistenza e qualità, all’uso convenuto, il
canone (...) può essere maggiorato fino a un
massimo del 30 per cento»; si poteva quindi
stabilire un corrispettivo maggiore di quello
legale ma entro limiti ben precisi.
La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra gli
altri, anche il suddetto articolo 12 della legge
dell’equo canone.
Poiché oggi la fissazione del canone è libera
nei contratti 4 + 4, chi affitta un
appartamento ammobiliato può liberamente
tenerne conto nello stabilire il canone al
momento della stipula del contratto.
Nei contratti a canone concordato (3 + 2,
transitori e per studenti) la maggiorazione del
canone, nel caso di appartamento
ammobiliato, è in genere prevista negli
accordi intervenuti tra associazioni degli
inquilini e dei proprietari che fissano la griglia
minima e massima dei canoni di locazione.
La natura ammobiliata dell’immobile è del
tutto irrilevante nella scelta della tipologia
contrattuale: affittare un appartamento
ammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, né
rischi particolari rispetto a una locazione
classica.
Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti,
opportuno specificare nel contratto che
l’appartamento concesso in locazione è
ammobiliato.
Al contratto deve essere allegato l’inventario
dei mobili, annotando attentamente la natura
e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico,
anche al fine di superare la presunzione,
altrimenti operante, della proprietà dei mobili
in capo al conduttore.
Sarebbe anche utile, per il locatore,
fotografare l’ambiente con i mobili e gli
oggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto,
far firmare le foto dell’arredamento al
conduttore.
Si tratta di una formalità importante, in quanto
è l’inquilino che deve prendere in carico le
riparazioni cosiddette “classiche“ e che si
deve anche occupare della manutenzione
degli elettrodomestici indicati nel contratto.
Per quanto riguarda la loro sostituzione,
questa è a carico del proprietario e varia a
seconda della qualità iniziale del materiale e
dello stato di utilizzo.
Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio di
una cauzione – che può arrivare fino a sei
mensilità – al fine di riparare gli eventuali
danni causati dal conduttore.
In primo luogo, è importante considerare che
la locazione ammobiliata è rivolta a una
tipologia di inquilini ben definita: si tratta,
per la maggior parte, di persone “in transito“
e che non prevedono di stabilirsi per un lungo
periodo, ad esempio studenti, giovani
lavoratori e persone che si trasferiscono per
periodi prolungati.
Legge 392/1978,
articolo 12
01 | IL CONTRATTO LIBERO
12
Il Sole 24 Ore
tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato-
re soltanto in presenza di un suo comporta-
mento maliziosamente preordinato a creare
unostatodinecessità,nonpo-
tendosi, al di fuori di tale ipo-
tesi,negareal locatore di agi-
re liberamente per il suo in-
tento.
In ogni caso, alla scadenza
degli otto anni, a ciascuna
delle parti è attribuita la fa-
coltà di comunicare all’altra,
mediante lettera raccoman-
dataconavvisodiricevimen-
to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione
di disdire il contratto.
Entro 60 giorni dal ricevimento della sud-
detta comunicazione, la parte interpellata de-
ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac-
comandata.Senonrisponde,ilcontrattosiin-
tenderà scaduto alla data di cessazione della
locazione.
Se pervenuta fuori dal termine, la disdetta
può valere solo per il termine successivo.
Larecessione anticipata
Il conduttore, può recedere anche in antici-
po rispetto alla naturale scadenza del contrat-
to, purché tale possibilità sia specificamente
prevista ed indicata in una
clausola dello stesso contrat-
to. Tuttavia, qualora il con-
tratto non preveda la facoltà
didisdettadapartedell’inqui-
lino, è possibile recedere in
qualsiasi momento dal con-
tratto dimostrando la sussi-
stenzadigravimotivi,dando-
necomunicazioneallocatore
con un preavviso di sei mesi.
Alla scadenza degli otto anni
canonici ciascuna delle parti
in causa ha la possibilità
di disdire il contratto
I casi in cui il locatore può dare disdetta
60giorni
Dal ricevimento della disdetta
Il tempo massimo che la parte
interpellata haper rispondere
■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu-
ge, dei genitori, dei figli
■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo
■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune
■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmente
ristrutturato
■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
13
Il Sole 24 Ore
Contratto libero di locazione a uso abitativo
Il Sig. __________________________ di seguito
denominato/a locatore (dati anagrafici)
Concede in locazione
al Sig. __________________________ di seguito
denominato/a conduttore (dati anagrafici)
che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità
immobiliare posta in via ____________________
n. civico ________ piano _______ scala _______
interno ______ composto di n. _____ vani, oltre
cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti
elementi accessori (cantina, autorimessa
singola, posto macchina in comune o meno,
ecc.: indicare quali)
_________________________________________
_____________________________________ non
ammobiliato/ammobiliato come da elenco a
parte, sottoscritto dai contraenti.
