Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính
SV: Lê Thị Lài Lớp:CQ50/16.011
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................... 1
MỤC LỤC ................................................................................................. 2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................... 5
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................ 6
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................................... 8
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................... 8
1.1.1 Khái niệm bất động sản................................................................... 8
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản.................................................... 9
1.1.3 Phân loại bất động sản................................................................... 11
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản................................ 14
1.1.5 Thị trường bất động sản................................................................. 16
1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ
TRƯỜNG.................................................................................................. 21
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản........................ 21
1.2.2 Mục đích của định giá bất động sản................................................ 22
1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản................................................... 23
1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản............................................. 24
1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản.......................................... 27
1.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS......................................................... 34
1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS ...... 37
1.3.1 Cơ sở lý luận................................................................................. 37
1.3.2 Điều kiện áp dụng ......................................................................... 37
1.3.3 Các bước tiến hành........................................................................ 38

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM.............................................. 41
2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
IVC VIỆT NAM....................................................................................... 41
2.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty................................................. 41
2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ( Nhân sự chủ chốt )....................... 44
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động ....................................................................... 45
2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian vừa qua ................... 48
2.2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM..................................................................... 65
2.2.1 Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá BĐS tại công
ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam ................................................... 65
2.2.2 Thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá
BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam .............................. 67
2.2.3 Đánh giá thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá BĐS ở công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam................... 91
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM..................................................................... 99
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA
VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI..................................................... 99
3.2 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI....100
3.2.1 Định hướng phát triển chung.........................................................100

3.2.2 Định hướng phát triển sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định
giá BĐS. 102
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
GIÁ IVC VIỆT NAM ..............................................................................102
3.3.1. Một số vấn đề đặt ra.......................................................................102
3.3.2. Giải pháp .......................................................................................103
3.4. KIẾN NGHỊ .....................................................................................110
3.4.1. Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá. ....................................111
3.4.2. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất.112
3.4.3. Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm
định viên .................................................................................................113
3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt
động thẩm định giá ..................................................................................114
3.4.5 Cần có các biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh ................................................................................115
3.4.6 Một số kiến nghị khác.....................................................................115
KẾT LUẬN.............................................................................................119
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................120

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản.
TS : Tài sản
TĐV : Thẩm định viên.
TĐG : Thẩm định giá
TSTĐG : Tài sản Thẩm định giá
TSSS : Tài sản so sánh
SDTNVHQN : Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
CTXD : Công trình xây dựng

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta không
thể không kể đến sự phát triển và tầm quan trọng ngày càng lớn của hoạt động
thẩm định giá đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ
riêng đối với những nước có nền kinh tế lớn mạnh mà còn quan trọng đối với
nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới trong đó có Việt Nam.
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam có những bước đi đầu tiên khá muộn
so với các nước trên thế giới, hoạt động chưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệm
cũng như lý luận của nó chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu
cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị tài
sản càng nhiều và đa dạng. Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá bất
động sản chiếm vị trí quan trọng bởi lẽ bất động sản là tài sản lớn chiếm tỷ trọng
cao trong lượng của cải của mỗi quốc gia. Hoạt động thẩm định giá bất động sản
tại hầu hết các công ty chủ yếu được tiến hành bằng phương pháp so sánh. Sở dĩ
như vậy, một phần vì phương pháp so sánh là phương pháp dễ thực hiện, không
có công thức cố định và kỹ thuật đơn giản, thể hiện sự đánh giá đúng về giá trị
thị trường, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao, tuy vậy
vẫn có những nhược điểm.
Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tập tại Công
ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, được sự giúp đỡ của các anh chị trong
Công ty cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài cho
chuyên đề của mình là “ Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh
tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Thực trạng và giải pháp ”

2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong
công tác định giá một số loại bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá
IVC Việt Nam và giải pháp hoàn thiện sao cho đạt hiệu quả cao nhất.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu hoạt động sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản của công ty.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là lý luận và thực tiễn áp dụng phương
pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá
IVC Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là tổng hợp, phân tích từ các số liệu
sẵn có, kết hợp thu thập thông tin từ nguồn dữ liệu mở trên các phương tiện
thông tin đại chúng.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm
định giá BĐS.
Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định
giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh để xác định
giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC ViệtNam.
Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn ThS. Vũ Thị Lan Nhung
và Giám đốc Nguyễn Ngọc Tân cùng toàn thể các anh chị tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá IVC VIỆT NAM đã giúp đỡ em hoàn thành bài luận văn này.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản:
- Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ”.
- Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “BĐS
bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ
được xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí,
mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như
nhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.”
- Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một mảnh đất và tất
cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” (A piece of land and whatever
physical on it).
- Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình
xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real
estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see
and touch it.
- Theo điều 174, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau:
“ Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;

c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu bất động sản là những tài sản khó có khả
năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản
khác gắn liền với đất đai.
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Tính cố định về vị trí
Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó có
khả năng tăng thêm về diện tích. Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và
bị giới hạn về không gian. Do đó:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải
xem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng
cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS
trung tâm. Do vậy sự thay đổi “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị
BĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi
trường,…
1.1.2.2 Tính bền vững
Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy
hoại trừ khi có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét,…làm đất đai bị xói mòn,
vùi lấp. Các công trình xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài
từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm.
Do đó:
Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.

Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí,
tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS.
Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu
cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3 Tính khác biệt
Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau. Sự khác nhau giữa các bất
động sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác
nhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao
thông, phong thủy đối với bất động sản,…Hay sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc
của các công trình xây dựng trên đất. Trong cùng một khu vực hai mảnh đất cạnh
nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Ngay trên thị trường bất động sản
cũng rất khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau do khác nhau về vị trí hay
không gian của mỗi bất động sản là khác nhau.Sự dị biệt của mỗi bất động sản
có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy, trong đầu tư phát triển phải chú
ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về
tính khác biệt cho người tiêu dùng.
1.1.2.4 Tính khan hiếm
Sự khan kiếm của bất động sản xuất phát từ đặc điểm của đất đai là nguồn
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó hữu hạn, không có khả năng tăng thêm về
số lượng, diện tích. Từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài
thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách
chống đầu cơ BĐS.

