Część I. Konferencji Warsaw Days - "Warszawa zaplanowana" - Magdalena Łażewska PwC - Rozwój budownictwa biurowego
zapis wideo z przebiegu całej konferencji:
https://www.youtube.com/watch?v=LRHsS058-1g
2. PwC
Warszawa na tle Europy
2
Ranking na
rok 2015
Miasto Ranking na
rok 2014
Zmiana
1. Berlin 4 ↑3
2. Dublin 2 ↔0
3. Madryt 19 ↑16
4. Hamburg 3 ↓1
5. Ateny 28 ↑23
14. Warszawa 11 ↓3
Źródło: Emerging Trends Europe 2015, PwC oraz Urban Land Institute
• Pomimo spadku o 3 pozycje, Warszawa pozostała
najbardziej atrakcyjną lokalizacją nieruchomości
komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej
ze względu na:
• rosnący udział osób pracujących w sektorze
usługowym względem sektora
przemysłowego;
• ciągle zwiększające się zapotrzebowanie na
powierzchnie biurowe w Polsce.
0
5
10
15
20
25
30
I poł. 2004 r.
II pol. 2013 r.
Źródło: Knight Frank
• Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
Polsce powiększyły się ponad dwukrotnie na
przestrzeni ostatnich 10-ciu lat.
• Warszawa dołączyła do grona istotnych ośrodków
biznesowych w Europie.
• Zmniejszył się dystans do dobrze rozwiniętych
rynków Europy Zachodniej.
Zasoby biurowe w wybranych miastach
europejskich [mln m.kw]
Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast
3. PwC
Warszawa - Polska
3
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
5 000 000
2012 2013 IV kw 2014
Źródło: Colliers, JLL
• Ok. 63% łącznej podaży powierzchni
biurowej zlokalizowana jest w
Warszawie.
• W ciągu ostatniego roku deweloperzy
oddali do użytku ponad 580 tys m.kw.
Dwie trzecie nowej podaży zostało
ukończone w Warszawie (280 tys.
m.kw.) i Krakowie (111 tys. m.kw.).
• Miniony rok był rekordowy pod
względem ilości wynajętej
powierzchni. Popyt brutto wyniósł
ponad 1 mln m.kw.
Wartość podaży powierzchni biurowych w
największych miastach [m.kw.]
4. PwC
2014 rokiem najemcy
4
• W 2014 r. odnotowano rekordowy wzrost podaży
oraz niewielki wzrost powierzchni pustostanów
(13,26% na koniec 2014 wobec 11,9% w 2013), co
wpłynęło na obniżenie stawek czynszu.
• Pomimo spadku cen średnich w Warszawie
odnotowano nieruchomości o bardzo wysokiej
cenie najmu - świadczy to o mikrorynku
biurowców ekskluzywnych.
• Ostatnie dwa kwartały pokazują wyraźny powrót
trendu wzrostowego liczby zawieranych
transakcji, który powinien utrzymać się
przynajmniej do 2018 r.
• Dzięki dodatkowym zachętom, takim jak
zwolnienie z czynszu oraz kontrybucje na
aranżacje powierzchni, stawki efektywne są
nawet 25% niższe od nominalnych.
Prognoza:
• W najbliższych latach największą presję na
stawki czynszowe odczują właściciele i
deweloperzy budynków w rejonie Górnego
Mokotowa, gdzie stawki bazowe w najlepszych
budynkach nie przekraczają 14,5
EUR/m.kw./miesiąc.
Cała
Warszawa
Lokalizacje
centralne
Lokalizacje poza
centrum
Liczba budynków 442 120 322
Zasoby całkowite
[m.kw.]
4 391 902 1 332 209 3 059 693
Pustostany [m.kw.] 582 472 202 652 379 820
Pustostany [%] 13,26 15,21 12,41
Rynek biurowy w Warszawie
Źródło: Cushman & Wakefield
€ 14,00
€ 16,00
€ 18,00
€ 20,00
€ 22,00
€ 24,00
€ 26,00
max 2012 max 2013 max 2014
Warszawa (centrum)
Warszawa (poza
centrum)
Źródło: Colliers
5. PwC
Obszary największej aktywności najemców
5
27%
21%
28%
24%
34%
39%
15%
13%
10%
7%
11%
5%
27%
21%
18%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2014
2013
2012 COB
Służewiec
Aleje
Jerozolimskie
Wola
Pozostałe
Struktura rocznego wolumenu najmu wg lokalizacji
Źródło: Knight Frank
• W 2014 r. największą aktywność najemców
odnotowano w COB, gdzie zawarto umowy najmu 166
000 m.kw. biur oraz na Służewcu Przemysłowym –
146 500 m.kw.
