Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No. 18/2021 Outline Hak Pengelolaan Tanah Reklamasi Hak Atas Tanah Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Pembatalan Hak atas Tanah Satuan Rumah Susun Properti untuk Orang Asing Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah Pendaftaran Tanah secara Elektronik Kawasan dan Tanah Telantar HPL Ketentuan mengenai HPL diatur lebih lanjut di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”) Sejarah Pengaturan HPL Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HPL disinggung dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dan berbagai aturan lain HPL didefinisikan PP No. 40/1996 sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Ketentuan mengenai subjek HPL serta tata cara permohonan dan pemberiannya diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permenag No. 9/1999”) PP No. 18/2021 juga memberikan definisi HPL sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL HPL dapat berasal dari (i) tanah negara dan (i) tanah ulayat. HPL di atas tanah negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah

1. Hukum Pertanahan
Pasca UU Cipta
Kerja
PP No. 18/2021

2. Outline
Hak Pengelolaan
Tanah Reklamasi
Hak Atas Tanah
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Pembatalan Hak atas Tanah
Satuan Rumah Susun
Properti untuk Orang Asing
Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah
Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Kawasan dan Tanah Telantar

3. Hak Pengelolaan
(HPL)

4. HPL
Ketentuan mengenai HPL diatur lebih lanjut di dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah
Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”)
Sejarah Pengaturan HPL
• Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HPL disinggung dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dan berbagai aturan lain
• HPL didefinisikan PP No. 40/1996 sebagai hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
• Ketentuan mengenai subjek HPL serta tata cara permohonan dan pemberiannya diatur
dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9
Tahun 1999 Tentang Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak
Pengelolaan (“Permenag No. 9/1999”)

5. Subjek HPL
HPL
• PP No. 18/2021 juga memberikan definisi HPL sebagai hak menguasai dari Negara yang
kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL
• HPL dapat berasal dari (i) tanah negara dan (i) tanah ulayat.
• HPL di atas tanah negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan
dengan pengelolaan tanah
PP No. 18/2021
• HPL dari tanah negara:
• Instansi Pempus
• Pemda
• BUMN/BUMD
• Badan hukum milik negara/daerah
• Bank Tanah
• Badan hukum yang ditunjuk Pempus
• HPL dari tanah ulayat ditetapkan kepada
masyarakat hukum adat
Permenag No. 9/1999
• HPL diberikan kepada:
• Instansi Pempus termasuk Pemda
• BUMN
• BUMD
• PT (Persero)
• Badan Otorita
• Badan hukum pemerintah lainnya
yang ditunjuk pemerintah

6. HPL
Subjek HPL (PP No. 18/2021)
• Instansi Pempus yang tugas pokok dan fungsinya tidak langsung
berhubungan dengan pengelolaan tanah, diberikan HPL setelah mendapatkan
persetujuan Menkeu
• HPL yang termasuk BMN/BMD merupakan HPL yang perolehannya berasal
dari APBN/APBD atau perolehan lainnya yang sah
• BUMN/BUMD termasuk juga anak perusahaan. Dalam ketentuan
sebelumnya, anak perusahaan BUMN/BUMD tidak dianggap sebagai
BUMN/BUMD sehingga tidak bisa memeroleh HPL.
• Dalam anak perusahaan BUMN/BUMD, negara wajib memiliki saham
dengan hak istimewa yang diatur dalam AD
• Contoh: Peleburan PTPN I sampai dengan PTPN XII membentuk suatu
holding perusahaan perkebunan dengan PTPN III sebagai induk maka
PTPN I sampai dengan PTPN XII sebagai anak perusahaan BUMN yang
dapat diberikan HPL

7. HPL
Kewenangan Pemegang HPL
• Menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai rencana
tata ruang
• Menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah untuk digunakan
sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain
• Menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan
perjanjian
• Terdiri dari (i) tarif pelayanan pemanfaatan lahan yang pertama kali dikenakan
oleh Pemegang HPL dan (ii) uang wajib tahunan yang dikenakan pada saat
pendaftaran pertama, perpanjangan, dan pembaruan hak
• “uang wajib tahunan” merupakan istilah uang wajib tahunan, uang pemasukan,
atau ganti rugi dari pihak lain yang besarnya dicantumkan dalam perjanjian
pemanfaatan tanah
• Tarif dan/atau uang wajib tahunan yang dibebankan ditetapkan oleh Menteri

8. HPL
Penggunaan dan Pemanfaatan HPL
• HPL yang digunakan dan dimanfaatkan sebagian/seluruh tanahnya sendiri atau
dikerjasamakan dengan pihak lain dapat diberikan hak atas tanah berupa HGU, HGB,
dan/atau HP di atas HPL sesuai dengan sifat dan fungsinya kepada (i) pemegang HPL
atau (ii) pihak lain berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah
• Konsep HGU di atas HPL merupakan ketentuan yang baru diatur dalam PP No.
18/2021. Sebelumnya HGU hanya diberikan di atas tanah negara
HPL yang Merupakan BMN/BMD
• HPL yang termasuk aset BMN/BMD merupakan tanah HPL yang perolehannya
berasal dari APBN/APBD atau perolehan lainnya yang sah

9. HPL
Perjanjian Pemanfaatan Tanah
Paling sedikit memuat:
• Identitas Para Pihak
• Letak, batas, dan luas tanah
• Jenis penggunaan/pemanfaatan tanah, dan/atau bangunan yang didirikan
• Hak, jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan,
perubahan, hapusnya hak, dan ketentuan pemilikan tanah dan bangunan
setelah berakhirnya hak atas tanah
• Besarnya tarif dan/atau uang wajib tahunan;
• Persyaratan dan ketentuan lain yang mengikat Para Pihak, pelaksanaan
pembangunan, wanprestasi, dan ketentuan pemutusan/pembatalan perjanjian

10. HPL
HPL: Hal-hal yang dilarang
• HPL tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
• HPL tidak dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
• HPL hanya dapat dilepaskan dalam hal diberikan hak milik, dilepaskan
untuk kepentingan umum, atau ketentuan lain yang diatur dalam peraturan
per-uu-an

11. HPL
Hak atas Tanah di atas HPL
• Pemberian HAT di atas HPL diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri berdasarkan persetujuan pemegang HPL
• Dalam PP No. 40/1996, HAT di atas HPL diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri berdasarkan usul pemegang HPL
• Perpanjangan / pembaruan HAT di atas HPL diberikan apabila memenuhi
syarat dan mendapat persetujuan dari pemegang HPL
• Dalam PP No. 40/1996, HAT di atas HPL dapat diperpanjang atau
diperbarui setelah mendapatkan persetujuan pemegang HPL
• HAT di atas HPL yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat (i)
dibebankan dengan HT, (ii) dialihkan, atau (iii) dilepaskan

12. HPL
Hak atas Tanah di atas HPL
• Setiap perbuatan hukum, termasuk pembebanan jaminan, terhadap HAT di
atas HPL memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan dimuat dalam
perjanjian pemanfaatan tanah
• Dalam PP No. 40/1996, digunakan istilah persetujuan pemegang HPL
• Pelepasan HAT di atas HPL wajib dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang
berwenang (Notaris, Camat, atau Kakantah) dan dilaporkan kepada Menteri
• Ketentuan ini merupakan hal baru yang diatur dalam PP No. 18/2021.
sebelumnya tidak diatur di PP No. 40/1996
• Dalam hal HPL hapus karena putusan pengadilan BHT, maka HAT di atas
HPL dapat dinyatakan batal sepanjang amar putusan mencantumkan batalnya
HAT di atas HPL

13. HPL
Hapusnya HPL
• Dibatalkan oleh Menteri
• Karena cacat administrasi (cacat substansi, cacat yuridis, cacat prosedur,
cacat kewenangan); atau
• adanya putusan pengadilan BHT. Pembatalan HAT di atas HPL
dinyatakan tegas dalam amar putusan
• Dilepaskan sukarela oleh pemegang HPL
• Dilepaskan untuk kepentingan umum
• Dicabut berdasarkan UU
• Diberikan hak milik
• Antara lain untuk keperluan rumah umum, keperluan transmigrasi,
reforma agraria, redistribusi tanah, program pemerintah/program
strategis nasional
• Ditetapkan sebagai tanah telantar
• Ditetapkan sebagai tanah musnah

14. HPL
Akibat Hapusnya HPL
• Hapusnya HPL di atas tanah negara, (i) tanahnya kembali menjadi tanah
negara atau (ii) sesuai dengan putusan pengadilan
• Hapusnya HPL di atas tanah ulayat menyebabkan tanahnya kembali kepada
penguasaan masyarakat hukum adat

15. Tanah
Reklamasi

16. Tanah Reklamasi
Hak atas Tanah pada Tanah Reklamasi
• Tanah reklamasi dapat diberikan HPL dan/atau HAT dengan syarat telah
memperoleh izin reklamasi
• Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada (i) instansi Pempus, (ii)
BUMN/BUMD, (iii) badan hukum milik negara/daerah, (iv) bank tanah, (v)
badan hukum yang ditunjuk Pempus, tanah reklamasi diberikan HPL atau
HAT dengan memperhatikan syarat sebagai subjek hak
• Dalam hal izin reklamasi diberikan kepada badan hukum atau perorangan,
tanah reklamasi diberikan HPL dan/atau HAT dengan ketentuan:
• Untuk pemegang izin reklamasi, diberikan HAT atau HAT di atas HPL
• Untuk Pempus/Pemda penerbit izin reklamasi diberikan HPL,
berdasarkan perjanjian antara pemegang izin reklamasi dengan
Pempus/Pemda serta mempertimbangkan ketentuan tata ruang