1.1.2.5 Tính có giá trị lớn
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai và
chi phí để xây dựng công trình trên đất là lớn. Đất đai bị giới hạn bởi diện tích
trong khi đó dân số gia tăng theo cấp số nhân do đó giá trị để có quyền sử dụng
đất ngày càng lớn. Từ đó:
Hoạt độngđầu tư kinh doanh BĐS đòihỏiphải có lượng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6 Tính có ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Từ đó:
Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS.
Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
tới các công trình khác.
Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công
trình BĐS khác ra đời.
1.1.2.7 Các tính chất khác
1.1.3 Phân loại bất động sản
 Phân loại theo đặc tính vật chất
- Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
Nhà cửa;
Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện
thoại, hệ thống khí ga, hệ thống cứu hỏa,…
Các tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng như điều hòa,
thang máy, các thiết bị chống trộm,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Vườn cây lâu năm;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
 Các công trình khai thác mỏ.
 Phân loại theo mục đích sử dụng
Bao gồm:
- Đất đai: Theo điều 10, Luật đất đai sửa đổi năm 2013 thì đất đai được
phân thành:
 Đất nông nghiệp
a. Đất trồngcây hàngnăm gồm đất trồnglúa và đất trồngcây hàngnăm khác;
b. Đất trồng cây lâu năm;
c. Đất rừng sản xuất;
d. Đất rừng phòng hộ;
e. Đất rừng đặc dụng;
f. Đất nuôi trồng thủy sản;
g. Đất làm muối;
h. Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh.
Đất phi nông nghiệp
a. Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị;
b. Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

e. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xậy dựng,
làm đồ gốm;
f. Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử -văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất bưu chính viễn thông; đất chợ;
đất bãi thải, xử lí chất thải và đất công trình công cộng khác;
g. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i. Đất sông, ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
j. Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất;
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử
dụng.
- Công trình kiến trúc:
Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán;
Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp,…
Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như của hàng, cho thuê, các
trung tâm thương mại,…

Khách sạn và văn phòng cho thuê (Đối với loại bất động sản này, dựa vào
chất lượng của trang thiết bị và các loại dịch vụ đi kèm mà phân loại tiếp hạng từ
1 đến 5 sao);
Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
 Phân loại để quản lí chính sách
- Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS là nhà ở, nhà xưởng,
các loại BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trậm điện,…; hạ tầng xã
hội như chợ, trường học,…), BĐS là các trung tâm thương mại, văn phòng cho
thuê,…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…
- Bất động sản đặc biệt: là các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nơi thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…Loại bất động sản này
thường không tham gia vào thị trường.
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.4.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có
của tài sản (BĐS) như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản.
- Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS: BĐS khu trung tâm
thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí
2, 3,4.
- Kích thước hình thể BĐS: thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt
tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,….
- Tình trạng môi trường: trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào.
Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trị
BĐS càng lớn.Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị. Bất
động sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi

người trong việc khai thác công dụng của nó. Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất có
thể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng. Tùy mục đích
khác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xem
xét mục tiêu của khách hàng.
Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác
nhau (với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng),
khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản,
vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá
trị cần thẩm định cho phù hợp
1.1.4.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lí
Hai BĐS có những yếu tố vật chất tương tự nhau nhưng khác nhau về tình
trạng pháp lí thì giá trị của chúng cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lí của BĐS ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể khi sử
dụng tài sản. Quyền đối với BĐS có thể là quyền được phép mua bán chuyển
nhượng,cho thuê, biếu tặng,…Quyền đối với BĐS càng rộng thì giá trị của BĐS
càng cao.
Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bất
động sản. Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có (như
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trị
của các BĐS.
1.1.4.3 Các yếu tố mang tính kinh tế
Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS. Sự
thay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được mua
bán trên thị trường. Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được mua
bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên
thị trường. Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan
hiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượng
cầu.

Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹ
thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường.
Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dự
báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch
có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Từ đó có cơ
sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định.
1.1.4.4 Các yếu tố khác
Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tùy thuộc vào
quan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố
khác nhau. Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà,
tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùng
thì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giới
trẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở
hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cần
phải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp.
1.1.5 Thị trường bất động sản
1.1.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.
Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật
kiến trúc gắn liền với đất đai.
Năm 1986, nước ta chuyển đổi từ chế độ quản lí kinh tế tập trung quan liêu,
bao cấp sang nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho thị trường hàng hóa phát
triển. Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản
cũng được trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng và hình thành thị trường
bất động sản. Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ so
với các nước trên thế giới, chỉ bắt đầu khoảng trên 25 năm trở lại đây. Tuy nhiên,

khái niệm về thị trường bất động sản còn chưa được rõ ràng. Sau đây là một số
khái niệm về thị trường bất động sản theo quốc tế:
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Như vậy, ta có đưa ra một khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được
thực hiện thông qua quan hệ tiền tệ và được sự cho phép của pháp luật.
1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản, là những tài sản khó có thể di dời
được nên không thể mang bất động sản đến địa điểm giao dịch. Hơn nữa, giá trị
bất động sản là lớn nên khi mua bán, trao đổi cần xem xét thật kĩ. Vì vậy, quan
hệ giao dịch một bất động sản thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm
giao dịch mà phải trải qua rất nhiều khâu. Các khâu chủ yếu là: đàm phán tại địa
điểm giao dịch - kiểm tra thực tế - đăng kí pháp lí. Ví dụ, để mua bất động sản là
chung cư chúng ta thường đến các sàn giao dịch phân phối để nghe giới thiệu về
sản phẩm. Sau đó sẽ được đưa đi tham quan thực địa và khi đã đàm phán về giá,
quyết định mua bất động sản, chúng ta phải tiến hành đăng kí pháp lí cho bất
động sản.
 Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực
Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều về điều kiện tự nhiên, về trình độ
phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội giữa các khu vực, các vùng miền, vì vậy