Tabelle millesimali
proprietà _________________________________
riscaldamento_____________________________
acqua____________________________________
altre_____________________________________
Estremi catastali identificativi
dell’unità immobiliare
_________________________________________
_________________________________________
Documentazione amministrativa
e tecnica sicurezza impianti
_________________________________________
_________________________________________
Certificato di collaudo
e certificazione energetica
_________________________________________
_________________________________________
La locazione sarà regolata dalle seguenti
pattuizioni:
1. Il contratto è stipulato per la durata di anni
quattro, dal ____________ al ______________ e
si intenderà rinnovato per altri quattro anni
nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al
conduttore disdetta del contratto motivata
ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9
dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo
lettera raccomandata – contenente la
specificazione del motivo invocato – almeno 12
mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il
locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell’alloggio alla prima scadenza e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in
cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi
per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il
conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto
di locazione alle medesime condizioni di cui al
contratto disdettato o, in alternativa, ad un
risarcimento in misura pari a trentasei mensilità
dell’ultimo canone di locazione percepito.
2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo
del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove
condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare alla
controparte almeno sei mesi prima della
scadenza. La parte interpellata dovrà
rispondere mediante lettera raccomandata
entro sessanta giorni dalla data di ricevimento
di tale raccomandata. In mancanza di risposta
ovvero di accordo, il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della suddetta comunicazione il
contratto si rinnoverà tacitamente alle
medesime condizioni.
3. Il conduttore ha facoltà di recedere per
giustificati motivi dal contratto previo avviso da
recapitarsi a mezzo lettera raccomandata
almeno 6 mesi prima.
4. L’immobile dovrà essere destinato
esclusivamente ad uso di civile abitazione del
conduttore e delle persone attualmente con lui
conviventi: _______________________________
5. Il conduttore potrà (col consenso scritto del
locatore)/non potrà sublocare o dare in
comodato, in tutto o in parte, l’unità
immobiliare, pena la risoluzione di diritto del
contratto. Lo stesso conduttore dovrà
trasmettere al locatore, con lettera
raccomandata, copia del contratto di
sublocazione o di comodato intervenuto.
01 | IL CONTRATTO LIBERO
14
Il Sole 24 Ore
6. Il canone annuo di locazione – avendo le parti
tenute presenti le condizioni oggettive
dell’immobile anche sopra descritte e ben note,
e la sua ubicazione – è convenuto in Euro
___________, che il conduttore si obbliga a
corrispondere nel domicilio del locatore ovvero
a mezzo bonifico bancario ovvero
____________________________ in n. ________
rate eguali anticipate di euro ________________
ciascuna, scadenti il ______________________ .
Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno
nella misura del 75% della variazione assoluta
in aumento dell’indice dei prezzi al consumo
accertato dall’Istat per le famiglie degli operai e
degli impiegati verificatasi rispetto al mese
precedente quello di inizio del presente
contratto, a richiesta del locatore.
7. Il pagamento del canone o di quant’altro
dovuto anche per oneri accessori non potrà
essere sospeso o ritardato da pretese o
eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il
titolo. Il mancato puntuale pagamento, per
qualunque causa, anche di una sola rata del
canone (nonché di quant’altro dovuto ove di
importo pari ad una mensilità del canone),
costituisce in mora il conduttore.
8. Il conduttore dovrà consentire l’accesso
all’unità immobiliare al locatore, al suo
amministratore nonché ai loro incaricati ove gli
stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casa
locatagli e di averla trovata adatta all’uso
convenuto e – così – di prenderla in consegna
ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi,
costituendosi da quel momento della
medesima custode. Il conduttore si impegna a
riconsegnare l’unità immobiliare locata nello
stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il
deperimento d’uso, pena il risarcimento del
danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme
del regolamento dello stabile ove esistente,
accusando in tal caso ricevuta della consegna
dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna ad osservare le
deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in
ogni caso vietato al conduttore di compiere atti,
e tenere comportamenti, che possano recare
molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti
danno atto, in relazione allo stato
dell’immobile, di quanto segue: ______________
_________________________________________
10. Il conduttore non potrà apportare alcuna
modifica, innovazione, miglioria o addizione ai
locali locati ed alla loro destinazione, o agli
impianti esistenti, senza il preventivo consenso
scritto del locatore.
