JUDUL

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 11/PRT/M/2019
Sistem Perjanjian Pendahuluan
Jual Beli Rumah
30 Agustus 2019

Pendahuluan
Peraturan Menteri PU dan PR Nomor
11/PRT/M/2019 tentang Sistem
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Rumah (“Permen PPJB”) mencabut
dua peraturan sebelumnya, yaitu:
1. Keputusan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor
11/KPTS/1994 tentang Pedoman
Perikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun; dan
2. Keputusan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor
09/KPTS/M/1995 tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli
Rumah.
Di dalam ketentuan peralihan,
disebutkan bahwa PPJB yang masih
dalam proses penyusunan (belum
ditandatangani sebelum 18 Juli 2019),
harus disesuaikan dengan ketentuan
Permen PPJB.

Ketentuan Terkait Pemasaran
• Ketentuan pemasaran untuk Rumah sebelumnya tidak diatur dalam UU Perumahan
2011 dan PP Perumahan 2016.
• Namun, Permen PPJB mengatur hal tersebut dengan memberikan syarat kepastian
peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan Rumah,
perizinan pembangunan perumahan dan jaminan atas pembangunan perumahan dari
lembaga penjamin. Hal ini secara esensi serupa dengan ketentuan di dalam UU Rusun
2011.
• Permen PPJB mengatur mengenai informasi pemasaran yang setidak-tidaknya harus
ada, antara lain:
1. info mengenai KRK;
2. sertipikat tanah;
3. NIB pengembang;
4. IMB;
5. rencana tapak (advise planning);
6. harga jual;
7. spesifikasi;
8. sarana prasarana;
9. tanah bersama;
10. bagian bersama; dan
11. benda bersama.

Ketentuan Terkait Pemasaran
• Jika pengembang menerima pembayaran selama pemasaran, maka pengembang
wajib menyampaikan informasi mengenai:
1. Jadwal pelaksanaan pembangunan;
2. Jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan
3. Jadwal serah terima Rumah.
• Jika pengembang lalai memenuhi jadwal di atas, calon pembeli dapat
membatalkan pembelian dan pengembang wajib mengembalikan seluruh
pembayaran yang telah diterima. Jika pembatalan tersebut bukan karena
kelalaian pengembang, maka pengembang wajib mengembalikan pembayaran
yang telah diterima dengan hak untuk memotong 10% pembayaran ditambah
biaya pajak yang diperhitungkan.
• Pengembalian harus diselesaikan tidak lebih dari 30 hari kalender sejak
pembatalan tertulis. Jika lewat, maka pengembang didenda 1‰ per hari
keterlambatan.

Ketentuan Terkait PPJB
• Pada saat penandatanganan PPJB, Permen PPJB mewajibkan pengembang:
1. Memperlihatkan sertipikat hak atas tanah;
2. Menyampaikan salinan sesuai asli IMB;
3. Untuk perumahan, memperlihatkan terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan
saluran pembuangan air hujan/drainase dan memperlihatkan/menyampaikan surat
pernyataan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber
air;
4. Untuk rumah susun, memperlihatkan/menyampaikan surat pernyataan mengenai
ketersediaan tanah siap bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan ke
Pemerintah Daerah;
5. Memperlihatkan/menyampaikan laporan dari konsultan pengawas pembangunan
atau konsultan manajemen konstruksi bahwa keterbangunan volume konstruksi
rusun yang dipasarkan sudah mencapai 20%.

• PPJB paling sedikit memuat:
1. Identitas para pihak;
2. Uraian objek PPJB: data fisik, letak, dan lokasi;
3. Harga Rumah dan tata cara pembayaran: pengembang tidak boleh menarik dana
lebih dari 80% sebelum memenuhi persyaratan PPJB;
4. Jaminan pelaku pembangunan: keabsahan pemilikan;
5. Hak dan kewajiban para pihak;
6. Waktu serah terima bangunan: serah terima dilakukan dengan (i) berita acara serah
terima (BAST) kunci dan (ii) akta jual beli atau sertifikat hak milik atas
sarusun/sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun;
7. Pemeliharaan bangunan: pemeliharaan tanggung jawab pengembang paling singkat
3 bulan sejak ditandatangani BAST;
8. Penggunaan bangunan;
9. Pengalihan hak;
10. Pembatalan dan berakhirnya PPJB; dan
11. Penyelesaian sengketa.

• Calon pembeli berhak mempelajari PPJB paling kurang 7 hari kerja sebelum
ditandatangani. PPJB ditandatangani di hadapan notaris.
• Jika PPJB dibatalkan karena kelalaian pengembang maka seluruh pembayaran
yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Jika PPJB dibatalkan
karena kelalaian pembeli maka jika pembayaran telah mencapai paling tinggi
10% dari harga transaksi, keseluruhan pembayaran menjadi hak pengembnag
ATAU jika pembayaran melebihi 10% dari harga transaksi maka pengembang
berhak memotong 10% dari harga transaksi.