quan hệ cung cầu giá cả của bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi
của vùng, địa phương nhất định, ít ảnh hưởng đến các vùng lân cận. Vì vậy, khi
nghiên cứu và xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn liền với
các điều kiện kinh tế -văn hóa –xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, đồng thời
cũng phải biết được sự biến động của các yếu tố này, thông qua đó có các quyết
định đúng đắn khi đầu tư BĐS.
Thứ hai, thị trường bất động sản có thể được hiểu là một thị trường bao
gồm nhiều loại khu vực như chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề,…Trong cùng một
thời gian có thể khu vực nhà chung cư sốt nóng nhưng với biệt thự thanh khoản
vẫn còn kém. Vì vậy, cung cầu, giá cả của khu vực này ít ảnh hưởng đến khu
vực khác.
 Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường
không hoàn hảo.
Xuất phát từ thông tin về hàng hóa bất động sản không phổ biến và ít rộng
rãi, các tiêu chí để đánh giá hàng hóa bất động sản chỉ có thể đo lường được một
cách tương đối. Hơn nữa, hàng hóa bất động sản không có các sản phẩm cùng
loại để so sánh, trên thị trường chỉ có một số ít người tham gia cung cầu về mỗi
bất động sản. Do đó, giá cả của bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh
mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó có một bên có lợi thế độc quyền
(người bán). Thị trường không hoàn hảo còn xuất phát từ việc thâm nhập thị
trường còn khó khăn với cả người mua và người bán. Vì vậy, để giao dịch thuận
lợi cần có những người môi giới bất động sản. Đối với việc định giá bất động sản
chúng ta cần phải phân tích kĩ lưỡng các nhân tố để có những bằng chứng về thị
trường tin cậy để thẩm định giá bất động sản mục tiêu.
 Cung và cầu về bất động sản lạc hậu so với giá cả.
Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi của cung và cầu BĐS làm thay
đổi giá trị của BĐS. Tuy nhiên do quan hệ cung – cầu về BĐS thường mất cân

đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS thường không thể phản ứng
một cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu. Việc tăng cung
BĐS cho một mục đích nào đó thường mất nhiều thời gian năm làm cho việc
giảm cung BĐS luôn có độ trễ so với các mặt hàng khác. Ví dụ như cầu về nhà ở
chung cư tăng lên nhưng cùng thời gian đó, cung BĐS đó chưa tăng ngay mà
phải đến 2-4 năm cung nhà ở chung cư mới tăng do thời gian xây dựng đưa vào
sử dụng kéo dài do đó cung bị trễ so với cầu. Sự thay đổi đột ngột về cầu gây ra
hiện tượng nóng sốt hoặc đóng băng. Vì vậy, đây cũng là yếu tố chúng ta phải
quan tâm khi định giá BĐS.
 Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát
của Nhà nước.
Do thứ nhất, đất đai là tài nguyên hữu hạn. Thứ hai, thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Thứ ba, do vai trò của thị trường bất
động sản trong nền kinh tế, thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
khác. Sự tham gia của nhà nước nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng mục tiêu
kinh tế vĩ mô thông qua các việc như đảm bảo tính pháp lí cho bất động sản,
hình thành thị trường công khai minh bạch,…
Sự can thiệp của Nhà nước tới thị trường BĐS là sự kiểm soát một cách
trực tiếp, cụ thể và rõ rảng. Do đó khi định giá BĐS, TĐV nhất định phải có sự
am hiểu về cơ chế, chính sách, pháp lý của Nhà nước,… để có thể đánh giá chính
xác giá trị của bất động sản.
 Dao động theo chu kỳ
Chu kỳ của BĐS trải qua hai giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp
Đối với nhà đầu tư khi đầu tư và BĐS cần phải nắm bắt được chu kỳ của thị
trường BĐS, phán đoán, phân tích được sự biến động của thị trường để đưa ra
quyết định đúng đắn
1.1.5.3 Phân loại thị trường BĐS

- Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường bao gồm:
Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gọi là thị trường đất đai.
Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS
- Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
Thị trường đất đai.
Thị trường nhà ở.
Thị trường BĐS công nghiệp.
Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
- Căn cứ vào tính chất các giao dịch
Thị trường mua bán BĐS.
Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
Thị trường chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước: Bao gồm các giao
dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được như các giao dịch tại các sàn, các công
ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà ở,…
Thị trường không chính thức hay là thị trường không có sự kiểm soát của
Nhà nước được thực hiện thông qua các hình thức như mua bán trao tay, cam kết
bằng giấy tờ nhận nợ,…

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
 Khái niệm:
Định giá hay thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể đó tại một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá có thể ước tính giá tri của các loại bất động sản, các loại máy móc
thiết bị hay giá trị doanh nghiệp,…
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá
trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định,
có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế ảnh hưởng
đến BĐS.
Tính khoa học của thẩm định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức
chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích
các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất
động sản.
Tính nghệ thuật của thẩm định giá BĐS thể hiện ở chỗ người định giá phải
có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường BĐS và thị trường liên quan, trợ giúp cho
quá trình định giá.
Như vậy, ta có thể hiểu rằng: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng
tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể
tại một thời điểm nhất định.
 Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Thị trường Bất động sản luôn tồn tại hai loại giá đất bao gồm có giá do Nhà
nước quy định và mức giá trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường (giá thị
trường) . Trên thị trường Bất động sản, các bên trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng gặp nhau và tham khảo giá thị trường đối với những lô đất tương tự ( về
mặt pháp lí và các điều kiện kinh tế - kĩ thuật). Tuy là khách quan giao dịch
nhưng hoạt động trao đổi vẫn bị chi phối bởi những yếu tố khác như đầu cơ, ép

giá,…Để hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra một cách đảm bao hơn, các bên
tham gia có thể sử dụng kết quả định giá bất động sản do các tổ chức định giá
chuyên nghiệp thực hiện.
BĐS là một trong những tài nguyên do Nhà nước quản lí. Thị trường bất
động sản cũng là một trong số các thị trường quan trọng, nó không chỉ ảnh
hưởng đến đời sống –xã hội mà nó còn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Về
vấn đề kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến các thị
trường khác, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Vì vai trò của nó, hoạt động
định giá bất động sản giúp giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó, giúp
thị trường này vận động hiệu quả và tác động gián tiếp đến các thị trường khác.
Hơn nữa, việc định giá bất động sản công khai, minh bạch giúp nhà nước có thể
thu đầy đủ các loại thuế về đất, tránh thất thu Ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, định giá bất động sản còn giúp cho những người có nhu cầu vay
vốn ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản. Hoạt động định giá đúng và
khách quan giúp cho khách hàng vay vốn có thể vay được số vốn tối đa để sử
dụng cho mục đích của mình và cũng giúp cho Ngân hàng có thể giải ngân hợp lí
thu được khoản lợi nhuận mong muốn mà mức độ rủi ro là thấp nhất, khi khách
hàng không có khả năng trả nợ có thể thu hồi được vốn.
Ngoài ra, còn rất nhiều vai trò khác như định giá để góp vốn cổ phần, thu
thuế, cổ phần hóa doanh nghiệp,…
1.2.2 Mục đích của định giá bất động sản
Khi thẩm định giá trị BĐS, thẩm định viên là người trung thực, khách quan
đứng giữa xem xét mọi vấn đề để đưa ra được mức giá hợp lí, tại đó người mua
và người bán đều được thỏa mãn. Việc đưa ra một mức giá công bằng giữa các
bên thúc đẩy việc mua bán, trao đổi, chuyện nhượng BĐS diễn ra một cách
nhanh chóng.
Thẩm định giá BĐS còn có thể phục vụ cho mục đích thế chấp tài sản vay
vốn ngân hàng.