17. Hak atas Tanah Chapter I: Hak Guna Usaha
(HGU)

18. HGU
Ketentuan mengenai HGU diatur lebih lanjut dalam PP No. 18/2021
Sejarah Pengaturan HGU
• Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HGU diatur
dalam PP No. 40/1996
Tanah yang Dapat Diberikan HGU
• Tanah yang diberikan dengan HGU, meliputi (i) tanah negara dan (ii) tanah
HPL
• Ketentuan sebelumnya dalam PP No. 40/1996, tanah yang dapat diberikan
HGU hanya tanah negara

19. HGU
Jangka Waktu HGU
• 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun
• Pembaruan HGU paling lama 35 tahun
• Setelah berakhirnya jangka waktu HGU, perpanjangan, dan pembaruannya,
maka tanah HGU kembali menjadi tanah yang dikuasai oleh negara atau
tanah HPL
Terbitnya HGU
• HGU di atas tanah negara diberikan berdasarkan keputusan pemberian hak
oleh Menteri
• HGU di atas HPL diberikan keputusan pemberian hak oleh Menteri
berdasarkan persetujuan dari pemegang HPL

20. HGU
Hak Prioritas HGU atas Tanah Negara
• Penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah yang
dikuasai oleh negara (ex-HGU) dilakukan oleh Menteri dan dapat diberikan
prioritas kepada bekas pemegang hak, dengan memperhatikan:
• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai keadaan, sifat,dan
tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak terpenuhi dengan baik;
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• Tanahnya sesuai dengan tata ruang;
• Tidak digunakan/direncanakan untuk kepentingan umum;
• SDA dan LH
• Keadaan tanah dan masyarakat sekitar
• Selain diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak, bisa juga diterbitkan
HPL kepada Bank Tanah. Jika tanah tidak diberikan kepada bekas pemegang
hak, maka akan diberitahukan terlebih dahulu.

21. HGU
Perpanjangan dan Pembaruan HGU
Syarat dalam PP No. 18/2021
• Tanahnya masih diusahakan dengan baik
sesuai keadaan, sifat, dan tujuan
pemberian hak
• Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak
• Pemegang hak masih memenuhi syarat
sebagai pemegang hak
• Tanahnya masih sesuai dengan rencana
tata ruang
• Tidak digunakan untuk kepentingan umum
Syarat dalam PP No. 40/1996
• Tanahnya masih diusahakan dengan baik
sesuai keadaan, sifat, dan tujuan
pemberian hak
• Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak
• Pemegang hak masih memenuhi syarat
sebagai pemegang hak
Syarat Tambahan Perpanjangan/Pembaruan HGU atas HPL
• Selain wajib memenuhi 5 syarat tersebut, wajib juga memperoleh persetujuan pemegang
HPL

22. HGU
Perpanjangan/Pembaruan HGU
• Permohonan perpanjangan HGU dapat diajukan setelah usia tanaman atau
usaha lainnya efektif atau paling lambat sebelum berakhirnya HGU
• “usia tanaman atau usaha lainnya efektif” berarti keadaan atau jangka
waktu tertentu yang telah mencapai ambang batas minimal produktivitas
sesuai perizinan yang ada
• Ketentuan dalam PP No. 40/1996, perpanjangan / pembaruan HGU
diajukan paling lambat 2 tahun sebelum berakhirnya hak
• Permohonan pembaruan HGU paling lambat 2 tahun setelah berakhirnya
jangka waktu hak
• Perpanjangan HGU di atas HPL diberikan apabila tanahnya telah digunakan
dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian haknya

23. HGU
Kewajiban Pemegang HGU
PP No. 40/1996
• membayar uang pemasukan kepada
Negara
• melaksanakan usaha pertanian,
perkebunan, perikanan dan/atau
peternakan sesuai peruntukan dan
persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
• mengusahakan sendiri tanah Hak
Guna Usaha dengan baik sesuai
dengan kelayakan usaha
berdasarkan kriteria yang
ditetapkan oleh instansi teknis
PP No. 18/2021
• melaksanakan usaha pertanian,
perikanan, dan/atau peternakan sesuai
peruntukan dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya paling
lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan
• mengusahakan Tanah HGU dengan
baik sesuai dengan kelayakan usaha
berdasarkan kriteria yang ditetapkan
oleh instansi teknis
• membangun dan memelihara prasarana
lingkungan dan fasilitas yang ada
dalam lingkungan areal HGU

24. HGU
Kewajiban Pemegang HGU (Cont’d)
PP No. 40/1996
• membangun dan memelihara
prasarana lingkungan dan fasilitas
tanah yang ada dalam lingkungan
areal HGU
• memelihara kesuburan tanah,
mencegah kerusakan sumber daya
alam dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup
sesuai dengan per-uu-an
• menyampaikan laporan tertulis
setiap akhir tahun mengenai HGU
PP No. 18/2021
• memelihara Tanah, termasuk
menambah kesuburan dan mencegah
kerusakannya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup
• memberikan jalan keluar atau jalan
air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang Tanah yang
terkurung
• mengelola, memelihara, dan
mengawasi serta mempertahankan
fungsi kawasan konservasi bernilai
tinggi (high conservation value),
dalam hal areal konservasi berada
pada areal HGU

25. HGU
Kewajiban Pemegang HGU (Cont’d)
PP No. 40/1996
• menyerahkan kembali tanah yang
diberikan dengan HGU kepada
Negara sesudah HGU tersebut
hapus
• menyerahkan sertifikat HGU yang
telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan
PP No. 18/2021
• Menjaga fungsi konservasi badan
air atau fungsi konservasi lainnya
• Mematuhi ketentuan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam rencana
tata ruang
• memfasilitasi pembangunan kebun
masyarakat sekitar paling sedikit
20% (dua puluh persen) dari luas
Tanah yang diberikan hak guna
usaha, dalam hal pemegang hak
merupakan badan hukum
berbentuk perseroan terbatas dan
penggunaannya untuk perkebunan

26. HGU
Kewajiban Pemegang HGU (Cont’d)
PP No. 18/2021
• menyampaikan laporan setiap akhir
tahun mengenai penggunaan hak
guna usaha
• melepaskan Hak Atas Tanah baik
sebagian atau keseluruhan dalam
hal dipergunakan bagi
pembangunan untuk kepentingan
umum
• menyerahkan kembali Tanah yang
diberikan dengan HGU kepada
negara atau pemegang HPL,
setelah hak guna usaha hapus
PP No. 40/1996
• Dalam hal HGU hapus dan tidak
diperpanjang/diperbaharui,
membongkar bangunan dan benda
yang ada di atasnya dan
menyerahkan tanah dan tanaman
yang ada di atas tanah bekas HGU
kepada Negara

27. HGU
Larangan Pemegang HGU
• Larangan bagi pemegang HGU tidak diatur sebelumnya dalam PP No. 40/1996
• Pemegang HGU dilarang:
• menyerahkan pemanfaatan Tanah HGU kepada pihak lain, kecuali dalam hal
diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan
• mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain dari lalu lintas
umum, akses publik dan/atau jalan air
• membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar
• merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup
• menelantarkan tanahnya
• mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi
tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam
hal dalam areal hak guna usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi
konservasi lainnya

28. HGU
Hak Pemegang HGU
PP No. 40/1996
• menguasai dan mempergunakan
tanah yang diberikan dengan HGU
untuk melaksanakan usaha di bidang
pertanian, perkebunan, perikanan dan
atau peternakan
• penguasaan dan penggunaan sumber
air dan sumber daya alam lainnya di
atas tanah yang diberikan dengan
HGU oleh pemegang HGU hanya
dapat di lakukan untuk mendukung
usaha di bidang pertanian,
perkebunan, perikanan dan atau
peternakan
PP No. 18/2021
• menggunakan dan memanfaatkan
Tanah yang diberikan sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan dan perjanjian
pemberiannya
• memanfaatkan sumber air dan
sumber daya alam lainnya di atas
Tanah yang diberikan dengan HGU
sepanjang untuk mendukung
penggunaan dan pemanfaatan Tanah

29. HGU
Hak Pemegang HGU (Cont’d)
PP No. 18/2021
• melakukan perbuatan hukum yang
bermaksud melepaskan,
mengalihkan, dan mengubah
penggunaannya serta
membebankan dengan hak
tanggungan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-
undangan

30. HGU
Peralihan dan Pelepasan HGU
• HGU dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah
haknya
• Perubahan hak diakibatkan salah satunya karena perubahan rencana
tata ruang. Perubahan hak karena perubahan rencana tata ruang
diberikan ganti kerugian yang layak kepada pemegang hak. Negara
dapat ambil alih sebagian tanah yang diubah haknya dengan pemberian
ganti rugi yang layak
• Pelepasan HGU dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang (eg.
Notaris/Camat/Kakantah) dan dilaporkan kepada Menteri