Tanggapan Kritis
• Definisi “Rumah” tidak mencakup rumah susun
Rumah hanya untuk tempat tinggal. Sedangkan, “rumah susun” mempunyai fungsi
hunian dan campuran (hunian dan bukan hunian). Namun, di dalam Permen PPJB
rumah susun dianggap bagian dari “Rumah”. Pertanyaannya, apakah rumah susun yang
bukan untuk tempat tinggal tunduk pada Permen PPJB atau tidak? Pencampuradukan
dua istilah akan membingungkan dalam implementasinya.
Pasal 4 ayat (5) Permen PPJB
Kepastian status penguasaan Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c, diberikan oleh
pelaku pembangunan dengan menjamin dan menjelaskan mengenai bukti penguasaan yang akan
diterbitkan dalam nama pemilik Rumah yang terdiri atas:
a. status sertipikat hak milik, sertipikat hak guna bangunan, dan sertipikat hak pakai untuk Rumah
tunggal atau Rumah deret; dan
b. sertifikat hak milik atas Sarusun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung Sarusun untuk
Rumah Susun yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah
kabupaten/kota atau Pemerintah Daerah Provinsi khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Contoh lain: Pasal 7, Pasal 10 ayat (3), Pasal 11 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 13 ayat (1) dan ayat (2),
Lampiran angka 4, angka 6 huruf (c) dan (d), angka 8, angka 9 Permen PPJB.

Tanggapan Kritis
• Ketentuan mengenai “pemasaran” hanya berlaku pada saat atau sebelum
penandatanganan PPJB
Jika ada 1 (satu) PPJB ditandatangani, apa itu berarti ketentuan pemasaran tidak lagi
berlaku? Seharusnya ketentuan pemasaran terus berlaku selama pengembang melakukan
kegiatan pemasaran terhadap proyeknya.
• Tidak ada sanksi yang jelas terhadap pelanggaran Permen PPJB
Satu-satunya ketentuan mengenai pengawasan hanya berlaku terhadap persyaratan
pemasaran dimana pengawasan tersebut akan dilakukan oleh pemerintah daerah.

Tanggapan Kritis
• Definisi PPJB dalam Permen PPJB Contradictio In Terminis
Pasal 1 angka 2 Permen PPJB mengatur:
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang
selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap
orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan
oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam
proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam
akta notaris.
Sementara Pasal 10 ayat (7) Permen PPJB mengatur:
Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen) sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) huruf e (persyaratan kepastian PPJB), dibuktikan dengan:
a. untuk Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20% (dua
puluh persen) dari seluruh jumlah unit Rumah serta ketersediaan prasarana, sarana,
dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan; atau
b. untuk Rumah Susun keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari
volume konstruksi bangunan Rumah Susun yang sedang dipasarkan.

Tanggapan Kritis
• Definisi PPJB dalam Permen PPJB Contradictio In Terminis (Cont’d)
Begitupun dalam Pasal 43 ayat (2) UU Rusun yang mengatur mengenai persyaratan
kepastian:
PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas:
a. status kepemilikan tanah;
b. kepemilikan IMB;
c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e. hal yang diperjanjikan

Tanggapan Kritis
• Ketentuan tentang pemasaran tidak diatur dalam UU Perumahan 2011 dan PP
Perumahan 2011
Mengapa tiba-tiba muncul di dalam Permen PPJB? Hal ini tidak sejalan dengan amanat
UU yang hanya mengamanatkan pengaturan peraturan menteri mengenai syarat
kepastian untuk PPJB, bukan pemasaran. Dengan kata lain, seharusnya Permen PPJB
tidak mengatur norma baru di luar amanat UU Perumahan 2011.

Tanggapan Kritis
• Ada pengaturan mengenai keterlambatan pengembalian pembayaran oleh
pengembang kepada pembeli tapi tidak ada ketentuan denda jika pembeli terlambat
bayar
Hal ini terlihat tidak adil untuk pengembang. Jika dibandingkan dengan Kepmenpera
09/KPTS/M/1995, terdapat ketentuan denda bagi pembeli yang terlambat bayar.
Lampiran Kepmenpera 09/KPTS/M/1995
IV. Kewajiban Pembeli
4. Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah
sebagaimana dimaksud dalam butir 2 angka IV tersebut, pada waktu yang telah ditentukan,
maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 1 ‰ (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang
telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.
5. Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak,
serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut,
maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran
dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh Penjual.

Tanggapan Kritis
• PPJB harus dibuat dalam bentuk akta notaris padahal di dalam UU Perumahan 2011
bahkan tidak eksplisit disebutkan bahwa PPJB dibuat dalam akta notaris
Selain itu, UU Rusun 2011 juga tidak mewajibkan dibuat dalam akta notaris, tapi dibuat
di hadapan Notaris yang memungkinkan penandatanganan PPJB di bawah tangan tapi
dilegalisasi oleh Notaris. Mengingat UU Perumahan 2011 dan UU Rusun 2011 juga
mengatur mengenai PPJB untuk MBR, maka PPJB bawah tangan yang dilegalisasi di
hadapan Notaris menjadi sangat relevan untuk menjamin biaya transaksi yang murah.
• Salah satu syarat sah perjanjian adalah causa yang halal
Permen PPJB adalah peraturan perundang-undangan di bawah UU Perumahan 2011 dan
UU Rusun 2011. Apakah PPJB yang dibuat antara pengembang dan pembeli wajib
tunduk pada Permen PPJB? Bagaimana dengan asas kebebasan berkontrak?