Thẩm định giá BĐS giúp ích cho Nhà nước trong việc quản lí tài nguyên
đất và thị trường bất động sản một cách hiệu quả.
Ngoài ra, thẩm định giá BĐS là một phần trong thẩm định giá doanh nghiêp,
kết quả định giá còn được sử dụng để tư vấn cho khách hàng, phục vụ cho các
mục đích thu hồi, đền bù của Nhà nước, phát mãi tài sản, đấu thầu, đấu giá,…
1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1 Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số 01
trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:
“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 02 –Hệ
thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
“Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận, người mua và
người bán đều chấp thuận. GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. GTTT
được là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá được sử dụng hầu hết với
các loại tài sản. Việc ước tính giá trị của tài sản theo giá trị thị trường tức là nó
dựa vào khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, khách quan trên thị
trường. Hiện nay, khi thẩm định giá BĐS, giá trị thị trường là cơ sở chủ yếu để
ước tính giá trị của BĐS mục tiêu.

1.2.3.2 Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số
02 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:
“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường.”
Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 03 –Hệ
thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang
trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị
thanh lí, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản
chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,...”
Trên thực tế, có những tài sản cần thẩm định giá nhưng chúng ít được giao
dịch trên thị trường như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học,…Vì ít được giao
dịch hoặc có giao dịch nhưng thời gian không gần với thời điểm thẩm định. Việc
lấy chứng cứ thị trường để so sánh là không khả quan nên khi thẩm định giá trị
các loại tài sản này người ta dùng cơ sở giá trị phi thị trường trong quá trình định
giá.
1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
Cơ sở lí luận: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác một cách
tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có
thể mang lại. Vì vậy giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó
được SDTNVHQN.

Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và
đem lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
Theo IVSC, nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài
sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản. Tức là phải thỏa mãn các điều kiện tối thiểu:
- TS được dùng trong bối cảnh tự nhiên: TS được sử dụng hoặc giả định sử
dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài
sản.
- TS sử dụng phải được phép về mặt pháp lý.
- TS sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Tuân thủ nguyên tắc:
- Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và
những lợi ích của việc sử dụng đó.
- Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
1.2.4.2 Nguyên tắc thay thế
Cơ sở lí luận: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào
đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy
để thay thế. Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trường
hoặc bằng cách bỏ tiền xây dựng mới.
Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá cho
phí để có một tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: Khi định giá cần
- Cần phải nắm được các thông tin về giá cả hoặc chi phí sản xuất để tạo ra
tài sản tương tự với thời điểm gần thời gian thẩm định giá.
- Khi định giá, thẩm định viên cần trang bị đầy đủ các kĩ năng về cách điều
chỉnh sự khác biệt giữa tài sản tương đương so với TS mục tiêu (tức là luôn lấy
TS mục tiêu làm trung tâm điều chỉnh).

1.2.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở lí luận: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những khoản
lợi ích, khoản thu nhập mà chính nó mang lại cho người sử dụng.
 Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà tài
sản mang lại cho nhà đầu tư.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lí và chính xác,
thẩm định viên phải:
- Dự kiến những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để
ước tính giá trị tài sản.
- Phải thu thập thêm những chứng cớ thị trường gần nhất của các tài sản
tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá
trị của tài sản.
1.2.4.4 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở lí luận: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện
bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để người
ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm thay đổi giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
- Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị của toàn bộ tài
sản. Nhưng giá trị của một bộ phận TS lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và
giá trị của các bộ phận còn lại.
- Giá trị của sự đóng góp còn bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình.
1.2.4.5 Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở lí luận: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị
tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với
yếu tố cung và tỷ lệ nghịch với cầu.

Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Định giá
một tài sản là phải đặt nó trong sự tác động của yếu tố cung –cầu.
Thẩm định viên cần phải đánh giá được tác động các yếu tố cung và cầu đối
với các giao dịch trong quá khứ đồng thời dự báo được những ảnh hưởng của
chúng trong tương lai thông qua đó nhằm xác minh tài sản mục tiêu nên định giá
theo cơ sở giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản
Trên thực tế có nhiều phương pháp có thể sử dụng để thẩm định giá BĐS
tuy nhiên chỉ có một phương pháp được thừa nhận là có cơ sở khoa học, lí luận
chặt chẽ, được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động
của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc. Mỗi
phương pháp đều có những hạn chế nhất định. Việc lựa chọn phương pháp thích
hợp nhất phụ thuộc vào:
- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động của nhân tố nào?
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Các phương pháp được sử dụng để thẩm định giá BĐS bao gồm:
1.2.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm:
Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị
bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã giao
dịch trong thời gian gần nhất.
Cơ sở lí luận của phương pháp:
Phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế. Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn
ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế.

Lập luận theo phương pháp này cho ràng giá trị của BĐS mục tiêu cần
thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương
có thể thay thế được hay nói cách khác, giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định
được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương
đương thay thế.
Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ
yếu ảnh hưởng đến giá trị như:
Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, hình dáng, kết cấu, thiết kế,
trang thiết bị tiện nghi, tuổi thọ,...
Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng, các nét
đặc trưng về địa lý như tình trạng ô nhiễm, độ cao, độ lún,...
Đặc điểm của các CTXD có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng, chất
lượng kiến trúc.
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội của
BĐS.
Tình trạng pháp lí: các ăn cứ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,
biên bản bàn giao công trình.
Thời gian giao dịch
Các điều khoản và điều kiện giao dịch: phương thức thanh toán, thời hạn
cho thuê,...
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cư nhằm
đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm, thường lấy từ 3-6 BĐS để so sánh.

