أساليب التقييم العقاري

1. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬
‫الجاللي‬ ‫د‬ّ‫م‬‫مح‬ ‫الدكتور‬
‫المدنية‬ ‫الهندسة‬ ‫كلية‬–‫دمشق‬ ‫جامعة‬
‫السوريين‬ ‫المهندسين‬ ‫نقابة‬
‫دمشق‬ ‫فرع‬
‫ي‬‫العقار‬ ‫التقييم‬‫على‬‫يب‬‫ر‬‫التد‬‫نامج‬‫ر‬‫ب‬
‫دمشق‬11‫آب‬2016

2. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 2
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫عمل‬ ‫جماالت‬
‫والشراء‬ ‫البيع‬ ‫عمليات‬ ‫في‬ ‫االستشارة‬ ‫تقديم‬.
‫العقاري‬ ‫التمويل‬ ‫مجال‬ ‫في‬.
‫الضريبية‬ ‫واالستشارة‬ ‫القانونية‬ ‫المنازعات‬ ‫حل‬.
‫العقاري‬ ‫االستثمار‬ ‫لمشروعات‬ ‫الجدوى‬ ‫دراسات‬.

3. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 3
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫عمل‬ ‫جماالت‬
‫العقارية‬ ‫الملكية‬ ‫نقل‬ ‫تسهيل‬.
‫الب‬ ‫سعر‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫المحتملين‬ ‫البائعين‬ ‫مساعدة‬‫يع‬.
‫سعر‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫المحتملين‬ ‫المشترين‬ ‫مساعدة‬
‫الشراء‬.
‫الملكيات‬ ‫دمج‬ ‫أو‬ ‫العقارات‬ ‫لتبادل‬ ‫األساس‬ ‫وضع‬
‫للعقارات‬ ‫المتعددة‬.
‫العقارية‬ ‫الوساطة‬

4. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 4
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫عمل‬ ‫جماالت‬
‫العقاري‬ ‫للتمويل‬ ‫كضمان‬ ‫الملكية‬ ‫قيمة‬ ‫تحديد‬.
‫لشراء‬ ‫األساس‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫المستثمرين‬ ‫مساعدة‬
‫بعقارات‬ ‫المضمونة‬ ‫السندات‬ ‫أو‬ ،‫العقارية‬ ‫الرهونات‬،
‫المالية‬ ‫األوراق‬ ‫من‬ ‫وغيرها‬.
‫المضمون‬ ‫التمويل‬ ‫حول‬ ‫للمصارف‬ ‫المشورة‬ ‫تقديم‬
‫بعقارات‬(‫العقاري‬ ‫الرهن‬.)
‫العقاري‬ ‫التمويل‬

5. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 5
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫عمل‬ ‫جماالت‬
‫االستمالك‬ ‫حاالت‬ ‫في‬ ‫السوقية‬ ‫القيمة‬ ‫تقدير‬.
‫الخالفات‬ ‫حاالت‬ ‫في‬ ‫السوقية‬ ‫القيمة‬ ‫تقدير‬(‫المنازع‬‫ات‬)
‫العقدية‬.
‫الشرك‬ ‫في‬ ‫الحصص‬ ‫تحديد‬ ‫في‬ ‫العقارات‬ ‫قيم‬ ‫تقدير‬‫ات‬.
‫العقارات‬ ‫على‬ ‫الضرائب‬ ‫تحديد‬.
‫القائمة‬ ‫المنشآت‬ ‫في‬ ‫العقارات‬ ‫قيمة‬ ‫مكون‬ ‫تحديد‬.
‫عقارية‬ ‫بأصول‬ ‫المتعلقة‬ ‫الخالفات‬ ‫في‬ ‫التحكيم‬.
‫الخالفات‬ ‫تسوية‬

6. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 6
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫عمل‬ ‫جماالت‬
‫الريع‬ ‫أو‬ ‫اإليجار‬ ‫معدالت‬ ‫تحديد‬.
‫التأهيل‬ ‫إعادة‬ ‫أو‬ ‫التشييد‬ ‫مشروعات‬ ‫جدوى‬ ‫تحديد‬.
‫األسهم‬ ‫إصدار‬ ‫وفي‬ ،‫الشركات‬ ‫اندماج‬ ‫في‬ ‫المساعدة‬
‫الدفترية‬ ‫القيم‬ ‫مراجعة‬ ‫أو‬.
‫المزاد‬ ‫أو‬ ‫اإلجباري‬ ‫للبيع‬ ‫السوقية‬ ‫القيمة‬ ‫تقدير‬‫ات‬.
‫العقاري‬ ‫االستثمار‬ ‫مشروعات‬ ‫في‬ ‫المشورة‬ ‫تقديم‬.
‫القرار‬ ‫وصنع‬ ‫االستثمار‬ ‫جدوى‬

7. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 7
‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫مقاربات‬
‫التكاليف‬ ‫مقاربة‬
Cost Approach
‫المقارنة‬ ‫البيع‬ ‫قيم‬ ‫مقاربة‬
The Comparable Sales Approach
‫الدخل‬ ‫رسملة‬ ‫مقاربة‬
Income Capitalization Approach
Valuation Methods

8. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 8
‫التكلفة‬ ‫مقاربة‬
‫الجديد‬ ‫البناء‬ ‫تكلفة‬ ‫حساب‬.
‫لألسفل‬ ‫األعلى‬ ‫من‬ ‫مقاربة‬.
‫لألعلى‬ ‫األسفل‬ ‫من‬ ‫مقاربة‬.
‫االهتالك‬ ‫طرح‬.
‫األرض‬ ‫قيمة‬ ‫إضافة‬(‫الموقع‬.)
The Cost Approach

9. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 9
‫األسفل‬ ‫إىل‬ ‫األعلى‬ ‫من‬ ‫التقدير‬
‫الواحدة‬ ‫تكلفة‬.
‫المساحة‬ ‫واحدة‬ ‫تكلفة‬(‫المربع‬ ‫المتر‬.)
‫الحجم‬ ‫واحدة‬ ‫تكلفة‬(‫ب‬َّ‫ع‬‫المك‬ ‫المتر‬.)
‫في‬ ‫االختالفات‬ ‫إلدخال‬ ‫الالزمة‬ ‫التعديالت‬ ‫إجراء‬
‫الحساب‬:
•‫ألخ‬ ،‫الموقع‬ ،‫الجودة‬ ،‫الحجم‬ ،‫التضخم‬.
Top-Down Approach

10. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 10
‫األسفل‬ ‫إىل‬ ‫األعلى‬ ‫من‬ ‫التقدير‬
‫اإليجابيات‬
‫التقدير‬ ‫في‬ ‫السرعة‬.
‫كثيرة‬ ‫بيانات‬ ‫إلى‬ ‫الحاجة‬ ‫عدم‬.
‫التقديرات‬ ‫من‬ ‫الخشن‬ ‫للتحقق‬ ‫استخدامها‬ ‫يمكن‬.
‫الوظيفة‬ ‫إلى‬ ً‫ا‬‫استناد‬ ‫آخر‬ ‫مع‬ ‫بناء‬ ‫مقارنة‬ ‫يمكن‬.
‫الواحدة‬ ‫تكلفة‬ ‫أساس‬ ‫على‬ ‫نشر‬ُ‫ت‬ ‫البيانات‬ ‫بعض‬.
‫العاديي‬ ‫الناس‬ ‫مع‬ ‫التواصل‬ ‫في‬ ‫أسهل‬ ‫التحليل‬ ‫من‬ ‫النوع‬ ‫هذا‬‫ن‬.

11. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 11
‫األسفل‬ ‫إىل‬ ‫األعلى‬ ‫من‬ ‫التقدير‬
‫السلبيات‬
‫الدقة‬ ‫مستوى‬ ‫انخفاض‬.
‫التفاص‬ ‫اختالف‬ ‫حال‬ ‫في‬ ‫التعديالت‬ ‫إجراء‬ ‫إلى‬ ‫الحاجة‬‫يل‬.
‫زمن‬ ‫اختالف‬ ‫حال‬ ‫في‬ ‫التعديالت‬ ‫إجراء‬ ‫إلى‬ ‫الحاجة‬
‫التشييد‬(‫التضخم‬.)

12. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 12
‫التفصيلي‬ ‫التقدير‬
Bottom-Up Approach
‫تكاليف‬ ‫وتقدير‬ ‫األعمال‬ ‫كميات‬ ‫حساب‬ ‫عبر‬ ‫تتم‬
‫إنجازها‬.
‫التجميعية‬ ‫التقدير‬ ‫تقنيات‬ ‫من‬ ‫دقة‬ ‫أكثر‬.
‫مق‬ ‫وفق‬ ‫التقدير‬ ‫تقنيات‬ ‫من‬ ‫أكبر‬ ً‫ا‬‫جهد‬ ‫تتطلب‬‫اربة‬
‫الواحدة‬ ‫أسعار‬.

13. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 13
‫االهتالك‬
Depreciation
‫الفيزيائي‬ ‫االهتالك‬(‫الطبيعي‬.)
•‫الالزمة‬ ‫اإلصالح‬ ‫نسب‬(‫االهتالك‬ ‫نسب‬ ‫اختالف‬.)
•‫إجمالية‬ ‫مئوية‬ ‫نسبة‬.
‫الوظيفي‬ ‫االهتالك‬.
•‫البناء‬ ‫خصائص‬ ‫اختالف‬(‫النظم‬ ،‫الكهربائية‬ ‫النظم‬ ،‫األلوان‬
،‫المعماري‬ ‫التصميم‬ ،‫الصحية‬.)...

14. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 14
‫االهتالك‬
Depreciation
‫الخارجي‬ ‫االهتالك‬(‫التقادم‬.)
•‫المحيطة‬ ‫األبنية‬ ‫مع‬ ‫وانسجامه‬ ‫البناء‬ ‫مالءمة‬ ‫عدم‬.
•‫إلى‬ ً‫ا‬‫أحيان‬ ‫قيمته‬ ‫تصل‬100%‫البناء‬ ‫قيمة‬ ‫من‬.
‫المحاسبي‬ ‫االهتالك‬.
•‫معدل‬‫اإليرادات‬ ‫من‬ ‫بطرحه‬ ‫المالية‬ ‫وزارة‬ ‫تسمح‬ ‫الذي‬ ‫االهتالك‬
‫الدخل‬ ‫ضريبة‬ ‫ألغراض‬.
•‫قوانين‬ ‫تقبلها‬ ‫طرائق‬ ‫وفق‬ ‫يتم‬‫الضرائب‬.

15. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 15
‫األرض‬ ‫قيمة‬(‫املوقع‬)
Lot Value
‫المنطقة‬ ‫في‬ ‫األراضي‬ ‫قيمة‬.
‫المو‬ ‫عوامل‬ ‫الحسبان‬ ‫في‬ ‫تأخذ‬ ‫بحيث‬ ‫األرض‬ ‫قيمة‬ ‫تعديل‬‫قع‬:
•‫المساحة‬.
•‫الواجهات‬.
•‫اإلطالالت‬.
•‫الطوبوغرافية‬.
•‫القانونية‬ ‫القيود‬.
•‫البناء‬ ‫أنظمة‬.
•‫أخرى‬ ‫خصائص‬.

16. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 16
‫التكلفة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫مساحته‬ ‫منزل‬200‫مربع‬ ‫متر‬.
‫البناء‬ ‫عمر‬6‫سنوات‬.
‫مساحته‬ ‫لسيارتين‬ ‫يتسع‬ ‫مرآب‬ ‫يتضمن‬50‫مربع‬ ‫متر‬.
‫بالرذاذ‬ ‫سقاية‬ ‫نظام‬ ‫مع‬ ‫حديقة‬.
‫صغير‬ ‫مسبح‬ ‫يتضمن‬.
‫جيد‬ ٍ‫ل‬‫بشك‬ ‫مجهز‬ ‫المطبخ‬.
،‫سور‬ ،‫داخلية‬ ‫ممرات‬‫ألخ‬.
‫المنطقة‬ ‫في‬ ‫المماثلة‬ ‫األرض‬ ‫قيمة‬30‫ليرة‬ ‫مليون‬.

17. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 17
‫التكلفة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
200‫المربع‬ ‫المتر‬ ‫تكلفة‬ ،‫مربع‬ ‫متر‬500‫ليرة‬ ‫ألف‬100,000,000 S.P.
‫اإلضافية‬ ‫التحسينات‬16,500,000 S.P.
‫السقاية‬ ‫ونظام‬ ،‫المسبح‬ ،‫األرضية‬10,000,000 S.P.
‫المرآب‬50‫المتر‬ ‫تكلفة‬ ،‫مربع‬ ‫متر‬75,000‫ليرة‬3,750,000 S.P.
‫المجموع‬130,250,000 S.P.

18. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 18
‫التكلفة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫الفيزيائي‬ ‫االهتالك‬10%(13,025,000) S.P.
‫الوظيفي‬ ‫االهتالك‬5%(6,512,500) S.P.
‫البناء‬ ‫تحسينات‬(‫الحدائق‬ ،‫السور‬ ،‫الممرات‬)9,500,000 S.P.
‫األرض‬ ‫قيمة‬(‫الموقع‬)30,000,000 S.P.
‫المجموع‬130,250,000 S.P.
‫التكلفة‬ ‫طريقة‬ ‫وفق‬ ‫البناء‬ ‫قيمة‬150,212,500 S.P.

19. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 19
‫املقارنة‬ ‫البيع‬ ‫قيمة‬ ‫طريقة‬
The Comparable Sales Approach
‫للقيمة‬ ‫دقة‬ ‫األكثر‬ ‫التقدير‬ ‫تعطي‬.
‫المشابهة‬ ‫الملكيات‬ ‫أسعار‬ ‫في‬ ‫البحث‬ ‫تتضمن‬.
‫المق‬ ‫البيع‬ ‫قيمة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫الدخل‬ ‫رسملة‬ ‫طريقة‬ ‫تعتمد‬‫ارنة‬.
‫خطواتها‬:
.1‫المقارنة‬ ‫العقارات‬ ‫اختيار‬.
.2‫المقارنة‬ ‫للعقارات‬ ‫المختلفة‬ ‫الخصائص‬ ‫مقارنة‬.
.3‫للفروق‬ ‫التعديالت‬ ‫إجراء‬.

20. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 20
‫املقارنة‬ ‫العقارات‬ ‫اختيار‬
‫تماثل‬ ‫حديثة‬ ‫مباعة‬ ‫عقارات‬ ‫إيجاد‬ ‫على‬ ‫الدقة‬ ‫تعتمد‬(‫تش‬‫ابه‬)
‫تقييمه‬ ‫راد‬ُ‫م‬‫ال‬ ‫العقار‬.
‫حيث‬ ‫من‬ ‫القيمة‬ ‫على‬ ‫المالئمة‬ ‫التعديالت‬ ‫إجراء‬ ‫ضرورة‬:
،‫المساحة‬
،‫العمر‬
،‫الخصائص‬
،‫البناء‬ ‫جودة‬
،‫الغرف‬ ‫عدد‬
‫الغرف‬ ‫توزيع‬.
‫المعيشة‬ ‫لمساحة‬ ‫المربع‬ ‫المتر‬ ‫سعر‬ ‫مقارنة‬ ‫يمكن‬.

21. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 21
‫املقارنة‬ ‫البيع‬ ‫قيمة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫تقييم‬ ‫المراد‬ ‫المنزل‬‫ه‬
‫المساحة‬ ‫المنزل‬‫ل‬ ‫السعر‬.‫س‬.
196 m2
‫ل‬ ‫مربع‬ ‫المتر‬.‫س‬.
‫؟‬‫؟‬
‫المقارن‬1180 m2112,000,000622,222
‫المقارن‬2200 m2107,000,000535,000
‫المقارن‬3190 m2105,000,000552,632
‫بين‬ ‫يتراوح‬ ‫تقييمه‬ ‫المراد‬ ‫للمنزل‬ ‫المربع‬ ‫المتر‬ ‫سعر‬535,000‫و‬622,222‫ليرة‬
‫بين‬ ‫سعره‬ ‫يتراوح‬ ‫وبالتالي‬ ‫سورية‬104,860,000‫و‬121,955,512‫سورية‬ ‫ليرة‬

22. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 22
‫املقارنة‬ ‫البيع‬ ‫قيمة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫المقارن‬1‫المقارن‬2‫المقارن‬3
‫البيع‬ ‫سعر‬112,000,000107,000,000105,000,000
‫الدفع‬ ‫تسهيالت‬0-5,000,0000
‫التعديالت‬ ‫إجراء‬
‫البيع‬ ‫تاريخ‬0+5,000,0000
‫الموقع‬00-10,000,000
‫المرآب‬+5,500,0000+8,500,000
‫المطبخ‬-4,500,000-5,000,0000
َّ‫د‬‫المع‬ ‫البيع‬ ‫سعر‬‫ل‬113,000,000102,000,000103,500,000

23. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 23
‫الدخل‬ ‫مقاربة‬
The Income Approach
‫اإليجار‬ ‫من‬ ‫دخل‬ ‫تحقيق‬ ‫على‬ ‫قدرته‬ ‫على‬ ‫المنزل‬ ‫قيمة‬ ‫تعتمد‬.
‫اإلجمالي‬ ‫اإليجار‬ ‫مضاعف‬Gross rent multiplier GRM.
‫اإلجمالي‬ ‫اإليجار‬ ‫مضاعف‬=‫البيع‬ ‫سعر‬÷‫الشهري‬ ‫اإليجار‬.
‫مماثلة‬ ‫لمنازل‬ ‫اإلجمالي‬ ‫اإليجار‬ ‫مضاعف‬ ‫إيجاد‬ ‫يتم‬(‫مشابهة‬.)
‫اإل‬ ‫بمضاعف‬ ‫المتوقع‬ ‫اإليجار‬ ‫بضرب‬ ‫المنزل‬ ‫سعر‬ ‫تحديد‬ ‫يتم‬‫يجار‬
‫اإلجمالي‬.
‫ب‬ ‫االختالفات‬ ‫ألخذ‬ ‫السابقة‬ ‫الطريقة‬ ‫وفق‬ ‫السعر‬ ‫تعديل‬ ‫يتم‬‫الحسبان‬.

24. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 24
‫الدخل‬ ‫مقاربة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫المنزل‬
‫البيع‬ ‫سعر‬
‫ل‬.‫س‬.
‫الشهري‬ ‫اإليجار‬
‫ل‬.‫س‬.
GRM
‫المقارن‬174,000,000250,000296
‫المقارن‬278,000,000225,000347
‫المقارن‬384,000,000300,000280

25. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 25
‫الدخل‬ ‫مقاربة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫ل‬ ‫القيمة‬.‫س‬.
‫الشهري‬ ‫اإليجار‬
‫ل‬.‫س‬.
GRM
59,200,000 200,000 × 296
69,400,000 200,000 × 347
56,000,000 200,000 × 280
‫بمبلغ‬ ‫تأجيره‬ ‫يمكن‬ ‫تقييمه‬ ‫راد‬ُ‫م‬‫ال‬ ‫المنزل‬ ‫كان‬ ‫إذا‬200,000ً‫ا‬‫شهري‬ ‫ليرة‬
‫بين‬ ‫المنزل‬ ‫سعر‬ ‫يتراوح‬ ‫وبالتالي‬56,000,000‫و‬69,400,000‫سورية‬ ‫ليرة‬

26. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 26
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫مقاربة‬
Income Capitalization Approach
‫عمر‬ ‫خالل‬ ‫العقار‬ ‫من‬ ‫المتوقع‬ ‫الصافي‬ ‫الدخل‬ ‫حساب‬ ‫يتم‬
‫له‬ ‫االستثمار‬.
ً‫ا‬‫نهائي‬ ‫ال‬ ‫االستثمار‬ ‫عمر‬ ‫اعتبار‬ ً‫ا‬‫مبدئي‬ ‫يمكن‬.
‫ا‬ ‫والتطوير‬ ‫االستثمار‬ ‫لمشروعات‬ ‫استخدامها‬ ‫ل‬َّ‫ض‬‫ف‬ُ‫ي‬‫لعقاري‬.
‫العقار‬ ‫قيمة‬=‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬÷‫العائ‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬‫د‬
V = NOI/R

27. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 27
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫مقاربة‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬=‫المتوقع‬ ‫الكلي‬ ‫اإليجار‬–‫ا‬‫لنفقات‬
‫والثابتة‬ ‫التشغيلية‬.
‫المتوقع‬ ‫الكلي‬ ‫اإليجار‬ ‫مكونات‬:
•‫الكلي‬ ‫السنوي‬ ‫اإليجار‬.
•‫من‬ ‫الدخل‬‫المرآب‬‫والمستودعات‬.
•‫متوقعة‬ ‫أخرى‬ ‫إيرادات‬ ‫أية‬.

28. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 28
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫مقاربة‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫والثابتة‬ ‫التشغيلية‬ ‫النفقات‬:
•‫القمامة‬ ‫وجمع‬ ‫التنظيف‬.
•‫المنافع‬.
•‫التسجيل‬ ‫رسوم‬.
•‫والدعاية‬ ‫اإلعالن‬.
•‫اإلدارة‬ ‫أجور‬.
•‫واإلصالح‬ ‫الصيانة‬.
•‫بالحدائق‬ ‫العناية‬.

29. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 29
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫مقاربة‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫والثابتة‬ ‫التشغيلية‬ ‫النفقات‬:
•‫أخرى‬ ‫متنوعة‬ ‫نفقات‬.
•‫الملكية‬ ‫ضرائب‬.
•‫المسؤولية‬ ‫وضد‬ ‫الملكية‬ ‫على‬ ‫التأمين‬.
•‫لالستبدال‬ ‫االحتياطيات‬.

30. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 30
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫مقاربة‬
‫الرسملة‬ ‫َّالت‬‫د‬‫مع‬R
‫الحالية‬ ‫القيمة‬ ‫هي‬ ‫ما‬(‫اليوم‬)‫الناتج‬ ‫المستقبلي‬ ‫للدخل‬‫من‬
‫العقار‬.
‫المماثلة‬ ‫للعقارات‬ ‫القيم‬ ‫من‬ ‫تقديرها‬ ‫يمكن‬(‫المشابهة‬)‫ف‬‫ي‬
‫السوق‬.
‫المستثم‬ ‫يرغب‬ ‫الذي‬ ‫السنوي‬ ‫العائد‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬ ‫عن‬ ‫ر‬ِّّ‫ب‬‫تع‬‫بتحقيقه‬ ‫ر‬
‫العقاري‬ ‫االستثمار‬ ‫من‬.

31. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 31
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫التحقيق‬ ‫ممكن‬ ‫السنوي‬ ‫اإليجار‬250,000×8×1224,000,000 S.P.
‫من‬ ‫الدخل‬‫المرآب‬‫والمستودعات‬2,000,000 S.P.
‫بمعدل‬ ‫اإلخالء‬ ‫فترات‬ ‫خسائر‬9%2,160,000 S.P.
‫الفعلي‬ ‫السنوي‬ ‫الدخل‬23,840,000 S.P.

32. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 32
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫القمامة‬ ‫جمع‬600,000 S.P.
‫العامة‬ ‫المرافق‬500,000 S.P.
‫التسجيل‬ ‫رسوم‬500,000 S.P.
‫التشغيلية‬ ‫والمصروفات‬ ‫الثابتة‬ ‫النفقات‬
‫واإلعالن‬ ‫الدعاية‬1,200,000 S.P.
‫اإلدارية‬ ‫األجور‬6%1,440,000 S.P.
‫بالحديقة‬ ‫العناية‬1,500,000 S.P.

33. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 33
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫متنوعة‬ ‫نفقات‬1,000,000 S.P.
‫الملكية‬ ‫ضرائب‬(‫العقارات‬ ‫ريع‬)1,300,000 S.P.
‫التأمين‬600,000 S.P.
‫التشغيلية‬ ‫والمصروفات‬ ‫الثابتة‬ ‫النفقات‬
‫االحتياطي‬‫لالستبداالت‬900,000 S.P.
‫والثابتة‬ ‫التشغيلية‬ ‫النفقات‬ ‫مجموع‬9,540,000 S.P.

34. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 34
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫الدخل‬NOI
‫الفعلي‬ ‫السنوي‬ ‫الدخل‬23,840,000 S.P.
‫الصافي‬ ‫التشغيلي‬ ‫السنوي‬ ‫الدخل‬NOI14,300,000 S.P.
‫والثابتة‬ ‫التشغيلية‬ ‫النفقات‬ ‫مجموع‬9,540,000 S.P.

35. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 35
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫العائد‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬ ‫تقدير‬(‫الرسملة‬)R
‫البناء‬
‫البيع‬ ‫سعر‬
‫ل‬.‫س‬.
NOI
‫ل‬.‫س‬.
R
‫المقارن‬1267,000,00021,600,0000.081
‫المقارن‬2214,000,00017,800,0000.083
‫المقارن‬3347,250,00031,600,0000.091
‫المقارن‬4336,000,00026,850,0000.080
‫المقارن‬5272,000,00023,500,0000.086

36. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 36
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫العائد‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬ ‫تقدير‬(‫الرسملة‬)R
‫العائد‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬ ‫يتراوح‬ ‫وبالتالي‬(‫الرسملة‬)‫بين‬8.0%‫و‬9.1%ً‫ا‬‫سنوي‬

37. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 37
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫العائد‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬ ‫تقدير‬(‫الرسملة‬)R
‫العائد‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬ ‫بافتراض‬(‫الرسملة‬)8.5%
Value = 14,300,000 (NOI) / 0.085 (R) = 168,235,294 S.P.

38. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 38
‫الدخل‬ ‫رمسلة‬ ‫على‬ ‫مثال‬
‫العائد‬ ‫ّل‬‫د‬‫مع‬ ‫تقدير‬(‫الرسملة‬)R
‫العائد‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬ ‫بافتراض‬(‫الرسملة‬)10%
Value = 14,300,000 (NOI) / 0.10 (R) = 143,000,000 S.P.
‫العائد‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬ ‫بافتراض‬(‫الرسملة‬)20%
Value = 14,300,000 (NOI) / 0.20 (R) = 71,500,000 S.P.

39. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 39
‫العائد‬ ‫معدل‬ ‫دات‬
ِّ
‫حمد‬(‫الرمسلة‬)
‫وتكاليف‬ ‫األموال‬ ‫هذه‬ ‫ومصدر‬ ،‫لالستثمار‬ ‫المتوفرة‬ ‫األموال‬ ‫حجم‬
‫عليها‬ ‫الحصول‬.
‫هذه‬ ‫وأغراض‬ ‫لالستثمار‬ ‫المتوفرة‬ ‫الجيدة‬ ‫المشروعات‬ ‫عدد‬
‫المشروعات‬.
‫المتاحة‬ ‫االستثمارية‬ ‫بالفرص‬ ‫المرتبط‬ ‫المخاطر‬ ‫حجم‬.
‫المؤسسة‬ ‫نوع‬.

40. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 40
‫التمويل‬ ‫ومصدر‬ ‫العائد‬ ‫ل‬
َّ
‫معد‬
‫األدنى‬ ‫المقبول‬ ‫العائد‬ ‫معدل‬(‫الرسملة‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬)>‫المال‬ ‫رأس‬ ‫تكلفة‬
‫المال‬ ‫رأس‬ ‫تكلفة‬=‫الملكية‬ ‫حقوق‬ ‫تكلفة‬+‫الدين‬ ‫تكلفة‬
‫المال‬ ‫لرأس‬ ‫الموزونة‬ ‫الوسطية‬ ‫التكلفة‬=
‫الملكية‬ ‫تكلفة‬×‫الملكية‬+‫الدين‬ ‫تكلفة‬×‫الدين‬
‫التمويل‬ ‫مصدر‬
‫الدين‬
‫الملكية‬
‫المئوية‬ ‫النسبة‬%
30
70
‫التكلفة‬%
10
18
WACC %
3
12.6
15.6

41. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 41
‫العقارية‬ ‫االستثمارات‬ ‫تقييم‬
‫التكاليف‬ ‫تقدير‬
‫األرض‬ ‫تكلفة‬.
‫الزمنية‬ ‫المدة‬ ‫مع‬ ‫البناء‬ ‫تكاليف‬.
‫لالستثمار‬ ‫المتوقع‬ ‫العمر‬ ‫خالل‬ ‫والصيانة‬ ‫التشغيل‬ ‫تكاليف‬.
‫اإليرادات‬ ‫تقدير‬
‫المتبقة‬ ‫القيمة‬ ‫تقدير‬(‫االسترداد‬)‫الدراسة‬ ‫فترة‬ ‫نهاية‬ ‫في‬(‫العمر‬
‫المتوقع‬)
‫األدنى‬ ‫المقبول‬ ‫العائد‬ ‫معدل‬ ‫تقدير‬(‫تحقيقه‬ ‫المطلوب‬)MARR

42. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 42
‫العقاري‬ ‫االستثمار‬ ‫تقييم‬ ‫طرائق‬
‫الصافية‬ ‫الحالية‬ ‫القيمة‬
Net Present Worth (Value) PW
‫المكافئة‬ ‫السنوية‬ ‫القيمة‬
AWAnnual Worth
‫الداخلي‬ ‫العائد‬ ‫َّل‬‫د‬‫مع‬
Internal Rate of Return IRR
‫االسترداد‬ ‫فترة‬(‫السداد‬)
Payback Period

43. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 43
‫الصافية‬ ‫احلالية‬ ‫القيمة‬
Time
0 1
N
Present Worth PW

44. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 44
‫الصافية‬ ‫احلالية‬ ‫القيمة‬
Time
F0 F1
Fk
FNPW
PW = F0 (1 + i)0 + F1 (1 + i)-1 + …
+ Fk (1 + i)-k + … + FN (1+i)-N
0 1 N
i = MARR
Present Worth PW

45. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 45
‫الصافية‬ ‫احلالية‬ ‫القيمة‬
‫المشروع‬ ‫يكون‬(‫البديل‬)‫عند‬ ‫لالستثمار‬ ً‫ال‬‫مقبو‬‫ما‬:
PW ≥ 0
‫األكب‬ ‫الحالية‬ ‫القيمة‬ ‫ذو‬ ‫البديل‬ ‫هو‬ ‫األفضل‬ ‫البديل‬‫ر‬.
Present Worth PW

46. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 46
‫املكافئة‬ ‫السنوية‬ ‫القيمة‬
Time
F0 F1
Fk FN
AW
0 1
N
i = MARR
 
  








11
1
N
N
i
ii
PWAW
Annual Worth AW

47. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 47
‫املكافئة‬ ‫السنوية‬ ‫القيمة‬
‫المشروع‬ ‫يكون‬(‫البديل‬)‫عند‬ ‫لالستثمار‬ ً‫ال‬‫مقبو‬‫ما‬:
AW ≥ 0
‫الم‬ ‫السنوية‬ ‫القيمة‬ ‫ذو‬ ‫البديل‬ ‫هو‬ ‫األفضل‬ ‫البديل‬‫كافئة‬
‫األكبر‬.
Annual Worth AW

48. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 48
‫الداخلي‬ ‫العائد‬ ‫ل‬
َّ
‫معد‬
Internal Rate of Return IRR
‫الفائدة‬ ‫معدل‬ ‫إيجاد‬i‫يحقق‬ ‫الذي‬:
 PW = 0 [PW(‫)اإليرادات‬ = PW(‫)النفقات‬]
 AW = 0 [AW(receipts) = AW(expenditures)]
‫حساب‬ ‫يتم‬IRR‫والخطأ‬ ‫التجربة‬ ‫بطريقة‬.
‫المشروع‬ ‫يكون‬(‫البديل‬)‫عند‬ ‫لالستثمار‬ ً‫ال‬‫مقبو‬‫ما‬
‫يتحقق‬:IRR ≥ MARR

49. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 49
‫االسرتداد‬ ‫فرتة‬ ‫طريقة‬(‫السداد‬)
Payback (Payout) Period
‫على‬ ‫االسترداد‬ ‫فترة‬ ‫تدل‬‫المشروع‬ ‫سيولة‬‫من‬ ‫أكثر‬
‫ربحيته‬.
‫السنوات‬ ‫عدد‬‫ل‬ ‫الموجبة‬ ‫النقدية‬ ‫للتدفقات‬ ‫الالزمة‬‫تعادل‬
‫السالبة‬ ‫النقدية‬ ‫التدفقات‬.
‫البديل‬ ‫هو‬ ‫األفضل‬ ‫البديل‬‫األق‬ ‫االسترداد‬ ‫فترة‬ ‫ذو‬‫ل‬.

50. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 50
‫الد‬ ‫رمسلة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫حتسينات‬‫خل‬
ً‫ال‬‫مستقب‬ ‫الدخل‬ ‫من‬ ‫النقدية‬ ‫التدفقات‬ ‫نمو‬:
‫الصافية‬ ‫الحالية‬ ‫القيمة‬ ‫طريقة‬ ‫استخدام‬PW‫التقييم‬ ‫في‬.
‫المستقبلي‬ ‫التضخم‬:
‫الثابتة‬ ‫باألسعار‬ ‫التقييم‬(‫التضخم‬ ‫إدخال‬ ‫يتطلب‬ ‫ال‬)
‫الفعلية‬ ‫باألسعار‬ ‫التقييم‬(‫الجارية‬)‫حس‬ ‫في‬ ‫التضخم‬ ‫إدخال‬ ‫يتم‬ ،‫اب‬R

51. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 51
‫الد‬ ‫رمسلة‬ ‫طريقة‬ ‫على‬ ‫حتسينات‬‫خل‬
‫ُّد‬‫ك‬‫التأ‬ ‫وعدم‬ ‫المخاطرة‬:
‫االحتمالي‬ ‫التحليل‬(‫كارلو‬ ‫مونتي‬ ‫محاكاة‬.)
‫الحساسية‬ ‫تحليل‬(‫السيناريوهات‬.)

52. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 52
‫مالحظات‬
‫ا‬ ‫القيمة‬ َّ‫فإن‬ ‫العقاري‬ ‫للتقييم‬ ‫الخاصة‬ ‫الطبيعة‬ ‫بسبب‬‫لمحسوبة‬
‫لها‬ ‫مساوية‬ ‫بالضرورة‬ ‫وليست‬ ‫البيع‬ ‫قيمة‬ ‫تقارب‬.
‫للقيمة‬ ‫مختلفة‬ ‫تقديرات‬ ‫الثالث‬ ‫المقاربات‬ ‫تعطي‬ ‫أن‬ ‫يمكن‬.
‫ُّد‬‫ك‬‫تأ‬ ‫وعدم‬ ‫مخاطرة‬ ‫على‬ ‫التقييم‬ ‫ينطوي‬.
‫التقييم‬ ‫نظر‬ ‫وجهة‬(‫المجازفة‬ ‫أو‬ ،‫ظ‬ُّ‫ف‬‫التح‬.)

53. ‫م‬ ‫ت‬ ‫م‬
‫الدكتور‬‫الجاللي‬ ‫د‬َ‫م‬‫مح‬ ‫العقاري‬ ‫التقييم‬ ‫طرائق‬ 53
‫للتواصل‬
Mobile: 00963 933 210 000
Email: muhammadaljalali@gmail.com
Facebook:
https://www.facebook.com/muhammad.aljalali
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/muhammad-
aljalali-54066720?trk=nav_responsive_tab_profile