Tanggapan Kritis
• Kewajiban pelaku pembangunan memelihara Rumah paling singkat 3 bulan sejak
ditandatangani BAST bertentangan dengan PP Perumahan 2016
Kewajiban pengembang dalam PP Perumahan 2016 adalah setelah selesai pembangunan
sampai sebelum diserahterimakan, bukan setelah diserahterimakan.
Pasal 94 ayat (3) dan (4) PP Perumahan 2016
Rumah sebelum diserahterimakan kepada pemilik, pemeliharaan Rumah menjadi tanggung jawab
pelaku pembangunan…paling singkat selama 3 bulan.
• Materi muatan PPJB wajib mengatur tentang waktu serah terima bangunan dengan
melengkapi dokumen BAST dan akta jual beli atau sertifikat hak milik/sertifikat hak
milik sarusun/sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun.
Apakah pemerintah bermaksud bahwa sebelum serah terima sudah dilaksanakan AJB?
Hal ini sangat aneh karena UU Rusun dan uraian muatan PPJB di dalam Permen PPJB
bahkan tidak mengatur mengenai kapan atau limitasi AJB harus dilaksanakan. Hal ini
juga berarti, ketika pengembang menetapkan jadwal serah terima, maka itu juga berarti
suatu jadwal dimana AJB telah dilaksanakan secara tuntas. Pertanyaan yang lain,
bagaimana jika pembeli tidak mau melaksanakan AJB? Apakah pengembang dengan
demikian tidak bisa menyerahkan unit yang telah siap diserahterimakan?

Tanggapan Kritis
• Pengalihan hak atas PPJB juga harus dilakukan di hadapan Notaris. Untuk
ketentuan ini tidak begitu jelas apakah harus akta notaris atau cukup dilegalisir
Namun, ketentuan ini tentu akan menambah biaya terhadap jual beli sarusun untuk suatu
tujuan yang belum tentu diperlukan.
Kepmenpera No. 11/KPTS/1994:
Setelah akta jual-beli ditanda tangani tetapi sebelum sertifikat hak milik satuan rumah susun
diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan setempat:
(a) jika satuan rumah susun tersebut ialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya administrasi
yang ditetapkan oleh perusahaan pembangun dan perumahan dan permukiman, yang
besarnya tidak lebih dari 1 % dari harga jual.
(b) jika satuan rumah susun tersebut dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab
apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan biaya adminstrasi untuk
Notaris/PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuannya.
Kepmenpera No. 09/KPTS/M/1995:
Penjual dapat menyetujui secara tertulis kepada Pembeli untuk mengalihkan hak atas Tanah dan
Bangunan kepada pihak ketiga, apabila Pembeli bersedia membayar biaya administrasi sebesar 2
1/2 % (dua setengah presen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung.

Tanggapan Kritis
• Permen PPJB mengatur bahwa untuk memenuhi syarat kepastian atas ketersediaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk pembangunan rumah susun, dibuktikan
dengan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai ketersediaan tanah siap
bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan kepada pemerintah daerah
Ini adalah norma baru yang tidak diatur dalam UU Rusun 2011. UU Rusun 2011
mengatur kewajiban menyediakan rusun umum (rusun untuk MBR) 20% dari
keterbangunan rusun komersial, dan bukan untuk diserahkan ke pemerintah daerah.
Ketentuan ini sejatinya melanggar UU Rusun 2011, membingungkan dalam aplikasi,
dan menambah beban pengembang.

Tanggapan Kritis
• Permen PPJB mengatur bahwa untuk memenuhi syarat kepastian atas ketersediaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk pembangunan rumah susun, dibuktikan
dengan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai ketersediaan tanah siap
bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan kepada pemerintah daerah
(Cont’d)
Definisi Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum dalam Penjelasan Pasal 40 ayat (1) UU
Rusun 2011:
Yang dimaksud dengan “lingkungan rumah susun” adalah sebidang tanah dengan batas-batas
yang jelas yang di atasnya dibangun rumah susun, termasuk prasarana, sarana, dan utilitas umum
yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat permukiman.
Yang dimaksud dengan “prasarana” adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah
susun yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan
nyaman meliputi jaringan jalan, drainase, sanitasi, air bersih, dan tempat sampah.
Yang dimaksud dengan “sarana” adalah fasilitas dalam lingkungan hunian rumah susun yang
berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya, dan
ekonomi meliputi sarana sosial ekonomi (pendidikan, kesehatan, peribadatan dan perniagaan) dan
sarana umum (ruang terbuka hijau, tempat rekreasi, sarana olahraga, tempat pemakaman umum,
sarana pemerintahan, dan lain-lain).
Yang dimaksud dengan “utilitas umum” adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan
lingkungan hunian rumah susun yang mencakup jaringan listrik, jaringan telepon, dan jaringan
gas.

KOMPILASI PUTUSAN PENGADILAN
TERKAIT PPJB

Kompilasi Putusan Pengadilan Terkait PPJB
Kebebasan Berkontrak
Esensi Asas Kebebasan Berkontrak
(Sumber: Putusan No. 1403 K/Pdt/2018)
Konteks Permasalahan Pertimbangan Hakim
Penggugat (Penghuni Rusun) menggugat Tergugat
I (Pengembang) dan Tergugat II (Pengelola)
melakukan PMH sehubungan dengan pemblokiran
akses lift, jaringan listrik, dan air untuk rusunami
Penggugat. Selain itu Penggugat juga memohon
Pasal dalam PPJB batal demi hukum/tidak sah,
serta membatalkan Surat Kenaikan Biaya Service
Charge. Adapun menurut Tergugat I dan Tergugat
II, Penggugat telah melakukan wanprestasi
terhadap PPJB dan karena tidak membayar biaya
tunggakan rutin berupa iuran IUPL, iuran listrik,
iuran air, iuran U3L, dan iuran PBB.
Bahwa tidak terbukti ada perbuatan melawan hukum
yang dilakukan oleh Tergugat I dan Tergugat II dalam
pembuatan PPJB antara Penggugat dengan Tergugat.
Demikian pula dengan House Rules yang melibatkan
Tergugat II yang ditunjuk oleh Tergugat I untuk
mengelola Rusun.
Bahwa Penggugat sebagai orang yang terdidik dan dapat
membaca, dapat memilih untuk mengambil atau tidak,
untuk menandatangani atau tidak, sehingga dengan
ditandatanganinya perjanjian tersebut oleh Penggugat
tanpa adanya paksaan berarti Penggugat setuju dengan
klausul-klausul yang ada di dalam perjanjian.

