房地产市场未来发展趋势分析

1. 房地产调控推动中国房地产转型
巴曙松 研究员
国务院发展研究中心
2012 年 3 月
1

2. 目录
 （一）中国房地产行业转型的驱动力
 （二）中国房地产转型方向
 （三）中国房地产转型之微观案例
2

3. （一）中国房地产行业转型的驱动力
驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向
中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需
求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资
性需求占比，提升刚性需要占比。
刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高
收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以
及城区扩建等
城镇人口住房解决方式
住房市场结构 城镇人口住房解决方式 建筑面积（平） 平均楼龄（年）
原有私房 10% 133 20
房改私房 41% 74 18
商品房 37% 98 11
租赁公房 7% 52 27
租赁市场住房 3% 62 20
其它 2% 88 15
数据来源： REICO 工作室，作者整理
3

4. （一）中国房地产行业转型的驱动力
驱动力之二：城市化和人口重新分布
下一个十年中国城市人口增长来源
城市化： 2000- 201 0 年中国城镇人口平均
每年增加 1 700 万，平均年增 1 .1 3% ；
201 1 - 201 2 年城市人口每年将增加 1 200 万
，平均年增 0.8% . 虽然城市化速度有所放缓 26%
人口迁移
，但城市化进程仍未远未终结。 城市扩张
自然增长
城市群的形成与城市人口重新布局：下一 3% 新城市
62%
个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力 5% 原有居民
将来自城市群的重新布局与 2 亿农民工的流
3%
动，目前的趋势是从沿海城市逐步向内地转
移，这将成为推动中西部城市人口增长与住
房需求增长的关键来源。
4

