容積移轉與容積獎勵介紹

1. 1、 前言
我國就容積移轉部分，存在相當多法條，而就容積移轉，又可分成「移入基
地」 「移出基地 。
及 」 近來，我國都市更新發展相當迅速，政府為促進民眾都市 更
新意願，又提出「獎勵容積」的法案。
本文即是介紹我國容積移轉及容積獎勵的相關法條，並輔以實例來作說明，
以利老師及同學對於容積的問題能有較多了解。
貳、我國容積移轉與容積獎勵法令介紹
我國就容積率之操作可區分為容積移轉及容積獎勵，前者是指在容積總量
管制下，以一定方法自送出基地將容積轉入送入基地，後者則是政府基於某種
政策目的下，同時建物突破原有容積率限制。
1、 容積移轉之法令
在此，筆者將介紹我國有關容積移轉之相關法律及命令，並且再輔以相
關函示來介紹。
(一)都市計劃之母法及子法:我國就都市計畫訂有母法及子法，本段即分述之:
1 都市計畫法第 83 條-1 規定「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝
術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以
容積移轉方式辦理 」
。 ，本法訂於民 國 91 年間，其立法理由謂 第一項
「
明定為改善都市景觀、增進都市土地有效利用、輔助公共設施保留地之
取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築與歷史建築之保存維護，
得以容積移轉方式辦理」1，此為我國都市地區實施容積移轉之基本母法，
內政部基於上開母法下，再制定子法。
2.都市計畫容積移轉實施辦法:本辦法開宗明義即表示係依據都市 計畫法
1
參考資料，法源法律網
1

2. 第 83 條-1 規定而設立，爰將相關大要說明如下:
(1)本辦法第 2 條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出
基地，接受基地及基準容積之定義。
(2)能作為本辦法規定之送出基地，亦存在規定，依該辦法第 3 條
明定(1) 都市計畫表明應予保存或經直轄市、
「 縣（市）主管機關
認定有保存價值之建築所定著之土地」 「為改善都私有都市
，(2)
計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使
用之可建築土地」，(3) 私有都市計畫公共設施保留地」
「 ，其中
(3)尚有但書規定，若係以若係因區段徵收、市地重畫或其他方
式整體開發取得之土地，則不屬送出基地之列。
(3)接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積 30%，但特
定條件得予調高，惟最高不可超過 40%。
(4)接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地
所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築
地上物，此時即得以此替代性方法為之。在此尚有另一問題應
討論，該辦法 17 條第 1 項第 2 款要求送出基地地上改良物需清
除後，始得辦理容積移轉，而就地上物清理，是否可由申請人
請求以代金交付，由地方政府清理，內政部對此表示「參照都
市計畫容積移轉實施辦法第 17 條第 1 項第 2 款規定，主管
機關受理基地所有權人申請容積移轉案件，除送出基地屬
同辦法第 6 條第 1 項第 3 款規定之私有都市計畫公共設施
保留地，其因公益需要設定之地上權、徵收之地上權或註記
供捷運系統穿越使用外，應辦畢清理送出基地上土地改良
2

3. 物，尚無得改以申請繳納代金，交由政府機關代為清理地
上改良物之規定」2。
(5)送出基地依該辦法第 13 條應「於許可其全部或部分容積移轉前，除
第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權
之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、 (市) 有或鄉 (鎮、
縣
市) 有」，若屬於第 6 條第 1 項第 2 款土地者，應作為無建築
之公園、廣場、綠地等使用。
(二)都市更新條例:都市更新條例第 45 條規定「更新地區範圍內公共設
施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，
或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移
至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一
第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、
接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定
辦理」，對於本條，內政部就更新地區應予抵充之公有土地，是否
可作為容積移轉送出基地，其表示「有關公有土地依都市更新條例
規定參與都市更新，其如係該條例第 30 條規定應予抵充之公有土
地，或屬經主管機關核定之都市更新事業計畫載明以撥用或其他
方式取得之公有土地者，應按其規定辦理，不得作為容積移轉送
出基地」3
(三)古蹟保存之母法與子法:我國之文化資產保存法為古蹟保存之母法，
再據此授權訂定相關辦法
1.文化資產保存法第 35 條:該條文規定「古蹟除以政府機關為管理機關者
外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分
2
台內營字第 1010172234 號函
3
台內營字第 0980810829 號函
3