Relevansi Asas Kebebasan Berkontrak dan Asas Pacta Sunt Servanda
(Sumber: Putusan No. 199/Pdt.G/2013/PN.SBY)
Tergugat (Pemesan) melakukan pemesanan
Penggugat (Pengembang) Surat Persetujuan
Pemesanan Condominium pada Mei 2008 dan
telah dilakukan proses serah terima pada Juni
2008. Dalam Surat Persetujuan Pemesanan
Condominium disepakati cara pembayaran melalui
23 kali angsuran dan ketentuan denda
keterlambatan. Sejak angsuran ke-6 Tergugat tidak
melakukan pembayaran lagi, karena menurutnya
Penggugat tidak menepati janji marketing untuk
mengubah posisi tangga sehingga melanggar Pasal
16 poin b UU Perlinkos. Tergugat juga berdalil
surat pemesanan melanggar Pasal 18 ayat (1) poin
c dan d UU Perlinkos.
Menimbang, bahwa suatu perikatan yang bersumber dari
perjanjian itu lahir karena hal tersebut memang
dikehendaki oleh para pihak yang membuat perjanjian,
dimana terdapat asas kebebasan berkontrak diatur dalam
Pasal 1388 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi: “Semua
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya” (Pacta
sunt servanda). Kemudian berdasarkan asas tersebut para
pihak bebas untuk menentukan isi perjanjian, bentuk
perjanjian, maupun klausula-klausula yang ada dalam
perjanjian yang mereka buat. Asas kekuatan mengikatnya
kontrak tersebut diatur dalam Pasal 1338 ayat (2) KUH
Perdata, yaitu “Suatu perjanjian tidak dapat ditarik
kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau
oleh karena alasan-alasan yang oleh undang-undang
dinyatakan cukup untuk itu”

Pembatasan Asas Kebebasan Berkontrak
(Sumber: Putusan No. 182/Pdt.Sus-BPSK/2016/PN Bks.)
Keberatan terhadap Putusan Badan Penyelesaian
Sengketa Konsumen (BPSK) yang telah salah
menerapkan hukum sehubungan dengan
pertimbangan dan amar putusan yang menyatakan
bahwa Pasal 4 ayat (3) PPJB Apartemen Tanggal
18/08/2013 terkait penerapan suatu perjanjian
baku, adalah tidak sah dan batal demi hukum
Di Indonesia dapat dijumpai tindakan negara yang
merupakan campur tangan terhadap isi perjanjian yang
dibuat oleh para pihak. Misalnya yang menyangkut
hubungan antara buruh dan majikan atau pengusaha.
Tetapi tidak semua tingkat peraturan perundang-
undangan dapat membatasi asas kebebasan berkontrak,
namun hanya Undang-Undang atau Perpu (Peraturan
Pemerintah Pengganti Undang-Undang), atau peraturan
perundang-undangan yang lebih tinggi saja yang
mempunyai kekuatan hukum untuk membatasi
bekerjanya asas kebebasan berkontrak. Bila dikaitkan
dengan peraturan kontrak baku atau perjanjian standar,
maka terdapat landasan hukum dari berlakunya perjanjian
dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen

Surat Persetujuan Pemesanan yang Memenuhi Syarat Sah Perjanjian Mengikat Bagi Para Pihak
Menurut Tergugat (Pemesan), Penggugat
(Pengembang) tidak pernah dan/atau tidak segera
mengadakan “Pengikatan Jual Beli” dengan
Tergugat, yang semestinya dilakukan antara
Penjual/Pengembang Perumahan dengan
Pembeli/Konsumen, padahal Tergugat telah
melakukan kewajibannya membayar uang muka
sebanyak 3 kali dan juga melakukan pembayaran
angsuran sebanyak 5 kali angsuran.
Menimbang, bahwa bukti surat persetujuan pemesanan
dari penggugat telah memenuhi syarat sahnya perjanjian,
yaitu: (1) adanya kesepakatan kedua belah pihak antara
Penggugat dan Tergugat; (2) Kecakapan Penggugat dan
Tergugat untuk melakukan perbuatan hukum; (3) adanya
obyek/hal tertentu, berupa sebuah Apartemen (4) Adanya
kausa/suatu sebab yang halal, yakni pada perjanjian jual
beli apartemen antara developer dengan konsumen, yang
dalam perkara ini berupa Surat Persetujuan Pemesanan
Condominium. Perjanjian pengikatan jual beli apartemen
antara developer (Penggugat) dengan konsumen
(Tergugat) adalah suatu perjanjian mengenai suatu sebab
yang halal, yaitu jual beli sebagai suatu perbuatan
hukum. Perjanjian jual beli merupakan suatu perjanjian
yang mengikuti perbuatan hukum jual beli, sehingga
dapat dikatakan bahwa perjanjian jual beli terjadi
sebagai akibat adanya jual beli.