• Ze względu na uruchomienie II linii metra, w
najbliższych latach należy spodziewać się rozwoju
segmentu nieruchomości biurowych na Woli, a także
na Pradze, gdzie do tej pory znajdowały się głównie
biurowce klasy B.
Źródło: DTZ
Strefy rynku biurowego w Warszawie
6. PwC
Rozwój infrastruktury miejskiej a wybór
lokalizacji inwestycji biurowych
6
Czynniki decydujące o lokalizacji
nieruchomości biurowej:
• dostępność środków
transportu publicznego
(lotnika, dworce kolejowe,
metro);
• bliskość (czas dojazdu) do
głównych skupisk
mieszkaniowych;
• centralne lokalizacje
inwestycji biurowych dają
większy dostęp do
wykwalifikowanej kadry
pracowniczej.
7. PwC
Zmiana znaczenia Woli na mapie powierzchni
biurowych w Warszawie
7
W najbliższych latach możemy
spodziewać się, że Wola obok Mokotowa,
stanie się głównym zagłębiem
biurowym stolicy.
Deweloperzy, którzy zdecydowali się na
realizację swoich projektów na
pograniczu Śródmieścia z innymi
dzielnicami, w szczególności Ochoty,
Woli i Żoliborza, z dużym sukcesem
skomercjalizowali swoje obiekty.
Potwierdza to uruchomienie kolejnych
etapów projektów Eurocentrum Office
Complex, Gdańsk Business Center
oraz Atrium.
Inwestycje
W 2014 r. do użytkowania zostały
oddane budynki Atrium 1, Warsaw Spire
B.
W trakcie realizacji są:
• Proximo,
• Generation Park,
• Atrium 2
• Skyliner
• Warsaw Spire A.
W fazie koncepcji pozostają:
Mennica Tower, Spinnaker Tower,
Liberty Tower.
Prognozy
9. PwC
Perspektywa rozwoju
9
• Zgodnie z prognozami,
powierzchnie biurowe w
Warszawie mają w 2016
r. przekroczyć 5 mln.
m.kw., zaledwie 3 lata po
złamaniu granicy 4 mln.
m.kw.
• Nowa podaż planowana
do ukończenia w 2015 r.
jest szacowana na 700 tys.
m.kw. Warszawski rynek
biurowy odnotuje wzrost
rzędu 330 tys. m.kw.
Źródło: Savills
0
50
100
150
200
250
300
2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017
w trakcie budowy pozwolenie na budowę planowane
Obszar
Centrum
Południe
Górne
Południowy
Zachód
Obszar poza
Centrum
tys.m.kw.
10. PwC
Pustostany nie zahamują rozwoju rynku
biurowego w Warszawie
10
Prognoza:
• Stołeczny współczynnik pustostanów
powinien osiągnąć najwyższą
wartość (ok. 19%) w połowie
2016 r., gdy na rynek trafią
największe realizowane obecnie
inwestycje.
• Atrakcyjne oferty nowych inwestycji
spowodują zwiększenie powierzchni
pustostanów głównie w starszych
biurowcach klasy B oraz klasy A w
dzielnicach przeżywających
intensywny rozwój podaży (np.
Służewiec, bliska Wola).
Pustostany w głównych obszarach biurowych Warszawy
Źródło: CBRE
11. PwC
Trendy – rewitalizacja budynków,
w szczególności zlokalizowanych w centrum miasta
11
W 2014 r. w nowej
odsłonie oferowano
m.in.:
• Plac Bankowy 1,
• Małachowskiego
Square,
• Jasna Residence,
• Mazowiecka 2/4,
• Moniuszki 1A.
Trend
Zrewitalizowane budynki
cieszyły się dużym
zainteresowaniem
najemców szukających
kameralnych inwestycji w
prestiżowej lokalizacji.