11. Il conduttore esonera espressamente il
locatore da ogni responsabilità per i danni
diretti o indiretti che potessero derivargli da
fatto dei dipendenti del locatore medesimo
nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
12. A garanzia delle obbligazioni tutte che
assume con il presente contratto, il conduttore
versa/non versa al locatore (che con la firma
del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una
somma di Euro __________________ pari a
____________ mensilità del canone, non
imputabile in conto pigioni e produttiva di
interessi legali che saranno corrisposti al
conduttore al termine di ogni anno di locazione.
Il deposito cauzionale come sopra costituito
sarà restituito al termine della locazione previa
verifica dello stato dell’unità immobiliare e
dell’osservanza di ogni obbligazione
contrattuale.
Altre forme di garanzia
_________________________________________
_________________________________________
13. In ogni caso sono interamente a carico del
conduttore le spese – in quanto esistenti –
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla
fornitura dell’acqua nonché dell’energia
elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi
neri e delle latrine nonché alle forniture degli
altri servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria, ove istituito saranno a carico del
conduttore nella misura del 90 per cento.
Altri eventuali accordi:
_________________________________________
_________________________________________
Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in
COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA'
15
Il Sole 24 Ore
sede di consuntivo – entro due mesi dalla
richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il
conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione
specifica delle spese anzidette e dei criteri di
ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere
visione presso il locatore (o presso il suo
amministratore o l’amministratore
condominiale, ove esistente) dei documenti
giustificativi delle spese effettuate Insieme col
pagamento della prima rata del canone
annuale, il conduttore verserà una quota di
acconto non superiore a quella di sua spettanza
risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del
proprietario dell’unità immobiliare locatagli,
nelle delibere dell’assemblea condominiale
relative alle spese ed alle modalità di gestione
dei servizi di riscaldamento e di
condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di
intervenire, senza voto, sulle delibere relative
alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e
di condizionamento d’aria si applica anche ove
si tratti di edificio non in condominio. In tale
caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili,
delle disposizioni del codice civile
sull’assemblea dei condomini) i conduttori si
riuniscono in apposita assemblea convocata
dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
15. Il conduttore – in caso di installazione sullo
stabile di antenna televisiva centralizzata si
obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto
relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso
di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e
demolire ogni antenna individuale a spese del
conduttore, il quale nulla potrà pretendere a
qualsiasi titolo.
16.Nelcasoincuiillocatoreintendessevendere
la casa locata il conduttore dovrà consentire la
visitaall’unitàimmobiliareunavoltaallasettima-
naperalmenodueoreconl’esclusionedeigiorni
festivi, oppure con le seguenti modalità: ______
_________________________________________
17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione
nella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo
38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
18. Le spese di bollo per il presente contratto, e
per le ricevute conseguenti, sono a carico del
conduttore. Il locatore provvederà alla registra-
zionedelcontratto,dandonenotiziaalcondutto-
re.Questicorrisponderàlaquotadisuaspettan-
za, pari alla metà. Le parti potranno delegareper
la registrazione del contratto una delle organiz-
zazioni che hanno prestato assistenza per la sti-
pula del presente contratto.
19.Atuttiglieffettidelpresentecontratto,com-
prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenzaagiudicare,ilconduttoreeleggedo-
micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li
occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di
segreteria del Comune ove è situato l’immobile
locato.
20. Qualunque modifica al presente contratto
nonpuòaver luogo,enonpuòessere provata,se
non mediante atto scritto.
21.Illocatoreedilconduttoresiautorizzanoreci-
procamente a comunicare a terzi i propri dati
personali in relazione ad adempimenti connessi
col rapporto di locazione.
22. Per quanto non previsto dal presente con-
tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi-
zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n.
392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque
alle norme vigenti ed agli usi locali.
23. Le parti di comune accordo potranno adire
perognicontroversiachedovessesorgereinme-
ritoallainterpretazioneeesecuzionedelpresen-
te contratto la Commissione di Conciliazione
stragiudiziale paritetica istituita tra __________
Letto, approvato e sottoscritto
____________, li _____________
Il locatore _______________________________
Il conduttore _____________________________
Amentedegliarticoli1341e1342,secondocom-
ma, del codice civile, le parti specificamente ap-
provano ipatti dicui ai punti 1),2), 3),5), 7), 10),
11), 12), 13), 16), 21).