Wanprestasi
Wanprestasi Pembayaran
Tergugat (Pemesan) melakukan pemesanan
Penggugat (Pengembang) Surat Persetujuan
Pemesanan Condominium pada Mei 2008 dan
telah dilakukan proses serah terima pada Juni
2008. Dalam Surat Persetujuan Pemesanan
Condominium disepakati cara pembayaran melalui
23 kali angsuran dan ketentuan denda
keterlambatan. Sejak angsuran ke-6 Tergugat tidak
melakukan pembayaran lagi, karena menurutnya
Penggugat tidak menepati janji marketing untuk
mengubah posisi tangga sehingga melanggar Pasal
16 poin b UU Perlinkos.
Menimbang, bahwa Majelis berpendapat terdapat 3 (tiga)
macam wanprestasi, yaitu:
1. Tidak memenuhi perjanjian sama sekali;
2. Terlambat memenuhi perjanjian;
3. Memenuhi prestasi secara tidak baik atau tidak
sempurna.
Majelis berpendapat Tergugat telah melakukan
wanprestasi, yakni tidak memenuhi ketentuan yang telah
diperjanjikan dalam Surat Persetujuan Pemesanan
sebagaimana disepakati antara Penggugat dan Tergugat,
yakni tentang pembayaran angsuran ke 6 sampai dengan
angsuran ke 23, sehingga menimbulkan konsekuensi
adanya kewajiban membayar angsuran dan denda yang
telah disepakati.

Wanprestasi
Kegagalan Bayar Pembeli Karena Tidak Mendapat Pinjaman Bank Merupakan Wanprestasi
Menurut Penggugat (Pemesan), penghentian
pembayaran dikarenakan sampai dengan
pembayaran DP ke-6, karena Tergugat
(Pengembang) melakukan pembangunan rumah
tidak sesuai dengan progress pembangunan
perumahan tersebut. Dan memang ditambah lagi
ada kendala keuangan dikarenakan KPR
Penggugat ditolak oleh Bank rekanan Tergugat.
Disamping itu Penggugat mengetahui bahwa
semua Bank Penjamin Kredit yang ditunjuk untuk
bekerjasama dengan Tergugat menolak
memberikan kredit kepada Penggugat.
Bahwa PPJB terhadap 12 (dua belas) unit ruko antara
Penggugat selaku Pembeli dan Tergugat selaku Penjual
sesuai dengan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata
sehingga sah dan mengikat kedua belah pihak.
Bahwa Penggugat yang tidak dapat membayar objek jual
beli karena tidak memperoleh kreditor atau bank untuk
membiayai pembelian objek sengketa, karena itu
Penggugatlah yang dipandang sebagai tidak dapat
memenuhi prestasinya terhadap isi perjanjian, sehingga
bukan Tergugat yang melakukan perbuatan melawan
hukum terhadap Penggugat.

Wanprestasi
Tidak Disetornya Angsuran Pembeli oleh Pegawai Developer merupakan Tanggung Jawab Developer
Dalam proses jual beli sarusun, Penggugat
(Pembeli) selalu berkomunikasi dengan Tergugat
II (Pegawai Pengembang), kemudian antara
Penggugat dan Tergugat I (Pengembang)
menandatangani PPJB atas sarusun dengan
kedudukan, Tergugat II sebagai Penjual dan
Penggugat sebagai Pembeli. Namun, ternyata
penyerahan unit sarusun belum dapat diserah
terimakan karena angsuran Penggugat masih
kurang 12 kali, padahal Penggugat secara tertib
telah melakukan kewajibannya untuk membayar
angsuran sebanyak 29 kali kepada Tergugat II.
Bahwa pembayaran atas sebagian angsuran melalui
Tergugat II adalah sah karena ketika menerima
angsuran-angsuran tersebut Tergugat II adalah pegawai
Tergugat I dan bukti pembayaran yang diterima oleh
Penggugat adalah dokumen dengan kop Tergugat I;
Bahwa dalil Tergugat I, bahwa pembayaran oleh
Penggugat melalui Tergugat II tidak disetorkan kepada
Tergugat I adalah dalil yang tidak relevan karena
persoalan tersebut adalah persoalan hubungan hukum
antara Tergugat I dengan Tergugat II; sehingga dalil
tersebut beralasan untuk dikesampingkan.

Itikad Baik
Relevansi Syarat Eksonerasi dan Itikad Baik dalam Klausula Baku
Dalam transaksi bisnis dengan memakai akta
kontrak baku, sangat terbuka kemungkinan bagi
pihak pelaku usaha untuk melakukan pembatasan
atau peghapusan tanggung jawab. Dalam arti,
bahwa pelaku usaha dapat menentukan sendiri
ketentuan-ketentuan tentang pengalihan tanggung
jawab dan/atau risiko, dari pihak pelaku usaha
(exonerant) kepada pihak adherent, dalam
sebagian dari beberapa syarat baku ditetapkan
sepihak itu.
Klasusula eksonerasi berpeluang menimbulkan
penindasan yang satu dengan yang lainnya. Maka
pelaksanaan perjanjian yang ada klausula eksonerasi
harus dilaksanakan dengan itikad baik. Pada dasarnya
klausula eksonerasi boleh. Eksonerasi terhadap kerugian
yang timbul karena kesengajaan pengusaha adalah
bertentangan dengan kesusilaan. Dalam hal ini
pengadilan dapat mengesampingkan klausula eksonerasi
ini. Isi perjanjian bukanlah harga mati karena ada Pasal
1339 Penjelasan 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata tentang itikad baik