31. HGU
Hapusnya HGU
PP No. 40/1996
• Berakhirnya jangka waktu
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau
perpanjangannya
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
memenuhi kewajiban pemegang
hak (ii) putusan pengadilan BHT
• Dilepaskan secara sukarela
PP No. 18/2021
• Berakhirnya jangka waktu
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian,
perpanjangan, pemberian hak
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
memenuhi kewajiban (ii) cacat
administrasi, atau (iii) putusan
pengadilan BHT
• Diubah haknya menjadi HAT lain
• Dilepaskan secara sukarela

32. HGU
Hapusnya HGU (Cont’d)
PP No. 40/1996
• Dicabut berdasarkan UU
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
• Pemegang HGU tidak lagi
memenuhi syarat sebagai
pemegang hak
PP No. 18/2021
• Dilepaskan untuk kepentingan
umum
• Ditetapkan sebagai tanah telantar
• Ditetapkan sebagai tanah musnah
• Berakhirnya perjanjian
pemanfaatan tanah (HGU di atas
HPL)
• Pemegang HGU tidak memenuhi
syarat sebagai pemegang hak

33. HGU
Hapusnya HGU (Cont’d)
PP No. 40/1996
• Hapusnya HGU menyebabkan
tanahnya kembali menjadi tanah
negara
PP No. 18/2021
• Hapusnya HGU di atas tanah
negara menyebabkan tanahnya
kembali menjadi tanah negara atau
sesuai dengan putusan BHT
• Hapusnya HGU atas HPL
menyebabkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang HPL

34. Hak atas Tanah Chapter II: Hak Guna
Bangunan (HGB)

35. HGB
Ketentuan mengenai HGB diatur lebih lanjut dalam PP No. 18/2021
Sejarah Pengaturan HGB
• Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HGB diatur
dalam PP No. 40/1996

36. HGU
Jangka Waktu HGB
• 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun
• Pembaruan HGB selama 30 tahun
HGB di atas HPL
• HGB di atas HPL diberikan dengan keputusan pemberian hak berdasarkan
persetujuan pemegang HPL
• Ketentuan dalam PP No. 40/1996, HGB di atas HPL diberikan dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan usul pemegang
HPL

37. HGB
Hak Prioritas HGB atas Tanah Negara
• Penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah yang
dikuasai oleh negara (ex-HGB) dilakukan oleh Menteri dan dapat diberikan
prioritas kepada bekas pemegang HGB, dengan memperhatikan:
• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai keadaan, sifat,dan
tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak terpenuhi dengan baik;
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• Tanahnya sesuai dengan tata ruang;
• Tidak digunakan/direncanakan untuk kepentingan umum;
• SDA dan LH
• Keadaan tanah dan masyarakat sekitar
• Selain diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak, bisa juga diterbitkan
HPL kepada Bank Tanah. Jika tanah tidak diberikan kepada bekas pemegang
hak, maka akan diberitahukan terlebih dahulu.

38. HGB
Perpanjangan/Pembaruan HGB
• Syarat perpanjangan/pembaruan HGB di atas tanah negara:
• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai
keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
• Syarat pemberian hak dipenuhi pemegang hak
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
• Tanahnya sesuai dengan rencana tata ruang
• Tidak digunakan/direncanakan untuk kepentingan umum
• Syarat tambahan untuk perpanjangan/pembaruan HGB di atas HPL:
persetujuan pemegang HPL
• Atas kesepakatan antara pemegang HGB dengan pemegang hak milik, HGB
di atas hak milik dapat diperbarui dengan pemberian HGB baru dengan akta
PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantah

39. HGB
Perpanjangan/Pembaruan HGB
• Permohonan perpanjangan HGB diberikan setelah tanahnya sudah
digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau
paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGB
• Ketentuan dalam PP No. 40/1996: perpanjangan atau pembaruan jangka
waktu HGB wajib diajukan paling lambat 2 tahun sebelum HGB
berakhir
• Permohonan pembaruan hak diajukan paling lama 2 tahun setelah
berakhirnya HGB
• Perpanjangan/pembaruan HGB di atas HPL diberikan apabila tanahnya telah
digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya

40. HGB
HGB untuk Rusun
• Pemberian HGB bagi sarusun yang dibangun di atas tanah:
• HGB di atas tanah negara, dapat diberikan sekaligus dengan
perpanjangan haknya setelah mendapatkan SLF
• HGB di atas tanah HPL diberikan perpanjangan dan pembaruan setelah
mendapatkan SLF

41. HGB
Hak Pemegang HGB
PP No. 40/1996
• membayar uang pemasukan yang
jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya
• menggunakan tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan dan perjanjian
pemberiannya
• memelihara dengan baik tanah dan
bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup
PP No. 18/2021
• melaksanakan pembangunan dan/atau
mengusahakan tanahnya sesuai dengan
tujuan peruntukan dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya paling lama 2 (dua)
tahun sejak hak diberikan
• memelihara Tanah, termasuk menambah
kesuburannya dan mencegah kerusakannya
serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
• menjaga fungsi konservasi sempadan badan
air atau fungsi konservasi lainnya

42. HGB
Hak Pemegang HGB
PP No. 40/1996
• menyerahkan kembali tanah yang
diberikan dengan HGB kepada Negara,
pemegang Hak Pengelolaan atau
pemegang Hak Milik sesudah HGB itu
hapus
• menyerahkan sertifikat HGB yang
telah hapus kepada Kepala Kantor
Pertanahan
• Dalam hal HGB atas tanah Negara
hapus dan tidak
diperpanjang/diperbarui, wajib
membongkar bangunan dan benda
yang ada di atasnya serta menyerahkan
tanahnya ke Negara dalam keadaan
kosong 1 tahun setelah hapusnya HGB
PP No. 18/2021
• mematuhi ketentuan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam rencana
tata ruang
• melepaskan HAT baik sebagian
atau keseluruhan dalam hal
dipergunakan bagi pembangunan
untuk kepentingan umum
• menyerahkan kembali Tanah yang
diberikan dengan HGB kepada
negara, pemegang HPL atau
pemegang hak milik, setelah HGB
hapus

43. HGB
Larangan Pemegang HGB
• mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain dari lalu lintas
umum, akses publik, dan/atau jalan air
• merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup
• menelantarkan tanahnya
• mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul,
fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam
areal HGB terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

44. HGB
Hak Pemegang HGB
• menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberiannya
• mendirikan dan mempunyai bangunan di atas Tanah yang diberikan dengan
hak guna bangunan sepanjang untuk keperluan pribadi dan/atau mendukung
usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
• melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan
mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

45. HGB
Peralihan dan Pelepasan HGB
• HGB dapat beralih, dialihkan, atau dilepaskan kepada pihak lain serta diubah
haknya
• Perubahan hak diakibatkan salah satunya karena perubahan rencana
tata ruang. Perubahan hak karena perubahan rencana tata ruang
diberikan ganti kerugian yang layak kepada pemegang hak. Negara
dapat ambil alih sebagian tanah yang diubah haknya dengan pemberian
ganti rugi yang layak
• Pelepasan HGB dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang (eg.
Notaris/Camat/Kakantah) dan dilaporkan kepada Menteri

46. HGB
Hapusnya HGB
PP No. 40/1996
• Berakhirnya jangka waktu
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau
perpanjangannya
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
memenuhi kewajiban pemegang hak
(ii) tidak dipenuhinya syarat atau
kewajiban dalam perjanjian pemberian
HGB antara pemegang HGB dengan
pemegang HM/HPL, dan (iii) putusan
pengadilan BHT
• Dilepaskan secara sukarela
PP No. 18/2021
• Berakhirnya jangka waktu
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian, perpanjangan,
pemberian hak
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
memenuhi kewajiban (ii) tidak
dipenuhinya syarat atau kewajiban
dalam perjanjian pemberian HGB
antara pemegang HGB dengan
pemegang HM/HPL, (iii) cacat
administrasi, atau (iv) putusan
pengadilan BHT
• Diubah haknya menjadi HAT lain
• Dilepaskan secara sukarela

47. HGB
Hapusnya HGB
PP No. 40/1996
• Dicabut berdasarkan UU
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
• Pemegang HGB tidak lagi
memenuhi syarat sebagai
pemegang hak
PP No. 18/2021
• Dilepaskan untuk kepentingan
umum
• Ditetapkan sebagai tanah telantar
• Ditetapkan sebagai tanah musnah
• Berakhirnya perjanjian pemberian
hak atau perjanjian pemanfaatan
tanah (HGB di atas HM / HPL)
• Pemegang hak tidak memenuhi
syarat sebagai pemegang hak