4. 區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地
或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到
限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措
施」，同條第 2 項規定「前項所稱其他地方，係指同一都市土地主
要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之地區 」
。
2.古蹟土地容積移轉辦法:本辦法是依上開文化資產保存法 35 條而訂立，
其內容概述如下:
(1) 辦法第 4 條第 1 項第 1 款規定「未經依法劃定、編定或變更為古蹟保
存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為
準」，第 2 款規定 經依法劃定、
「 編定或變更為古蹟保存用地、
保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之
基準容積為準」，但書則明定「劃定或變更為古蹟保存用地、保
存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共
設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘
其土地面積所得之乘積為準 」
。
(2)辦法第 5 條「送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫
地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一
宗可建築土地建築使用為限」
(3)辦法第 7 條要求「接受基地之可移入容積，以不超過該土地基
準容積之百分之四十為原則。」，但若係位於整體開發地區 或
都市更新地區，可增加至百分之五十。
(4)古蹟土地容積移轉辦法未規定程序申請條件，故而台北法規
會認為「涉及被指定古蹟土地申請容積移轉案件之實質審核要
件，應優先適用「古蹟土地容積移轉辦法」辦理審查。然程序部
4

5. 分，除非「古蹟土地容積移轉辦法」有特別規定，否則仍應依
據「都市計畫容積移轉實施辦法」程序辦理」4，本函釋已將古
蹟土地容積移轉辦法與都市計畫容積移轉實施辦法，上開二
辦法之法規競合作解釋，足供學界及實務界參考。
2、 容積獎勵之法令
對於容積獎勵，我國之相關法令實屬繁多，本段即係將我國有關容積獎勵的
法令分別整理說明
(一)都市更新條例第 44 條「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市
更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：
一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容
積者，得依原建築容積建築。
二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算
容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，
除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。
三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定
時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。
四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核
准者。
五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地
板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容
積 」
。
4
北市法二字第 09731670100 號
5

6. (二) 都市更新建築容積獎勵辦法:爰提出大要如下
1. 辦法第 4 條:提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公
益設施，上限為法定容積 15%。
2.辦法第 5 條: 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，
其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金
以推展都市更新業務，上限為法定容積 15%。
3.辦法第 6 條:全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主
管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝
術價值之建築物，上限為法定容積 15%。
4.辦法第 7 條: 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙
環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型
建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，
上限為法定容積 20%。
5.辦法第 8 條:建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠
建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積
獎勵，上限為法定容積 10%。
6.辦法第 9 條: 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行
劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新
事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積 10%。
7.辦法第 10 條:更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺
以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積 15%。
8.辦法第 11 條: 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎
勵，上限為 20%。
6

7. 9.辦法第 13 條: 依第六條至第十二條規定給予獎勵後之建築容積，
及其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管
機關核准給予獎勵之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍
之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容
積。實施者依第七條、第八條及第十條申請獲准獎勵且更新後集中
留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者，其獎勵後之建
築容積，不得超過各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地
零點五倍之法定容積再加其原建築容積。
(三) 建築技術規則建築設計施工編:該規則第 59 條-2 規定「為鼓勵建築物
增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公
眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或
其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經
中央主管建築機關核定實施 」
。 ，而所謂「提供公眾停車使用」適用 疑
義，內政部經開會後認為「關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公
眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權
人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或
供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用 」5，但另行明定
。
101 年 12 月 31 日終止適用。
2、 自具體個案討論都市更新容積獎勵之適用
一、都市更新容積獎勵與原建築容積及其上限之認定
(一)內政部函釋6:
1.查都市更新條例第 1 條明定：「為促進都市土地有計畫之再開發利
用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條
5
台內營字第 8480450 號函
6
台內營字 8807455 號函
7