Itikad Baik
Relevansi Material Performance dan Itikad Baik dalam Pemenuhan Prestasi
Menurut Pemohon (Pengembang), atas dasar
tunggakan pembayaran biaya pelunasan telah jatuh
tempo untuk angsuran ke 13-21 Termohon
Keberatan (Pembeli) digugat wanprestasi. Adapun
alasan Termohon tidak melakukan pembayaran
karena Pemohon tidak mau menerima risiko dalam
membuat PPJB yang tidak ditandatangani Suami
Termohon mengingat ketentuan harta bersama.
Bahwa Termohon saat itu mengalami masalah
perceraian sehingga menyebabkan penunggakan
pembayaran.
Disamping telah diketahui kewajiban Termohon yang
telah jatuh tempo, Termohon telah banyak melakukan
(substantial) prestasi dan/atau kekurangan dari prestasi
yang diwajibkannya merupakan suatu kekurangan yang
kecil atau sedikit (minor breach) dibandingkan dengan
kewajiban yang harus dan telah dilakukan Pemohon.
Karena dari bukti-bukti kedua pihak dapat disimpulkan
bahwa Termohon telah mengemukakan alasan-alasannya
dan upayanya untuk memenuhi kewajibannya. Dengan
kata lain, tindakan yang telah dilakukan Termohon telah
merupakan prestasi secara materi (material
performance), sehingga tindakan Termohon tidak dapat
dinilai sebagai pihak yang gagal dalam melakukan atau
menawarkan pemenuhan prestasi sesuai dengan prinsip
itikad baik dalam suatu usaha pengikatan jual beli
bangunan (apartemen) yang adil.

Pelaksanaan Akta Jual Beli (AJB)
Waktu Pelaksanaan AJB Jika Tidak Diatur dalam PPJB
(Sumber: Putusan No. 53/Pdt.G/2016/PN. JKT.PST)
Penggugat (Pembeli) telah melunasi seluruh harga
jual beli unit rusun pada tanggal 29 Agustus 2008,
sehingga seharusnya Tergugat menandatangani
AJB di hadapan PPAT selambat-lambatnya 7 hari.
Menurut Penggugat, dengan tidak
dilaksanakannya penandatanganan AJB maka
secara hukum Tergugat (Pengembang) telah
melakukan wanprestasi karena tidak menjalankan
kewajibannya sebagaimana yang ditentukan dalam
Pasal 17 ayat (1) huruf b PPJB.
Menurut Majelis Hakim, Tergugat tidak terbukti telah
lalai atau wanprestasi melanggar Pasal 17 ayat (1) huruf b
PPJB, karena pasal tersebut tidak berdiri sendiri
melainkan masih bergantung dengan syarat-syarat lain
dalam Pasal 17 PPJB tersebut yakni Rumah Susun (dan
satuan rumah susun) telah selesai dibangun seluruh dan
ada kewajiban yang belum dipenuhi oleh Penggugat
yakni biaya-biaya lainnya belum dilunasi termasuk juga
biaya-biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dan biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Acuan NJOP dalam Pelaksanaan Akta Jual Beli
(Sumber: Putusan No. 53/Pdt.G/2016/PN. JKT.PST)
Karena Tergugat (Pengembang) tidak memberikan
kepastian pelaksanaan penandatanganan AJB,
pada 3 Juni 2014 Penggugat (Pembeli) mengirim
surat kepada Tergugat meminta secepatnya
dilakukan penandatanganan AJB dengan mengacu
pada NJOP Tahun 2008 dimana pada tanggal 29
Agustus 2008 tersebut Penggugat melalui Bank
BNI telah melakukan pelunasan pembayaran Unit
Rumah Susun. Tetapi pada 13 Juni 2014 Tergugat
memberikan tanggapan bahwa Tergugat dalam
proses pengundangan penandatanganan AJB.
Selanjutnya Tergugat secara sepihak meminta
kepada Penggugat untuk melunasi pembayaran
BPHTB dengan mengacu pada NJOP pada tahun
2014 bukan NJOP dengan harga jual unit rusun
yang ditentukan dalam Pasal 3 ayat (1) PPJB.
Menimbang, bahwa mengenai tuntutan Penggugat agar
akta jual beli dilaksanakan dengan mengacu kepada
NJOP pada waktu Penggugat melunasinya yakni bulan
September 2008, adalah juga tidak beralasan oleh karena
penandatanganan akta jual beli baru bisa dilaksanakan
setelah unit rumah susun tersebut selesai sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) huruf a PPJB yang
telah disepakati oleh Penggugat dan Tergugat;
Menimbang, bahwa dengan demikian pada bulan
September 2008 sewaktu Penggugat melunasi sisa harga
unit rumah susun tersebut NJOP hanya baru akan ada di
kemudian hari sehingga PBB unit apartemen tersebut
belum diterbitkan oleh Dinas Pelayanan Pajak Provinsi
DKI Jakarta sebagai instansi yang berwenang untuk
menentukan NJOP dan PBB.

Kewenangan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)
BPSK Tidak Berwenang Mengadili Sengketa Wanprestasi
(Sumber: Putusan No. 137/Pdt.G/BPSK/2018/PN.Bgr)
Bahwa terkait perkara a quo, Termohon Keberatan
(Pembeli) dalam Surat Gugatannya ke BPSK kota
Bogor pada intinya menyatakan jika Pemohon
Keberatan (Pengembang) telah ingkar janji dan
Majelis BPSK pun dalam putusannya
mengabulkan gugatan Termohon Keberatan
tersebut, yang artinya Majelis BPSK juga
menyebut jika Pemohon Keberatan telah
melakukan wanprestasi, sehingga jelas yang
menjadi pokok permasalahan adalah pelaksanaan
prestasi terhadap PPJB unit apartemen.
Menimbang, berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah
Agung No. 42 K/Pdt.Sus/2013, Putusan Mahkamah
Agung No. 94 K/Pdt.Sus/2014 dan Putusan Mahkamah
Agung No. 208 K/Pdt.Sus/2012 yang mengandung
kaedah hukum bahwa BPSK tidak berwenang untuk
mengadili sengketa perdata tentang wanprestasi (ingkar
janji) karena terhadap sengketa perdata yang berkaitan
dengan wanprestasi bukan termasuk dalam ruang lingkup
tugas dan kewenangan BPSK untuk menyelesaikannya
sebagaimana termuat dalam ketentuan Pasal 52 Undang-
Undang No. 8 Tahun 1999 tentang perlindungan
konsumen jo. Pasal 3 Keputusan Menteri Perindustrian
dan Perdagangan No. 350/MPP/Kep/12/2001.