48. HGB
Hapusnya HGB (Cont’d)
PP No. 40/1996
• Hapusnya HGB menyebabkan
tanahnya kembali menjadi tanah
negara
• Hapusnya HGB di atas tanah HPL
mengakibatkan tanahnya kembali
ke penguasaan pemegang HPL
• Hapusnya HGB di atas tanah HM
mengakibatkan tanahnya kembali
pada penguasaan pemegang HM
PP No. 18/2021
• Hapusnya HGB di atas tanah
negara menyebabkan tanahnya
kembali menjadi tanah negara atau
sesuai dengan putusan BHT
• Hapusnya HGB atas HPL
menyebabkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang HPL
• Hapusnya HGB atas HM
menyebabkan tanahnya kembali ke
dalam penguasaan pemegang HM

49. Hak atas Tanah Chapter III: Hak Pakai
(HP)

50. HP
Ketentuan mengenai HP diatur lebih lanjut dalam PP No. 18/2021
Sejarah Pengaturan HP
• Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HP diatur
dalam PP No. 40/1996

51. HP
• HP terdiri atas:
• HP dengan jangka waktu
• HP selama dipergunakan
HP dengan Jangka Waktu
• Subjek:
• WNI
• Badan hukum Indonesia
• Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia
• Badan keagamaan dan sosial
• Orang asing
• Diberikan atas:
• Tanah negara
• Tanah hak milik
• Tanah HPL

52. HP
HP dengan Jangka Waktu (Cont’d)
• Jangka waktu
• HP di atas tanah negara/HPL: 30 tahun dan dapat diperpanjang selama
20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu 30 tahun
• Dalam PP No. 40/1996, jangka waktu HP diberikan paling lama
sampai 25 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Pembaruan hak
diberikan 25 tahun
• HP di atas tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun dan dapat
diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik
• Dalam PP No. 40/1996, HP di atas tanah hak milik diberikan untuk
jangka waktu 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang

53. HP
HP Selama Dipergunakan
• Subjek:
• Instansi Pempus
• Pemda
• Pemerintah desa
• Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional
Catatan: Dalam PP No. 40/1996, badan keagamaan dan badan sosial juga
dapat memperoleh HP Selama Dipergunakan
• Diberikan atas:
• Tanah negara
• Tanah HPL
• Jangka waktu
• Jangka waktu tidak ditentukan, selama dipergunakan dan dimanfaatkan

54. HP
Hak Prioritas HP atas Tanah Negara
• Penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan tanah yang
dikuasai oleh negara (ex-HP) dilakukan oleh Menteri dan dapat diberikan
prioritas kepada bekas pemegang HP, dengan memperhatikan:
• Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan sesuai keadaan, sifat,dan
tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak terpenuhi dengan baik;
• Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
• Tanahnya sesuai dengan tata ruang;
• Tidak digunakan/direncanakan untuk kepentingan umum;
• SDA dan LH
• Keadaan tanah dan masyarakat sekitar
• Selain diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak, bisa juga diterbitkan
HPL kepada Bank Tanah. Jika tanah tidak diberikan kepada bekas pemegang
hak, maka akan diberitahukan terlebih dahulu

55. HP
Perpanjangan/Pembaruan HP
• Persyaratan
• tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak
• syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
• pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
• tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang
• tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum
• Permohonan perpanjangan jangka waktu HP dapat diajukan setelah tanahnya sudah
digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian hak atau paling lambat
sebelum berakhirnya HP
• Dalam PP No. 40/1996: Permohonan atau pembaruan jangka waktu HP
dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum berakhirnya HP
• Permohonan pembaruan jangka waktu HP: 2 tahun setelah berakhirnya HP

56. Kewajiban Pemegang HP
HP
PP No. 18/2021
• melaksanakan pembangunan dan/atau
mengusahakan tanahnya sesuai dengan
tujuan peruntukan dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian haknya paling
lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan
• memelihara Tanah, termasuk
menambah kesuburannya dan
mencegah kerusakannya serta menjaga
kelestarian lingkungan hidup
• menjaga fungsi konservasi sempadan
badan air atau fungsi konservasi
lainnya
PP No. 40/1996
• membayar uang pemasukan yang
jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya, perjanjian penggunaan tanah
HPL atau dalam perjanjian HP atas
tanah HM
• menggunakan tanah sesuai dengan
peruntukannya dan persyaratannya
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberiannya, atau
perjanjian penggunaan tanah Hak
Pengelolaan atau perjanjian pemberian
Hak Pakai atas tanah Hak Milik

57. Kewajiban Pemegang HP
HP
PP No. 18/2021
• melaksanakan pembangunan dan/atau
mematuhi ketentuan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam rencana tata
ruang
• melepaskan Hak Atas Tanah baik
sebagian atau keseluruhan dalam hal
dipergunakan bagi pembangunan
untuk kepentingan umum
• menyerahkan kembali Tanah yang
diberikan dengan hak pakai kepada
negara, pemegang Hak Pengelolaan,
atau pemegang hak milik, setelah hak
pakai hapus
PP No. 40/1996
• memelihara dengan baik tanah dan
bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan
hidup
• menyerahkan kembali tanah yang
diberikan dengan Hak Pakai kepada
Negara, pemegang Hak Pengelolaan
atau pemegang Hak Milik sesudah
Hak Pakai tersebut hapus
• menyerahkan sertifikat Hak Pakai
yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan

58. Kewajiban Pemegang HP
HP
PP No. 40/1996
• Apabila HP hapus dan tidak
diperpanjang atau diperbaharui, bekas
pemegang HP wajib membongkar
bangunan dan benda yang ada dan
serahkan tanah ke negara dalam
keadaan kosong selambatnya 1 tahun
setelah hapusnya hak

59. Hapusnya HP
HP
PP No. 18/2021
• Berakhirnya jangka waktu yang
ditetapkan dalam keputusan pemberian,
perpanjangan, atau pembaruan haknya
(HP dengan jangka waktu)
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
terpenuhinya kewajiban-kewajiban, (ii)
tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban
dalam perjanjian pemberian hak pakai
antara pemegang hak pakai dan
pemegang hak milik atau perjanjian
pemanfaatan tanah HPL (iii) cacat
administrasi (iv) putusan pengadilan
BHT
• Diubah haknya menjadi HAT lain
PP No. 40/1996
• berakhirnya jangka waktu
sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau
perpanjangannya atau dalam
perjanjian pemberiannya
• Dibatalkan haknya, karena (i) tidak
terpenuhinya kewajiban-kewajiban (ii)
tidak terpenuhinya syarat/kewajiban
dalam perjanjian pemberian hak pakai
atau perjanjian penggunaan HPL (iii)
putusan BHT
• Dilepaskan secara sukarela
• Dicabut berdasarkan UU

60. Hapusnya HP
HP
PP No. 18/2021
• Dilepaskan secara sukarela
• Dilepas untuk kepentingan umum
• Dicabut berdasarkan UU
• Ditetapkan sebagai tanah telantar
• Berakhirnya perjanjian pemberian
hak atau perjanjian pemanfaatan
tanah untuk HP atas HPL
• Pemegang hak sudah tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak
PP No. 40/1996
• Dicabut berdasarkan UU
• Ditelantarkan
• Tanahnya musnah
• Pemegang HP tidak lagi memenuhi
syarat sebagai subjek HP

61. Hak atas Tanah Chapter IV: Pembatalan
Hak Atas Tanah

62. Pembatalan HAT
Pembatalan HAT karena Cacat Administrasi
• Pembatalan HAT karena cacat administrasi hanya dapat dilakukan:
• Dalam jangka waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertipikat HAT, untuk
(i) HAT yang diterbitkan pertama kali dan belum dialihkan (ii) HAT
yang telah dialihkan namun para pihak tidak beriktikad baik atas
peralihan hak tersebut; atau
• Karena adanya tumpang tindih atas tanah
• Dalam hal jangka waktu 5 tahun terlampaui, maka pembatalan dilakukan
melalui mekanisme peradilan
Catatan:
Keputusan pemberian hak atas tanah yang dicantumkan juga dalam sertipikat
tanah merupakan KTUN. UU PTUN mengatur bahwa gugatan terhadap KTUN
dapat diajukan dalam jangka waktu 90 hari sejak KTUN diterima atau
diumumkan

63. Pembatalan HAT
Pembatalan HAT karena Cacat Administrasi (Cont’d)
Catatan (Cont’d):
Dalam Putusan PTUN Pontianak No.: 26/G/2010.PTUN.PTK yang menjadi objek
sengketa adalah sertipikat hak milik yang diminta untuk dibatalkan. Majelis Hakim
menerima eksepsi dari Tergugat yang menyatakan bahwa gugatan Penggugat
kadaluwarsa karena melewati tenggang waktu 90 hari
Putusan MA No.: 424K/TUN/2013 dan Putusan MA No.: 251K/TUN/2008 pada
pokoknya memberikan pertimbangan hukum bahwa jika terjadi pertentangan hukum
antara norma yang di atasnya (dhi. PP dengan UU), maka yang berlaku adalah asas lex
superior derogat lex inferior, sehingga ketentuan yang lebih rendah (dhi. PP) harus
dikesampingkan
Perbandingan: dalam Pasal 32 PP Pendaftaran Tanah, apabila bidang tanah telah
diterbitkan sertipikat secara sah kepada pihak yang menguasai secara nyata dan
beriktikad baik, maka setelah lewatnya 5 tahun sejak terbitnya sertipikat suatu pihak
tidak dapat ajukan keberatan maupun mengajukan gugatan