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích,
điều chỉnh giá của các BĐS so sánh.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã
điều chỉnh.
Ưu, nhược điểm của phương pháp:
- Ưu điểm:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, vì: không có
công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đã được thừa nhận
trên giá trị thực tế về giá trị của BĐS.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Nhược điểm:
Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể
sử dụng để so sánh được. Nếu có ít BĐS đáp ứng được yêu cầu trên thì độ chính
xác của kết quả không cao.
Các thông tin chứng cứ thị trường mang tính chất lịch sử . Nếu thị trường
biến động, thông tin sẽ trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.
Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
phù hợp với thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
1.2.5.2 Phương pháp thu nhập
 Khái niệm:
Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) là việc
ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể
mang lại cho nhà đầu tư.

Phương pháp thu nhập được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên
tắc dự báo lợi ích trong tương lai. Theo đó, về lý thuyết, giá trị hiện hành của
một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai
có thể nhận được từ BĐS.
a. Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ BĐS đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.
Thu nhập hoạt
động ròng =
Tổng thu nhập
tiềm năng
-
Thất thu do
không thuê hết
được 100%
công suất
-
Chi phí vận hành
duy tu bảo
dưỡng (chi phí
hoạt động)
Trong đó:
Tổng thu nhập tiềm năng là toàn bộ thu nhập đối với một BĐS với tỷ lệ
thuê là 100% công suất thiết kế. Chỉ tiêu này được xác định thông qua điều tra
thị trường của những BĐS tương tự.
Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% được xác định bằng tỷ lệ
trống nhân với thu nhập tiềm năng.
Chi phí vận hành duy tu bảo dưỡng gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp (như
tiền thuế BĐS, bảo hiểm nhà cửa,...).
- Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.
Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút
ra từ dữ liệu thị trường.
- Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công thức:
V =
I
R
Trong đó: I là thu nhập ròng hàng năm.
R là tỷ suất chiết khấu.

b. Phương pháp chiết khấu dòng tiền: là phương pháp ước tính giá
trị BĐS bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát
sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại có tính đến yếu tố lạm phát và không
ổn định của thu nhập.
V = ∑
𝐶𝐹𝑡
(1+𝑟) 𝑡
𝑛
𝑡=1 +
𝑉𝑛
(1+𝑟) 𝑛
Trong đó: V: giá trị thị trường của BĐS.
CFt : thu nhập năm thứ t.
Vn : giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ n.
n: thời gian nắm giữ BĐS.
r: tỷ suất chiết khấu.
 Ưu, nhược điểm của phương pháp:
- Ưu điểm:
Xét về mặt lí thuyết đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền đây là phương pháp đơn giản.
Có thể đạt đến độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo được với độ tin cậy cao.
- Nhược điểm:
Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, thời hạn cho thuê,...
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho dự báo các khoản thu nhập
trong tương lai.
1.2.5.3 Phương pháp thặng dư
 Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của BĐS dựa trên
phần đóng góp của nó vào dự án phát triển của BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu
quả nhất.

Là phương pháp quán triệt đầy đủ cả năm nguyên tắc định giá tài sản:
nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự kiến khoản thu nhập
trong tương lai, nguyên tắc cung cầu tuy nhiên nguyên tắc đóng góp vẫn là
nguyên tắc giữ vai trò chủ đạo.
- Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và
hiệu quả nhất của dự án, phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều
kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
- Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.
- Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của CTXD trên đất bao gồm: chi phí xây
dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
- Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
bước 2 và bước 3.
- Ưu điểm:
Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
Đây là phương pháp thích hợp đưa ra mức giá để đấu thầu.
Phương pháp này thể hiện cách thức phân tích, đánh giá cơ hội đầu tư vào
BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Nhược điểm:
Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN.
Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
1.2.5.4 Phương pháp chi phí
 Khái niệm:

Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa
trên các chi phí hợp lí tạo ra BĐS đó.
Người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm
ra một BĐS giống như vậy và coi đó là vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ
thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi
phí mua đất và CTXD có lợi ích tương tự.
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
công trình xây dựng hiện có trên đất bao gồm lợi nhuận của nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Bước 3: Xác định giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công
trình xây dựng hiện có trên đất.
- Bước 4: Ước tính giá trị hao mòn của CTXD bằng cách trừ hao mòn lũy
kế ra khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.
- Ưu điểm:
Phương pháp được sử dụng khi không có chứng cớ thị trường để so sánh.
Phù hợp khi định giá cho các loại BĐS có mục đích riêng biệt.
- Nhược điểm:
Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị
trường cho nên hạn chế giống với phương pháp so sánh trực tiếp.
Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Việc ước tính các khoản giảm giá mang tính chủ quan và khó thực hiện.

Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và
đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
1.2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS
- Khái niệm:
Là một quá trình có tính hệ thống nhằm TĐV hành động một cách khách
quan rõ ràng và phù hợp cới công tác thẩm định gá.
Là một kế hoạch có trật tự, phù hợp với nguyên tắc định giá giúp cho
TĐV đưa ra những kết luận có cơ sở vào có thể đảm bảo được.
- Quy trình thẩm định giá BĐS cũng như quy trình chung khi định giá tài
sản được thực hiện theo Tiêu chuẩn số 05 –Quy trình thẩm định giá tài sản.
Theo đó, bao gồm các bước như sau:
 Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định và loại hình
giá trị làm cơ sở thẩm định giá
Tìm hiểu các đặc điểm cơ bản của BĐS như thông tin về diện tích, công
trình xây dựng, tuổi thọ công trình, các thông tin về pháp lí của bất động sản,...
Thẩm định viên phải tìm hiểu mục đích thẩm định giá của khách hàng và
vấn đề này được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. Thẩm định giá BĐS cho
mục đích trao đổi, mua bán, thế chấp, để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất,...
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết
quả thẩm định giá.
Tìm hiểu những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định
giá. Thẩm định viên phải đưa ra giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng
buộc ảnh hưởng đến giá trị của BĐS; những giới hạn về: tính pháp lí, công dụng
của tài sản, nguồn dữ liêu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định
viên được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá.
Đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên.
Xác định thời điểm thẩm định giá.

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
Xác định cơ sở giá trị của BĐS: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc
điểm, thẩm định viên phải xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm
định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc phải
làm và thời gian thực hiện từng bước công việc.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản như: Xác
định cung – cầu BĐS, đặc điểm của thị trường BĐS; Các nguồn dữ liệu phải
đảm bảo là đáng tin cậy và phải được kiểm chứng; Xác định trình tự thu thập và
phân tích dữ liệu; Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
 Bước 3: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường
Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả
pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: về diện tích đất và công trình kiến
trúc; cơ sở hạ tầng xã hội, cảnh quan; tuổi đời, tình trạng duy tu bảo dưỡng, lợi
thế giao thông,...
- Đối với các công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp với khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Thu thập thông tin
Thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của BĐS so
sánh.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Thông tin về thị trường BĐS, cung –cầu BĐS.