Il locatore ________________________________
Il conduttore ______________________________
01 | IL CONTRATTO LIBERO
16
Il Sole 24 Ore

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  • 1. COME DARE LA CASA IN AFFITTO CONTRATTI E FISCALITÀ
  • 2. Introduzione Dai contratti alle detrazioni, tutte le regole dell’affitto 5 Capitolo 1 Il contratto libero Dalla riforma niente vincoli: sono le parti a decidere di Nicola Graziano e Francesca Picierno 8 Capitolo 2 Il contratto concordato Accordi proprietari-inquilini per tenere i prezzi più bassi di Francesca Picierno 20 Capitolo 3 Il contratto transitorio Affitti brevi e usi particolari: ecco le tipologie innovative di Francesca Picierno 30 Capitolo 4 La porzione d’immobile Stanze e parti dell’alloggio, utilizzabili tutte le fattispecie di Francesca Picierno 40 Capitolo 5 Il contratto uso ufficio Durata minima di sei anni per gli edifici non abitativi di Marco Rinaldi 46 Capitolo 6 Il contratto con patto di vendita Così il canone si trasforma nell’anticamera dell’acquisto di Nicola Graziano 64 DIRETTORE RESPONSABILE Roberto Napoletano Registrazione n. 273 del 22 giugno 2012 A cura di Bianca Lucia Mazzei (capo servizio) b.mazzei@ilsole24ore.com Silvia Marzialetti s.marzialetti@ilsole24ore.com Coordinamento Morena Pivetti (capo servizio) m.pivetti@ilsole24ore.com Lescritteevidenziateinrossoriguardanoiprovvedi- menti pubblicati integralmente in questa Guida+ multimediale Rimanda alle norme consultabili direttamente sullebanchedatide«IlSole-24Ore» Il significato dei simboli Indicano la provenienza da un link esterno alle banchedatide«IlSole-24Ore» In redazione: Massimo Agostini; Alessandro Arona; Marzio Bartoloni; AnnamariaCapparelli;PaoloDelBufalo;Giorgiodell’Ore- fice; Ernesto Diffidenti; Massimo Frontera; Barbara Gob- bi; LuigiIlliano; Flavia Landolfi; Alessandro Lerbini; Enza Loddo; Rosanna Magnano; Silvia Marzialetti; Bianca Lu- cia Mazzei; Manuela Perrone; Morena Pivetti; Alessio Ro- meo Lironcurti; Mauro Salerno; Sara Todaro; Alessia Tri- podi; Valeria Uva SOMMARIO 2 Il Sole 24 Ore
  • 3. Capitolo 7 Le agevolazioni e la tassazione A studenti, giovani e fuori sede il top degli sconti sugli affitti di Laura Ambrosi 70 Imponibile Irpef o cedolare: la scelta è del contribuente di Laura Ambrosi 76 Capitolo 8 La fine locazione e lo sfratto Morosità e contratti scaduti godono di un iter più veloce di Stanislao De Matteis 84 Capitolo 9 La giurisprudenza Cosa ha scritto la Cassazione negli ultimi diciotto mesi di Nicola Graziano 92 Capitolo 10 Domande & Risposte I quesiti più frequenti 100 Capitolo 11 La documentazione Liberalizzazione controllata al debutto con la legge Zagatti Il testo annotato della legge 9 dicembre 1998 n. 431 108 Capitolo 12 La documentazione online Tutti i provvedimenti consultabili con un click 128 Lavoriincasa conscontodel50% C’è tempo fino al 30 giugno 2013 per ristrutturare casa detraendo il 50% della spesa: nella Guida+ aggiornata con le ultime novità, le opere ammesse e le procedure da seguire. Arketipo È uscito il nuovo numero del magazine bilingue Il Sole 24 ORE Arketipo, dedicato al tema “Energia”. È acquistabile nelle migliori librerie specializzate e in abbonamento. Le offerte de «Il Sole-24 Ore» COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 3 Il Sole 24 Ore
  • 5. Un quadro completo della normativa e della giurisprudenza che fornisce a proprietari e inquilini la bussola per scegliere la soluzione più opportuna I tipi di contratto da utilizzare, il prelievo fiscale, le agevolazioni su cui inquilini e proprietari possono contare, la fine loca- zione,leprocedureeitempinecessariper losfratto.Prendereodareinaffittounim- mobilerichiedela conoscenzaeil rispettodi una moltepicitàdinorme.InquestaGuida+proprieta- ri e inquilini trovano il quadro completo delle normeedellagiurisprudenza,oltreaindicazioni praticheeai modellicontrattuali. Quale contratto sottoscrivere è la prima que- stione da affrontare, in modo da individuare la scritturapiùconsonaalleproprieesigenze:èim- portanteconoscerelecaratteristichechecontrad- distinguono i vari tipi di contratto previsti dalla legge 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitati- vo e dalla legge 392 del 1978 per quelle ad uso ufficio. E anche avere un quadro delle possibili opzioni per utilizzare l’affitto come anticamera dell’acquistovero epropriodell’immobile. Alladescrizionedelcontrattolibero,incuilafis- sazionedell’affittoèlasciataalladecisionedellepar- ti,ediquelloconcordato(ilcanonenonpuòsupera- reilimitistabilitidagliaccordilocali)sonodedicatii primiduecapitoli.Nelterzovengonopresiincon- siderazione i contratti di durata inferiore, come il transitorio e quello per studenti. L’affitto di camere o di porzioni di immobili, sempre più diffuso al fine di ammortizzare una tassazione sempre più