64. Pembatalan HAT
Pembatalan HAT karena Cacat Administrasi (Cont’d)
• Diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1999 (“Permenag
No. 9/1999”)
• Cacat administratif dalam Permenag No. 9/1999:
• Kesalahan prosedur
• Kesalahan penerapan peraturan per-uu-an
• Kesalahan subyek hak
• Kesalahan obyek hak
• Kesalahan jenis hak
• Kesalahan perhitungan luas
• Terdapat tumpang tindih HAT
• Data yuridis/fisik tidak benar
• Kesalahan lain yang bersifat hukum administratif
• Permohonan pembatalan HAT diajukan kepada Menteri melalui Kakantah yang
bersangkutan

65. Pembatalan HAT
Pembeli Beriktikad Baik
• Pembeli beriktikad baik berdasarkan SEMA No. 5/2014:
• Melakukan jual beli atas objek tanah dengan tata cara/prosedur dan dokumen
yang sah sebagaimana ditentukan dalam Per-UU-an, dan
• Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah
yang diperjanjikan
• Pembeli beriktikad baik menurut Yurisprudensi:
• Putusan MA No.: 306 K/TUN/2015: sepanjang jual beli dilakukan di hadapan
PPAT sesuai prosedur yang berlaku maka kepentingannya harus dilindungi dari
sisi perdata, administrasi negara, dan criminal
• Pembeli beriktikad buruk menurut Yurisprudensi:
• Putusan MA No.: 1816 K/PDT/1989: pembeli tidak dianggap sebagai pembeli
beriktikad baik karena melakukan pembelian dengan ceroboh
• Putusan MA No.: 663 K/SIP/1971: jual beli didahului dengan maksud yang tidak
jujur atau tidak wajar (pembeli mengetahui bahwa tanah telah dijual ke pihak
ketiga)

66. Satuan Rumah
Susun (Sarusun)

67. Sarusun
Subjek
• HMSRS diberikan kepada:
• WNI
• Badan hukum Indonesia
• Orang asing yang memiliki izin sesuai per-uu-an
• Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia
• Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai
perwakilan di Indonesia
Konsep pendaftaran atas pemilikan Sarusun menganut asas pemisahan horizontal yakni hak
kepemilikan atas Sarusun merupakan hak milik atas Sarusun yang bersifat perorangan yang
terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dihitung
berdasarkan NPP. Namun untuk kepemilikan Sarusun untuk orang asing, terhadap hak atas tanah
bersama tidak dihitung
• HMSRS juga dapat diberikan kepada instansi Pempus atau Pemda
• HMSRS yang dipegang Instansi Pempus atau Pemda tidak dapat dijaminkan dengan dibebani
hak tanggungan

68. Sarusun
Pemecahan dan Penggabungan HMSRS
• HMSRS dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan dengan melampirkan perubahan akta
pemisahan HMSRS yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai
ketentuan per-uu-an
• Dalam hal HMSRS dibebani hak tanggungan, pemecahan atau penggabungan dilaksanakan
setelah memeroleh persetujuan tertulis dari pemegang hak tanggungan

69. Properti untuk
Orang Asing

70. Properti untuk Orang Asing
Ketentuan mengenai kepemilikan properti oleh orang asing diatur lebih
lanjut dalam PP No. 18/2021
Sejarah Pengaturan
• Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai pemilikan
properti untuk orang asing diatur dalam PP No. 103 Tahun 2015 tentang
Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia (“PP No. 103/2015”)

71. Properti untuk Orang Asing
Properti untuk Orang Asing
• Orang asing yang dapat memiliki rumah tinggal atau hunian merupakan
orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan
peraturan perundang-undangan
• Dokumen keimigrasian: visa, paspor, atau izin tinggal. Dalam PP No.
103/2015, diatur orang asing yang dapat memiliki rumah tinggal/hunian
adalah pemegang izin tinggal (eg. izin tinggal diplomatik, izin tinggal
dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal tetap)
Properti untuk Orang Asing
• WNI yang melakukan pernikahan dengan orang asing dapat memiliki HAT
yang sama dengan WNI lainnya
• HAT tersebut bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan
perjanjian pemisahan harta yang dibuat dalam akta notaris

72. Properti untuk Orang Asing
Rumah Tapak untuk Orang Asing
PP No. 103/2015
• Di atas tanah Hak Pakai
• Di atas Hak Pakai di atas Hak
Milik berdasarkan perjanjian
pemberian Hak Pakai di atas Hak
Milik dengan akta PPAT
PP No. 18/2021
• Di atas Hak Pakai
• Hak pakai di atas:
• Hak milik, yang dikuasai
berdasarkan perjanjian
pemberian Hak Pakai di atas
tanah Hak Milik dengan akta
PPAT
• Hak pengelolaan, berdasarkan
perjanjian pemanfaatan tanah
dengan pemegang Hak
Pengelolaan

73. Properti untuk Orang Asing
Rumah Susun untuk Orang Asing
PP No. 103/2015
• Dibangun di atas bidang tanah Hak
Pakai
PP No. 18/2021
• Dibangun di atas tanah:
• Hak Pakai atau Hak Guna
Bangunan di atas Tanah Negara
• Hak Pakai atau Hak Guna
Bangunan di atas Tanah Hak
Pengelolaan
• Hak Pakai atau Hak Guna
Bangunan di atas tanah Hak Milik
• Rumah susun di atas tanah Hak Pakai atau HGB merupakan Rumah Susun yang
dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas, kawasan
industri, dan kawasan ekonomi lainnya (kawasan perkotaan dan/atau kawasan
pendukung perkotaan, kawasan pariwisata, atau kawasan yang mendukung
pembangunan hunian vertikal dan memberikan dampak ekonomi kepada masyarakat)

74. Properti untuk Orang Asing
Batasan-Batasan
• Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing diberikan dengan batasan:
• Minimal harga
• Luas bidang tanah
• Jumlah bidang tanah atau unit Sarusun
• Peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian
Batasan-Batasan dalam PP No. 103/2015
• Orang asing diberikan hak pakai untuk rumah tinggal pembelian baru dan HMSRS di
atas hak pakai untuk pembelian Sarusun baru
• Orang asing atau ahli warisnya yang merupakan orang asing yang tidak lagi
berkedudukan di Indonesia wajib serahkan/alihkan HAT kepada pihak lain yang
memenuhi syarat dalam 1 tahun. Konsekuensi tidak dilepaskannya HAT:
• HP atas tanah negara: rumah dilelang, hasilnya untuk bekas pemegang hak
• HP atas HM: rumah menjadi milik pemegang HAT yang bersangkutan

75. Properti untuk Orang Asing
Batasan Minimal Harga Properti untuk Orang Asing
• Minimal harga
• Dalam Permenag No. 29/2016 diatur batasan harga minimal untuk rumah
tunggal dan rumah susun berdasarkan provinsi:
• Rumah tunggal:
• DKI: Rp10M
• Banten, Jabar, DIY, Jatim, Bali: Rp5M
• Jateng, NTB, Sumut: Rp3M
• Kaltim, Sulsel: Rp2M
• Provinsi lain: Rp1M
• Rumah susun:
• DKI: Rp3M
• Banten, Bali: Rp2M
• Jatim: Rp1.5M
• Jabar, Jateng, DIY, NTB, Sumut, Kaltim, Sulsel: RP1M
• Provinsi lain: Rp750juta

76. Properti untuk Orang Asing
Batasan Luas Bidang Tanah Properti untuk Orang Asing
• Berdasarkan Permenag No. 29/2016, luas bidang tanah untuk rumah tempat
tinggal dibatasi
• Paling luas 2.000m2
• Dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif terhadap
ekonomi, pemberian rumah tinggal dapat diberikan lebih dari 2.000m2,
dengan izin Menteri
• Pembatasan tidak berlaku bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau
hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan
internasional

77. Perbandingan Peraturan
Properti untuk Orang Asing
Item PP No. 41/1996 PP No. 103/2015 PP No. 18/2021
Subjek Orang asing yang
memberikan manfaat
bagi pembangunan
nasionam
Orang asing yang
memberikan manfaat,
melakukan usaha,
bekerja, atau
berinvestasi,
pemegang izin tinggal
Orang asing yang
memberikan manfaat,
melakukan usaha,
bekerja, atau
berinvestasi,
pemegang izin
HAT HP atas tanah negara;
dikuasai berdasarkan
perjanjian; Sarusun di
tanah negara
HP atas tanah negara;
HP atas HM
Rumah: HP atas tanah
negara; HP atas HM;
HP atas HPL
Rusun: HP/HGB atas
tanah negara; HP/HGB
atas tanah HPL;
HP/HGB atas tanah
HM