5. （一）中国房地产行业转型的驱动力
驱动力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起
未来中国将产生更多 1000 万人口以上的特大城市，并将产生北京、上海、深圳
等 8 个特大城市中心
Daxinganling
百万人口城市数目
Heihe
120
Hulunbier
Yichun Hegang
Tacheng
Aletai Qiqihaer Jiamusi Shuangyashan
Boertala Suihua
104
Karamay Qitaihe Jixi
Xingan Daqing
Yili Haerbin
Changji
Baicheng
Songyuan Mudanjiang
Urumqi Changchun
Jilin Yanbian
超大城市(10+)
Kezilesu Tongliao Siping
Turpan Hami Xilinguo le
Akesu Liaoyuan
Chif eng Tieling Baishan
Tonghua
32
Fuxin
316
Shenyang Fushun
大城市(5-10)
Kashgar Baotou Jinzho u Liaoyang Benxi
Bayinguole Wulanchabu Chaoyang Panjin
84
Bayanzhuoer Chengde Anshan Dandong
Jiuquan Zhangjiakou Huludao Yingkou
Alashan
Hotan Huhehaote Qinhuangdao
Beijing Dalian
Dato ng Tangshan
中等城市(1.5-5)
Eerduosi Shuozhou Tianjin
Wuhai
Baoding Langfang
Shizuishan Xinzhou
161
Cang zhou
Haixi Yinchuan Yangquan
Shijiazhuang
Haibei Taiyuan Heng shui Binzhou
Yulin Dongying Yantai Weihai
小城市(0.5-1.5)
ZhongweiWuzhong Lvliang Jinzhong Xingtai Dezhou
Qingd ao
Xining Handan Jinan Zibo Weifang
Haidong Changzhi Liaocheng Laiwu
Hainan Yanan Linfen Anyang Taian
233
Guyuan Rizhao
Ali Jincheng Hebi Puyang Jining
Huangnan Linyi
大镇(<0.5)
Yushu Tong chuan Yuncheng Jiyuan JiaozuoXinxiang Heze Zaozhuang
150
Naqu Guoluo Xianyang Weinan Zhengzhou Lianyungang
Sanmenxia Kaifeng Shangqiu Xuzhou
Baoji Luoyang Xuchang Suqian
Xian Huaibei u
Suzho Yancheng
Wudu Shangluo Pingdingshan Luohe Zhoukou Bozhou Huaian
Bengbu yangz
Hanzhong Nanyang Fuyang hou
Huainan
Zhumadian Chuzhou Taizho uNantong
Aba Ankang Shiyan Zhenjiang
Hefei
Guangyuan Nanjing
Mianyang Bazhong Xiangfan Xinyang liuan Changzhou
Changdu Suizhou ChaohuMaanshan Wuxi
Suzhou Shanghai
145 154
Rikeze Lasa Shennongjia Wuhu
Ganzi Deyang Nancho ng Dazho u Jingmen Xiaogan Tongling Huzhou Jiaxing Zhoushan
Chengdu Huanggang Anqing Xuancheng
Suining Guangan Yichang Qianjiang Tianmen Wuhan ezhou Chizhou Hangzhou Ningbo
Linzhi Meishan Ziyang Xiantao Huangshan Shaoxing
Shannan Yaan Enshi Jingzhou Xianning
Huangshi
Neijiang Chongqing Jingdezhen
Leshan Zigong Zhangjiajie Jiujiang Jinhua
Quzhou Taizhou
Yibin Luzhou Changde Yueyang Nanchang Shangrao
Xiangsi Yiyang Yichun Lishui
Diqing Liangshan Changsha Yingtan Wenzhou
Zunyi Tong ren Xinyu
2005年 2025年
Shao to ng Loudi Xiangtan Fuzhou
Huaihua Pingxiang Nanping Ningde
Lijiang Panzhihua Bijie Jian
Nujiang Guiyang Shaoyang Hengyang Zhuzhou
Qiandongnan Sanming
Liupanshui Fuzhou
Dali Qujing Anshun
Chuxio ng Kunming Qiannan Chenzhou Ganzhou Putian
Bao shan Qianxinan Yongzhou Longyan Quanzhou
Dehong Guilin Shaoguan Xiamen
Yuxi Hechi Liuzhou
Lincang Hezhou Qingyuan Meizhou Zhangzhou
Wenshan Heyuan Chaozho u Taiwan
Laibin
Puer Honghe Baise Wuzho u Zhaoqing
Guangzhou Jieyang
Shantou
Guigang Huizhou
Nanning Yunfu
Fuoshan Dongwan Shanwei
Chongzuo Yulin zhongshan Shenzhen
Xishangbanna Xiangg ang
Fangchenggang Qinzhou Jiang men Aomen
Beihai Maoming
Yangjiang Zhuhai
Zhanjiang
Haikou
Hainan
Sanya
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6. （一）中国房地产行业转型的驱动力
驱动力之三：区域增长格局的调整，为房地产业发展开拓新的空间
以建设用地占比、单位建设用地二、三产业产值两大指标衡量城市化的效率， “ 长三角” 和“ 珠三角
”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于全国平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化
和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。
12% 西三角名义GDP占全国比重
西三角名义GDP占全国比重
11%
10%
9%
8%
7%
6%
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7. （二）中国房地产转型方向
转型方向之一：保障房大规模建设，加速市场轨与保障轨的合理分工
从目前的保障房存量占比来比，截至 201 0 年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个
住宅存量中的比重仅在 1 0% ，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“ 十二五
”期间 3600 万套保障房的基本目标， 201 5 年底，保障房存量占比将逐步达到 30% ，基本覆盖
城市低收入家庭。
建设目标 目标分解
（万套） 经适房和两限 棚户区改
廉租房 公租房
房 造
2010 580 300 280
2011 1000 200 150 250 400
2012 700 120 120 220 240
2013 700 120 120 220 240
2014 600 120 90 270 120
2015 600 120 90 270 120
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8. （二）中国房地产转型方向
转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工
201 1 年房屋总新开工面积约 1 9 亿平米，其中商品房为约 1 4 亿平米，保障房为约 5 亿平米，
约占总新开工的 26% 。保障房在房地产投资中的比重快速增大，有效的起到了经济减速“ 减震器
”的作用。
201 2 年我们预计商品房新开工将同比负增长 1 0% ，自 1 1 年的 1 4 亿平米下降到约 1 2.6 亿平
米。保障房预计新开工 700 万套，约 3.5 亿平米。因为 1 1 年 1 000 万套新开工保障房在 1 2 年进
入后续施工期，再加上新开工的 700 万套， 1 2 年将进入保障房施工和竣工的高峰期。我们测算
1 2 年保障房施工面积将约占房屋总施工面积的 1 4% ，对房地产投资额持续发挥支撑作用，同时
也为国家的房地产调控赢得了时间。
8