elevata, è esaminata nel capitoloquattro;ilcinquesioccupadegliimmo- bilidestinatiadusoufficioeilseidellelocazioni con patto di futura vendita. La Guida+ si occupa poi della tassazione e delle detrazioni fiscali di cui possono godere sia i pro- prietari che gli inquilini (capitolo settimo). L’otta- vo prende in esame le procedure di sfratto e il nono illustra le principali indicazioni fornite dallagiurisprudenza.Arricchisconoecompleta- no il quadro le domande e risposte. Nella docu- mentazione si riporta la legge 431 del 1998 per intero, arricchita dalle note esplicative. Il siste- ma dei link permette di accedere a tutti i riferi- menti normativi. Daicontratti alledetrazioni, tutteleregole dell’affitto COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 5 Il Sole 24 Ore
  • 8. I n linea generale la locazione è un con- tratto con il quale una parte – tecnica- mente definita “locatore” – si obbliga a far godere un bene all’altra – definita “conduttore”– per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo. La disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo è stata radicalmente trasforma- ta con la riforma attuata dalla legge 9 dicem- bre1998n.431,meglionotacome“leggeZagat- ti”, cheha abolito ilregime “vincolistico” pre- visto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come«equo canone»),che discipli- navasia i contratti di immobili ad uso abitati- vo, sia quelli degli immobili ad uso commer- ciale e, ponendo un tetto ai canoni di locazio- ne,permantenerlientrolimitiragionevoli,ob- bligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito,conlaconseguenzachemoltipro- prietaripreferironolasciarelepropriecasesfit- te, piuttosto che locarle a canoni ritenuti trop- po bassi. Ilmercato libero Con la riforma del 1998, il legislatore ha in- novato profondamente la normativa, in parti- colare per gli immobili ad uso abitativo, con l‘obiettivodiattuareunaliberalizzazionecon- trollatadel settoredellelocazioni aifini abita- tivi,definendoatale scopouncomplessodire- gole nell’ambito delle quali possano trovare spazio ed applicazione una maggiore autono- mia negoziale delle parti. In particolare, con il citato provvedimento legislativo del 1998, si è cercato di realizzare non solo la citata liberalizzazione controllata della locazione, ma anche una sorta di regola- rizzazione dei contratti, a tutela soprattutto Dal 1998 la normativa è stata molto innovata: liberalizzazione controllata delle locazioni abitative diNicolaGraziano eFrancescaPicierno Dallariforma niente vincoli: sonoleparti adecidere 01 | IL CONTRATTO LIBERO 8 Il Sole 24 Ore
  • 9. dei conduttori e, più in generale, della traspa- renza. Illegislatorehadettatounregimedimerca- tolibero,governatodalgiocodelladomandae dell’offerta, in cui la pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa delle parti. La gran parte delle locazioni adibite ad abi- tazione è attualmente regolata dall’autono- mia negoziale dei contraenti, i quali, sempre più spesso, scelgono la tipologia contrat- tuale del cosiddetto «contratto libero». Lecaratteristiche Il «contratto libe- ro»ècosìdefinitoper- ché consente ai con- traenti di non essere vincolati ad uno schema predefinito:lepartisonosostanzialmentelibe- re di decidere in piena autonomia le clausole contrattuali,inprimisilcanone,apattochees- sorisulti“trasparente”,nelsensochenonven- ga convenuto, neppure in forma orale, alcun tipodi ulteriore corrispettivorispetto a quello indicatoall’internodelcontratto,penalanulli- tà dell’interonegozio giuridico ela facoltàdel conduttore di chiedere: a. la revisione dello stesso contratto; b. la restituzione della differenza di fatto versata al locatore. L’unico vero limite posto dalla legge all’au- tonomia contrattuale dei contraenti riguarda lafissazionedelperiododilocazione,cheèsta- bilitoinquattro anniautomaticamenterinno- vabili. Duratae rinnovoautomatico L’articolo2dellaLeggen.431/1998vietaalle partidistipularecontrattidilocazioneacano- neliberoperunperio- doinferiorealquadri- ennio, decorso il qua- le il locatore è tenuto arinnovareilcontrat- toperunaltroquadri- ennio, salve le ipotesi di diniego di rinnovo alla prima scadenza. Regime di mercato governato da domanda e offerta La pattuizione del canone è del tutto rimessa alla trattativa delleparti che deve, però, essere trasparente: non può essere convenuto alcun ulteriore corrispettivo Legge 392/1978 La legge sull’equo canone Finoal1998disciplinavain modovincolistico icontratti di immobili a uso abitativo e a uso commerciale COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 9 Il Sole 24 Ore