78. Perbandingan Peraturan
Properti untuk Orang Asing
Item PP No. 41/1996 PP No. 103/2015 PP No. 18/2021
Pembangunan Pembangunan rumah
dapat dilakukan orang
asing dengan
persetujuan pemegang
HAT berdasarkan
perjanjian
Rumah tinggal atau
Sarusun merupakan
pembelian baru
Tidak diatur
Jangka Waktu HP 25+20+25 30+20+30 30+20+30
Pewarisan Tidak diatur Dapat diwariskan. Ahli
waris harus punya izin
tinggal
Dapat diwariskan. Ahli
waris tidak diatur apa
harus punya izin tinggal
Harta Bersama Tidak diatur WNI yang menikah
dengan orang asing
dapat memiliki HAT
yang sama dengan WNI
lain. HAT bukan harta
bersama
WNI yang menikah
dengan orang asing
dapat memiliki HAT
yang sama dengan WNI
lain. HAT bukan harta
bersama

79. Perbandingan Peraturan
Properti untuk Orang Asing
Item PP No. 41/1996 PP No. 103/2015 PP No. 18/2021
Minimal Harga Tidak diatur Rumah: dari Rp1M
sampai dengan
Rp3M
Rusun: dari Rp750jt
sampai Rp3M
Rumah: dari Rp1M
sampai dengan
Rp3M
Rusun: dari Rp750jt
sampai Rp3M

80. Ruang Atas
Tanah dan Ruang
Bawah Tanah

81. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Tujuan Pengaturan
• PP No. 18/2021 mengatur kebijakan baru terkait pemberian hak pada Ruang Atas Tanah
(“RAT”) dan Ruang Bawah Tanah (“RBT”) dengan tujuan untuk mengatasi masalah
keterbatasan ketersediaan lahan bagi pembangunan perkotaan, efisiensi penggunaan lahan yang
ada, serta pengembangan bangunan secara vertikal termasuk pengembangan infrastruktur di
atas/bawah tanah
• Contoh yang ada: MRT, fasilitas penyebrangan, dan pusat perbelanjaan bawah tanah
Definisi
• RAT: ruang yang berada di atas permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu yang
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan, pemilikan,
dan pemanfaatan pada bidang tanah
• RBT: ruang yang berada di bawah permukaan tanah yang digunakan untuk kegiatan tertentu
yang penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatannya terpisah dari penguasaan,
pemilikan, dan pemanfaatan pada bidang tanah

82. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Batas Pemanfaatan Penggunaan Tanah
• Penggunaan dan pemanfaatan bidang tanah yang dipunyai oleh pemegang HAT dibatasi oleh:
• Batas ketinggian sesuai KDB dan KLB yang diatur dalam rencana tata ruang
• Batas kedalaman yang diatur dalam rencana tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30
meter dari permukaan tanah dalam hal belum diatur dalam rencana tata ruang
• Tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang HAT merupakan RAT atau
RBT yang dikuasai langsung oleh negara
• “Struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang HAT” yaitu struktur dan/atau fungsi
bangunan yang dapat berbeda dalam penggunaan dan pemanfaatan RAT atau RBT dengan
penggunaan dan pemanfaatan bidang tanah pada permukaan tanah
RBT
• RBT terdiri dari:
• RBT dangkal: tanah yang dipunyai oleh pemegang HAT sampai dengan batas kedalaman
(i) 30 meter atau (ii) sesuai yang diatur dalam rencana tata ruang
• RBT dalam: tanah yang secara struktur dan/atau fungsi terpisah dari pemegang HAT

83. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Pemanfaatan RAT/RBT
• Pemanfaatan RAT/RBT harus mendapatkan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
yang diterbitkan oleh Menteri
Hak-Hak pada RAT/RBT
• RAT/RBT dapat diberikan HPL, HGB, atau HP setelah RAT/RBT dimanfaatkan
• HPL, HGB, atau HP pada RAT/RBT diberikan keputusan pemberian hak oleh Menteri
• HGB dan HP pada RAT/RBT yang diberikan di atas HPL RAT/RBT diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang HPL
Penggunaan Pemanfaatan RAT yang Mengganggu
• Pemberian penggunaan dan pemanfaatan RAT yang mengganggu:
• Kepentingan umum: diperlukan persetujuan Pempus
• Kepentingan pemegang HAT: diperlukan persetujuan pemegang HAT
• Segala bentuk gangguan yang diterima pemegang HAT diberikan ganti rugi dalam bentuk
uang/bentuk lain yang disepakati yang dinilai oleh penilai pertanahan

84. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Pemanfaatan RBT
• HPL, HGB, dan HP pada RBT, diberikan pada
• RBT dangkal
• RBT dalam
• Dalam hal pemanfaatan dan penggunaan RBT mengganggu kepentingan umum dan/atau
pemegang HAT, maka diperlukan persetujuan dari pemegang HAT
• Persetujuan dari pemegang HAT dibuat dalam akta otentik
• Segala bentuk gangguan yang diterima pemegang HAT diberikan ganti rugi yang dapat dinilai
dengan uang atau dalam bentuk lain yang disepakati, yang nilainya dilakukan oleh penilai
pertanahan

85. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Sertipikat
• Pemberian HPL, HGB, dan HP pada RAT/RBT wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan
• Pemegang HPL, HGB, atau HP pada RAT/RBT diberikan sertipikat sebagai tanda bukti
kepemilikan
Subjek, Jangka Waktu, Pembebanan Peralihan, dan Pembatalan
• Ketentuan mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan
pembatalan HPL, HGB, dan HP atas tanah berlaku secara mutatis mutandis terhadap ketentuan
mengenai subjek, jangka waktu, pembebanan, peralihan dan pelepasan, dan pembatalan HPL,
HGB, dan HP pada RAT atau RBT

86. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Hapusnya HPL pada RAT/RBT
• Dibatalkan oleh Menteri karena (i) cacat administrasi dan (ii) putusan
pengadilan BHT
• Bangunan/satuan ruangnya dan/atau tanahnya musnah dan tidak dapat
dimanfaatkan atau dipergunakan lagi
• Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
• Dilepaskan untuk kepentingan umum
• Dicabut berdasarkan UU

87. Ruang Atas dan Ruang Bawah Tanah
Hapusnya HGB dan HP pada RAT/RBT
• Berakhirnya jangka waktu sebagaimana dalam keputusan pemberian,
perpanjangan, atau pembaruan haknya
• Dibatalkan haknya oleh Menteri, karena (i) tidak melakukan
kewajiban/melanggar larangan (ii) tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban
yang tertuang dalam perjanjian pemanfaatan HPL RAT/RBT (iii) cacat
administrasi (iv) putusan BHT
• Diubah haknya menjadi HAT lain
• Dilepaskan secara sukarela sebelum jangka waktu berakhir
• Dilepaskan untuk kepentingan umum
• Dicabut berdasarkan UU
• Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau pemanfaatan tanah untuk
HGB/HP di atas hak milik atau HPL
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak

88. Pendaftaran
Tanah secara
Elektronik

89. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Penyelenggaraan
• Penyelenggaraan dan pelaksanaan pendaftaran tanah dapat dilaksanakan secara elektronik
• Hasil penyelenggaraan pendaftaran tanah secara elektronik berupa data, informasi elektronik,
dan/atau dokumen elektronik
• Data/informasi elektronik dan hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah, dan
merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara yang berlaku di
Indonesia
• Antara lain: alas hak yang sudah dilakukan alih media (scan) menjadi dokumen elektronik
dan telah diverifikasi oleh pejabat berwenang. Dalam proses alih media, dinyatakan bahwa
dokumen yang dilakukan alih media adalah sesuai dengan aslinya. Hasil alih media
menjadi dokumen elektronik yang disimpan dan dikelola oleh sistem elektronik yang
terverifikasi
Akta PPAT
• Pembuatan akta PPAT dapat dilakukan secara elektronik

90. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Pengumpulan Data Fisik dan Data Yuridis
• Dalam pendaftaran secara sistematik dilakukan selama 14 hari kalender.
Sedangkan dalam pendaftaran tanah secara sporadik dilakukan selama 30
hari kalender
• Pengumuman data fisik dan data yuridis yang jadi dasar pendaftaran dapat
dilakukan melalui situs yang disediakan oleh Kementerian
• Jangka waktu pengumuman adalah 14 hari kalender untuk pendaftaran
tanah secara sistematis dan 30 hari kalender untuk pendaftaran tanah
secara sporadik
• Ketentuan jangka waktu pengumuman dalam PP Pendaftaran Tanah
adalah selama 30 hari untuk pendaftaran tanah secara sistematis dan 60
hari untuk pendaftaran tanah secara sproradik

91. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Pendaftaran Hak Tanggungan secara Elektronik
• Pendaftaran Hak Tanggungan (HT) dilakukan oleh Kantor Pertanahan secara
elektronik paling lama 7 hari kalender setelah dokumen yang diperlukan
untuk pendaftaran HT dinyatakan memenuhi syarat
• Ketentuan mengenai pendaftaran HT secara elektronik sebelumnya sudah
diulas dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9 tahun 2019 tentang Pelayanan
Hak Tanggungan secara Elektronik (“Permenag No. 9/2019”)

92. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Pendaftaran Hak Tanggungan secara Elektronik
• Dalam Permenag No. 9/2019 diatur:
• Pelayanan pendaftaran HT dilakukan secara elektronik melalui Sistem
HT-el yang diselenggarakan oleh Kantor Pertanahan
• Selain pendaftaran HT, jenis layanan yang dapat diajukan melalui Sistem
HT-el, meliputi peralihan HT, perubahan kreditor, dan penghapusan HT
• Persyaratan permohonan pendaftaran HT berupa APHT disampaikan
dalam bentuk dokumen elektronik
• Hasil layanan berupa (i) sertipikat HT dan (ii) catatan HT pada buku
tanah dan sertipikat, diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik
melalui Sistem HT-el dengan diberikan tanda tangan elektronik

93. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Penertiban Administrasi Pendaftaran Tanah
• Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan PPJB
atau perjanjian sewa atas tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan
• Pencatatan dilakukan pada daftar umum dan/atau sertipikat hak atas tanah
• Daftar umum terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur,
buku tanah, daftar nama

94. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Pencatatan Sengketa Tanah
• Dalam hal tanah menjadi objek sengketa di pengadilan, pihak yang berkepentingan
dapat mengajukan permohonan pencatatan ke Kantor Pertanahan bahwa suatu HAT
atau HMSRS menjadi objek perkara di pengadilan dengan melampirkan salinan surat
gugatan
• Catatan adanya sengketa hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 hari terhitung
setelah tanggal pencatatan atau apabila pihak yang mengajukan pencatatan mencabut
permintaannya sebelum jangka waktu berakhir
• Apabila Hakim memerintahkan status quo atas HAT atau HMSRS yang bersangkutan,
maka atas perintah Hakim, permohonan tersebut dicatatkan pada Kantor Pertanahan
• Catatan perintah status quo hapus dengan sendirinya dalam 30 hari kalender kecuali
apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara
eksekusinya disampaikan kepada Kantor Pertanahan

95. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Pengukuran Tanah Objek Eksekusi
• Untuk memastikan letak dan batas tanah objek gugatan yang sedang diperkarakan,
hakim yang memeriksa perkara dapat meminta pengukuran pada Kantor Pertanahan
setempat
• Sebelum pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan, panitera pengadilan wajib
mengajukan permohonan pengukuran kepada Kantor Pertanahan atas objek eksekusi
untuk memastikan letak dan batas tanah objek eksekusi yang ditunjukan oleh juru sita
dan bertanggung jawab atas letak dan batas objek eksekusi yang ditunjukannya
Perubahan Hak
• HGB dan HP yang dimiliki oleh WNI, yang digunakan dan dimanfaatkan untuk
rumah tinggal termasuk ruko dan rukan, dapat diberikan hak milik atas permohonan
pemegang hak
• Ketentuan ini dikecualikan untuk daerah yang mempunyai kebijakan kearifan
lokal belum memberikan hak milik kepada WNI seperti DIY

96. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Bukti Hak Lama
• Alat bukti tertulis tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi tanah
yang langsung dikuasai oleh Negara
• Pendaftaran tanah bekas hak barat mendasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang
diketahui 2 orang saksi dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana, menguraikan:
• Tanah tersebut adalah benar milik orang yang bersangkutan bukan milik orang lain dan
statusnya adalah tanah yang langsung dikuasai oleh negara dan bukan tanah bekas milik
adat
• Tanah secara fisik dikuasai
• Penguasaan tersebut dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka oleh yang
bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah
• Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh pihak lain
Catatan:
Dalam PP Pendaftaran Tanah, pendaftaran tanah bekas hak barat dibuktikan dengan alat-
alat bukti mengenai adanya hak tersebut. Dalam hal tidak ada lagi alat-alat bukti tersebut,
pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan penguasaan fisik 20 tahun berturut-turut,
dengan syarat: (i) penguasaan dilakukan dengan iktikad baik diperkuat oleh kesaksian, dan
(ii) penguasaan tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan

97. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Bukti Hak Lama
• Alat bukti tertulis bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan wajib
didaftarkan dalam waktu paling lama 5 tahun setelah berlakunya PP No.
18/2021. Berakhirnya jangka waktu 5 tahun tersebut, maka alat bukti tertulis
tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan
sebagai pembuktian hak atas tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka
pendaftaran tanah
• Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa,
dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas
penguasaan dan pemilikan tanah yang dikeluarkan Kades/Lurah/Camat
hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah

98. Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Tanah Swapraja
• Tanah swapraja atau bekas swapraja atau bekas swapraja meruoakan tanah
yang langsung dikuasai oleh negara
• Tanah swapraja atau bekas swapraja dapat diberikan kepada bekas pemegang
tanah swapraja atau bekas swapraja, apabila memenuhi syarat dan
mengusahakan atau menggarap sendiri tanah untuk kepentingan swapraja
• Tanah swapraja atau bekas swapraja yang dikuasai oleh pihak lain, diberikan
kepada pihak yang mengusahakan atau menggarap tanah dengan iktikad baik
• Konsesi atau sewa atas tanah bekas swapraja hapus dan menjadi tanah yang
dikuasai langsung oleh negara
Catatan:
Ketentuan tersebut di atas tidak berlaku untuk tanah swapraja atau bekas
swapraja yang diatur menurut UU, antara lain UU Keistimewaan Daerah
Istimewa Yogyakarta

99. Lain-Lain
Diatur Lebih Lanjut dalam Permen
• Ketentuan lebih lanjut mengenai hal-hal di bawah ini diatur lebih lanjut dalam
Peraturan Menteri:
• Pendaftaran tanah secara elektronik
• Penyajian data dan/atau dokumen elektronik
Diattur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri Agraria No. 1/2021 tentang
Sertipikat Elektronik
• Isi dan tata cara pembuatan akta PPAT
• Percepatan pendaftaran tanah
• Pendaftaran HT secara elektronik (telah diatur dalam Permenag No. 9/2019)
• Pencatatan PPJB dan perjanjian sewa
• Pencatatan objek sengketa dan status quo
• Perubahan HGB dan HP menjadi hak milik
• Pendaftaran tanah bekas hak barat dan tanah bekas milik adat
• Pendaftaran tanah swapraja atau bekas swapraja

100. Kawasan dan
Tanah Telantar

101. Kawasan dan Tanah Telantar
Ketentuan mengenai Kawasan dan Tanah telantar diatur lebih lanjut
dalam PP No. 20 Tahun 2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah
telantar (“PP No. 20/2021”)
Sejarah Pengaturan
• Sebelum ditetapkannya PP No. 20/2021, ketentuan mengenai tanah telantar
diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 11 Tahun 2010 tentang Penertiban
dan Pendayagunaan Tanah telantar (“PP No. 11/2010”)

102. Kawasan dan Tanah Telantar
Definisi
• Kawasan telantar: kawasan nonkawasan hutan yang belum dilekati hak atas
tanah yang telah memiliki izin/konsesi/perizinan berusaha, yang sengaja
tidak diusahakan, tidak dipergunakan, dan/atau tidak dimanfaatkan
• Tanah telantar: tanah hak, tanah HPL, dan tanah yang diperoleh berdasarkan
dasar penguasaan atas tanah, yang sengaja tidak diusahakan, tidak
dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara

103. Kawasan dan Tanah telantar
Prinsip Umum Kawasan Telantar
• Kawasan nonhutan yang belum dilekati HAT yang telah memiliki
izin/konsesi/perizinan berusaha (“IKPB”) yang sengaja tidak diusahakan, tidak
dipergunakan dan/atau dimanfaatkan menjadi objek penertiban kawasan telantar
• Sengaja adalah apabila pemegang IKPB yang secara de facto tidak
menggunakan dan/atau memanfaatkan IKPB dan/atau kawasan yang dikuasai
sesuai kewajiban yang ditetapkan dalam IKPB dan/atau rencana pengusahaan
atau pemanfaatan kawasan
• Tidak termasuk unsur sengaja
• IKPB menjadi objek sengketa di pengadilan
• IKPB dan/atau kawasan tidak dapat diusahakan, dipergunakan, dan/atau
dimanfaatkan karena perubahan rencana tata ruang
• Kawasan dinyatakan sebagai kawasan yang diperuntukkan untuk konservasi
sesuai dengan per-uu-an
• Adanya keadaan kahar

104. Kawasan dan Tanah telantar
Prinsip Umum Tanah telantar
• Tanah yang telah terdaftar atau belum terdaftar yang sengaja tidak diusahakan, tidak
dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara, menjadi objek penertiban kawasan telantar.
• Sengaja adalah apabila pemegag hak, pemegang HPL, pemegang dasar
penguasaan atas tanah secara de facto tidak mengusahakan, tidak memanfaatkan,
dan/atau tidak memelihara tanah yang dimiliki atau dikuasai sesuai dengan
keputusan pemberian haknya dan/atau rencana pengusanhaan, penggunaan, atau
pemanfaatan tanahnya
• Tidak termasuk unsur sengaja:
• Tanah menjadi objek sengketa di pengadilan
• Tanah tidak dapat diusahakan, dipergunakan, dimanfaatkan, dan/atau
dipelihara karena perubahan rencana tata ruang
• Tanah dinyatakan sebagai tanah yang diperuntukkan untuk konservasi
• Keadaan kahar