9. （二）中国房地产转型方向
转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工
以北京为例， 201 0 年低收入人群，户年可支配收入仅可购买 2.6 平米五环外的商品住宅，无
力通过市场轨满足住房需求。所以保障房正好可以较快的满足低收入人群及部分中低收入人群的
住房需求，改善他们的居住环境。
最终形成市场轨和保障轨双规并行、合理分工的市场结构。
北京各收入层级户年可支配收入可购买的五环外商品住宅平米数
16.0
14.0
12.0
10.0 高
中上
8.0
中等
6.0
中低
4.0 低
2.0
0.0
2006 2007 2008 2009 2010
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10. （二）中国房地产转型方向
转型方向之二：行业集中度提升，分工细分，专业化程度提高
行业集中度提升： 201 1 年全国地产销售前 20 强销售额达到 8773 亿元，市场占有率提高到
1 5% ，并且预计未来将进一步提高。
销售金额
排名 公司名称
( 亿元 )
1 万科集团 1210
2 恒大集团 808
3 绿地集团 776
2011 年房地产企业销售额 20 强市场占有率 4 保利地产 732
5 中海地产 720
6 万达集团 560
7 碧桂园 430
8 龙湖集团 381
15%
9 华润置地 366
10 世茂房地产 315
11 雅居乐 310
地产20强 12 绿城中国 300
全国 13 金地集团 290
85% 14 富力地产 287
15 远洋地产 265
16 中信地产 255
17 招商地产 210
18 融创中国 193
19 融侨集团 185
20 华侨城 180
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11. （二）中国房地产转型方向
转型方向之二：行业集中度提高，分工细分，专业化程度提高
分工细分，专业化程度提高： 1 1 年在宏观调控下地产公司的产品定位继续细分和强化，目前可
以大致分为以下几类：
第一类：为坚持普通住宅开发，强调高速周转和快速去化，继续以普通商品住宅为主要产品，
主要满足首次置业客户的需求的企业。
第二类：为瞄准中高端人群，布局核心城市，专注中高端楼盘开发的企业。
第三类：为强调普通住宅开发销售和商业物业开发并持有，以住宅开发销售回款提供资金，支
持持有型商业物业开发的模式，获得长期稳定收益的企业。
第四类：为坚持一二线城市核心区域商业综合体开发并持有，单纯获得长期稳定租金收益的企
业。
第五类：为进行开发区建设和运营，开拓工业地产领域，布局核心城市周边为核心城市做工业
配套的企业。
11