  • 10. Alla prima scadenza, quindi, il locatore è obbligatoarinnovareilcontrattoperunulte- riorequadriennioalle stesse condizionicon- trattuali. Tuttavia, la regola del rinnovo automatico, nonè applicabileadalcuneipotesi disciplina- te dall’articolo 3 della Legge n. 431/1998, al ri- correre delle quali il proprietario può avvalersi dellafacoltàdi«diniegodirinnovo»,dandone comunicazione al conduttore con preavviso – disdetta con indicazione specifica del motivo, a pena di nullità –, di almeno sei mesi. Ladisdetta Inparticolare,illocatorepuò daredisdetta,adesempio: a.seintendedestinarel’im- mobile locato ad uso abitati- vo, commerciale, artigianale, proprio,delconiuge,deigeni- tori, dei figli; b.seilconduttorenonoccu- pacontinuativamentel’immo- bilesenza giustificatomotivo; c. se il conduttore dispone di alloggio libe- ro e idoneo nello stesso Comune; d.sel’unitàimmobiliareèubicatainunedi- ficio gravemente danneggiato che deve esse- re radicalmente ristrutturato; e. se il locatore intenda vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore. Lagiurisprudenza hachiarito cheillocatore cheintendaavvalersidellafacoltàprevistadal- la norma a suo favore, deve fornire la prova dellaserietàdellasuaintenzione,ovverolare- alizzabilità del suo intento, ma non è tenuto a dimostrare la concreta ed effettiva realizza- zionediesso enon deve dimostrarel’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazio- ne o ad attività di lavoro propria o di un pro- priofamiliare,essendosufficienteunasempli- ce manifestazione di volontà in tal senso. Resta, comunque, fermo il diritto del conduttore di agi- regiudizialmenteperilripri- stino del contratto o per il ri- sarcimento del danno ove l’immobile non venga desti- nato entro 12 mesi all’uso in- dicato nella disdetta. Siaggiungachelapossibili- 4 +4anni La durata del contratto libero Dopo il primo quadriennio scatta il rinnovo automatico del secondo Il video NicolaGraziano, esperto de «IlSole-24 Ore», risponde alla domanda: Quali sono le regole per affittare casa? 01 | IL CONTRATTO LIBERO 10 Il Sole 24 Ore
  • 11. Le tre principali tipologie contrattuali per uso abitativo Le condizioni e la durata per i diversi casi Tipologia Condizioni Durata Contratto libero Le parti sono libere di decidere in piena autono- mia le clausole contrattuali, a partire dal canone, a patto che risulti trasparente Quattro anni automaticamente rinnovabili per altri quattro Contratto concordato Le parti possono stipulare contratti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi, definiti in sede locale tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, che fissano gli importi massimi e minimi dei canoni sulla base: a. delle caratteristiche dell’immobile b. della zona ove è ubicato l’immobile c. del numero degli occupanti Treanni automaticamenterinno- vabili per altri due Contratto transitorio Le parti possono stipulare contratti per soddisfa- re qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare, o del conduttore e di un suo familiare, collegata a un evento certo a data prefissata. Il canone segue lo stesso meccanismo del con- tratto convenzionato Deve essere compresa tra uno e 18 mesi COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 11 Il Sole 24 Ore
  • 12. Cosa cambia se l’appartamento è ammobiliato o non lo è Nelle disposizioni normative non si rinviene una definizione di “appartamento ammobiliato“. Un immobile è da considerarsi “ammobiliato“ quando quest’ultimo dispone dei mobili e dell’arredamento necessario per permettere all’inquilino di abitarvi correttamente e portando con sé i soli effetti personali. L’immobile non deve essere interamente arredato per essere considerato come ammobiliato, per definire un appartamento “ammobiliato“ basta lo stretto indispensabile: cucina con il solo piano di cottura e il frigorifero, l’armadio e il letto. In altri termini, la qualifica di “ammobiliato” è lasciata alla valutazione del proprietario e soprattutto dei suoi inquilini. Certamente, affittare un appartamento ammobiliato può permettere di aumentare la redditività del proprio investimento locativo a seconda dei casi. Un arredamento dettagliato nei minimi particolari, infatti, incrementando il valore dell’immobile, ben può far aumentare il canone locatizio dello stesso. La cosidetta “legge dell’equo canone“ (392/1978) stabiliva all’articolo 12 che «se l’immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore ed idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto, il canone (...) può essere maggiorato fino a un massimo del 30 per cento»; si poteva quindi stabilire un corrispettivo maggiore di quello legale ma entro limiti ben precisi. La legge 431/1998 ha poi abrogato, tra gli altri, anche il suddetto articolo 12 della legge dell’equo canone. Poiché oggi la fissazione del canone è libera nei contratti 4 + 4, chi affitta un appartamento ammobiliato può liberamente tenerne conto nello stabilire il canone al momento della stipula del contratto. Nei contratti a canone concordato (3 + 2, transitori e per studenti) la