105. Kawasan dan Tanah telantar
Prinsip Umum Tanah telantar
• Tidak dipelihara adalah tidak dilaksanakannya fungsi sosial sebagaimana
diatur dalam UUPA
• Contoh tanah tidak dipelihara:
• Tidak ada kepedulian dari pemegang hak, pemegang HPL, atau
pemegang dasar penguasaan tanah secara de facto untuk mengelola atau
memelihara tanah sehingga tanahnya terbengkalai
• Tidak ada kepedulian atau peringatan dari pemegang hak, pemegang
HPL, pemegang dasar penguasaan secara de facto sehingga tanahnya
dikuasai pihak lain
• Tidak ada kepedulian dari pemegang hak, pemegang HPL, atau
pemegang dasar penguasaan tanah secara de facto untuk mengelola atau
memelihara tanah sehingga mengakibatkan kerusakan lingkungan atau
bencana

106. Kawasan dan Tanah telantar
Objek Penertiban Kawasan telantar
• Kawasan pertambangan
• Kawasan perkebunan
• Kawasan industri
• Kawasan pariwisata
• Kawasan perumahan/permukiman
• Kawasan lain yang pengushaan, penggunaan, dan/atau pemanfaatannya
didasarkan pada IKPB terkait dengan pemanfaatan tanah dan ruang

107. Kawasan dan Tanah telantar
Objek Penertiban Tanah telantar
• Tanah hak milik, jika dengan sengaja tidak dipergunakan, tidak
dimanfaatkan, dan/atau tidak dipelihara sehingga:
• Dikuasai oleh masyarakat serta menjadi wilayah perkampungan
• Dikuasai oleh pihak lain secara terus menerus selama 20 tahun tanpa
adanya hubungan hukum dengan pemegang hak
• Fungsi sosial HAT tidak terpenuhi
Catatan:
Dalam PP No. 11/2010, tanah hak milik atas nama perseorangan yang
secara tidak sengaja dipergunakan tidak termasuk objek penertiban tanah
telantar

108. Kawasan dan Tanah telantar
Objek Penertiban Tanah telantar
• Tanah HGB, HP, dan HPL, jika dengan sengaja tidak diusahakan, tidak
dipergunakan, tidak dimanfaatkan dan/atau tidak dipelihara terhitung mulai 2
tahun sejak diterbitkannya hak
Catatan:
Dalam PP No. 11/2010, tanah HGB atas nama perorangan yang secara tidak
sengaja tidak dipergunakan tidak termasuk objek penertiban tanah telantar

109. Kawasan dan Tanah telantar
Objek Penertiban Tanah telantar
• Tanah yang diperoleh berdasarkan dasar penguasaan atas tanah, jika
dengan sengaja tidak dipergunakan, tidak dimanfaatkan, dan/atau tidak
dipelihara terhitung mulai 2 tahun sejak diterbitkannya dasar penguasaan atas
tanah
• Dasar penguasaan atas tanah dapat berupa (i) AJB atas tanah
bersertipikat yang belum balik nama (ii) AJB hak milik adat belum
bersertipikat (iii) surat izin menghuni (iv) risalah lelang (v) keputusan
pelepasan kawasan hutan (vi) bukti penguasasan lain dari pejabat yang
berwenang

110. Kawasan dan Tanah telantar
Penertiban Kawasan telantar
Evaluasi Peringatan Penetapan Kawasan telantar
Pemberitahuan kepada
pemegang IKPB untuk
menggunakan/memanfaat
kan IKPB dalam 180 hari
kalender sejak tanggal
pemberitahuan
Tidak menindaklanjuti
pemberitahuan
Surat Peringatan Pertama
Surat Peringatan Kedua
Surat Peringatan Ketiga
Pencabutan IKPB
Penegasan sebagai
kawasan yang dikuasai
langsung oleh Negara
Aset Bank Tanah
Dialihkan
kepada pihak
lain
180 hari
90 hari
45 hari
Dan/atau

111. Kawasan dan Tanah telantar
Penertiban Tanah telantar
Evaluasi Peringatan Penetapan Tanah telantar
Pemberitahuan kepada
pemegang hak untuk
menggunakan/memanfaat
kan tanah dalam 180 hari
kalender sejak tanggal
pemberitahuan
Tidak menindaklanjuti
pemberitahuan
Surat Peringatan Pertama
Surat Peringatan Kedua
Surat Peringatan Ketiga
Tanah ditetapkan sebagai
Tanah telantar
90 hari
45 hari
Tanah wajib dikosongkan
30 hari
Usulan Penetapan Tanah
Telantar
30 hari
30 hari

112. Kawasan dan Tanah telantar
Item PP No. 11/2010 PP No. 20/2021
Objek HM, HGU, HGB, HP, HPL,
dasar penguasaan yang
tidak
diusahakan/dimanfaatkan
Pengecualian: HM/HGB
atas nama perorangan yang
tidak sengaja tidak
dipergunakan; tanah yang
dikuasai pemerintah yang
tidak sengaja tidak
dipergunakan
HM, HGB, HGU, HP, HPL,
dasar penguasaan yang
dengan sengaja tidak
diusahakan, dimanfaatkan,
dan/atau dipelihara
Pemberitahuan dan
Peringatan
Pemberitahuan dan
Peringatan Pertama
diberikan secara bersamaan
Pemberitahuan diberikan
selama 180 hari.
Berakhirnya 180 hari, maka
dilakukan proses pemberian
peringatan

113. Kawasan dan Tanah telantar
Item PP No. 11/2010 PP No. 20/2021
Jangka Waktu Surat
Peringatan
SP I: 1 bulan sejak
diterbitkan SP I
SP II: Jangka waktu sama
dengan yang diberikan SP I
SP III: Jangka waktu sama
dengan yang diberikan SP II
SP I: 90 hari sejak tanggal
SP I
SP II: 45 hari sejak tanggal
SP II
SP III: 30 hari sejak tanggal
SP III
Usulan Penetapan Tanah
Telantar
Tidak ada 30 hari setelah berakhirnya
SP III

114. Kawasan dan Tanah telantar
Akibat Penetapan Tanah Telantar Keseluruhan
• Dalam hal yang ditetapkan sebagai tanah telantar berupa tanah hak atau tanah
HPL dan merupakan keseluruhan hamparan, penetapan tanah telantar
memuat:
• Hapusnya HAT atau HPL
• Putusnya hubungan hukum
• Penegasan sebagai tanah negara bekas tanah telantar yang dikuasai oleh
negara

115. Kawasan dan Tanah telantar
Akibat Penetapan Tanah Telantar Sebagian
• Dalam hal yang ditetapkan sebagai tanah telantar berupa tanah hak atau tanah
HPL dan merupakan sebagian hamparan, penetapan tanah telantar memuat:
• Hapusnya HAT atau HPL
• Putusnya hubungan hukum antara pemegang hak dengan bagian tanah
yang ditelantarkan
• Penegasan sebagai tanah negara bekas tanah telantar yang dikuasai oleh
negara terhadap bagian tanah yang ditelantarkan
• Perintah untuk revisi luas
• Menjadi beban pemegang hak
• Dalam hal revisi luas belum dilakukan, pemegang hak tidak dapat
melakukan perbuatan hukum atas tanah
• Apabila dalam 180 hari kalender tidak dilaksanakan revisi luas,
tanah dianggap tanah telantar secara keseluruhan

116. Kawasan dan Tanah telantar
Akibat Penetapan Tanah Telantar dengan Dasar Penguasaan
• Dalam hal yang ditetapkan sebagai tanah telantar berupa tanah yang telah
diberikan dasar penguasaan, penetapan tanah telantar memuat juga:
• Pemutusan hubungan hukum antara pemegang dasar penguasaan atas
tanah dan tanah yang dikuasai
• Penegasan sebagai tanah negara bekas tanah telantar yang dikuasai oleh
negara

117. Kawasan dan Tanah telantar
Akibat Penetapan Tanah Telantar BMN/BMD/Aset BUMN/D
• Dalam hal yang ditetapkan sebagai tanah telantar berupa tanah yang berstatus
sebagai BMN/BMD/Aset BUMN/BUMD, penetapan tanah telantar memuat
rekomendasi kepada pimpinan instansi yang mengelola aset BMN/BMD atau
aset BUMN/BUMD untuk mengusahakan, mempergunakan, memanfaatkan,
dan/atau memelihara tanah

118. Kawasan dan Tanah telantar
Pengosongan Tanah Telantar
• Tanah yang telah ditetapkan sebagai tanah telantar wajib dikosongkan oleh
bekas pemegang hak, pemegang HPL, atau pemegang dasar penguasaan
tanah dalam 30 hari kalender sejak penetapan tanah telantar
• Dalam hal bekas pemegang hak, pemegang HPL, atau pemegang dasar
penguasaan tanah tidak memenuhi kewajiban pengosongan, maka benda
yang ada di atasnya menjadi aset yang diabaikan
Akibat Tanah Telantar
• Tanah yang telah ditetapkan sebagai tanah telantar dapat menjadi aset bank
tanah dan/atau tanah cadangan umum negara

119. Terima Kasih
Menara Palma 10th Floor Suite 10-03
JL. H.R. Rasuna Said Blok X-2 Kav.6
Jakarta Selatan 12950, Indonesia
Ph: +62 21 5795 7550
F: +62 215795 7551