Inwestycje w toku:
• Dzielna 60,
• Norblin,
• Hala Koszyki,
• Port Praski,
• Copernicus
Square.
12. 12
Trend wzrostowej liczby zawieranych transakcji
powinien potrwać przynajmniej do 2018 roku
• Ok. 90% transakcji na rynku nieruchomości
biurowych dokonywanych jest przez inwestorów
zagranicznych.
• Dobre prognozy makroekonomiczne, w tym
utrzymanie stosunkowo wysokiej wartości PKB,
będzie sprzyjało zwiększaniu inwestycji, a więc także
popytowi na powierzchnie biurowe.
• W Polsce zwiększa się liczba osób pracujących w
sektorze usługowym, w stosunku do sektora
przemysłowego (w tym osób realizujących swoje
obowiązki na terenie powierzchni biurowych).
Powierzchnia w budowie a powierzchnia w ofercie w 2015
860 tyś.m.kw
pustostanów
dostępnych na
koniec 2014 roku
700 tyś. m.kw. w
budowie zostanie
dostarczonych w
2015
600 tyś m. kw. w
budowie
dostarczona po
2015
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
2013 2014 2015 2016 2017
PKB (% r/r)
Inflacja CPI (% r/r)
Płace brutto (% r/r)
Jednostkowe koszty
pracy (% r/r)
Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017
13. PwC
Perspektywa rozwoju
13
• W 2014 Bloomberg uznał Polskę za
najlepszy kraj do prowadzenia działalności
gospodarczej wśród krajów Europy
wschodniej i Azji centralnej, głównie z
powodu rosnącego rynku konsumenckiego
jak również poprawy infrastruktury.
• W nadchodzących latach można
spodziewać się zwiększonej aktywności na
rynku najmu, jako konsekwencji
stopniowego wygasania umów
podpisanych w latach 2006-2008 (umowy
10-letnie) oraz 2011-2013 (umowy 5-
letnie), kiedy popyt był wysoki.
• W latach 2012-2020 prognozowany jest
wzrost liczby specjalistów pracujących w
usługach rynkowych z 537,4 tys. osób do
843 tys. osób, w głównej mierze przez
wzrost liczby pracujących w średnich
grupach zawodowych.
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
2013 2014 2015 2016 2017
PKB (% r/r)
Inflacja CPI (% r/r)
Płace brutto (% r/r)
Jednostkowe koszty
pracy (% r/r)
Sytuacja makroekonomiczna w Polsce 2013-2017
600 642 681,6 722,3 765,5 802,2 843
446,8 451,8 454,9 458,0 460,9 460,3 461,2
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Specjaliści Pracownicy biurowi
Liczba ( w tys.) pracujących w usługach rynkowych w
wielkich grupach zawodowych: specjaliści,
pracownicy biurowi (IPiSS)
![PwC
Warszawa na tle Europy
2
Ranking na
rok 2015
Miasto Ranking na
rok 2014
Zmiana
1. Berlin 4 ↑3
2. Dublin 2 ↔0
3. Madryt 19 ↑16
4. Hamburg 3 ↓1
5. Ateny 28 ↑23
14. Warszawa 11 ↓3
Źródło: Emerging Trends Europe 2015, PwC oraz Urban Land Institute
• Pomimo spadku o 3 pozycje, Warszawa pozostała
najbardziej atrakcyjną lokalizacją nieruchomości
komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej
ze względu na:
• rosnący udział osób pracujących w sektorze
usługowym względem sektora
przemysłowego;
• ciągle zwiększające się zapotrzebowanie na
powierzchnie biurowe w Polsce.
0
5
10
15
20
25
30
I poł. 2004 r.
II pol. 2013 r.
Źródło: Knight Frank
• Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
Polsce powiększyły się ponad dwukrotnie na
przestrzeni ostatnich 10-ciu lat.
• Warszawa dołączyła do grona istotnych ośrodków
biznesowych w Europie.
• Zmniejszył się dystans do dobrze rozwiniętych
rynków Europy Zachodniej.
Zasoby biurowe w wybranych miastach
europejskich [mln m.kw]
Ranking atrakcyjności inwestycyjnej miast](data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAAAAAP///yH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAIBRAA7)