12. （二）中国房地产转型方向
转型方向之三：房地产金融产品快速发展，开发商资金来源种类多样化
因为银行贷款的趋紧，开发商对于其他地产开发融资方式的倚重愈发加强。
截止 1 1 年底，房地产信托资金余额已达 6882 亿元，约占信托业总余额的 1 4.8% （另外有一
部分信托以其他名义发行但是最终还是流入房地产行业，但是实际规模难以统计）。
其中面向公众发行的集合信托占比约为 64% ，持续增大。部分居民投资从房地产实物转向以房
地产信托为代表的金融产品。
开拓除银行开发贷款外的资金来源成为开发商的另一挑战。
房地产信托占比 新增地产集合信托占比 新增地产单一信托占比
20.00% 100%
18.00% 90%
16.00% 80%
14.00% 70%
12.00% 60%
10.00% 50%
8.00% 40%
6.00% 30%
4.00% 20%
2.00% 10%
0.00% 0%
2010-3 2010-6 2010-9 2010-12 2011-3 2011-6 2011-9 2011-12 2010-3 2010-6 2010-9 2010-12 2011-3 2011-6 2011-9 2011-12
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13. （二）中国房地产转型方向
转型方向之四：区域分化
 随着中国经济区域增长格局调整，中西部增长更为活跃，制造业内迁和城市化将吸
引流动人口向该区域转移，从而使中西部地区及二三线城市成为中国房地产市场新的
增长点。
从 201 1 年重点监测企业新增土地储备分布情况来看，房地产企业对二三线城市的
土地储备布局显著增加，显示中国房地产市场的新兴增长点正在逐步积聚。
重点监测企业 2011 年新增土地储备分布
占比 加权占比
万科 保利 金地 绿城 富力 恒大 碧桂园 首创置业 保利香港
一线城市 11.24% 11.24% 3.11% 21.46% 12.21% 6.6%
二线城市 66.60% 66.60% 94.68% 35.78% 29.90% 33.53% 8.81% 78.24% 19.70% 44.3%
三、四线城市 22.17% 22.17% 5.32 61.11% 48.60% 66.47% 78.99% 21.76% 80.30% 49.1%
拿地面积（万平米） 1843.43 969.41 186.24 725.77 235.08 1810.84 576.94 70.78 562.46 100.0%
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14. （二）中国房地产转型方向
转型方向之四：区域分化
从土地出让的区域结构和土地出让金的贡献比例来看， 201 1 年中西部和东北区域的土地出让
金绝对量和贡献份额都有所增加，过去 1 0 年也是土地“ 量价齐升” 的两大区域，显示中国土地市
场结构的区域转移早已开始。 201 1 年中西部地区在全国土地出让金的占比为 24% ，仅次于长三
角，为第二大贡献源，而 1 0 年之前，这一比例仅为 3% ，从土地长周期的视角看，这个比例的
大幅跃升显示中西部在全国中国经济和房地产市场结构的重要性也在显著提高。同时中西部地价
仍为全国最低水平，在目前的政策导向下，房地产调控对该区域的冲击也相对较小。
2011 土地出让金的分区域贡献结构 2011 年不同区域土地均价
中西部 1433
18%
24%
环渤海 环渤海 1497
东北
全国平均 1587
12% 长三角
10% 珠三角 珠三角 1829
中西部
长三角 1862
36% 0 500 1000 1500 2000
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15. （二）中国房地产转型方向
以成套住房计算， 201 0 年中国城市户均
仅有 0.74 套住房，距离户均 1 套尚有距离
转型方向之五：传统住宅开发的 “ 加工制造
，并且明显落后于美日等发达国家，房地
业 ” 属性仍具有相对优势 产“ 加工制造业” 仍有空间
国内一些龙头开发商的核心优势在于它作为一个住
宅的“ 加工制造业” 品牌仍具有相对的优势和成长空间。
美国2008 1.13
房地产“ 加工制造业” 的核心竞争力在于：其一是踩
准周期节拍，即周期低谷拿地，快速开发，周期上行 日本2008 1.15
销售，快速回笼，到目前为止，部分龙头地产商在这
方面表现占优，并不是所有开发商均能够适时拿地， 日本1993 1.08
并在多个城市布局多个项目。
中国2010 0.74
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4
15