8. 例。本條例未規定者，適用其他法律之規定」，同條例第 20 條規定：
「都市更新事業計畫之擬定或變更，．．．，或僅涉及細部計畫之
擬定、變更者，都市更新事業計畫得先行依前條規定程序發布實施，
據以推動更新工作，相關都市計畫再配合辦理擬定或變更」。準 此，
本案如係依都市更新條例所定程序辦理之都市更新事業，自得依
都市更新條例及相關子法規定給予建築容積獎勵，在上開法規所
定獎勵額度內，應視都市更新審議委員會審決之獎勵數額為準。
2.至所詢有關都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款有關「原建築容積」疑
義乙節，查都市更新條例第 44 條第 1 項第 1 款規定之目的，係考量
國人向有安土重遷之觀念，為妥善安置更新地區之原住戶，並充分
尊重其回原更新地區居住之意願，以減少更新地區範圍內居民反對
之阻力，爰規定實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建
築容積高於法定容積時，准依原建築容積更新改建，以利都市更新
之推動。是以，其「原建築容積」之定義，應係指更新地區內於實施
容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時，主管建築機關
核准之建築容積。
(二)內政部會議紀錄7
按都市更新條例第 44 條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基
地，得視都市更新事業計畫需要，給予適度之容積獎勵，如更新前
含有數宗建築基地，都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條第 1 項並未
限定應予合併為一宗建築基地後計算。是以，都市更新建築容積獎勵
上限，自得以更新前之各宗建築基地擇優計算後加總。惟建築容積獎
勵額度直接影響都市土地使用強度及公共設施之負荷，仍應由各直
7
內授營都字第 0940083192 號函（會議紀錄）
8

9. 轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會，視實際個辦情形予以審慎
評估考量後決定。
二、個案討論
(一)都市更新建築容積獎勵辦法第 13 條（原辦法第 4 條）
依本條例第 44 條第一項第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎
勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該
建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。
(二)個案分析
1.臨接較寬道路之 A 土地擬申請辦理都市更新
假設位於更新地區內，並其規模範圍已達劃定更新單元標準依其條
件原得申請更新容積獎勵上限即為 0.3 倍之法定容積再加其原建築
容積相鄰裡地 B 土地希望與 A 土地整併，爭取納入都市更新單元的
機會。
9

10. 2. 圖示
10

11. 3.
臨路土地
裡地土地
（合法建物）
（非合法之
老舊建物） 原建築容積
無原容積
20
Μ
高於法定容積 畫
計
道
路
6M計畫道路
若更新容積獎勵僅得以更新後基地計算採同一計算標準，不論用各該建
築基地 1.5 倍之法定容積或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積，
對兩處土地皆各有損失，致使更新整併不可行
4.容積試算方式
(1)都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新後基地計算
困難點：無論採用任一計算方式皆對個別土地權益有損害
容積計算 A 土地（臨路） B 土地（裡地）
現 法定容積 100 50
原建築容積 190 0
況
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12. 容 計算方式（1） 1.5*100=150 1.5*50=75
積獎勵
1.5 倍之法定容積
上限
計算方式（2） 0.3*100+190=220 0.3*50+0=15
0.3 倍之法定容積再加其
原建築容積
(2)都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條之各該建築基地以更新前各該建築基地計
算對於個別土地之權益皆有兼顧，有利於整體更新規劃之整併
容積計算 A 土地（臨路） B 土地（裡地）
現 法定容積 100 50
原建築容積 190 0
況
容 計算方式（3）： 220 75
積獎勵
各該建築基地 1.5 倍之法 （0.3 倍之法定容 （1.5 倍之法定
上限
定容積或各該建築基地 0.3 倍 積再加其原建築容積） 容積）
之法定容積再加其原建築容積
肆、結論
經本文之討論，可知悉我國容積移轉及容積獎勵之相關規定，本文以都市更
新為例，計入容積移轉及容積獎勵之時，其適用造成衝突時，應如何彈性適用
法律。
本文認為台北市作法，較符合實務及鼓勵都市更新之目的，因此在解適相關
都市更新獎勵容積辦法之規定時，應以台北市作法為標準。
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