Презентация к дискуссии на рождественском саммите ГУД в Екатеринбурге, 8 декабря 2015 года.

2. 2
Модераторы: Эксперты:
Андрей Бриль,
Гильдия Управляющих
и Девелоперов
Михаил Хорьков,
Уральская палата
недвижимости
Виктор Ананьев
«Атомстройкомплекс»
Владимир Боликов
Администрация г.
Екатеринбурга
Сергей Воробьев
«Форум-групп»
Татьяна Лобова
«Сбербанк»
Руслан Музафаров
«ЛСР. Недвижимость
Урал»
Вера Сецкая
«GVA Sawyer»

3. 3
За последние 20 лет:
• Численность населения Екатеринбурга выросла на 184 тыс. человек (+14 %)
Демография – базовый фактор для
рынка недвижимости

4. Реальный рост заработной платы –
основа для роста рынков
4

5. 5
Розничная торговля – оперативный
индикатор состояния экономики

6. 6
Промышленность – базовая отрасль
для региона

7. 7
Инвестиции – отражение настроений
и возможностей бизнеса

8. 8
Ставки по кредитам слишком высоки
• Средневзвешенная ставка
в сентябре 2015 – 14,2 %.
• Для малого и среднего
бизнеса - 15,5 %
По данным ЦБ РФ:

9. Рынок коммерческой недвижимости
9

10. 2015 – нулевое поглощение на рынке
10

11. Рынок насытился и перешел к
качественной конкуренции
11

12. Свободных площадей все больше
12

13. Рынок бизнес-центров насытился
13
Вакантные площади, 3 кв. 2015 %
Класс А 18
Класс В+ 5
Класс В 20
Количество компаний сокращается Офисный фонд растет

14. Торговые центры медленно теряют
арендаторов
14
Объем свободных площадей растет Товарооборот падает

15. На рынке складов нет избыточного
предложения
15
Класс А, В+ вакантно 3,3 % Класс В вакантно 5,7 %

16. Число мест в гостиницах продолжает расти
16
Количество номеров - 5650 Число мест - 10472
8633 8946 9271
10282 10472 10472
2010 2012 2013 2014 01.12.2015 2015 (план)
Источник: Администрация г. Екатеринбурга

17. Ставки снижаются
17
Изменение : 2014 год 1-3 кв. 2015 год
Бизнес-центры (класс В)  11 %  8 %
Торговые центры  0,3 %  10 %
Склады (класс А, В+)  4 %  5 %

18. Рынок торговой недвижимости. Стрит-ритейл
18
Изменение за: 2014 год 1-3 кв. 2015 год
Средняя цена продажи  4 %  5 %
Средняя арендная ставка  1 %  21 %

19. Окружные ТЦ потеряли больше других
19

20. Избыточное предложение на рынке
бизнес-центров
20
Ставки аренды,
включая НДС и операционные расходы
Руб./кв.
м/мес.
Изменение, %
за 2014 1-3 кв. 2015
Класс А 1210 0  17 %
Класс В+ 920  6 %  18 %
Класс В 830  11 %  8 %
Класс С 580  4 %  19 %

21. Рынок не готов к поглощению новых
объектов
21

22. РАСЧЕТ СОСТАВЛЯЮЩИХ СТАВКИ АРЕНДЫ (СА)
ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Себестоимость строительства 1 кв.м общей площади
офисного центра А, В+ - 40 тыс. руб./кв.м
Величина операционных и коммунальных расходов,
руб./кв.м/месяц 300
Коэффициент арендопригодных площадей 0,85
В формулах * обозначена средняя годовая величина тела кредита,
на которую начисляются проценты за период гашения кредита
22

23. Действующая процентная ставка,
годовых - 20 %
•Срок кредитования - 10 лет
85,0
300
12
2,024
125
40 *










85,0
300400667 
месмруб //1608 2
СА = = =
•Срок кредитования - 5 лет
85,0
300
12
2,022
1210
40 *










85,0
300367334 
месмруб //1178 2
СА = = =
•Срок кредитования - 15 лет
85,0
300
12
2,036,21
1215
40 *










85,0
300356222 
месмруб //878 2
СА = = =
23

24. •Срок кредитования - 10 лет
85,0
300
12
06,024
125
40 *










85,0
300120667 
месмруб //1279 2
СА = = =
•Срок кредитования - 5 лет
85,0
300
12
06,022
1210
40 *










85,0
300110334 
месмруб //875 2
СА = = =
•Срок кредитования - 15 лет
85,0
300
12
06,036,21
1215
40 *










85,0
300107222 
месмруб //740 2
СА = = =
24
Действующая процентная ставка,
годовых - 6 %

25. 1. Рынок насыщен.
2. Инвестирование остановилось.
3. В течение 2-х лет с рынка должно уйти текущее
предложение и образоваться дефицит.
4. Два сценария развития:
4.1. Строим дешево, коряво, распродаемся и
убегаем от клиента.
4.2. Переходим к созданию качественных форматов.
Основной, определяющий выбор сценария фактор –
макроэкономика.
5. Работа над ошибками. Заходим в новые проекты,
исходя из 2-го сценария.
Спешить с новыми проектами нельзя.
25
Выводы по рынку коммерческой
недвижимости:

26. Рынок жилья
26

27. 27
Для российского рынка жилья характерно:
• Медленный рост цен с 2010 по 2014
• Снижение продаж и цен с 2015 года

28. 28
Ввод жилья за 15 лет вырос в 3 раза.
В последние 5 лет этот показатель не растет.