Kewenangan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK)
BPSK Tidak Berwenang Mengadili Sengketa Perdata Murni
(Sumber: Putusan No. 106 K/Pdt.Sus-BPSK/2019)
Terkait perkara antara Pemohon Kasasi (Pembeli)
dan Termohon Kasasi (Pengembang) mengenai
pemenuhan prestasi dalam PPJB yang tidak
dilakukan Termohon Kasasi, sebelumnya telah
diputus oleh BPSK yang pada pokoknya
menyatakan Pasal 16 ayat 3.2 PPJB tidak memiliki
kekuatan hukum mengikat dan menyatakan
Tergugat (Pengembang) melakukan ingkar janji.
Pokok sengketa dalam perkara ini mengenai pemenuhan
prestasi suatu PPJB maka pokok perkara a quo adalah
sengketa perdata murni bukan sengketa perlindungan
konsumen, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 sampai
dengan Pasal 27 Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999
tentang Perlindungan Konsumen. Sehingga menurut
Mahkamah Agung putusan judex facti sudah tepat dan
benar karena pokok perkara a quo adalah mengenai
sengketa pemenuhan PPJB antara Pemohon Kasasi dan
Termohon Kasasi yang merupakan sengketa ingkar janji
bukan sengketa konsumen sebagaimana dimaksud dalam
ketentuan Pasal 8 sampai dengan Pasal 17 Undang-
Undang Perlindungan Konsumen jo. Pasal 1 angka 8
Keputusan Menteri Perindustrian dan Perdagangan
Nomor 350/MPP/Kep/12/2001 tentang Pelaksanaan
Tugas dan Wewenang BPSK.

Wewenang Penghuni/Pemilik Unit Satuan Rumah Susun
Hak dan Wewenang Pemilik Unit Sarusun Mengambil Alih Penyelesaian Sertifikat dari Developer
(Sumber: Putusan No. 089/Pdt.G/2013/ PN.Jkt.Bar.)
Bahwa antara 2005 sampai dengan tahun 2006
telah dilakukan serah terima unit-unit kepada
Penggugat (Pemilik Sarusun). Namun, sampai
dengan waktu yang disepakati belum ada
penyelesaian surat-surat dan dokumen-dokumen
terkait kepemilikan atas unit-unit rusun dimaksud
yang merupakan kewajiban turut tergugat
dikarenakan izin-izin antara lain tetapi tidak
terbatas pada izin layak huni, IMB, pertelaan, dan
penerbitan sertifikat atas sarusun tidak pernah
diurus oleh Turut Tergugat (Pengurus Perseroan
Demisioner) dan/atau Para Tergugat (Pengurus
Perseroan Eksisting). Pengurus P3SRS telah
berupaya melakukan penyelesaian dan pendekatan
serta telah bertemu dengan salah seorang Direktur.
Majelis Hakim berpendapat bahwa oleh karena
Developer/Pengembang yang dalam hal ini diwakili oleh
Para Pengurus Perseroan (Tergugat I sampai dengan
Tergugat IV), telah lalai atau telah mengabaikan serta lari
dari tanggung jawabnya terhadap para Pemilik/Penghuni
Rumah Susun. Sehingga Tergugat I, Tergugat II, Tergugat
III dan Tergugat IV telah terbukti melakukan PMH, oleh
karenanya demi kepentingan Para Penghuni Rumah
Susun beralasanlah menurut hukum untuk diberikan
kewenangan kepada Para Penggugat untuk
menyelesaikan segala permasalahan yang menyangkut
Gedung Apartemen, baik mengenai surat-surat,
dokumen-dokumen, Akta Jual Beli, Sertifikat Kepemilikan
Rumah Susun maupun Pertelaan dan lainnya dengan
tetap berpedoman kepada peraturan perundang-
undangan serta hukum yang berlaku.

Force Majeure
Perubahan Ketentuan SNI, Perubahan Izin Lantai, Gugatan di PTUN Bukan Force Majeure
(Sumber: Putusan No. 224/Pdt.G/2017/ PN.Jkt.Sel)
Hingga gugatan pada Pengadilan dilaksanakan,
serah terima apartemen belum juga dilaksanakan
oleh Pihak Pertama (Pengembang), dengan alasan
adanya force majeure (keadaan memaksa), karena
pada saat itu terjadi perubahan regulasi dari Pemda
DKI, seperti:
1. Perubahan izin lantai yang semula 24 lantai
berubah menjadi 17 lantai;
2. Perubahan peraturan ketahanan gempa dari
SNI 2002 menjadi SNI 2012;
3. Adanya gugatan pada Pengadilan Tata Usaha
Negara Nomor 218/G/2013/PTUN-JKT.
Majelis Hakim berpendapat alasan tersebut tidak tepat
untuk dikatakan force majeure, karena force majeure
adalah suatu keadaan atau kejadian yang tidak dapat
dihindari, tidak dapat diatasi dalam jangka waktu yang
singkat, dan tidak dapat diperkirakan akan terjadi, karena
sifat kejadiannya tiba-tiba dan tidak terelakkan. Majelis
Hakim berkesimpulan bahwa alasan perubahan izin lantai
dan perubahan peraturan ketahanan gempa dari SNI
bukanlah merupakan force majeure; Begitupun mengenai
adanya gugatan pada PTUN Nomor 218/G/2013/PTUN-
JKT. bukan merupakan force majeur karena telah
mempunyai kekuatan yang mengikat sejak tahun 2014,
sedangkan apartemen tersebut menurut perjanjian harus
diserahkan pada tanggal 30 Desember 2013 kepada Pihak
Kedua (Penggugat).