maggiorazione del canone, nel caso di appartamento ammobiliato, è in genere prevista negli accordi intervenuti tra associazioni degli inquilini e dei proprietari che fissano la griglia minima e massima dei canoni di locazione. La natura ammobiliata dell’immobile è del tutto irrilevante nella scelta della tipologia contrattuale: affittare un appartamento ammobiliato non ha dei vincoli restrittivi, né rischi particolari rispetto a una locazione classica. Incide, invece, in sede di stipula. È, infatti, opportuno specificare nel contratto che l’appartamento concesso in locazione è ammobiliato. Al contratto deve essere allegato l’inventario dei mobili, annotando attentamente la natura e lo stato di ogni mobile ed elettrodomestico, anche al fine di superare la presunzione, altrimenti operante, della proprietà dei mobili in capo al conduttore. Sarebbe anche utile, per il locatore, fotografare l’ambiente con i mobili e gli oggetti ivi contenuti e, alla firma del contratto, far firmare le foto dell’arredamento al conduttore. Si tratta di una formalità importante, in quanto è l’inquilino che deve prendere in carico le riparazioni cosiddette “classiche“ e che si deve anche occupare della manutenzione degli elettrodomestici indicati nel contratto. Per quanto riguarda la loro sostituzione, questa è a carico del proprietario e varia a seconda della qualità iniziale del materiale e dello stato di utilizzo. Inoltre, è sempre consigliabile il rilascio di una cauzione – che può arrivare fino a sei mensilità – al fine di riparare gli eventuali danni causati dal conduttore. In primo luogo, è importante considerare che la locazione ammobiliata è rivolta a una tipologia di inquilini ben definita: si tratta, per la maggior parte, di persone “in transito“ e che non prevedono di stabilirsi per un lungo periodo, ad esempio studenti, giovani lavoratori e persone che si trasferiscono per periodi prolungati. Legge 392/1978, articolo 12 01 | IL CONTRATTO LIBERO 12 Il Sole 24 Ore
  • 13. tà di diniego del rinnovo è preclusa al locato- re soltanto in presenza di un suo comporta- mento maliziosamente preordinato a creare unostatodinecessità,nonpo- tendosi, al di fuori di tale ipo- tesi,negareal locatore di agi- re liberamente per il suo in- tento. In ogni caso, alla scadenza degli otto anni, a ciascuna delle parti è attribuita la fa- coltà di comunicare all’altra, mediante lettera raccoman- dataconavvisodiricevimen- to, con un preavviso di sei mesi, l’intenzione di disdire il contratto. Entro 60 giorni dal ricevimento della sud- detta comunicazione, la parte interpellata de- ve rispondere a sua volta a mezzo lettera rac- comandata.Senonrisponde,ilcontrattosiin- tenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. Se pervenuta fuori dal termine, la disdetta può valere solo per il termine successivo. Larecessione anticipata Il conduttore, può recedere anche in antici- po rispetto alla naturale scadenza del contrat- to, purché tale possibilità sia specificamente prevista ed indicata in una clausola dello stesso contrat- to. Tuttavia, qualora il con- tratto non preveda la facoltà didisdettadapartedell’inqui- lino, è possibile recedere in qualsiasi momento dal con- tratto dimostrando la sussi- stenzadigravimotivi,dando- necomunicazioneallocatore con un preavviso di sei mesi. Alla scadenza degli otto anni canonici ciascuna delle parti in causa ha la possibilità di disdire il contratto I casi in cui il locatore può dare disdetta 60giorni Dal ricevimento della disdetta Il tempo massimo che la parte interpellata haper rispondere ■ Se intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale, proprio, del coniu- ge, dei genitori, dei figli ■ Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo ■ Se il conduttore dispone di alloggio libero e idoneo nello stesso Comune ■ Se l’unità immobiliare è ubicata in un edificio gravemente danneggiato che deve essere radicalmente ristrutturato ■ Se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, salvo, sempre, il diritto di prelazione del conduttore COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 13 Il Sole 24 Ore