29. 29
Итог 2014-2015 гг:
среднероссийский показатель.

30. 30
Стратегический ориентир – обеспеченность 30 кв. м на 1 жителя.
• США – около 60
• Западная Европа –
около 45
• Восточная Европа –
около 30
Обеспеченность жильем растет медленнее
жилого фонда
• Россия - 23,7
• Свердловская область – 24,4
• Екатеринбург – 23,9
Обеспеченность
на 1 жителя, кв. м:

31. 31
Объем жилья в стадии строительства и предложение на рынке будут снижаться.

32. 32
Большинство проектов находится на конечных стадиях строительства.

33. 33
За 20 лет:
• цены выросли в 43 раза в рублях,
в 3 раза в долларах
• 3 кризиса и ажиотаж 2006 года
Можно ли проводить параллели
между этими периодами?

34. 34
• До 2007 года темпы роста цен обгоняли инфляцию
• С 2007 цены в реальном выражении снижаются

35. 35
Рынок жилья стал более доступным.

36. 36
2008 2014
2016-2017 гг. Строить будут меньше.
Будет ли падать доля первичного рынка жилья?
Итоги 10 лет: спрос сместился в пользу
новостроек

37. 37
2015:
Продажи упали, но находятся
заметно выше уровня 2009 года.
Что делать если спад на рынке
продолжится?

38. 38
«Горшочек не вари»
2015: Объем предложения на первичном рынке превышает годовой объем продаж.

39. 39
Рынок ипотеки вернулся в 2012 год

40. 40
Просроченная задолженность по
ипотеке растет
Источник: АИЖК, по данным ЦБ РФ

41. Роль банков на рынке жилья
продолжает расти
41

42. 42
Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %

43. 43
Рынок ипотеки в России по итогам 2015 сократится на 37 %

44. 44
Рынок ипотеки в 2015 году в Свердловской области сократился на 41%

45. 45

46. 46
Структура себестоимости строительства

47. 47
Себестоимость строительства

48. 1. Цены на нефть
2. Объемы поглощения и объемы незавершенного
строительства по основным сегментам рынка
3. Работа финансовой системы
3.1. Денежная масса и ее динамика
3.2. Объемы и условия кредитования
3.3. Ставка рефинансирования
4. Демография
48
Основные параметры, которые необходимо
учитывать при бизнес-планировании

49. 49
НЕФТЬ

50. 50
Источники финансирования
девелоперских проектов
1. Собственные средства застройщика
2. Кредиты (проектное финансирование краткосрочные кредиты)
3. Средства дольщиков
4. Средства внешних инвесторов

51. 1. Несоответствие сроков окупаемости проектов сроку, на
который выдан кредит
2. Пункт кредитных договоров об одностороннем
повышении банком ставок по кредиту
3. Отсутствие реальной реструктуризации кредитов при
повышении ставки % в кризисных условиях
4. Оценка залогов
5. Использование поручительств и залогов собственников
заемщика и всех связанных с ним компаний группы
6. Ставки кредитования, соответствующие уровням
доходности венчурного финансирования
ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ КРЕДИТОВАНИЯ
51

52. ВЫВОДЫ:
1. Фактически доступные источники финансирования
девелоперских проектов
1.1. Средства дольщиков
1.2. Собственные средства (прибыль девелоперов)
2. Кредитование неоправданно повышает риски заемщиков и
банков и делает неэффективной экономику проектов
3. При ухудшении экономической конъюнктуры девелоперы
должны быть готовы к повышению процентных ставок по
кредитам, к требованиям досрочного возврата кредитов и
неготовности банков реструктурировать (удлинить)
кредиты
52

53. 53
ДЕМОГРАФИЯ
• Состав покупателей будет постепенно меняться
• Старение населения неизбежно
• Квартиры-студии перестанут быть хитом продаж

54. 54
Рынок изменился.
Быстрого восстановления не будет.
Готовимся к структурным изменениям
и новому росту рынка не ранее чем
через 2-3 года.

55. ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:
1. Изменение длины и формы цикла
2-3 года 12-14 лет
2. Изменение горизонта планирования
3. Дно достигнуто, но «лежать на дне» будем еще 2 года.
4. Что поддержит рынок:
4.1. Девальвация
4.2. Поддержка ипотеки (на первичном и вторичном рынке)
5. Профиль инвесторов и поставщики демпинга
6. Время покупать и арендовать
7. Новый запрос к консультантам
55

56. Спасибо!
Михаил Хорьков,
Аналитический отдел
Уральской палаты недвижимости
+7 (343) 367-67-61, 367-67-62
www.upn.ru, www.index.estate
analitic@upn.ru
56
Андрей Бриль,
Полномочный представитель
ГУД в Екатеринбурге и
Свердловской области
+7 (343) 253-12-10
http://www.gud-estate.ru/