- Ngoài ra cần tìm hiểu số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố
tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác
nhau giữa khu vực BĐS tọa lạc với khu vực lân cận; Các thông tin về những yếu
tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (quy hoạch,
cơ sở hạ tầng,...).
 Bước 4: Phân tích thông tin
Thẩm định viên phải phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài
sản.
Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS
a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. Ví dụ,
khi thẩm định giá BĐS là nhà cửa dân cư thì phải tìm hiểu tuổi tác, cơ cấu gia
đình, thu nhập của nhóm cung –cầu BĐS, những người mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS: Cần xem xét xu hướng tăng –
giảm về nguồn cung, cầu của BĐS trên thị trường và ảnh hưởng của chúng đến
giá trị BĐS đang thẩm định giá. Sự thay đổi của cầu đột ngột ảnh hưởng rất lớn
đến giá trị BĐS. Thực tế đã chứng minh qua những cơn sốt, đóng băng của thị
trường BĐS.
c. Phân tích về khách hàng: Về nhu cầu, sức mua BĐS, sở thích của khách
hàng về vị trí, kích thước, môi trường cảnh quan, hướng của BĐS.
d. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng của BĐS trong bối cảnh
tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất
cho BĐS.
- Thẩm định viên cần đánh giá việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: Sự
hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét mối quan tương quan giữa
việc sử dụng hiện tại và tương lai; Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những
hạn chế theo quy định của pháp luật; Tính khả thi về mặt tài chính; Hiệu quả tối
đa trong sử dụng tài sản;...

 Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá
Thẩm định viên nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị
BĐS cần thẩm định giá.
TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp trong
TĐG được sử dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS và mục đích thẩm định giá.
TĐV nếu rõ phương pháp định giá nào được sử dụng là căn cứ chủ yếu,
phương pháp nào để kiểm tra, đối chiếu và phải đưa ra kết luận cuối cùng về giá
trị BĐS.
 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
TĐV lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá BĐS phù hợp với quy định của
pháp luật và theo mẫu báo cáo, chứng thư của công ty thẩm định giá mình làm
việc.
1.3 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
1.3.1 Cơ sở lý luận
- Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo
nguyên tắc thay thế làm chủ đạo
- Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu cần
thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương
có thể thay thế được hay nói cách khác giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định được
xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đương
thay thế.
1.3.2 Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầu đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay
cả khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt
- Thường được sử dụng để định giá đối với các mảnh đất trống, các BĐS có
tính tương đồng như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà có cùng một kiểu, cùng một
lối kiến trúc

1.3.3 Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm và thu thập thông tin về các BĐS đã được giao dịch
ở thời điểm TĐG và đảm bảo tính chất có thể so sánh được.
Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố sau để so sánh:
1. Tình trạng vật chất của BĐS
2. Tình trạng mặt bằng
3. Đặc điểm công trình xây dựng có liên quan
4. Đặc điểm về vị trí hoặc địa điểm
5. Thời điểm giao dịch
6. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
7. Đặc điểm pháp lý
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo
tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch trên
thị trường cần phải làm rõ:
- Nguồn gốc các giao dịch trên thị trường: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện
tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh
toán
- Tính chất giao dịch: xác minh tính chất khách quan, hiểu biết và tự
nguyện
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.
Theo kinh nghiệm thường lấy 3 – 6 BĐS để so sánh
Bước 4: Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS chứng cớ theo nguyên tắc điều
chỉnh
Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tố khác biệt thuộc BĐS
so sánh, nếu các yếu tố khác biệt được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu
thì điều chỉnh giảm một lượng giá trị và ngược lại

- Đơn vị điều chỉnh là giá bán hoặc quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
- Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ sau:
+ Điều chỉnh số tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh
có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ %: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh
không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan…
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở các mức giá đã
được điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định
chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên:
+ Trị số tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất
+ Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt
+ Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt
1.3.4 Ưu điểm, hạn chế của phương pháp
 Ưu điểm:
- Dễ dàng tính toán, đơn giản vì không có công thức và mô hình cố định,
mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu
hiệu về giá trị
- Cơ sở về giá trị dử dụng là giá trị thị trường vì vậy thường được các hủ
thể tham gia vào thị trường dễ dàng chấp nhận
- Dữ liệu sử dụng trong phương pháp được thu thập trực tiếp từ thị tường,
nếu chất lượng thông tin thu thập được tốt thì sẽ giúp cho thẩm định viên có thể
ước lượng một cách dễ dàng và hợp lý giá trị của Tài sản cần thẩm định.
 Nhược điểm:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới
có thể dử dụng để so sánh được

- Nếu chất lượng thông tin thu thập được trên thị trường không tốt, không
đảm bảo tính chính xác sẽ làm cho kết quả thẩm định sai lệch
- Các thông tin sử dụng trong quá trình tính toàn thường xảy ra trong quá
khứ là những giao dịch đã hoàn thành trên thị trường vì vậy thông tin thường
mang tính lịch sử, đòi hỏi Thẩm định viên phải lựa chọn nguồn dữ liệu thông tin
phản ánh thị trường mang tính chất tuong đồng và đảm bảo tính chất có thể so
sánh được
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Trên đây là những lí luận cơ sở chung về bất động sản, thẩm định giá bất
động sản và thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh đang được sử
dụng chung trong lĩnh vực thẩm định giá hiện nay. Chúng cho ta những hiểu biết
về hàng hóa BĐS, thị trường BĐS, về thẩm định giá BĐS ( như các nhân tố ảnh
hưởng đến giá trị BĐS, cơ sở giá trị, các phương pháp định giá, qui trình định
giá BĐS,...) Các nội dung trên được các đơn vị định giá tuân thủ theo hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam. Ngoài ra, phần cơ sở lí luận này cũng
làm rõ cách thức sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS theo
thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định về các phương pháp định giá đất tại Việt
Nam. Những nội dung trên cũng là cơ sở để chúng ta đối chiếu với thực trạng để
đưa ra những giải pháp, từ đó kiến nghị đối với các đơn vị liên quan nhằm hoàn
thiện hơn về phương pháp so sánh khi định giá BĐS.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
IVC VIỆT NAM
2.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty
2.1.1.1 Sơ lược về Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
- Được thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, Công ty Cổ phần Thẩm
định giá IVC Việt Nam là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài
chính doanh nghiệp, tư vấn dự án. Thẩm định giá IVC Việt Nam đã cung cấp
dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín
nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định
được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ
chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam.
- Với chức năng, nhiệm vụ, chính sách chất lượng theo chuẩn mực thẩm
định giá quốc tế và Việt Nam, Thẩm định giá IVC Việt Nam đã tuyển chọn và
đào tạo một đội ngũ chuyên viên có đầy đủ kinh nghiệm và thông thạo trên nhiều
lĩnh vực ngành nghề như: Xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính, luật.... đồng
thời kết hợp một đội ngũ cộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên,
kiểm toán viên, các chuyên gia tài chính, ngân hàng dày dặn kinh nghiệm,
chúng tôi cam kết mang lại cho quý khách hàng dịch vụ định giá hoàn hảo nhất
theo tiêu chí “Nhanh hơn, hiệu quả hơn”.
2.1.1.2 Thông tin cơ bản về công ty
- Tên công ty viết tắt bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
- Tên công ty viết tắt bằng tiếng nước ngoài: IVC VIET NAM
VALUATION
- Tên công ty viết tắt: IVC VIET NAM., CORP