16. （二）中国房地产转型方向
转型方向之六：一线城市商业地产未来成长空间较大
与住宅不同，商业地产起步期较晚但持续期很长。国际经验表明，人均 GDP3000-8000 美元是商
业地产的起步期， 8000 美元之后进入加速发展期，直至 20000 美元之后才进入成熟发展期。而在起
步期时，新增供应增速往往最快。中国商业地产目前正处于从起步期，而一线城市已步入加速发展期
。
目前中国商业地产的基本情况是：零售物业中大部分还是低端物业，购物中心占比很小；写字楼中，
甲级写字楼占比很小，并且楼龄已很长；仓储业仓库中， 70% 修建于 90 年代前。如何改变这三大现
状即是未来商业地产的成长空间所在。
零售物业占比 仓储业仓库构成
15.6
26.4
30
7.3
13.3
70
37.4
购物中心 商业街 社区商业 专业市场 其他 90年代前 90年代后
16

17. （二）中国房地产转型方向
转型方向之六：一线城市商业地产未来成长空间较大
从当前情况来看，如果将商业用地与住宅用地的地价之比作为一个衡量指标，可以看出世界大都市
的该比值通常中 5— 20% ，而中国一线城市 201 1 年的该值为 46% ，其它城市的住宅用地与商业用
地价格基本持平，显示也只有一线城市的商业用地目前才开始反应商业地产未来的投资价值。
80 年代末欧美亚城市土地价格
东京 巴黎 台北 大阪 汉城 伦敦 法兰 克福 旧金山
住宅地价（日
1080000 489200 261905 227060 51480 35964 32448 19599
元）
商业地价（日元
14800000 1174080 1047618 6100000 1084200 5565930 150072 352783
）
住宅 / 商业 7.3% 41.7% 25.0% 3.7% 4.7% 0.6% 21.6% 5.6%
2011 年中国地价 一线城市 二线城市 三四线城市 环渤海 东北 长三角 珠三角 中西部
住宅用地均价 8156.37 4532.19 2074.69 2672.24 2081.36 3984.58 3669.85 2679.03
商业用地均价 17698.8 4597.27 1584.42 4126.99 1940.62 3899.24 2570.37 2231.25
住宅 / 商业 46.08% 98.58% 130.94% 64.75% 107.25% 102.19% 142.78% 120.07%
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18. （三）中国房地产转型之微观案例
规划建筑
成交价 ( 万 土地均价
转型方向：微观案例之一北京 土地面积
( 平方米 )
面积 ( 平方
元) （元）
楼面均价
（元）
米)
从北京市 201 1 年土地市场的成交结构 高新技术及
可以看出房地产行业的业态多元化趋势已 生物医药公 2846784 2478704 462319 1624 1865
司
日益显现。 房地产企业 7126644 10352726 6196781 8695 5986
纯住宅开发将逐步过度到以住宅配套幼 汽车零部件
2385562 2090276 156069 654 747
及配件公司
托、中小学、医院、商业配套和交通为综 保险及投资
56428.91 660000 1364320 241777 20672
合开发体的模式，这一点在地价上已有表 公司
现
中国主要保险公司及部分投资公司开始 土地均价（元 楼面均价 比价（纯住宅为基准
） （元） ）
显著布局北京市核心区的商业物业，从地
纯住宅用地 5309 4431
价上看， 201 1 年核心区成交的 1 0 块商
住宅配幼托、中小学
业用地占全部 249 块成交地价的 54% 、医院、商业配套和 7377 5254 139%
部分汽车零部件企业开始在布局物流地 交通
工业用地 575 727 11%
产，自建仓储中心。
纯商业用地 19490 9093 367%
物流用地 1729 1619 33%
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19. （三）中国房地产转型之微观案例
转型方向：微观案例之一北京
201 1 年北京市商业和写字楼土地出让金达到 524 亿元，同比增长 7.9% ，相对于住宅类土地出让
金同比 - 55% 的负增长，显示出地产企业转型的切实行动。
伴随北京第三产业在经济中占比的持续增大，预计未来几年北京商业地产将迎来新的增长动力旺。
商业用地土地出让金(亿元) 成交楼面均价(元/平米)
9000 600
8000
500
7000
6000 400
5000
300
4000
3000 200
2000
100
1000
0 0
2009年 2010年 2011年
19

20. 20