Perbuatan Melawan Hukum
Contoh Bentuk-Bentuk Perbuatan Melawan Hukum oleh Developer
(Sumber: Putusan No. 553/Pdt.G/2016/PN.Jkt. Utr.)
Menurut Penggugat (Pembeli), Sertipikat Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun, pengesahan Jual
Beli dengan cara pembuatan Akte Jual Beli
sebagaimana diisyaratkan peraturan
perundangundangan yang berlaku tidak pernah
dilakukan oleh Tergugat I (Pengembang). Selain
itu, Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial Hunian
Apartemen yang telah ada, kemudian dirubah
tanpa pemberitahuan kepada Penggugat, termasuk
melakukan penambahan bangunan di atas Lahan
bersama dan merubah fungsi bangunan bagian
bersama.
Menimbang, Para Tergugat terbukti melakukan
penambahan bangunan baru (kamar-kamar kost) pada
ruang terbuka, penggunaan lantai atap untuk Antena yang
disewakan, sarana Pasos/Pasum dirobah dan disewakan
untuk tempat Ibadah, sampai sekarang Apartemen belum
memiliki Sertifikat Laik Fungsi karena belum
dilaksanakan pengurusannya, belum menyelesaikan
pengurusan Akte Jual Beli, Pertelaan, Sertifikat Hak
Milik, bahkan Dinas Pemadam Kebakaran Pemda DKI
memberikan Surat Peringatan ke-1, 2 dan ke-3 karena
Apartemen tidak memenuhi unsur keselamatan proteksi
kebakaran dan hal tersebut menimbulkan keresahan bagi
Penggugat dan kelompoknya, sehingga Para Tergugat
telah terbukti melakukan perbuatan melawan hukum
yang merugikan Penggugat dengan kelompoknya.

Akta Jual Beli
Akta Jual Beli Tidak Dapat Dilakukan jika Bangunan Belum Selesai dan Belum ada SLF
(Sumber: Putusan No. 47/Pid.sus.TPK /2015/PN.Bdg.)
Perbuatan Terdakwa di dalam penandatanganan
Perjanjian Jual Beli bertentangan dengan UU No.
20 Tahun 2011 dalam ketentuan 42 dijelaskan
bahwa pelaku pembangunan dapat melakukan
pemasaran setelah pelaku pembangunan sekurang-
kurangnya sudah memiliki:
a. Kepastian peruntukan ruang;
b. Kepastian hak atas tanah;
c. Kepastian status penguasaan rumah susun;
d. Perizinan pembangunan rumah susun; dan
e. Jaminan atas pembangunan rumah susun dari
lembaga penjamin.
Sebagaimana ketentuan Pasal 44 UU No. 20 Tahun 2011,
AJB dilakukan apabila proses jual beli dilakukan setelah
ada bangunan, sehingga dalam transaksinya nanti akan
dibuat dalam bentuk akta notaris/PPAT pada saat asal
usulnya sudah jadi. Jadi, begitu bangunan jadi, ada
pertelaan, ada juga akta pengesahan yang setelah selesai
dibuat, maka harus diurus SLF. Begitu jadi barulah
disahkan pertelaannya dan diterbitkanlah SHMSRS.
Objek jual beli dari rumah susun tersebut adalah hal-hal
tersebut maka tidak mungkin membuat akta jual beli
seketika itu juga. Di dalam praktek adalah sudah hand
over fisiknya sertipikatnya masih diurus dikarenakan
tahapannya harus jadi dulu baru bisa diberikan SHMSRS.
Bangunan akan diberikan sertipikat ketika sudah
memenuhi ketentuan laik fungsi. Poinnya adalah tidak
mungkin dilakukan akta jual beli kalau itu belum jadi dan
belum ada SLF.

Akta Di Bawah Tangan
Pre-Project Selling Diperbolehkan UU Rusun
(Sumber: Putusan No. 147/Pid.sus.TPK /2015/PN.Bdg.)
Dalam dakwaan disebutkan bahwa tanggal 12
November 2012 dilakukan penandatanganan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (No. 090/ PJB/
CLP- BJB/ XI/ 12). Ketentuan Intern SK. Direksi
No.415/ SK/ Dir- Um/ 2011, tidak mengatur
tentang Strata title maka Para Pihak dalam
membuat PPJB harus mengacu kepada Undang-
undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Menimbang bahwa penandatanganan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (No. 090/ PJB/ CLP- BJB/ XI/ 12),
mengacu kepada Undang-Undang No. 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun Pasal 42 ayat (1) Undang- Undang
tersebut mengatur tentang pemasaran sebelum
pembangunan dilaksanakan. Jadi, Pre-Project Selling
tidak merupakan masalah karena tidak ada di Indonesia
ini yang membangun terlebih dahulu kemudian baru
dijual.

Terima Kasih
Menara Palma 10th Floor Suite 10-03
JL. H.R. Rasuna Said Blok X-2 Kav.6
Jakarta Selatan 12950, Indonesia
Ph: +62 21 5795 7550
F: +62 215795 7551

JUDUL

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à JUDUL

Similaire à JUDUL (20)

Plus de Leks&Co

Plus de Leks&Co (16)

Dernier

Dernier (6)

JUDUL