- Loại hình công ty: Công ty Cổ Phần
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh:
Mã số doanh nghiệp: 0104000195 do SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI CẤP đăng ký lần đầu ngày 26 tháng 06 năm 2009 và
đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 19 tháng 09 năm 2014
Vốn điều lệ: 2.000.000.000 đồng
Bằng chữ: Hai tỷ đồng
Mệnh giá cổ phần: 10.000 đồng
Tổng số cổ phần: 200.000
Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám Đốc: Bà PHAN VÂN HÀ
Địa chỉ trụ sở chính: Phòng 02, số 4A Láng Hạ, Phường Thành Công, Quận
Ba Đình, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
Điện thoại: 04.62735566 Fax: 04.62735599
Email: contact@ivc.comvn Website: ivc.com.vn
 Thông tin về chi nhánh – văn phòng đại diện:
a) Chi nhánh Nam Định - Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt
Nam
Địa chỉ: Số 72 đường Trần Nhật Duật, phường Trần Tế Xương, tp Nam
Định tỉnh Nam Đinh
b) Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh – Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC
Việt Nam
c) Địa chỉ: Số 188/7 Thành Thái, phường 12, quận 10. Thành phố Hồ
Chí Minh
d) Chi nhánh Đà Nẵng
e) Địa chỉ: Số 980 Ngô Quyền, phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, thành
phố Đà Nẵng
f) Chi nhánh Quảng Nam

g) Địa chỉ: Số 35 Nguyễn Hiền, phường Tân Thạnh, thành phố Tam Kỳ,
tỉnh Quảng Nam
h) Văn phòng đại diện tỉnh Thái Nguyên – Công ty Cổ phần Thẩm định giá
IVC Việt Nam
i) Địa chỉ: Số 290 Mỏ Bạch, tổ 4, phường Quang Trung, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
j) Địa chỉ: Khu dân cư N16 thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng
Sơn

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ( Nhân sự chủ chốt )
2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý:
Tổng Giám Đốc
Phan Vân Hà
Phó Tổng Giám Đốc
Nguyễn Đức Dưỡng
Phòng hành chính:
Trương Thùy Vân Ly
Bộ phận IT:
Doãn Cao Cường
Phòng thẩm định giá
1. Giám đốc thẩm định:
Nguyễn Ngọc Tân
Lê Hoàng Dũng
2. Tổng hợp chứng thư:
Nguyễn Thị Ngọc Anh
Nguyễn Quỳnh Trang
3. Chuyên viên thẩm
định:
Phạm Thị Hạnh
Đỗ Thị Thu Huyền
Đỗ Thu Huyền
Phạm Thị Vân
Phạm Thanh Ngân.
Phòng kế toán:
Kế toán trưởng:
Mã Thị Mai Hương

2.1.2.2 Tóm tắt chức năng bộ máy quản lý:
- Tổng Giám đốc phụ trách chung
- Giám đốc có trách nhiệm quản lý chung toàn bộ công việc, và trao đổi
thường xuyên với Ban điều hành công ty để giải quyết kịp thời những vấn đề
phát sinh trong quá trình tư vấn, thẩm định giá.
- Giám đốc chịu trách nhiệm soát xét chất lượng toàn bộ các Chứng Thư
- Tổng Giám đốc sẽ hỗ trợ các Giám đốc trong việc soát xét và kiểm soát
chất lượng cũng như giải quyết vấn đề phát sinh
- Người phụ trách dự án sẽ chịu trách nhiệm tổng hợp, quản lý và phân
công công việc cụ thể cho các thành viên trong nhóm tư vấn. Người phụ trách
đồng thời sẽ phối hợp chặt chẽ với các bộ phận của Ngân hàng để đảm bảo công
việc được thực hiện đúng tiến độ.
- Trưởng phòng (nhóm tư vấn) có trách nhiệm phối hợp các thành viên
trong nhóm và tổng hợp Chứng thư các đơn vị thành viên riêng lẻ thành Chứng
thư tổng hợp của Công ty.
- Các chuyên viên tư vấn cao cấp và các chuyên gia tư vấn khác sẽ chịu
trách nhiệm trực tiếp thực hiện các thành phần công việc được phân công.
- Phòng Hành chính: Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định
giá. Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định (chào giá, lưu trữ
hồ sơ chứng thư thẩm định giá…)
- Phòng Định giá: Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo các mảng:
Bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, xây dựng cơ sở dữ liệu
giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Phòng Kế toán: Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, văn thư, nhân sự,..
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động
Các dịch vụ chính:
 Thẩm định giá trị tài sản

Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp dịch vụ Thẩm định giá tài sản bao
gồm: Giá trị bất động sản, giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và xác
định giá trị doanh nghiệp cho các mục đích sau:
 Làm cơ sở cho xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước
 Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình
Thế chấp vay vốn Ngân hàng
Mua, bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng
Bán đấu giá tài sản
0Xét thầu các dự án
Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp
Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án
Hạch toán Kế toán tính thuế
Xác định giá trị được Bảo hiểm
Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế
Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất
Cổ phần hóa doanh nghiệp
Xác định giá trị đất ở phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường
Xác định giá bán căn hộ tái định cư thuộc sở hữu nhà nước sát với giá thị
trường.
 Cung cấp thông tin về giá
Với cơ sở dữ liệu giá được xây dựng và lưu trữ đầy đủ bằng hệ thống công
nghệ thông tin hiện đại, IVC Thẩm định giá luôn đáp ứng được yêu cầu về cung
cấp thông tin về giá của tài sản cho khách hàng nhanh chóng và hiệu quả cho
nhiều mục đích như làm cơ sở để quyết định giá mua, bán tài sản, lập dự toán,
kiểm tra số liệu quyết toán, xét thầu các dự án…

 Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn tài chính doanh
nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực:
+ Soát xét hoạt động và soát xét tài chính
+ Tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp
+ Tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp
+ Tư vấn Cổ phần hóa.
 Tư vấn đầu tư
+ Đánh giá môi trường đầu tư
+ Nghiên cứu khả thi
+ Lập dự án đầu tư
+ Đăng ký kế hoạch đầu tư
+ Thiết lập quan hệ kinh doanh
 Tư vấn đấu thầu:
+ Tư vấn trình tự thực hiện đấu thầu, phương thức đấu thầu
+ Tư vấn và xử lý tình huống phát sinh tron quá trình đấu thầu
+ Tư vấn lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu
+ Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu
+ Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin đấu thầu
 Tư vấn dự án
+ Xác định và tổ chức dự án
+ Lập kế hoạch dự án
+ Xây dựng dự án
+ Thẩm định dự án
+ Quản lý thực hiện dự án
+ Kết thúc dự án

2.1.4 Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian vừa qua
Danh sách hợp đồng tiêu biểu trong thời gian qua:
S
T
T
Tên Công ty
/Dự án
Địa chỉ
Ngành
nghề kinh
doanh
Đối tượng
thẩm định
giá
Thời
điểm
thực
hiện
Tổng tài sản (Đồng)
I
Các hợp đồng thẩm định giá cho mục đích xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất và thu tiền thuê
đất hàng năm nộp ngân sách Nhà nước
1
100 hợp đồng
cung cấp dịch
vụ xác định giá
trị QSD đất
cho mục đích
thu tiền sử
dụng đất và
thuê đất
Các doanh
nghiệp trên
địa bàn TP
Hà Nội
Kinh doanh
Bất động
sản là đất
sản xuất
kinh doanh
làm văn
phòng và
nhà xưởng
2011
–
2012
7.832.000.000.000

2
Công ty Cổ
phần Cầu 5
Thăng Long
Số 390
Nguyễn Văn
Cừ, phường
Bồ Để, quận
Long Biên,
thành phố
Hà Nội
Kinh doanh
Bất động
sản là đất
sản xuất
kinh doanh
làm văn
phòng và
nhà xưởng
T2/2
013
66.000.000.000
3
Công ty
TNHH Hòa
Bình
Số 84 Đội
Cấn, Ba
Đình, Hà
Nội
Kinh doanh
Bất động
sản là đất
sản xuất
kinh doanh
làm văn
phòng
T12/
2014
448.000.000.000
4
Công ty
TNHH phát
triển Nội Bài
Số 18 Huỳnh
Thúc Kháng,
Hành chính
sự nghiệp
Bất động
sản là đất
sản xuất
T4/2
015
222.185.000.000

Đống Đa,
TP. Hà Nội
kinh doanh
làm văn
phòng
5
Sở tài nguyên
và môi trường
Hà Nội
Số 18 Huỳnh
Thúc Kháng,
Đống Đa,
TP. Hà Nội
Hành chính
sự nghiệp
Quyền sử
dụng đất
phi nông
nghiệp tại
ngách
464/18,
đường Âu
Cơ, phường
Nhật Tân,
quận Tây
Hồ
T9/2
015
134.658.791.000
II Các hợp đồng thẩm định giá cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng
1 Các hợp đồng Các doanh Kinh doanh Máy móc 2010 6.015.000.000.000

thẩm định giá
tài sản cho
mục đích thế
chấp vay vốn
ngân hàng
nghiệp trên
địa bàn cả
nước
thiết bị và
bất động sản
cho mục
đích thế
chấp vay
vốn ngân
hàng
–
2012
2
Công ty CP
Đầu tư Phát
triển và Xây
dụng Thành
Đô
Số 36 Hoàng
Cầu, Phường
Ô Chợ Dừa,
Đống Đa, Hà
Nội
Kinh doanh
Thẩm định
giá BĐS cho
mục đích
thế chấp vay
vốn ngân
hàng SHB
T6/2
013
4.100.000.000
3
Công ty cổ
phần địa cầu
Tòa nhà
OLALANI,
Trần Hưng
Đạo, quận
Kinh doanh
Thẩm định
giá BĐS cho
mục đích
thế chấp vay
T10/
2014
2.450.000.000.000

Sơn Trà, Đà
Nẵng
vốn ngân
hàng BIDV
4
Công ty
TNHH Vina
Solar
Technology
Xưởng E12,
lô CN-03,
khu công
nghiệp Vân
Trung,
huyện Việt
Yên, tỉnh
Bắc Giang
Kinh doanh
Thẩm định
giá trị tài
sản đối với
máy móc
thiết bị và
Công trình
xây dựng tại
khi công
nghiệp Vân
Trung, Việt
Yên, Bắc
Giang
T10/
2015
94.316.000.000
II
I
Các hợp đồng thẩm định giá trị tài sản cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn

1
Tổng Công ty
Đầu tư phát
triển hạ tầng
đô thị UDIC -
Công ty
TNHH MTV
Số 27 phố
Huỳnh Thúc
Kháng,
Đống Đa, Hà
Nội
Kinh doanh
Thẩm định
giá trị bất
động sản
cho mục
đích góp
vốn
T9/2
014
24.500.000.000
2
Tổng công ty
cổ phần bảo
hiểm bưu điện
Số 4A Láng
Hạ, quận Ba
Đình, Hà
Nội
Kinh doanh
Thẩm định
giá trị bất
động sản
cho mục
đích chuyển
nhượng
T10/
2014
222.500.000.000
3
Ngân hàng đầu
tư và phát triển
Việt Nam
Số 35 Hàng
Vôi, Quâṇ
Hoàn Kiếm,
Hà Nội
Kinh doanh
Thẩm định
giá trị BĐS
tại số 8B Lê
Trực cho
T5/2
015
188.585.000.000

Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY

Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY

Similaire à Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY (20)

Plus de Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0909232620

Plus de Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO: 0909232620 (20)

Dernier

Dernier (20)

Đề tài: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh, HAY