  • 14. Contratto libero di locazione a uso abitativo Il Sig. __________________________ di seguito denominato/a locatore (dati anagrafici) Concede in locazione al Sig. __________________________ di seguito denominato/a conduttore (dati anagrafici) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via ____________________ n. civico ________ piano _______ scala _______ interno ______ composto di n. _____ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.: indicare quali) _________________________________________ _____________________________________ non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti. Tabelle millesimali proprietà _________________________________ riscaldamento_____________________________ acqua____________________________________ altre_____________________________________ Estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare _________________________________________ _________________________________________ Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti _________________________________________ _________________________________________ Certificato di collaudo e certificazione energetica _________________________________________ _________________________________________ La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni: 1. Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro, dal ____________ al ______________ e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. 2. Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni. 3. Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. 4. L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: _______________________________ 5. Il conduttore potrà (col consenso scritto del locatore)/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto. Lo stesso conduttore dovrà trasmettere al locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto. 01 | IL CONTRATTO LIBERO 14 Il Sole 24 Ore
  • 15. 6. Il canone annuo di locazione – avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione – è convenuto in Euro ___________, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero ____________________________ in n. ________ rate eguali anticipate di euro ________________ ciascuna, scadenti il ______________________ . Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore. 7. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore. 8. Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione. 9. Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue: ______________ _________________________________________ 10. Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 11. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 12. A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di Euro __________________ pari a ____________ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia _________________________________________ _________________________________________ 13. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento. Altri eventuali accordi: _________________________________________ _________________________________________ Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in COME DARE LA CASA IN AFFITTO - CONTRATTI E FISCALITA' 15 Il Sole 24 Ore
  • 16. sede di consuntivo – entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate Insieme col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente. 14. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 15. Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo. 16.Nelcasoincuiillocatoreintendessevendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visitaall’unitàimmobiliareunavoltaallasettima- naperalmenodueoreconl’esclusionedeigiorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ______ _________________________________________ 17. Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’articolo 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 18. Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registra- zionedelcontratto,dandonenotiziaalcondutto- re.Questicorrisponderàlaquotadisuaspettan- za, pari alla metà. Le parti potranno delegareper la registrazione del contratto una delle organiz- zazioni che hanno prestato assistenza per la sti- pula del presente contratto. 19.Atuttiglieffettidelpresentecontratto,com- prese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenzaagiudicare,ilconduttoreeleggedo- micilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. 20. Qualunque modifica al presente contratto nonpuòaver luogo,enonpuòessere provata,se non mediante atto scritto. 21.Illocatoreedilconduttoresiautorizzanoreci- procamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione. 22. Per quanto non previsto dal presente con- tratto le parti fanno espresso rinvio alle disposi- zioni del codice civile, della legge 27/7/1978 n. 392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali. 23. Le parti di comune accordo potranno adire perognicontroversiachedovessesorgereinme- ritoallainterpretazioneeesecuzionedelpresen- te contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita tra __________ Letto, approvato e sottoscritto ____________, li _____________ Il locatore _______________________________ Il conduttore _____________________________ Amentedegliarticoli1341e1342,secondocom- ma, del codice civile, le parti specificamente ap- provano ipatti dicui ai punti 1),2), 3),5), 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21). Il locatore ________________________________ Il conduttore ______________________________ 01 | IL CONTRATTO LIBERO 16 Il Sole 24 Ore